神奈川の初回購入物件での失敗
はい。フォーニッツ ラマ レディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸券をね、始められる皆様。
それとですね、将来独立まで目指されている皆様。
あとはですね、将来事業処刑を行う予定の、2人の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、していきたいと思います。
はい、今回のテーマですけどね、今回のテーマはですね、失敗と損切というタイトルでね、お話ししたいと思います。
今回のね、タイトルなんですけど、普段ね、私はこちらのスタンドFMでもう2600回以上放送してるんですけど、
結構ね、偉そうなこといろいろ言ってるんですけど、実は失敗とかね、かなりやってるわけですよ。
で、正直ね、私やってるのは不動産賃貸業なので、不動産の取得に関しても結構やっぱりやらかしちゃってるんですね。
これ本当にね、スタンドFMの初期の頃にね、かなりこれまで取得した物件の話とかしてまして、結構オープンに話してるんですよ。
で、こういう物件を取得してっていう話をしてたりするんで、遡ってね、本当にあれですよ、始めた半年以内とかね、1年かわかんないですけど、
だいぶ初期の時に話してて、あんまりもうこういう需要ってないのかなと思って最近ちょっと話してないんですけど、
私1頭目で大失敗してるんですね。
神奈川県のですね、2008年の8月でしたかね、神奈川県の5個市の木造のアパートを取得したんですよ。
で、確か表面にマリで10.8とかだったんですね。
で、木造のアパートを取得しました。
ただ、関心物だったんですね。
1Kロフト付きみたいなのと1ルームみたいなとね。
駅から徒歩16分ぐらいの、築20年ぐらいのアパートだったんですけど、
家賃が3万いくらでしたかね、3万5千とかそんなんじゃなかったですかね。
最寄りの駅から徒歩16分って言うとね、結構やっぱりその関心物ですと微妙なんですよ。
外装はね、そのアパートを私購入する前に結構パリッと大規模修繕してあったんで、
しばらく大規模修繕しなくて済むなと思ってね。
り回りも特別良くはないですけど、こんなもんかと思ってね、飛びついて買っちゃったんですよね。
価格にしてね、確か2200万だったっけな、ぐらいだったと思うんですよ。
ところがですね、5個1なんですけど、これ2個空くとね、結局回んないわけですよ。
私も勤め兄でしたんで、サラリーマンの給与から手出しが発生するっていう感じで。
最初のですね、結局3年持ってたんですよ。
1年半は管理会社入れてね、何とかやりくりして、
空いたら何とか客付け、無理くりでもね、いろんな最寄りの駅の不動産屋さん回って客付けしていただいたりとか、
そういうことをやってたんですが、
もういよいよね、どうしても東歩16分ぐらいだと回転が早いんですね。
回転が早い。で、回転が早くて、せっかく客付けしたのにまた退去があるみたいなね。
そういうので、修繕費もあればADもかかるということで、非常に苦労したんですよね。
残りの1年半はですね、後半の1年半は自主管理しましたからね。
自主管理といっても、家賃は私の口座に振り込んでいただいて、
非常に駅前にね、人のいい昔ながらの不動産屋のおじいちゃんがいてね、
うちでお客さんからのトラブルとかあったら面倒見るからみたいな感じで言ってくださる方がいらして、
客付けもね、その業者さんにほとんどお願いして、
そのおじいちゃんがね、無理矢理客付けしてくれるんですよ。
やっぱりね、お客さん引っ張ってここの物件進めてくれるんですよね。
そうするとね、決まるんですよ。
決まるんだけど、またね、開いちゃうというね。
その業者さんが良いとか悪いっていう、私は非常に感謝してるんですけど、
そういう物件が、立地が微妙だったのかなというところですね。
その物件というのは、Z市なんですけどね、神奈川県のね。
昔、日産のザマ工場とかがあったエリアで、
周りにね、単身もののアパートがたくさんあって、
その当時同じ築年数ぐらいのやつがね、2008年の築20年ぐらいでしたからね。
それに単身ものの工場勤務の方をターゲットにしたアパートが本当に乱立してて、
よくよくね、購入した後、物件の周りを歩いてみると、
