介護と空き家の関係
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現狼産事業家の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は10月20日の月曜日ですね。
さあ、今日はですね、特別編としてお送りさせていただきたいなと思うんですけれども、いやもう話したいことがちょっとたくさんあるんですが、えー、真面目です。
真面目にちょっと、今日はこの問題について語り合いたいなというテーマがあるんですけれども、ちょっとそのテーマ発表の前にですね、本日ゲストがいらっしゃってますので、呼び込みさせていただきましょう。
僕のオタク仲間でもございます。
大和幸さんです。どうぞ。
バーニングさんの放送いつも聞いていただいている方、初めまして。大和幸と申します。
いやー、どうもどうも。おはようございます。
おはようございます。
いらっしゃいませ。
いやー、なんかちょっとトーン落ち着いてるじゃないですか。
初めまして皆さんの知らない私大和幸でございますので、よろしくお願いいたします。
今日はね、夜にね、ちょっとオタクのテーマをね、いろいろと語り明かせているそんな中でございますけども、今日はちょっと語りたいテーマがあるんですよね。
お互いについてはね、なんかせっかくの機会だからどっかで喋りたいなって言ってたことがありまして、ちょっとじゃあそれだけテーマ発表させてもらっていいですか。
はい、お願いします。
本日、私バーニング公演が大和幸さんとお話しさせていただく内容テーマは、
実家どうする問題を語り尽くす。
これ悩んでる人めっちゃ多いと思うんですけどね、実は。
いや、本当ですよ。というか多分悩まない人はいない。
いや、本当そうですよね。
本ではないわ。
そうなんですよ。何て言うんですか。
私たちレベル40になったじゃないですか。
年齢40のことをレベル40と僕たち言うんですよね、オタクだから。
40歳になって、なんかこう近づいてきたな感が。
ああ、本当に。
ひしひしと感じている、今日この頃という感じですね。
ありますね。僕も前の本職消防士やってたときはもうなんか50代とかになってきた先輩方はね、
これからの余生どうするのかとかね、体の健康のことがどうだとか、それこそ親の介護の問題ってどうなんだみたいな話してる方々もかったんで、
いやー、あんな話もしたないなと思いつつもですね、絶対訪れることなんで。
そうですね。
思いますよ。で、ちょっと今日はね、いろいろテーマは決めてはきたんですけども、
ちょっと僕の本編の中で一ついただいているゆきさんからのテーマ提示がありまして、
それについてちょっとお互いに話してみようかなと思うんですけども。
はい。
皆さんおはようございます。大和ゆきと申します。
ゆきさんどうも。
私は介護と福祉業界で約20年ほど働いておりまして、現在は現役の主任ケアマネージャーという仕事をしているんですけれども、
田舎の空き家の課題
ケアマネージャーの仕事っていうのが、介護を受ける方のプランニング、マネジメント、どういうサービスをどう使っていったら、
その方がより良い人生を送れるのかっていうプランニングをする仕事になっているんですよね。
なるほど。
で、皆さんのプランニングをしていく上で、どこに住むのか問題、居住地をどこに置くのか問題っていうのが、
もう昨今すごく問題になってて、実家を手放して施設に入るのかとか、
そのまま実家で生活するにあたっても、この家の老朽化をどうするのかとか、
そういうところまでも全部含めて、ご相談に乗らせてもらっているっていう感じなので、
その中でですね、今回ちょっとバーニングさんにお伺いしたい一つの問題がありまして、
よくある本当にケースなんですけれども、
ご両親とも施設に入られたんですけれども、
ただね、田舎のお家なんですよ、その元々が。
ありがちですね、それもね。
これ私もそうなんですけど、そのお家が売れそうにないんですよ。
なるほど。
誰も住んでないし、かといって固定資産税とかも払い続けていかなきゃいけない。
プラス、手入れもしていかないと周りの住人にも迷惑になるみたいな感じなんですけれども、
でも売れそうにない。この場合ってどうなるんですかね?
