家族のエピソードと日常
はい、おはようございます。このチャンネルは元消防士、現、不動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は1月27日の火曜日ですね。
長男が男前すぎる。
ほんまにね、ママ思い出し、妹たち思い出し、父ちゃんのことも考えてくれるんですよね。
この間ね、日曜日に、僕が滝魚打たれてる真っ最中ね、何をしてたいな。
なんで滝魚やねんみたいな。他の家族には言われてたみたいですけど。
うちの旦那今ちょっと滝魚行ってるから。ちょっと滝魚行ってるからっていうのは、多分人生において使うこともないと思うんです。
でも行ってたんですよ。ちょっと滝魚にね。
で、妻と9歳のね、長男は2人で大阪の梅田の方に行ってたんですよ。
で、何をしに行ってたかっていうと、妹たちをマザーザ実家のね、お父さんお母さんに預けて。
で、何で2人で行ってたのかっていうと、とある大きなミッションをクリアするためにやったんですけど。
たまごっちパラダイスっていうのが今あるんですって。
めっちゃ人気なんですよ。
僕、小学生ぐらいじゃないですか。たまごっちが流行ったのって。
なんか覚えてます?卒業アルバム小学校のね、それに歴史年表みたいなのが書いてるんですよ。
何年にたまごっちが流行ったみたいな、そんな記事が書かれてたの。覚えてますわ。
っていうのをね、なんか抽選で行けるんですって。
大阪のヘップで、開店の11時から。
くじ引き引いてねっていう。
あって。
で、ほんまここのところも色々エピソードトークしたいところはあるんですけど、
ここはもう妻のやあちゃんのために。
彼女は絶対に話すんで、このところね。
もうここは割愛させていただきます。
でね、帰りにね。
せっかく大阪まで梅田まで行ってるんで、
ゲームセンターですよ。
最近ね、彼はまってますよ。クレーンゲーム。
で、シールもね、また妻もはまってるじゃないですか。はまってるんですよ。
で、それを取ってあげるって。
クレーンゲームでどういう風にシール取るんだろう。
まあまあまあ、僕はちょっとその辺分かんないんであれなんですけど、
取ってあげたと。
で、もう何回かチャレンジして取れました。
やったー!取れたー!
これ欲しかったやろ。
パッて渡すんですって。
ほんで、まあまあいろいろね。
帰りに、うちの近所のフレスコね。
フレスコっていうスーパーは京都だけなんでしょうか。
関西ではあります。
フレスコっていう24時間空いてるスーパーあるんですけど、
そこがね、土日が小学生がね、
お父さんお母さんと一緒に来た場合に、
朝の10時から夜の7時までのこの7時間は、
お菓子が半額になる。
またこれ渋いサービスやってるでしょ。
それも子連れで来てほしいからっていう作戦ですよ。
作戦っていうそんなね、小水なんかあれ言うんじゃないよ。
もうサービスしてくれるんですよ。
地元密着型のね。
で、たまに子供たちさんに連れて行ったりもするんですけど、
まあまあいかんせんね。
お菓子もお菓子でいっぱい溢れちゃうからつって、
最近控えてたんですが、
うちの妻がまたね、チョコレート、
ちょっといいチョコにハマってたりするんですよね。
いろんなことにハマる彼女は。
ネルティーキスとか。
分かります?
冬場にしか出ないんですって。
立方体のね、キューブ型のチョコね。
美味しいですよね。あれね、生チョコみたいな。
なんとかね、サシャっていう、
編み込んだやつ。
あれも昔からありますよね。
ちょっといいチョコっていうイメージ。
で、なんか、まあまああの、
ええやつあるじゃないですか。
いろいろと。
それの欲しかったやつが400円ぐらいとかするんですって、
一箱。
でも、そう、
土日に寄ったら半額なるやん。
でもね、基本的に連れて行ったら、
子供たちが自分たちの欲しいやつをさ、買うじゃないですか。
なかなかね、長女次女を連れて行ってね、
これママが欲しいからって言うんじゃなくて、
でもこれ買って、あれ買ってって言うじゃないですか。
だから親が自分の欲しいやつをって言うの、
なかなか買えるタイミングがないんですけど、
こうやったらママ、
あのチョコ買えるで。
半額で行けるで。
言ってくれたんですって。
ママ忘れてたのに、え、いいの?って言って、
うん、いいよって言って。
で、パッて寄って、これこれって言って。
で、半額にね、ピッてレジで通してくれはったら、
もうね、してくれはるんですよ。
優しいおばちゃんがね。
で、はい、ママ、チョコ。
イケメンか。
スッてやるんですよ。
っていうね、そんな
翔さんの長男。
昨日、うちのやあちゃんのね、
放送にね、ゲスト出演してますから、
よかったら聞いてやってください。
ほんま、おもろいわ。
もう天然がもう
過ぎるからやあちゃんのあの構成は、
もう狙っていけへんもの。
ほんと嫉妬するぐらいね、彼女ね。
おもろいんでね。
よかったら聞きに行ってやってください。
オチも最高。
めっちゃ長男喋ってるんで、
リンク貼っときますわ。
よかったら聞きに行ってみてください。
という長男のイケメンエピソードでした。
借地権の解説と実体験
ということで、
本日の本題は、
質問回答させていただきます。
久しぶり。
これはね、ちょっと前から
いただいてたやつなんですけど、
回答が遅くなり申し訳ないです。
スティングSDGs。
スティングさんからいただきましたね。
今日は、
借地権についてお話をさせてください。
敬遠している方も
多いんじゃないでしょうか。
そもそも検討から借地権は外しているよ。
借地権と所有権ってあってね、
所有権の方が自分の
使者になりますし、処分の使用も
あるということで価値は高いんです。
借地権はあくまで借りている土地ですから。
これをどう扱っていたらいいんだ?
