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はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現、不動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は4月20日の月曜日ですね。
いやー、この週末も遊び倒してきました。
楽しかった。
リフレッシュですね。
月曜日になんかこういう気持ちで発信できることは本当に素晴らしいなって改めて思います。
だいたいさ、サザエ産商工軍なんていう言葉がさ、あるのは日本だけじゃないですか。
もちろんサザエ産は日本でしか放送してないよっていうのは一旦置いといてですよ。
その気持ちはね、世界共通でもあるんじゃないですか?月曜日から仕事のところって言ったら。
ね、嫌な気持ちになっちゃうの嫌じゃないですか。
なんでそんな朝からまた一週間仕事を楽しくやれたらいいのに。
でもそれはみんながみんなそうじゃないからっていうのはあるんですけど。
サザエ産自体はもう何でも見てない気がするね。
あんまりこう子どもたちもまあ夕方ぐらいお風呂上がりぐらいとかやったらちょっとテレビつけて見たりとかしてる時もありますけども。
意識的にね、見ようっていう気持ちにはならないんですけど。
まあそれっていうのはですね、やっぱり何かしら土日っていうのは僕は外に寝ようとすることも多いですけど、
家族みんなで暖欄の時にはテレビを消してね、みんなでおしゃべりを楽しむっていうそんな習慣ができているからなんですけど。
昨日一昨日っていうのはですね、ちょっと親仲間のご自宅の方に遊びに行かせていただいてました。
スタイフネームで言うとクローバーさんなんですけど。
別にあえて名前は伏せておきましょうか。
何人か運営メンバーもいてたんですけど、うちの元気が出る親の会のね。
子連れでちょっとキャンプっていうことで。
運営さんの一名ね、ご自宅がねものすごく広いっていうことで。
庭でキャンプできるよって。すごない?庭でキャンプできる。
庭でバーベキューぐらいよく来ますやんか。
それぐらいは全然ね、あるし。
うちもちょっとした裏庭ぐらいとかやったらバーベキューコンロ出してね、やったりできますよ。
ただ、市内の中の方であんまり煙とかをね、上げてしまうと。
僕の元職にも関わってくるんですけど、煙火を出す届出がいるみたいなね。
そんなんもありましたね。
受付してたなーって場所どこですかって聞いてたな。
そんなんもいらないと。
とにかく広い場所で車もね、何台だ?6、7台?みんなで集まってね。
それもご近所の方とも仲良いからちょっとおかしてくださいね。
あーええよええよみたいな、それが通じるっていうね。
そんなんでバーベキューみんなでしまして、楽しかった。
おうちの倉庫みたいなところにね、つるしたブランコとかトランポリンがあって。
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延々遊び倒してましたし。
うちの長男くんはなぜかキーキルにはまってましたね。
あれこれDIY目覚めたかっていう。
薪をね、切って。
夜もキャンプファイヤーというか焚き火で大人のね、ちょっと火を眺めながら。
そんなんできたらええなーって言ってたら、
薪ないからちょっとそれ切らなあかんわーって言ってたら、
この辺全部何でも切っていいでーっていうのを延々ノコギリで切る。
初めて切ったらしいんですけど、それが楽しかったのか。
