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はい、フォーニッツ大山レイディオ 大山です。
いつもですね、東方のレイディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
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はい、今回ですけれども、デッドクロス、こちらについてね、今回は取り上げてね、お話しさせていただきたいと思います。
こちらのですね、デッドクロスという言葉、不動産賃貸とかね、やられている方、結構耳にすると思うんですよね。
あと不動産投資の書籍の中でもね、結構記載されている書籍って多いんじゃないでしょうか。
こちらのね、デッドクロスについて今回ね、ちょっとお話をね、させていただきたいと思います。
デッドクロスという言葉のね、意味ですけど、日本語で訳すとね、市の交差点という意味で、不動産賃貸業をやる中でよく使われるという言葉なんですね。
このデッドクロスってですね、実は2つあるんですね。
1つが、まずデッドクロスはですね、仮入金の元金の返済の金額が、原価消却費のですね、金額より多くなるときを定義しているものが、よく言われるパターンだと思うんですね。
これはですね、仮入金の元金の返済は、お金が出ていくんですけど、景品になりませんと。
逆にですね、原価消却費はお金は出ていかないのに景品に参入できるということですよね。
よって、仮入金の元金の返済が原価消却費よりも大きくなると、キャッシュフローがね、キャッシュフローよりも利益の方が大きくなって、税金がですね、キャッシュフローを圧迫するようになるということですね。
で、これがちょっと酷くなった場合には、黒字盗産とか破産とかね、そういうことにつながってしまうということになるんですよね。
これが一つ目のね、まずはデッドクロスということになります。
で、二つ目のね、デッドクロス、こちらについては、これね、私の兄貴分の杉田さんがね、杉田義信さんがよく表現している言い方なんですね。
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実は一つ目のデッドクロスを杉田さんはデッドクロスAと言っているんですね。
この次のね、デッドクロス二つ目のやつに関しては、杉田さんによくデッドクロスBだという表現をしているんですね。
この内容につきましてお話ししますと、税引き後のキャッシュフローがですね、マイナスになるときを定義しているということですね。
これは単純に不動産の運営でですね、お金が入ってこずに逆に持ち出しになる時点を指しているということで、
税引き後のキャッシュフローがマイナスになっているということなので、そもそも運営がうまくいっていないと、賃貸経営がうまくいっていないということになりますよね。
例えば空室が大きかったりとか、もしくは運営上大きな経費がかかってということで、賃貸経営でキャッシュフローが出ないという状況ですよね。
これが逆に言うと、先ほど言いました一つ目のデッドクロスAですね。
こちらよりも非常にまずい状況というふうにも言えるかと思いますよね。
ですから特に2つ目のデッドクロスB、これを回避することが非常に重要になってきますよね。
例えば不動産賃貸経営長くやっていると、例えばこういう1年の中では大きく修繕費がかかったりとか、いろいろそういうことで、中には税引き後のキャッシュフローがマイナスになる場合も単年度で見ればあるかと思うんですけどね。
そういう修繕積立金とかいろいろ諸々資金を用意しておく必要もありますし、回避する手立てを考えておかなきゃいけないというふうになりますよね。
ということで、よくデッドクロス注意しなさいよと書籍なんかでも言いますけど、実はデッドクロスには2つあるんですよということで、今回ご紹介をさせていただきました。
このデッドクロスAこれが借入金の元金の返済が原価消却費より大きくなってキャッシュフローを圧迫するこの状況ですよね。
この状況よりも実際には税引き後のキャッシュフローがマイナスになってという状況の方が非常にまずい状況というふうに言えますよね。
ですから2つ目のデッドクロスBだけは何とか回避するような形を手立ても考えておかなきゃいけないんですよね。
もちろんこれというのは取得時点の物件の良し悪し、それって非常に大きく影響するわけですね。
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そもそも借入の金利とかそういうのも含めて運営経費も含めて手元にしっかりキャッシュフローが残る物件を買うということが第一前提になってきますよね。
まずは退場しないようにそういう物件をしっかりシミュレーションした中で税引き後のキャッシュフローを把握して取得することが大事かとも。
それとデッドクロスを回避する手立てとしては原価消却が切れてしまうタイミングで起きてしまうわけですから、
追加で原価消却費を買いに行くという手立てがありますよね。
それは新規で例えばの話、蓄フルの木造の木立てを買ってみたりして消却費の大きいものを買うとかそういうこともあるでしょうし、
設備関係のそういった部分の消却の取れるものを買うとか、原価消却費を取りに行けば回避できる場合も当然あるわけですね。
そういったことも含めて考えていく必要があるということですね。
今回は2つのデッドクロスということでお話をさせていただきました。
いつも東宝のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