それについて回答させていただきたいと思います。
本題に入る前にお知らせをさせてください。
2月15日の日曜日ですね。
こちら、大阪、新大阪の会場を
借りておりまして、
こちらにおいて勉強会開催させていただきます。
内容は、
あなたならこの物件、いくらで買える?
物件購入1000本なく。
こういったテーマで
やっていこうと思います。
思いっきりこれまたね、
ワークですよ。
ワークをして、
実際、この概要書、
毎足を見ながら、
どういったポイントを皆さん気にされていますか?
というのを意識しながらですね、
この一棟アパート、
このエリアにおいて利回りは?
10%?いやいやいや、
12%は、僕は欲しいですね。
いや、それ大事なこと
見落としていますよ。
これ絶対価値高いですから。
8%でも売り抜けられますよ。
その根拠はこうで、ああで。
私、いくらで買います?
いや、私だったらこの値段で買います。
いろんな構成はあると思うんですけど、
それをちょっと試行錯誤しつつ
進めていこうという。
これを受ければ、あなたも
一棟アパート、余裕で買えます。
というような、
そんな劣り効果的なことは言わないんですが、
みんなで作り上げていくかい。
そんな風にしたいと思っております。
よろしければ、今後規模を拡大していきたい方
っていうのは、
必要な内容になっていると思いますし、
できなくとも、予定が合わずとも、
Zoom参加、さらには
収録したアーカイブ動画の配信も
行ってまいりますので、
よろしければ、ご検討のほど
よろしくお願いいたします。
2月15日の日曜日です。
そして、前の週ですね、
2月8日の日曜日。
こちらは、私、バーニング公屋と
不動産占業公屋同期
でもあります。
かの、白服公屋氏。
こちらの会にて、
私が登壇させていただくんですが、
椅子を並べて、
対談形式で
進めるということで、
バーニング公屋vs白服公屋
っていう、そんな構図らしいんですよ。
何を戦うことがあんねん
って思うんですけど、
すり合わせはしないです。
違う違う。
事前打ち合わせも、
すり合っているわけではないので、
当日の自分たちの
理念をぶつけ合うっていう、
そんな会になっておりますので、
よろしければ、
こちらもご参加よろしくお願いいたします。
2月8日の日曜日です。大阪でやります。
さあ、本題
入っていきましょうか。
ご質問いただきありがとうございます。
他にもご質問いただいていることとかもあるので、
随時答えていこうかなと思うんですけれども、
早速、読み上げさせてください。
その前に、まずね、
ディスコードの立て付けがね、
Qのやつと真のやつと2つある状態っていうので、
今これ整理すべくですね、
スタッフ運営の方でもですね、
ちょっと話をしているところなので、
ちゃんと皆さんがまた質問ね、
しやすいような環境っていうのを整えていきますので、
少々お待ちくださいませ。
はい、その上でですね、
これ、ご質問いただいた内容でございます。
どこかで話されているかもしれませんが、
借地権、
土地付きの物件、
建物を紹介されたときの対応は、
どのようにされていますか?