ポストにテープ貼ってる物件ばっかりなんですよ、本当に。
しかも、手入れしてないような物件が多いわけですよ。
で、その日産のザマ工場が閉鎖になって、カレストザマっていうね、
日産の中古車センターみたいな形に変わったんですよね。
だから、そこの工場がまずなくなって、そこの従業員の方がね、少なくなったっていうのがありますよね。
カレストザマなんて、当時中古車販売店だったと思うんですけど、
今はね、これがね、イオンに変わってるんですよ、イオンモールに。
でね、またね、活気があるんですよ。
だからね、本当場所リッチってね、すごい10年20年経つと全然変わりますんでね。
今だったら、このエリアは逆にイオンモールが近くていいかもしれないですよね。
で、それをちょっとね、示す話で言うと、
いつだかね、何年か前に、私その物件近くに行ったんで、
チラッと覗いてみたんですよ。で、周りもちょっと歩いてみたんですよ。
結構ね、新しいアパート、当時古いアパートがあったところにも新しいアパートなんか建ってて、
綺麗なね、アパートなんか結構できてるんですよ。
やっぱり生活の便がいいとね、そういう感じで、
やっぱりアパートができたりとか、そういうことがあるんだなと思いましたよね。
なんで3年しか持ってなかったかというと、
私、今回のタイトルは失敗ですね。
持ち気なくてですね、もう疲弊しちゃってですね、もういいやと。
もう心折れてですね、売却といえばかっこいいですけど、完全に損切りですね。
買った値段よりも300万ぐらい下がってましたかね、売ったのが。
うん、確か300万ぐらいですね。
あんまり大してキャッショルを得られてませんでしたから、もう完全に損切りですよね。
本当恥ずかしいんですけど。
その当時はね、私、不動産の人体験を始める時っていうのは、
元祖サラリーマンおやさんと言われるね、成功された先人のね、
方の書籍を見て始めたんですけど、
皆さん書籍を読むと、なんか不動産買えばね、チャリンチャリンじゃないですけどね、
なんかそんな感じで、買えば儲かるみたいなね、
なんかそんな感じだと思ってましたけど、全然甘くなくて、
なんか俺何のため借金してやってんだろうな、みたいなね、
そんな感じでやってました。
でまぁこれがね、1頭目。もう私1頭目でコケてますからね。
でその3年後に売却して、その次札幌の物件をね、取得するんですけど、
その当時ね、やっぱり札幌とか福岡とかね、利回り高くて、
東京とか1都3県よりは収益性が高い物件が出てましたんでね、
やっぱりこれをカバーするためにはやっぱり利回りだなと思ってね、
利回り成人になってしまったという感じですよね。
まぁそこから地方でね、購入していったりするんですけど。
再生系物件の撤退と安く買う難しさ
あとね、もう1つちょっと補足で、失敗談というかお話すると、
私独立してから再生系のね、感謝の物件をいくつも取得してますという話をしてるんですけど、
実はね今までね、国とか地方公共団体とかそういうもので、
6物件取得してるんですよ。
でもね、全部が全部うまくいってるわけじゃなくて、
ミスったなというのもあるんですよ。
そのうちね、6等のうち2物件それですからね。
ただし、まぁやっぱり、あれですよ。
今稼働してたのが4物件で、そのうち1等売却してますけど、
今稼働してるのは、私所有してるのは3等なんですけど。
で、先ほど言った2等失敗したというのは、
もう利法もせず、塩漬けにしてね、最後もう売却したと。
まぁそんな感じですね。
ただし、その感謝の物件については圧倒的に安く買ってたんですよね。
圧倒的に。
例を挙げると、1LDK×12個の、これね地区40何年後半のRCだったんですけど、
172万とかね。
で、もう1等は、あれいくらだったっけな。
1100万のRCで、こだてが1つ言ってたんですよね。
それは、ファミリー6個1プラスこだて1つ。
某北陸のね、物件だったんですけど。
これもね再生するつもりで取得したんですけど、
いろいろね、業者さんとかガス屋さんとかいろんな周りの設備屋さんとか来ていただいて、
見積もりちょっと出してもらったりしたら、
いや意外にこれやるのってね、
こんだけリスク背負ってコストをかけてやって、このり回りかみたいな感じでね、
撤退した物件もあったんですよね。
