放送の導入と悩みの共有
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現不動産事業課の京都のバーニング公屋がワクワクしていきよう、をテーマに
公屋業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ、本日は8月18日の月曜日ですね。
今日はちょっといつもと経路を変えて、僕の今の本気の悩みと、どうしてもちょっと謝りたいことについてお話しさせてください。
リフレーム不動産キャンプという不動産投資家をメインとしたコミュニティを運営しておりまして、
僕たちですね、この5月から新しいちょっと有料会員制というのも上位互換ということで設けて、これまでと変わらず元気が出る公屋の会として7年近くやってきておりましたが、
そこの無料会員さんということも変わらずですね、毎回の勉強会に参加の時には5000円という費用をいただいて、さらにアドバンスプランとかリートプランとか、
この上位の有料プランも設けて、そこに特別なコンテンツを配信したりだったりとか、あとは僕の個別のコンサルのようなものをですね、
いつでも相談いただけますよという、そういったサービスを付随して運営している次第なんですけれども、
このディスコードということをメインにしてですね、やり取りをしているんですが、どうしてもそこでのコメントが今活発ではないなというところが僕のずっと悩みではあるんですよね。
いろんなこの不動産をメインとしたチャンネルとか、不動産以外のことでも何でも話してくださいねというところだったりとか、
本当はもっと毎日何かしらが今こんな悩んでますとか、こういうふうにしたらいいんじゃないですかという、みんながやり取りしてくれたら嬉しいなという思いはあるんですけれども、
一方で僕がどうしても今中心になっていて、その発信のみというかね、その告知の媒体みたいなことになっているのもありますし、
なかなか皆さんが投稿しづらいんだろうなというのは十々承知はしているんですよ。
質問への対応と感謝
そんな中でも例えば日々の活動報告であったりとか、ネスティングさんがいつも不定期ではありますけれども、ご自身のアパートの再生の様子とかも発信してくださっているのってめちゃくちゃ嬉しいんですよ。
ありがたいんですよね。
DIYの投稿にはOTVさんがご自身のDIYされた様子とかも発信されてくださっているのがめちゃくちゃ嬉しいんですよ。
その中で最近メインのチャンネルの方で、初心者なんですがここで正しいのかどうかわからないんですけれども、質問させてくださいということで投稿されたものがあったんですね。
僕はいつも質問してくださるのってめちゃくちゃ嬉しいんですよ。これ本当に本音で。
よく僕も放送の方で回答させていただきますってやってもするんですが、このまた中で一つの悩みっていうのが、どうしても僕だけの回答になっちゃうなっていうのがあって。
かつやっぱり僕は皆さんが参加してくださってはいまして、いろんなレベル間の方もいらっしゃる。
当然僕よりも先輩の方もいらっしゃるんですけど、それでも僕がやっぱりこの10年ぐらいの経歴で回答してしまうと、先に回答してしまうとそれ以上他の方がコメントできないっていうのがあるだろうなと思っていて、ちょっと控えることもあるんです。
ただ皆さんから特に意見も出なかったなとなれば、じゃあここはもう僕が代表して回答させていただきますと。文章打ったりするのも時間かかったりとかニュアンスがうまく伝わらなかったりするのもありますし、何より僕が喋ることの方が得意だし、そっちの方が早いなというか。
なので放送で回答させていただきますっていうのをいつもやらせてはもらってるんですが、今回そういったご質問いただいたんですけども、ちょっと様子を見ようって思っちゃったわけなんです。
1日2日くらいですね。特に皆さんからの回答もなさそうだから、そろそろコメント残して放送で回答させていただきますねって言おうと思ったらですね、その質問者さんが投稿削除されてたんですよ。
めちゃくちゃ申し訳ないなっていう気持ちになりまして。
これは本当に勇気いるんですよね。質問投稿したりっていうのは。ものすごく気持ちわかるんですよ。その中で誰も反応がなければ、これ間違いだったかなって、こんな消防的なことを聞いてしまって恥ずかしいとか、そういった気持ちに苛まれるんだろうなってすごく理解できるので、そこでもやっぱり投稿削除するっていうこともまたこれ一つの勇気じゃないですか。