私の幼馴染から、
親の家、3年空き家を無料でもいいので、
もらってほしいと言われて、
かなり街中なので期待したら、
借地権、駐車場なしと分かりました。
とりあえず、
今度、内県には行くのですが、
もし譲り受けが難しいなら、
家を悪くさせないために、
家を貸すのでどうにかしてほしいという相談を受けました。
なお、
知り合いなのでどうにかしてやりたいのですが、
不動産に持っていくと手数料が高いので、
行っていないということでした。
この後に、
内裏にも行かれたということです。
前提条件として、
地主さん、
土地を課されているオーナーさんと連絡が取れているのか、
さらに、
借地の契約内容が分かる書類があるのか、
というのを確認してもらっていました。
その結果、
地主さんと連絡が取れていない、
その借地の契約書もない、
ということだったのです。
この時点で、
取り扱うのは難しいと判断されたようですが、
実際、中を見に行ってきたところ、
さらに、
低調に取り扱うこと、
要は天体も含めて無償で譲り受けることすらも
お断りされたということだったのです。
理由は、
全部読み上げるとあるのですが、
工事車両が入れないくらいの
細い道にあったとか、
裏が川沿いの崖で欠いたものの
リフォームも大がかりになるし、
足場代も特殊な料金にかかってしまうとか、
こういったところです。
価格の費用がかかってしまう、
さらに解体するにしたってどうしたって
費用がかかってしまう。
それを回収するだけの賃料を取れるような
見込みが少ないと。
もちろんお金をかければ
済む方はいらっしゃるかもしれないですが、
要は想定を欲しい利回りに
達しないということです。
というようなところで、
今回はご自身でスティングさんが
扱われることは見送られたという内容だったのです。
それを受けて、
借地権のリスクや
リターンの部分であったり、
どのように扱えばいいのか
ということを
皆さんの事例も交えて
教えていただけたらありがたいです。
そんな投稿ですね。
勉強会の告知
ありがとうございます。
借地権、
難しいですね。
扱われたこと、いらっしゃる方いらっしゃいますかね。
僕はちなみに検討したことは
何度もあるんですけれど、
いざ購入したことはないんです。
借地権は
ざっくり
どういうことかと言いますと、
これは借地借家法
がありまして、
これはね、土地は
誰か別のものです。オーナーさんが持たれていて、
借地権物件の基本
そこを借りる
という形で
上物、建物があるんですよね。
建物自体は
借りた方の資産ではあるんですけれども、
結局土地が
オーナーさんのものなので、
これを例えば融資を引いて
物件を購入しようとなったとしても、
上物だけの評価になってしまう。
さらに今回の場合のように、
蓄電数がいつかもわからない、かなり朽ち果てている
空き家で直すのにも
相当な費用がかかるというような
特殊な条件やと、銀行は
基本的に評価しないですと。
売ろうにも、
その土地は別の方のものですから、
その権利関係のところで、
基本的に融資は不可の物件です。
借地権は。というふうに捉えてもらったら
安く譲り受けられる可能性がある。
でも、メリットとして
安く譲り受けられる可能性がある。
街中の方で
イーリッチで
綺麗な建物やんか
というやつが破格の値段で
出てたりするんですよ。
これめちゃめちゃ安い。利回りもすっごい高いと思って
調べていったら、
所有権じゃなくて借地権かい!
ということはある程度、
歴のある不動産投資家さんやったら
あることだと思うんですよ。
安く建物が買えるよ。
現金で買わなきゃいけないんですけど、
これを
利回りという面で
見ればお得になる場合があります。
ただ、借地料というのを
支払わなければいけないので、
これを要は
いただいて、家賃から差し引いても
その残る
家賃収入で
持って、自分の
目指す利回りが目指せるのであれば、
これはね、見当の余地はあるかな
という、その一点に尽きると言っても
過言ではないんですよ。
安いけど、借地料を支払って、
その残った家賃収入で持って
自分の目指す利回りを達成できる。
これが結構高めである。
例えば20%とか、
内社も30%ぐらい取れるんであれば
僕はやる余地あるかなと思うんですよね。
ただ、ここにもいろんな
デメリットありまして、
メリットとデメリット
所有権が変更されるわけじゃないですか。
建物がね。
その時に名義書き換え料というのが
特殊な事例ですよね。
借地権の場合に。
これがかかってくるんですよ。
で、この名義書き換えっていうのがですね、
オーナーの
いいねっていうことがあるんですよね。
いや、いいねですから。
ある程度のね、
基準みたいなものもあるんですけど、
基本的にはもうその、
名義書き換え料支払わないのであれば、
譲り受けない。
要は承認しないよっていうことが言えてしまう。
事主の力強いんですよ。
で、
この名義書き換えね。
できないと、なれば譲り受けることが
できないですし、
上物どういう風に扱っていかなきゃいけないのか
っていうことで、
直して使うのか、
買取請求っていうことも
できるんですけど、
ただこれもね、いろいろ条件があるわけですよ。
土地のオーナーさんに