で、その2等ね、私が失敗した物件というのは、
1等はですね、実はそのわからない物件なんですよ。
1等はわからない物件。
この物件はね、買われた方が東京の合同会社の法人の方だったんで、
私みたいに再生系をやる人で、お抱えの職人さんがいらっしゃったみたいで、
なんか購入するときにね、その業者さん連れてきて、
住み込みでね、ずっと直されて再生したみたいですね。
後にね、Googleの、Googleマップの、何ですか、写真じゃないや。
あれ見ると、外気と関わってましたんだね。
ちゃんと直してキャブ付けしてるんだなと思って、
これすごいなと思いましたね。
で、あともう一つのね、北陸の物件ですけど、
これはね、地元の大規模な大屋さんが、
自分のお抱えのね、やっぱりお付き合いのある建築業者さん、
リフォーム業者さんがいるということで、取得いただいて、
評価とかね、結構出る物件だったんで、
購入されるということでね。
私なんかはね、神奈川から北陸のほうのね、
業者さんなんて知らないんで、地元の管理会さんとかに、
通常ね、お願いしますんで、そうするとどうしてもコスト合わないんで、
っていうのがあるんで、やっぱり地元の方に買っていただくのがね、
一番なんか、いいかなという感じでしたね。
その二棟のうちの、その輪っか内の物件は、
全然もう圧倒的に安く買ってたんで、
700万円で買っていただいたんですよね。
それでも十分にも回るような物件ですよね。
リフォームコストを踏まえてもね。
北陸の物件については、
それでもやっぱりね、全然回る、
表面に回りでね、回る状態でね、
多分再生されてると思うんですよね。
そんな感じで、失敗と言えるかどうかって、
やっぱり安く買うっていうのが正義であることは間違いないですよね。
ただ、あんまり安く刺しても買えないということもあるので、
この辺の塩梅がね、非常に難しいとこですよね。
一時期ね、私、購買やってる時に、
すごい確率で落札してたんですよ。
ちょうどいい塩梅でね。
これは、2017年ぐらいからずっと購買の入札参加してて、
だいたいその結果を見てて、
この辺だなって最低入札の価格があって、
落札価格のデータとか取って、
だいたいこの辺だなっていうところで、
ギリギリのところを狙ってね、
結構いい値段で取得させていただいたんですけど、
でもね、それもね、もう2021年を最後に、
なかなか取得できないですね。
やっぱりね、業者さんがね、建物取り壊しても、
土地でね、宅地として売却できる場合には、
もう全然、こっちとしては合わないんですよね。
業者さんが高く買って、
札入れるんで、そうするとやっぱり、
私の方ではちょっと立ち打ちできない値段になってるので、
最近ではね、そういった取得はちょっとできないんですよね。
まあこれはこれでしょうがないかなと思います。
安く買えるということは何か理由があるわけですからね。
場所がちょっと微妙だったり、
中古物件の修繕と避けられない失敗
つい今期ね、外気修繕をやった物件なんかは、
中は当時ね、取得してからすぐ大胸を修繕してね、
綺麗にしてマンスでやってましたけど、
まあ外周りはね、さすがにどうですか、
5,6年たってね、古ぼけてきて、
これはダメだなと、
なんか幽霊屋敷状態になってしまったなと思って、
さすがにもう先延ばししてたやつを今期ね、やったんですよね。
やったらやっぱりパリッとしてね、
そこ一個直近で空きがあったんですが、すぐ決まりましたんでね、
やっぱり今日の放送の中でも上げたんですけど、
お客様のことを考えてね、やっぱりやるべきだなということをね、
ちょっと次回の念を込めてもね、
今日の放送の中でアップしたんですよね。
中森さん、スターさん、バラさん、こんにちは。
まあそんな感じですよね。
だから、やっぱりね、失敗ってあるんですよ。
絶対失敗ってありますからね。
これはいけると思っても、あれっていうことって、
やっぱり不動産の賃貸業ですらやっぱりあると思うんですよね。
特に設備系とかは、やっぱり見えないだけにね、
いろいろトラブルとかあると思います。
だからまあ、その大きな板手を負わないね、
そういう失敗であれば、もうそういうものはあるものだと思って、
やっぱり取り組んでいった方がいいと思いますし、