ずっとやってましたわー。
何を楽しめるかって大人が準備するもんじゃないですね。
あれはもう自分で見つけてきて、やっぱり課題を持って取り組むのが楽しいんやろうなーと思って。
そんな発見ができたのも嬉しかったんですよ。
でね、そういうのバーベキューも良かったよ、キャンプも良かったよ、テントで初めて。
うちの長男くんと泊まれたよ、楽しかったよっていう話ももちろんですけど、
今日はもうこれだけちょっと喋りたい。
翌日ね、2日目ね、まさに昨日なんですけども、
ブルーメ農家。
これ市街にありますね。
楽しかった。僕初めて行ったんじゃないかな。
動物と触れ合うことができたりとか、
あとアスレチックがあったりとか、
ジップラインみたいな、しかもグルグルグルグルってジェットコースターみたいに回るやつを大人と子供と一人ずつで乗れるやつがあったりとか、
4階建て高さ30メートルのアスレチックっていう、
なんか見たことあるわっていう方いらっしゃるかもんですけど、
それも初めて、うちも4年生の長男くんと体験してきてね、
いやそれも全部良い思い出やったんですけど、
ヤマニコさんですよ。
ここはもう名前言っていいやろ。
ヤマニコさんがね、
ゲストでね、呼ばれてたね、
サンシャイン池崎とね、
共演したっていうね。
これもうミー派の僕としては裏やらでしゃあないんですけど、
マジで。
たまたまそのチラシ見たら、
今日サンシャイン池崎来るじゃないですかってなってて、
なんかジャブジャブ池特設コーナーにてみたいな、
書いてあって、
せっかくだからちょっと行きたいですねって言って、
11時半からと14時からの2回公演だって言って、
で僕ら10時半くらいに着いてたんで、
そこそこちょっと化石を発掘コーナーみたいなの体験してみたりだとか、
虫が食べれるみたいなガチャポンをちょっと僕が面白がってやったら、
わあちっちゃいコオロギいっぱい出てきたねみたいなやつ。
でも味付けはバーベキューのコンソメ味みたいなやつやから美味しいわよって、
みんなでわわわ、
うん一つ食べてもいいわ、
いや味は美味しない、
ちょっと口の中いっぱい残るけどなみたいな。
いろんなこと体験してきた中でですね、
そこのコーナーに行ってね、
出てくるわけですよ。
何年やってんにゃろうさんさん、
めちゃめちゃ噛んだけど。
出てきて、
イエーイって出てくるわけじゃないですか。
自己紹介ボケじゃないですか。
絶対言わへんなみたいなやつ。
絶対言わへんやつ。
それから子供たちとか前に挙げてきてとか、
流れね、
今年45歳なんですと、
いう話になって、
同い年の人おられますか?みたいな感じになった時に、
スパッて手挙げたの山猫さん。
ああじゃあそこの白いTシャツの方。
呼ばれて飛び出て、
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ジャジャジャジャーンですよ。
うわ山猫さん出たで!と思って。
そっからね、
福山雅春の桜坂に乗せて、
行きましょうって。
君をずっと幸せに
風にそっと歌うよ
分かるでしょ。
のとこね、
イエーイ!っていうやつですよ。
それ一緒にやろうよって思いっきり。
そってそってそってやってましたね。
いいなあれ。
思い出はない。
リストバンドもらってましたね。
ジャスティスの。
ジャスティスのあの黄色いやつもらってた。
思い出は、
嫁にね、即言われましたわ。
もうお先にちょっとお家帰ってたんですけど、
嫁と娘二人たちはね。
なんであんたが出てへんかった?
