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はい、フォーニッツオヤマレイディオ、大山です。
いつもですね、東方のレイディオをお聞きいただきまして、ありがとうございます。
はい、今回はですね、最近ね、これから不動産を0からスタートした場合ということで、
1棟目、2棟目、3棟目という形でね、お話をしてきましたけれども、
4棟目以降はね、どういう形で不動産を取得するように考えていくかということで、
私なりの考えをお話ししたいと思っております。
これまでお話した1棟目、2棟目、3棟目ということで、まず1棟目はね、現金でこだてを買います。
2棟目はですね、高校さんを使って、自己資金も当然入れなきゃいけないと思いますけど、
4個1とかの木造のアパート、中古になりますけど、そちらを買いますということで、2棟目をやりましたね。
3棟目がですね、いよいよ地銀真金さんを開拓して、
同じように木造の中古の4個とか6個とか、もしくは8個とかね、
その辺のアパートを取得していきますと。これいずれも法人で取得しますということでね、
これまでお話しさせていただきました。要点だけお話しますとね。
で、じゃあ4棟目以降、その先どう考えますかということでね、お話をちょっと今日はしたいと思います。
4棟目をね、4棟目以降という形で、戦略についてちょっとね、お話ししたいと思うんですけど、
これ2パターンちょっとあるかなと思ってるんですね。
まず1つはですね、4棟目以降は、そういったね、中古のね、ある程度利回りが出て、
そういうアパートを取得して、あとですね、ちょっとタイミングを見て新築をやると。
中古と新築を交互に買っていくような、どちらかというと中古2個買って新築1棟みたいな、
もしかしたら中古3棟買って新築1棟みたいな感じで、
古いものと新しいものを組み合わせてね、進めていくという形ですね。
で、もしくはそのパターンか、今私がやっているみたいなね、
現金で再生物件、全区物件を買って借り入れなしでやっていくというパターンでね、
私なら考えるかなというふうに思っております。
1番目にね、お話した中古の物件と新築の組み合わせというお話なんですけど、
こちらについては、基本的にですね、その中古のね、古い方の物件、
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こちらの、もし対応年数超えとかの物件は、できる限り借り入れはなくして現金でね、取得したいと思っています。
当然ね、新築やる場合にはね、自己資金も必要でしょうけど、借り入れはメインとなってという形ですよね。
なぜそのね、中古の物件と新築を組み合わせるかというと、
中古の対応年数近い物件ですと、原価消却をね、取りに行くというのが一つ目的としてはありますよね。
それと、新築ですとね、安定してインカムがね、得れますよね、長期でね、
長期の融資ということになりますので、それを組み合わせるのがね、一番ベストな組み合わせかなとは思っております。
特にね、初期の段階では、原価消却をね、有効にね、取りに行くと、
そういう戦略もね、非常に有効かなとは思っております。
規模をね、ある程度大きく拡大していくためには、やっぱり出ていかない経費をね、
コントロールするというか、原価消却を取って、早めにね、手元資金を置いて、
それをね、再度、次のね、事業資金として、物件の取得資金として投入すると。
そういう形でやるのがね、一番効率よく、また規模を拡大においても、
スピーディーにね、できるのではないかなというふうには考えております。
あと再生物件については、今ね、私がやっているような感じなんですけど、
私がね、やってますのは、これまで何度もお話しているんですけど、
以前ね、ちょっと前にツイッターでも、私の再生物件のここ4年ぐらいのね、
どういう物件、どれぐらいのスペックでということで、ちょっとね、書かせていただいたんですけど、
現金でね、取得していますので、借り入れがないということで、
まあ、担保余力と、あとはまあね、やはり収益性が非常に高いという部分ですよね。
ただまあ、私の場合はね、利回り成人みたいなそういう感じではなくて、実際にはですね、
どちらかと言いますと、私が現状今やってますのは、
これまでね、借り入れがちょっと借り入れ方という状況になっていたので、
担保の部分をね、バランスを取っていくために、どちらかと言うと担保ですよね、
評価額とかそっちの方を非常に重視してね、これまで購入してましたけど、
まあ、ゼロから考えても、まあそういう再生物件をね、
4等目あたりからは組み合わせていってもいいんじゃないかなという感じしますよね。
再生物件の場合はね、全く初めてのところからね、1等目というとちょっとね、
いろいろね、後々の予期しないね、トラブルとか何とか故障したとか、
そういうものとかもあったりするので、3等目ぐらいね、3等やって、
4等目ぐらいからね、そういう再生物件もね、取り組んでもいいんじゃないかなとは思いますよね。
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一つね、ちょっと実際にその建物を再生するというとね、結構あの事業的な要素というか、
そういう部分とかもありますので、やりがいは非常にありますし、
私がやってますのは、館長から見向きもされなくなったね、
お払い箱ですよという物件を取得してやってるんですけど、
そういう意味でもね、社会的にもあるのかなとは思っておりますので、
そういうのも取り組むのも一つかなということで思いますよね。
ということで、今回はね、4等目以降の取得の仕方ということで、
今ね、私が考えられる部分につきましてお話をさせていただきました。
これまでね、不動産の取得の方法ということで、
買い進め方ということで、1等、2等、3等、4等目以降ということで、
ここまでね、お話しさせていただいたんですけど、
こちらの例例を聞いていただいている皆様、どういうふうに感じられましたかね。
もしね、皆様の考えられている部分とか、
自分はこういうふうに考えて、こういうふうにやってるんだよというのがありましたらね、
コメントとか頂戴できると、またはね、いろいろ私も勉強になるかと思いますので、
そういったのもいただけると非常に嬉しいかなというふうに思います。
はい、今回はね、こちらの方で終了とさせていただきます。
いつもですね、東方の例例をお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