いや、マジで多い。
ありがとうございます、ご質問。
僕、こういう仕事をしてまして、不動産賃貸業とは言いつつも、
周りから見れば不動産屋さんっていう括りになるんで、
いろんなご相談を受けるんですけど、一番多いですね、この手のご質問が。
ですよね。
これ、僕もそうですけど、ゆきさんもね、ご実家の方はどうしようかっていう話は聞きましたけど、
問題になるのがやっぱりね、田舎っていうことなんですよね。
話聞く中で、実家とかどうされてるんですかってそこからちょっと横展開に話し広がったりすることもあるんですけど、
うちは、わりと市街地の方で駅も徒歩5分圏内だから、
売れるんじゃないかなっていう方もいらっしゃってるりするので、
そういうね、やっぱり市がいい場所とかは、建物だけでも利用価値があるだろうし、
それを取り壊して土地にしたとしても、また買いたい人もいらっしゃるだろうということで、
有効利用の可能性ってそこそこにあるんですよね。
ただ、これがやっぱり田舎っていうことになると、その定義も難しいところではあるんですけど、
少なくともそういう公共交通機関において電車はなしですと。
あったとして1日数本のバスが通ってるかどうかぐらいとか、
車社会で車利用するのは必須で、かつ車で最寄りの駅まで行くのに30分程度かかるとか、
そういった条件になって、さらに言えば、ちょっと不動産の専門的なお話で言えば、
市街化区域とか市街化調整区域とか、あと都市計画外区域とかね、いろいろあるんですけど、
少なからず市街化区域ではないっていう、
市街化区域っていうのは建て替えとかがいろいろできて、都市の計画上は活性化させていこうということで、
いろんな住宅とかお店とかが建てられますよっていうエリアなんですけど、そうじゃないところ、
基本的にはお家はあんまり許可を得ないと建てられないようなエリアにある、
そのあたり定義としては僕は田舎と捉えてもいいのかなと思うんですけど、
ここね、いいですか、ちょっと答えさせてください。
どうぞどうぞ。はい、お願いします。
一つではないとは思うんですけど、僕なりの考えとして、まず大前提に不動産屋さんが売買の仲介とかやったりすることで、
一番考えなきゃいけないのが、その持たれている不動産を最大活用するやり方を追求しなきゃいけないなっていうことがある。
最大活用ってどういうことかっていうと、不動産屋の目線から言えば、一番利益が取れるようなやり方を
いろんな選択肢の中から見つけ出して実施するっていうことになるかなって思うんですよね。
ちょっとさらに紙砕いていくと、例えばじゃあ、
市外科区域とかの割とリッチがいい場所で古い家を持たれている方とかいう事例で捉えるとすれば、
いろんなやり方あるんですよ。
例えばじゃあ、1軒や2階建ての木造の住宅がありますと、地区が50年ぐらい経っているお家ですってなったときに、
空き家の活用法
そこでご両親が施設入られる、何でおられない、完全な空き家状態であるっていうものですよね。
これ何ができるかというと、例えばリフォームをして中綺麗にして賃貸として貸し出すっていうやり方がまず一つありますよね。
僕ら親業がやっている仕事の一つでもあるんですけど、人に貸し出すことによってその建物、土地をそのまま活かして
親賃をいただくという、こんな形を取ることができますよね。
じゃあ次にっていうと、売却をしてしまうっていうことが一つ。
売っても現金化をしてしまうと、建物はもちろん手放すことにはなりますけど、これもシンプルですね。
売るときにもそのままの状態で売るのか、多少リフォームを入れて購入された方がすぐ住めますような状態にして売るのか、
この辺りちょっと考える必要があるかなと思うんですけど、売ってしまうっていうのが一つですね。
さらに言うと、売るの選択肢の延長かもしれないんですけど、建物を取り壊してしまって土地として売却するっていうのがあると思います。
これに関しては取り壊すので建物はなくなってしまいますが、土地としての方がやっぱり扱いはしやすいんですよね。
不動産屋の立場から言っても、古い建物ってどうしたっていろんなガタが来てしまうじゃないですか。
アモリーとかシロ割りのリスクがあったりとか、細かいものだったらいろんな建具の立て付けが悪くなったりだとか、
壁紙が剥がれてきてどうのこうのとかいろいろあると思うんですけど、こういうのを売るって不動産屋としてはリスキーなんですよね。
全部こういうところが悪いよ、こんな不備があるよっていうのを説明した上で売るんですけど、
それを買った人がいざ住み始めた時にこんなところも悪かった、これ聞いてなかったみたいな感じで、
そこを追及されてしまうと責任を負わなきゃいけないリスクがあるというのがあるので、