そんなことを思わせてしまったっていうことが僕の中ですごく後悔でして。ちょっと今回の放送、本放送ではこのDiscordって投稿されるとログっていうのが残りまして、この運営側ではそれが見ることができるんですね。なので削除はされてるんですけども、投稿自体はこちらから確認することができるので、これはもうおこがましいかもしれないですが、これ一般論の回答というか僕なりの判断として、
今回そのご質問に回答させてください。もちろんお名前は伏せます特命ということで、こういったご質問をいただいたとしたら、僕になったらこういうふうに回答しますっていう内容で本放送をさせていただきたいと思っております。
そしてここからは皆さんへのお願いなんです。これもおこがましいかもしれないですが、このリフレーム不動産キャンプの方で何か投稿があればいいね一つ、何でもいいのでスタンプを押してあげていただきたいなっていうことなんです。
この質問に対してってすごくナイブじゃないですか。なんかスタンプ押しちゃったら何か答えてくださるのかなっていう期待がこもっちゃって、でもそこから何も反応がなかったらあれって思われるかもしれないなっていうのを考えちゃうなっていうのをすごく理解できるんですよ。だからスタンプも押しにくいんですよね。質問とかそういうことに対してっていうのは。
でもそれはもうみんなのルールとして全然気にしないでくださいっていう投稿があればとりあえず見かけたらスタンプ押していただきたいんです。これが僕からの一つのお願いなんです。それに対して皆さんももし可能であれば回答していただきたい。ここでちょっとまた整理したいんですけど、回答することによっての皆さんなりのメリットもあるんですよね。
自分が今持っている知識の中でそれをアウトプットすることによって知識が整理定着しますよ。さらにそのコミュニティの中での信頼評価の蓄積にもつながると、この人は何かそういった時に回答してくださるんだとか、ちょっとこういった分野に詳しいんだなっていうような存在感っていうのが生まれますよっていうのが一つのきっかけになりますし、さらにその回答きっかけにして新しいつながりとか先日は回答してくださってありがとうございましたってリアルにカウンターを合わせた時に人脈が広がっていくっていうことにもなります。
次回イベントのお知らせ
あとは自己成長ですよね。自分が回答するために、やっぱりそれが正しいのか正しくないのかっていうことを調べたり考えないとすることがあるので、自分ごとって置き換えると新しい学びも得られます。
さらには、答えてくださってありがとうございますっていう役に立てたっていう実感とか充足感、満足感を得ることもできますよということで自己肯定感も高まっていきますっていうことがメリットなのかなと思うんですよね。
あとはこの心理的な動きとしても、共感とか助け合いの気持ち、自分も同じことで悩んでたなっていうことは質問してくださってありがとうございますっていうふうにも思いますし、
あとはこの承認されたいっていうような気持ち、質問者さんとか周囲からも感謝されると自分の価値が認められたっていうふうに感じることができますので、やっぱりそういったところに回答するようなメリットはあると思うんですよ。
あとはもう挑戦するっていう気持ちもあると思う。自分なりにわからないことがありますけどこうじゃないですかねって間違っててもいいんです。全然いいんです。間違いなんてこの世にはないんで。
それによって皆さんからの意見、僕も必ずそういったところに回答しようと思ってますから、そういったご意見もいい目線ですねっていうふうに認め合いながら成長していける回でありたいなって思いますので、
よかったらスタンプはみなさんできたら押していただきたいなっていうところと間違っててもいいので回答していただけたら非常に嬉しいですっていう、
そんな今日は僕のちょっとでもカッパ2になったら嬉しいんですけどどうしたらいいんだろうっていうような悩みと一つ一つでいいので、
みなさんこの投稿があればスタンプを押してくださいっていうこと、そういったことをご協力いただけたら嬉しいなっていうお願いでございました。
では本題に入っていく前に1点お知らせさせてください。
来月ですね9月の13、14日、こちら土日ですね熊本合宿を行いますこのリフレーム不動産キャンプでガングロー大谷さんが登壇していただきまして、