いやいや、45歳縛り屋だから。
そんな嘘ついたらええやないの。
嘘をつくことを妻に強要されるというね。
ごめん、今度聞かれたら行くわ、言うて。
芸人失格ですね。
誰が芸人や、言うて。
そんなのがあってね。
なんもかんもが全部いい思い出だったっていう。
やっぱり娘さん、最高でしたあれは。
その日くるめてまた子供たちと一緒に楽しみに行きたいなと。
また今年もね、
ファミキャンだったり大人キャンプだったり企画してますから、
そちらの方もお楽しみください。
行きたい方ぜひともお参加表明よろしくお願いいたします。
ということで、本日の本題は、
自主管理と外注管理の線引き。
こちらについてお話をしていこうと思います。
皆さん不動産持たれている方々は、
自主管理でしょうか。
それでも管理会社さんに委託されているでしょうか。
どちらもされているとしたら、
どこを一つの線引きにされているでしょうか。
こういったお話をしていこうかなと思っております。
本題に入る前にお知らせをさせてください。
いよいよ今週末になりました。
4月25日の土曜日です。
京都の安田市、大阪の方で会場を借りておりまして、
そちらでお話をいただくんですけれども、
京都のEリッチにドミナント戦略をされているということで、
僕も5年後、10年後はこの姿を目指したいなと思うような
そんな先輩なんですけれども、
これこそまさに全て自主管理をされているというところで、
内政化をされている会社としてやられていますので、
ここについてどういうふうに外注をされているのかで、
自主管理している部分、
ここもね、どこまでだったら、
もちろん客付けの部分は外にお任せされているんですけれども、
全て入金管理であったりとか、
入居者様かの一時対応とかね、
そこのあたりについてはご自身でされていると。
このあたり非常に勉強になるんじゃないかと。
そして僕はですね、やっぱりこの事業生計というところを
今テーマにして取り組んでいるところもありますから、
こちらは本当に楽しみにしております。
はい、そんなお話聞けますので、
ぜひとも現地の方へお越しいただけたら幸いです。
もう外でやられる機会はほとんどないと思いますので。
はい、あとはアーカイブ動画の配信と
Zoomのリアルタイム視聴もございますのでご検討ください。
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そしてそして5月の9日ですね、
あ、物草大谷さんからプロフィールいただいておりますので、
ちょっとこちら運営の方でもですね、
いよいよ告知文書を作っていこうと思っております。
DIYから新築アパートを木造んですね、
土地から仕込んでっていう、
このハイブリッド戦略でいろいろ取り組まれているというところでございます。
はい、こちらもですね、
物草さんはご自身でも会を運営されていますので、
この辺りについてもちょっとですね、
ディスカッションできたら嬉しいなって思ってます。
本当にね、これからの不動産戦略ってどういうふうに考えてるんでしょう?
みたいなね、ところもいろいろ深掘りしてお聞きしていきたいな
なんていうふうに思ってますので、
ぜひともこちらも大阪の会場を借りておりますので、
ご検討いただけましたら幸いです。
あとですね、ちょっとファミリーキャンプもですね、
実はね、8月の末に企画してたんですけれども、
ちょっと8月はまだ暑いんじゃないかと、
海沿いとかでいつでも川で遊べたらってところなんですけど、
ちょっと今回山の方とかを企画しているので、
9月末でどうでしょうかっていう今案内をしてますから、
ちょっと参加表明された方々、
もう一度長生さん見ていただけないでしょうか。
はい、そんなお話もございます。
あと、昨日ね、公開しました。
これも本当に早く締め切ると思います。
6月20日の土曜日から翌21日日曜日までに、
大阪の瀬の方で波乗りニーノさんと一緒に
焚き火キャンプやりませんか。大人オンリーで。
はい、こんな企画もございますので、
もうね、もう早速残り3枠ぐらいしかないと思います。
もうキャンプ場の人数の関係で、
ちょっともう定員になれば締め切りたいと思いますので、