もうさらちにしてしまってそこに購入した人が新築を建ててってなれば、責任問題としては土地だけっていうのは一番シンプルなんで、
そこで利益を確定しやすいんですよね。
だから結構いろんな不動産屋さんは土地にして売りたがると思います。
っていうので買い取って土地として再販みたいな形ほんと多いんですよ、文庄住宅とかって。
ただね、今の3つほどは言いました。
もっと細かな話で言えばリースバックだとか、
一旦それを売却をするけど所有権を済ませてもらう賃貸の家賃を済ませてもらうというやり方があったりとか、
いろんな形あると思うんです。
場所が良ければ民泊として利用するとかね。
宿舎の許可を取るだとかいろいろ取れると思うんですけど、
これはことリッチがいい場所ですと。
今回の相談のケースで言うと田舎の方でその空き家をどうしようかってことになるんですけど、
まずもってこの土地として売却は非常に厳しくなるんですよね。
潰してもちろんそれ解体費用がかかっちゃいますよと。
家1軒潰すんだったら200万300万とかも少なくともかかってきて、
じゃあ土地にした時に300万円かかりましたと解体費用に。
値段で売れるのかっていうと300万じゃ売れないという可能性が大いにあるわけじゃないですか。
地外化区域とかじゃなくて調整区域とか建築学制限されているエリアであればなおさらに、
壊しちゃったら建てられないよ。資材置き場ぐらいにしか価値がないよってなったら、
壺1万円切るようなエリアも僕結構見てはきてるので、そうなるとかなり無理系というか、
仮に僕見てきた中では壺5000円みたいなエリアもあったりするんですけど、
そうなると200壺仮にあったとしても100万ですよ。
じゃあ解体するの300万かかったけど壺という単価で言えば100万でしか売れなければ、
売れたとしても200万の手出しじゃんってなりますよね。
こういうケースってもうほんと身動きが取れなくなっちゃうんですけど、
じゃあどうするってなって、ただ持って空き家として置いてても使われなければどんどん家はね、
朽ち果てていきますし固定資産税だけはずっと払い続けなきゃいけない。
どうしようなった時の僕は一番可能性高い選択肢としては貸し出すっていうやり方はあるのかなとは思う。
これに関しては僕自身もずっとそういう経験はしてきているので、
割と田舎の方の1戸建てとか購入をして直して貸し出すってことはやってるんですけど、
よくこれも提案をすると言われることなんですけど、
いやいやもうボロボロすぎて人進めないですよみたいな。
貸し出すってリフォーム費用も何百万かかるんですかって言われたりする人もいらっしゃるんですが、
大概の場合、それまで実家として住まれてたと思うんで、
そこまで綺麗に直さなくても大丈夫っていうのが僕の考えですね。
ここは結構賃貸業、公家業やられてる方と一般の方との感覚の違いは大きくあると思うんですけど、
空き家の賃貸と売却の可能性
中の家財とかはある程度処分しなきゃいけないのはあると思うんですが、
家具を置いててもいいと思いますし、
ハウスクリーニングとか清掃だけである程度貸し出すってこともできるんですよね。
もちろん古いお家なので、いろんな不利がたくさんあるかもしれないですけど、
でもそれなりに貸し出すっていうのが大事なんですよね。
そもそもそこに住まれてたわけですし、これまで何十年と生活されてるわけですから、
生活環境としては提供できる状況にあるはずなんですよ。
安けりゃ誰かは住むでしょうっていうのはあります。
やっぱり遠方で生活としても不便だとはいえ、
仮に1時間職場までかかると、
そこが職場直近のお家よりも月2万円安ければ、
毎月2万円安かったら1時間ちょっと通勤かかるとしても住みたいっていう人は絶対おられるんですよね。
これが要は10人いて5人に売らなきゃいけないとかだったら大変ですけど、
100人に1人、変な話1000人いったとしてその中の1人が
ここがいいですって言ってくださればそこが折り合うような事業が賃貸業ではあるので、
その選択肢は持っておいて損はないのかなって思うんですよね。
家の管理と早期決断の重要性
そうなんですね。売らなきゃいけないって勝手に思ってたんで。
いずれになるね。
ただ売ろうと思った時のどうしたって損しちゃって、
貸し出しながら補填していくっていうその家賃で積み上げていけば、
最終その買いたい費用ぐらいは回収できたよねってなれば、
そこまで高い値段で売らなきゃいけないっていうストレスに苛まれる機会が少ないかなと思ったりして。
これ一般の方だよね。
直して貸し出しながら補填していくっていう。
確かにそうですよね。
うち本当に田舎なんですけど、
しかもプラスアルファで雪が降るっていうすごいマイナスな要素もあるんですけど、
これでもその土地に住みたいっていう人はやっぱり少ないと思うんですよね。