ご自身が運営されている民泊施設においてですね、過去の経歴、どんなふうに不動産規模を拡大してこられたのかっていうことについてですねお話をしてくださいますし、
この運営メンバーの中にも入ってらっしゃいますが天野慎吾さんも一緒にですね、僕とパネルディスカッションのような形式でですね、
途中から進めていこうかななんて思っておりますので、こちら成長の機会として皆さんぜひとも現地でご受講いただきたいなと思っております。
夜はまたガングロー大谷さんが別で運営される予定の民泊物件にて、そこで懇親会を行い、さらには宿泊体験もさせていただくということで、
物件見学と参加の呼びかけ
学び大きい一日になりますよと。さらに翌日、9月14日の土曜日はですね、スタイフ発信者仲間でもあります徳ちゃんさんの新築木造アパートの見学会、こちらもさせていただきます。
とある手法においてですね、利回りを上げるという工夫をされている。これはもういろんな場面で転用できるんじゃないかなと思って、僕も勉強させていただくことを非常に楽しみにしております。
さらにその午後からもですね、ガングロー大谷さんの物件を見学させていただこうと、こんなツアーになっておりますので、ぜひとも現地までお越しください。
どうしてもちょっと熊本まで飛ぶのは難しいなっていう方はですね、Zoomの勉強会、これもリアルタイムで行いますのでそちらの方を申し込みください。
さらに日程自体がちょっと合わないですっていう方はですね、後日動画で学ぶことできますので、アーカイブ動画配信そちらの方もですね、ご検討いただけたらありがたいなと思っております。
今日はこの一点において皆さんご協力、こちらもですね、今申し込み者さんちょっと少なめなんですけど、検討していただけたらありがたいなって思っております。よろしくお願いします。
それでは問題の方、入っていきます。
こちらですね、ジャンボ特命さんからいただきましたご質問ということで、こういった悩みを持たれている方も多いんじゃないかなって思うんですよね。
はい、こんにちは、初心者大谷です。こちらで聞いていいのか分かりませんが、初歩的な内容でして、購入検討中のこだてについて相談です。
初歩的、何も本当に気にしないでください。どんなちっちゃなことでも大丈夫です。何でも聞いてください。で、どこのチャンネルに聞いたらいいかとかそういった悩みも全然不問です。
どこでも大丈夫です。僕の目に届くところであれば必ず回答させていただきますので、気軽にお投稿ください。
はい、では内容を入っていきますね。
今回の物件は建築基準法上で建て替え可能ですが、前面道路が私道で、私道持ち分がありません。
周辺物件の所有者は相続で取得した方が多く遠方にお住まいのため、将来的に掘削許可を取得するのは難しい状況です。
将来的なリスクを見越して、もう少し差し値をした方がいいのか迷っています。
ということで、物件概要は地区40年の木造の小建て。
価格は550万円。ただし土地値は約370万円ほどあります。6割ぐらいですかね。
で、検討中の懸念点として2ついただいています。
1つ目が現金購入を予定していますが、将来的に共同担保として利用する場合、評価がつかない可能性はありますか。
そして2つ目が将来売却する際、安く買い叩かれるリスクはありますかということですね。
整理しましょうね。こういった場合、建築基準法上で建て替えが可能というのは、
私道であってもそこがちゃんと建て替え可能な道路として認められている場合があるんですけども、その場合は大丈夫なんです。
ですがこの全面道路、私道、ここの指導の持ち分がありませんということですよね。
この持ち分を持っていれば、これまた建て替えの可能性はあるんです。
スクスタクしたり、その要は建て替えるときにこの水道管の引き込み直しだったりとか、そういったことが必要になった場合に、
この権利を、その土地の権利を持っていれば、そこは自分の土地なので掘り返したりすることが自由にできますよね。
ただこの道路のところに持ち分がない、所有権がないってなると、
その所有者さんに掘削、必ずちゃんとまた綺麗に戻しますよって許可を得なければいけないというこのハードルが発生するんですよね。
それが近くにお住まいの方で、かつ顔見知りの方だったら、いいですよ、いいですよってなるかもしれないですが、
所有者の方が遠方であると、そこまでのやり取り、お手紙だったりとか、ややこしいことに対しては関与したくないっていう気持ちの方も非常に多いですので、