物件、よかったら
引き取ってくれないですかと。
契約期間も完了しているので、
この条件が必要なんですよね。
契約が
満了していることを、さらに
ちゃんと
契約書も
残っていてですけど、事主が
契約の更新を
拒絶したときだけしか
建物買取請求権
っていうのは更新できないですよ。
もう一回整理すると、契約期間が
満了し、かつ事主が更新を拒絶
したときだけ
引き取ってもらうことができるので、
今回みたいに契約書もない状態やから
いつ満了しているかもわからないし、
事主とも連絡が取れてないという場合、
当然ですけど、買取請求できないわけですよね。
事主をどうやって
探すみたいな話もあるんですけど、
これはまた別の機会に
お話をしましょう。
今回の場合、ご友人の方からのご依頼なので、
どういう風な対処をしていったらいいのか
ということを最後に
お伝えしていきますね。
まずは、事主さんを
探すことができたとして、
無償状との交渉をしましょう。
よかったら無償で
建物を差し上げますので、
よかったら引き取ってもらえませんか、
というのをお話で、
買取請求とかじゃないです。無償で
どうですか、と言って円滑に
借地契約を満了させるということですね。
というのを検討。
ただこれも事主さんが見つかった場合
なので、ちょっと難しいかもわからないですね。
他は、
不動産専門、
難ありの物件を扱っている専門の業者に、
それこそ無償で引き取りを依頼してみる、
いろいろありますよね。
みんなのゼロ円物件とか、
アキアゲートウェイというサイトがあったり、
いろいろポータルサイトで
ゼロ円サイトみたいなのがあるじゃないですか。
そういうところで
募ってみるとかね。
あとはリンチの方、
リンチの方も調べてみたらもしかしたら
借地の可能性もあるので、
声をかけてみる、引き取っていただけないですか、
というようなこととかね。
あとはもう、
アキアの解体補助金というのも確認してみて、
その補助金が活用できれば、
多少は、
手出しを少なく解体とか、
利用することができるかもしれないです。
というところです。
ただ、本当最終のところですけど、
親御さんの持ち物なので、
相続を放棄する、
というのも一つの手ですね。
引き取ってしまったら、
確実に解体費用なりとか、
今回スティングさんの目安でも、
300万、300万、50万円ぐらいとかは
少なくともかかってくるでしょう、
というような。
直して貸すにしたってそのぐらいの値段、
解体するにしたってそのぐらいの値段かかってしまうので、
それを確実に負債として
引き取ってしまうのであれば、
それを拒否したいのであれば、
相続放棄というやり方があります。
ただ、その財産を一部だけ放棄するということは
できないですよ。
ご実家とか大きな土地があって、
それを引き取るのはやるけど、
一括で拒否することになります。
相続放棄というのは。
でもそれよりは、
もっと資産の方が大きいから、
引き受けようとなるんだったら、
そのお金を払って、
解体の方向性が
相続放棄の選択肢
僕はいいんじゃないかな、
というふうに思いますね。
直して投稿というのはハードルが高いと思います。
特に初心者の方とかでは。
というようなことで、
オーナーさんの見つけて
うまいこと交渉するとか、
お金を払った上で、
誰か引き取っている方がいらっしゃらないか、
この辺を探っていく形になるんじゃないかな、
と思います。
ということで、
一般的な借地権のお話と交えて、
今回はスティングさんのご質問で
おさなじみの方の
借地の上の上物の対処法について、
最終的には
それを解体するなり、
直すなりという費用が
確実にかかってくるのは
前提の上で動くか、
それがどうしても難しいと言うのであれば、
相続放棄ということも検討の位置がありますよ、
というような回答をさせていただきました。
なかなか難易度高いんですけど、
最初にも言いましたが、
明らかにやっぱり割安で
売りに出ることがありますし、
名義書き換え料とか、
借地料とか、
全部含めた上で、
これはもう利回りとして高いから持っていて、
インカムゲインとしてね、
家賃収入としてね、
これは持っても良しという判断ができるのであれば、
もしくは現金購入にはなりますけれども、
検討の余地はある、
そんな投資対象じゃないでしょうか、という風に思います。
はい。
いろいろね、またね、
機会がありましたらね、
どういう風にオーナー見つけていくのか、
みたいな専門的なお話だったりも
触れることができますので、
ご質問いろいろとお待ちしております。
スティングさん、ちょっとお待たせしましたが、
ご質問いただきありがとうございました。
引き続きまたよろしくお願いいたします。
さあ、
ではね、今日も火曜日ですから、
バーニング曜日、炎の曜日ですので、
皆さん上向いて、心燃やしていきましょう。
筋トレも、
慣れてなくたってね、
スクワット10回でいいですからね、歯磨いてる間にちょっとだけ
腰かかめるとかでもいいので、
そういったところからコツコツ始めていくことを
お勧めします。ということで、本日も
ワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた、明日。