まあ何もないのって逆に新築ぐらいでしょって話ですよね。
私なんかみたいに中古の古いものばっかり買ってると、
まあそれあるよねっていう話になるわけですね。
それで、まあそういうことを思います。
損切りを早く行い次へ進む
で、もう一つのタイトルにしたね、損切りの話なんですよ。
これ、損切りできるかできないってめちゃくちゃやっぱり大きくて、
私のラジオの中でよくオフバランスとか損切りの話ってするんですけど、
よくないものを持ち続けても出血が止まらないとかね、
そういうことになりますんで、
決断はやっぱり早くしなきゃいけないんですよね。
これはね、できるかできないかが非常に重要で、
これは私お世話になってますJLTの杉田さんなんかもね、
言ってますけど、
よくないものを持ち続けるというのはやっぱりダメですね。
なかなかね、苦労して取得したと思ってね、
なかなかまた損切りできないのがね、
不動産なんか価格大きいじゃないですか。
これはね、なかなか損切り難しいですよね。
私も難しかったですよ。
さすがにもう一頭目のさっき言ったね、
3年でもう手放したっていうやつは、
もうメンタル的に持たなくて損切りですよ。
恥ずかしいですけどね。
死ななくてよかったなって感じですよ。
例えばマイナスこいてるのに持ち続けるというのはね、
やっぱりね、それはダメなんですね。
次いけないからね、結局ね。
なぜ損切りが非常に私大事かなというのは、
次いくためにもやっぱり損切りって非常に大事ですね、これね。
出血多量がね、ずっとね、続いてるようだと、
どんどんどんどんね、会社法人の体力も失ってきますし、
っていうところがありますよね。
まあそういう目利きとかそういうのもね、
必要かとは思いますけど、でもね、
小さい失敗は絶対誰でもしてますからね。
だから失敗したからっていって、
別になんかへこむ必要はなくて、
こんなのあるもんだと思った方がいいですよ。
多分ね、全国のいわゆる不動産の賃貸業をやられてる方でも、
失敗してない人って一人もいないですから、絶対に。
だからまあそういう失敗はね、あるものだと思って、
じゃあその失敗したものをいかに損切りするとか、
次の決断ですよね。これがやっぱり大事ですね。
損切りできない人はズルズルいきますから間違いなく。
ある意味私がだいぶ財務状況が良くなってきたのは、
損切りできたことだと自分では分析してるんですね。
それをしたことでガラッと財務内容も変わりましたし、
そういうところがあるので、今ではダメだなと思ったやつは、
迷わず損切りします。
これは非常に重要だと私の中では思ってますね。
はい。えーと、
あーちょうどいい時間ですね。19分ですね。
まあこんな感じで、なんか偉そうなこと言ってますけどね、
この他にも何か失敗あると思うんですよ。
あったと思うんですよ。
ちょっと今パッと追いつくものをお話したんですけど、
こんな感じなんで、恥ずかしながらという話をさせていただきました。
誰でも失敗はします。
でもそのリカバリーどうするか、損切りをどうするか、
これがこっちの方がよっぽど重要なんで、
ぜひこのラジオを聴いていただいている皆様には、
そういう部分を意識していただけるといいんじゃないかなと思いますね。
バラさんなんかもね、割とここ最近始められてということだと思うんで、
失敗ありますからね、間違いなく。
絶対あるからね。絶対ある。
でもそれを糧にすればいいわけですよ。
同じ失敗をしなければね。
そういうふうに思います。
そんな感じで今回の放送はこちらの方で終了とさせていただきます。
いつも東北のRadioを聴いていただきましてありがとうございます。
またコメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、
ぜひグッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
また最後まで貴重なお時間ですね。
こちらのRadioをお付き合いいただきまして誠にありがとうございます。
あとYouTubeのPodcastチャンネル登録をお願いできましたら大変嬉しいです。
またこれまで登録いただきました皆様ですね。
本当にありがとうございます。
それでは今回はこちらの方で失礼致します。ありがとうございました。