ここの許可が得られないと、結局その建物が建て替えられないっていう、実務上は無理だよっていう、
法律上はOKだけど実務上できないじゃないっていうことが発生している、そんな建物なんですけど、
これを購入するっていうのがいかがなものでしょうかっていうようなご質問なんですね。
利回り評価と購入戦略
これって結構あるんですよ。
関西とかでもよくあるのは、テラスですね。
建物も壁を共有しているやつ、ひっついているやつって言ったらわかりやすいですか。
単独こだてではなくて、例えば3個1、4個1なんて言いまして、壁を共有しているんですよ。
だから実際はその前の道も公道で建て替えが可能だけど、
実際にその例えば4個1ぐらい、4つ連なっている建物の真ん中に持っている物件だったとしたら、
両サイドの壁を削らなきゃいけないし、さらにそこを養生しなければいけないっていうね。
よく見ません?壁だけ残っててそこにブルーシート貼られているようなお家とか。
これひっついている家取り壊さったよなっていう。
でもあんな状態でずっと置いとかれるわけにはいかないから、そこはしっかりと外壁を施工してくださいねとか、
そもそもそこの壁を切り離すっていうことはもうやめてくださいっていうことを言われるから、
実際この両壁がひっついているやつなんかは、
法律上は建て替え可能だけど実務上は難しいよね。
もちろん許可得られればいいんですけど、それ絵に描いた持ちじゃないですか。
やってみなきゃわからないっていうことに対して、
それをもうできると見越してお金を投下するっていうのはもうこれは唐奇的ですよね。
なので難しいじゃないか。まあそういったことですよ。
僕なりの回答です。
まず一つ目ね。現金購入予定していますが、将来的に共同担保として利用する場合に
評価がつかない可能性はあるかということに対しては、評価がつかない可能性は十分にあります。
これはもうこちらがずっと考えていても仕方ないことなんですよ。
なのですでに取引されている金融機関さん、または今後取引をしようと考えている金融機関さんに対して
アポ取りをして、それでこういった物件の購入を検討しているんですけれども、
温床としての評価はいかがなものでしょうかっていうのを直接的に聞くのが一番です。
それが一番の答えになってくるので、それをいくつかの金融機関さんに持ち込んで聞いてみてください。
たとえ今回の物件を購入することができなかったとしても、今後の指標にはなりますので、
このアクションというのは必ず取ってみることをお勧めしますね。
理想はやっぱりこの土地値が370万円と言われていますので、
これよりも安く購入するっていうところは検討したいですね。
土地の評価っていうのも当てにならないんですよ。
土地の評価がどれだけ出ていようとも、実際にそれが再建築できないってなると、
価値がゼロに等しいっていうことがザラーにあるんですよね。
よく洋壁とか、階段の100段以上とかの坂の上に建っている建物とか、評価がめちゃくちゃ出るっていうこともあるんですよ。
土地の評価よりもかなり安く購入できるっていうこともあるんですが、
これを実際建て替えようと思うと、洋壁を固定し直すような工事が必要であったり、
階段を上り下りするために機械は通らない、車通らないですから、
じゃあ人力で行かなきゃならないってなると、
解体するにも建て替えるにもめちゃくちゃ高額な費用、人件費がかかってくるっていうことで
財産が合わないっていうのがザラーにあるんですよね。
だからこういう場合って考え方としては、
保有している間の賃料で投下した資金を何年で回収できるのかっていう目線。
僕は普通に建て替えられる物件だとしても、こだて投資ならば、
実利回りで20%は超えていきたいって思っています。
表面利回りじゃあも25%ぐらいとか。
実質いろんな経費を差し引いて最終に残ってくるお金、キャッシュフロー。
これで5年間で投下資金を回収できるっていう考え方が利回り20%ですね。
だからここに実際に建て替えができないっていうこんな要素が含まれてくるのであれば、
僕は実利回り30%ぐらいとか取っていきたいです。
そんな安く買えないんちゃってなるんだったら、僕は見送っていいと思うんですよ。
結局この不確定要素が大きいやつに関しては、
その不確定要素を埋めるためには割安で買うしかないっていうことだと僕は認識してるんですよね。
この続きで2つ目の質問に対しても回答させていただきますと、
将来売却する際に安く買い叩かれるリスクはありますか?