ちょっと行ってみたいなっていう方はですね、
早めに参加表明の方よろしくお願いいたします。
詳細はディスコードの方で告知しておりますので、
ご確認ください。よろしくお願いいたします。
さあ、ということでいきましょうか。
管理ってどうですかね、皆さん。
僕はもともとね、消防士として、公務員として働いていましたから、
その時っていうのは、全部懐中をしてました。
っていうのも、自分ではそれやっちゃいけないよっていうのが、
やっぱりこの副業規定というか、その部分であるわけなんですよね。
家賃をいただくこと自体は問題ないんだけれども、
自分で管理運営をしてしまうと、それは業務に当たるよということで、
基本的には外の管理会社さんにお任せをするっていう方向性で、
僕は徹底をしてましたね。
はい、っていうとこなんですけど。
ちなみに、ただ今のところで言うと、個人で買われた場合ですね、
これはご自身ではなくて、お家族の方とか代表にしながら、
法人を作って、その法人でもって管理運営するっていうことに関しては、
そもそも副業規定には当たらない場合がありますので、
そのあたりはちょっと線引きですね。
個人で賃貸業をされる方で、
ご当事室未満で運営されたい方については、
管理っていうのは外中委託するっていうことが基本になってきました。
その上でですね、一般法人に立てられている方であったりとか、
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さらに独立で専業開業されている方に関しては、
どういうふうにされているのかってとこもね、議論としてあると思うんですけども、
僕自身はですね、今現状の話でいうと、
ほとんどが外中、要は管理会社さんに委託する形をとっております。
まずこのメインの話から言いますね。
一旦、内製化しようって思った時もあったんですよ。
独立した2021年の秋口頃とかに、
ちょっと一等大きいのを購入することができたんで、
これはもうランニングコストを下げるという意味合いで、
やっぱり管理会社さんに対しては3%から5%ぐらいとかの家賃収入全体の支払いをするわけなので、
これが自分のところで開業して、専門のスタッフも置いてやれるんだったら、
その費用かからなくて済むじゃないかと。
そういうふうに思ったので、一旦内製化したこともあったんですよ。
2年ぐらい。
結果も外中に切り替えました。
これ何かというと、もう一言言います。
向いてなかった。
ここにつきますね。
向いてる向いてないとかの話なんですが、あるんですよ。
これめちゃめちゃ多いにあるんですよ。
細かく管理がきっちりできる方に関しては、貴重めな方とか、
その辺がしっかり生産できるような方とか、やったらできると思います。
もうね、ネックはもう一つですね。
入金管理。
とりあえずここさえできていれば、皆さん、誰でもできると思います。
いついつまでにお家賃が入ってきました。
そこに入っていない方には特速と言いますか、
メッセージ、電話なりメールなりとかでお知らせをして、
入ってませんよっていうことをお知らせをして、
ちゃんとまた入ってきたかというのを追います。
まだそれでも入ってこなければ、正式な通知文書とかを送付して、
後を追っていくっていうね。
そこからさらに入らなければ、この保証会社さんを通じてとか、
いろんなやり取りになってくるわけなんですけども、
この辺りのところがですね、非常に僕とさらにその従業員さんパートさんとですね、
向いてなかったんですね。
この抜け落ちがあったりとか、数字が合う合わへんとかっていうところがあったり、
これもどこ、家賃どっかから何かずれてました?上がってましたっけ?
いや、これって何の数字、波数が400円ぐらいやったら自治会費ちゃいます?みたいな。
この人は1年分を一気にもらう人でしたっけ?
半年ごとにもらうとかいう約束にしてませんでしたっけ?
何かどっか覚書書いてましたっけ?みたいな。
こんなことがザラにあって。
あれ、この人更新料かかりましたっけ?みたいな。
いや、どうやったかな?
この人も退去されてますやん。
新しい入居者さんいつからもらってましたっけ?