僕のような指標で考えられている方であれば、利回りしか見ていないっていう風になります。
当然再建築負荷も同じような考え方になるんですけど、
実質再建築負荷じゃない、建て替えられないのであればっていう。
だったらもう担保価値はないに等しいので、
それでも買う理由としては、
これはもうキャッシュフローがしっかり残ってくるって思っているだけで、
しっかり現金回収していけるよっていう、
そこのメリット一点突破においてメリットがあるから保有しよう買おうっていう風になるんですけど、
それを達成しようと思うと結局3年ぐらいで東海市にも回収できるとか、
最終的に売却するにしても利回り30%持っていれば、
利回り20%だったら買いたいっていう人もいるだろうから、
不動産購入の重要ポイント
そこに対して売却の時に必ずまたお金が残るよねっていう、
そういった考え方で次の出口を考えて安く買うっていうことも必要なので、
最終出口というかエンド価格なんても言いますけど、
その価格で買いたい人はもうこれが価格限界なんじゃないかっていう金額で買ってしまうと、
高い値段で買ってしまうと、
次の出口の時に売却の時に困ってしまいますよ。
なので相当に安く値段交渉が通らないんであれば、
もうこれは見送った方がいいんじゃないかと。
ただその前にこの担保評価があるかどうかっていうのは金融機関さんに確認するっていうことは必要ですね。
これが実際に土地評価370万円ぐらいですが、銀行さんが500万円の価値がありますよ、
担保評価として見ることができますよっていうふうにおっしゃられるんであれば、
じゃあこれを500万以下の値段で購入することができるんだったら、
その現金を置いておくよりも500万を置いておくよりも、
この物件に変換しておいた方が、
お金として持っておくよりも価値が出て、
さらにその家賃収入を生み出してくれるっていうこんなメリットもありますから、
その場合であれば、利回りが30トンまでいかずとも購入するメリットはあるんじゃないか。
こういうふうに考えが広がっていきますので、
この辺りを一度ご確認なさってみてはいかがでしょうか。
再建築不可物件の考え方
はい、ということで本日いただきましたご質問ですね。
建築基準法上は建て替え可能ですが、
実質的には、実務的には建て替えができないであろうという物件を購入するに際して、
どのような考え方をすればよいのでしょうか。
基本的には共同担保としての価値があるんであれば、
それよりも安い値段で買っていければ、
さらに賃貸することができるんであれば、
僕は購入するのは県としてもいいと思います。
さらに将来売却する際に安く買い高かれるリスクも大きいですので、
かなりの利回り、僕の中では再建築不可であれば、
実利回りで30%は確保したいという風に考えますので、
この辺りを一つ参考になさってみてはいかがでしょうか。
リフレーム不動産キャンプの盛り上がり
ということで、今回ご質問いただいた方、本当にありがとうございました。
気兼ねなくですね、また今後もご質問いただけましたらありがたいです。
そして皆さんもこのご質問の投稿がありましたら、
ぜひともいいねボタン、もう回答する必要ないですので、
質問されて素晴らしいですねっていう意味合いで、
いいねボタンをポチッと押していただけたら非常にありがたいなと思っております。
その中でもし回答してみようかなという方がいらっしゃったら、
絶対に自分のためのプラスになりますので、
そちらもご回答などもしていただけたらありがたいです。
みんなでこのリフレーム不動産キャンプを盛り上げたいという思いがありますので、
ぜひとも皆さんご協力のほどよろしくお願いいたします。
ということで本日の放送もいいねと思いましたら、
ぜひともいいねボタンをポチッと押していただきたい。
これも僕の活力になるんです、励みになるんです。
ぜひともよろしくお願いいたします。
ということで本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
ご質問者さん本当にありがとうございました。
それではまた明日。