保証会社さんから入るのはあれですけど、
初回の費用っていつからもらってましたっけ?みたいな。
こんな話とか変わったりとかして。
もうね、追い切れなくて。
簡単な話やのに、やっぱりそこがアカン。
でもって、一番大事なところ。
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経営においてこの数字をしっかり把握して、
ちゃんと報告するっていうのは、
税理士さんに対してももちろんそうですし、
一番何よりも金融機関さんに対してですよ。
数字勝算な会社さんっていうのは評価されない。
当たり前の話ですから。
アカンなと思って、結局外注をしましたね。
これはちょっとうちの得意なパターンなんですけど、
基本的にはやっぱりね、
管理会社さん、僕は任せるべきやと思います。
その道のプロなんで、3%、5%、
そういった管理外注費用っていうのがもったいないって
考え方あるかもしれないですが、
基本的にはその道のプロにお任せができる。
全て責任を負ってくれる。
ここですね、責任を負ってくださるっていうのが
一番大きなところ。
客付けに関しては、
他社さんにお願いできることが当然ではあるんですけど、
間口を広げるという意味合いでね。
入居者さんからのまず第一の報告であったりとか、
お金の管理をきっちりとやられていて、
家賃明細書を発行してくださるっていうところが
一番大事ですし、何よりあと建物のですね、
設備の管理とかを提案してくださるっていうところですね。
そのまま外注で委託をしてしまうと
管理会社さんのところだったら高いなっていうのは
もちろんあると思うんですよ。
ただこれも提案してくださることによって、
あとはもううちの方でお抱えの大工さんとか、
分離発注する形で対応できますから、
こういう関係性ができるのであれば、
やっぱりその数字をしっかりと整合性とって、
金融機関さんにしっかり運営できてますよ
っていうことをアピールできて、
でもってその管理の部分で全て施工だったりとか、
リソースを持っていかれずに、
次の物件の購入であったりとか、
他のもっと内製化の部分であったりとか、
力入れることができますから、
当然お金払って人にお任せするということは、
出費の部分では痛いかもしれないですけれども、
やっぱりそこをちょっと分離で、
自分たちの中で分業制という形を取ることによって、
もっと他に力を入れたい、
もっと未来の先のことを拾い入れていきたい、
ということに対して、
僕たちはリソースを使うことができるっていうのが、
一番大きなメリットかなと思います。
ここまで言ってきた中で最後少しだけ、
例外的に自主管理しているものがありますが、
こだてと4個1ぐらいの小ぶりなアパート。
これも長く持っているもので、
しかも親族に譲っていたものをまた自社で買うという、
私個人が持っていたものを親族が買ってくれて、
それをまた会社で買うという流れがあったんですけど、
これに関しては長く持っていたので、
ほぼほぼ自主管理みたいな形で僕も携わっていたので、
買ってが分かるなというところで、
これは例外です。
アパート一等ものに関しては基本的に外注をするんですけれども、
ある程度大規模修繕とかできていて、
そんなにトラブル自体も少なくて、
個数も少ないぐらいだったら自分でやってもいいかなと思います。
あとこだてに関しては、
本当に問い合わせとか基本的に少ないです。
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自分で何とかされようという方がいらっしゃる多いですので、
あとはこだて1個だけの管理をするっていうのは、
管理費用が5%ぐらいで普段受けられているところも、
10%に上がっちゃいますよっていう、
こういう仕組みもあったりしますので、
これに関しては外注ではなくて、
自主管理でいいんじゃないかなというふうに思っております。
ということである程度線引きですが、
こだてとか区分マンションぐらいに関しては自主管理でいいと思いますが、
一等ものアパートマンションに関してはやっぱり外注することによって、
さらに大きく事業を発展させることができるという意味合いにおいても、
僕は外注をお勧めしておりますよというようなお話でございました。
皆さんもですね、ある程度の線引きとか、
いや全部自主管理でされてますという方もいらっしゃるかもしれないですけども、
結局のところは向き不向きの話もあるのかなというふうに感じました。
さあ、ということでね、
今日からね、妻が3日間旅行に行ってくるんです。
妻の妹とですね。
そんなわけでちょっとね、
お家の子供たちの送り迎えとかが僕が専任することにはなるんですけれども、
普段ね、僕に好き勝手やらせてくださっているそんな妻ですから、
いや今日ぐらいはもうね、
あの3日間は羽根伸ばしてきてほしいなと思いまして、
優しいですよ。
全部メモとかね、写真とかね、
こんなあの全部自助ちゃんにはこれも出してね、
長女ちゃんにはもうこれも出してね、
今の時期だったらもう長袖にちょっと羽織るやつがいるよとか、
全部準備してくれてるね。
妻優しい。
というわけで、
はい、ちょっとね、
それすらもちょっと僕も楽しんでいこうかなと思っております。
ということで、
本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。