そうですよね。
そうですよね。
いずれにしても言えることは、
決断は絶対早いほうが良くて、
これを先延ばし先延ばしにしていってたら、
やっぱり建物自体がどんどん朽ち果てていきますし、
本当10年ぐらいとか放置されてるんですけど、
そういった状況によっては、
やっぱりその土地に住みたいっていう人はやっぱり少ないと思うんですよね。
そうですね。
そんなものになっちゃうんですね。
もう本当人が住まなくなって手入れされなくなると、
建物って朽ちるスピード早いですよ。
うーん、怖いな。
だからもうちょっと空いたなってなったタイミングですぐにね、
親御さん相談されて、
でもこの親御さんも結構ね、
人に言われてるんですよ。
そうですよね。
適正価格の査定と業者選び
そうですよね。
そうなんですか。
お足が生きてる間はこの家は触らせへんみたいなね、
僕の親族でもありました。
いやー、でもね、
どないか先頭っていうところはあるんですけどね。
とかはね、もう使ってないんやったら貸し出そうぜっていう発想になってるけど、
いやっ、みたいな。
人にはならない。
そうですよね。
そうですよね。
そうですよね。
そうですよね。
その辺はちょっと正しく理解しながら説得していくというのか、
正しく提案できないと難しい知識を持たなきゃいけないというところはあると思うんですけど。
そうですね。
そうなんですよ。
っていうような田舎の解決方法として、
どうしたって土地にしてしまうと、
もう扱いにしようがないと。
じゃあそのまま売るってなったら、
いや、この状態ではちょっと貸し出さないといけない。
そうですよね。
そうですよね。
売るってなったら、
いや、この状態ではちょっと買いたい人もいないとかね。
潰すぐらいだったらそのまま売るっていうのも一つでしょうけど、
最後にちょっとこの件はもう少しで締めたいなと思うんですけど、
売るんであれば少なくとも相見積もりは取りましょうっていうところですね。
見積もりというか、この場合でいうと一括査定っていうんですかね。
売ろうと思った時に一社さんにお願いすると、
やっぱり足元見られるわけですよ。
安く買い取ってやろうと。
僕みたいなさっきの話で、
正直もうここ壺越せるんですから100万円でしか売れませんし、
買い取るというかもう正直10万円ぐらいしか無理ですみたいな、
言われたりして。
あるんですよ。そんなびっくりするような値段を言われることも全然あるし、
でもこれ活用する立場から言うとそれぐらいないと利益取れないしっていう。
そんな価値しかないんだって思わせておいて、
本間はもうちょっと活用の余地が出高く売れるのに、
一社さんにだけお任せしていると、
そういうのを言われた時に納得させられてしまって、
っていうことがあるので、
やっぱり何社さん、少なくとも3社さんぐらいとかには
声掛けをして、ある程度平均の、
3社ぐらいには声掛けてますよっていうのを一言、
業者さんに言うだけでも、下手な値段の付け方できないなっていうのは
発想にはなるので。
そうですね、そこら辺、
3社さんが言うても向こうさんが言う価値の話も分かりますみたいになったら、
もうガチでその値段なんだなみたいな。
あるし、正直な話、セリみたいなもんで、
高い値段をつけてくれはったところにお願いしようってなるから、
ってなるとちょっとギリギリ利益は残せる、
良いラインをやっぱり提示してこざるを得ないので、
その辺はちょっと活用してみてもいいんじゃないかなとは思います。
一括査定サイトとかあったりもしますけど、
単純にご近所で、
これもう一つアドバイスとしては、
近所にある不動産屋さんとかが、
売るのが上手かどうかは限らないんで、
ポータルサイトとかネットで、
売りたい空き家のエリア、
町とか、市単位とかでもいいんですけど、
不動産売買とかで調べたら、
扱っている業者さんが出てきたりはするので、
市とかその町の不動産を扱っている業者さんは、
少なくともこういうポータルサイトには掲載することには、
長けていらっしゃるんだなっていうことで、
そういう業者さんに相談するのも、
売りやすい要因にはなってくるかなとは思います。
わかりました。ありがとうございます。
すごく勉強になりました。
いえいえ。
僕の本編残す方は一旦ここで区切らせてはもらうんですけど、
実はまだもうちょっと踏み込んで、
むしろ僕がユキさんにいろいろと掘り下げてお聞きしたい
ようなテーマもありますので、
続きはまた別撮りで、
僕の方で公開させていただこうと思います。
一旦ちょっとここを区切らせていただいて、
本日は大和ユキさんありがとうございました。
ありがとうございました。
また今後ともよろしくお願いいたします。
よかったら皆さんユキさんのチャンネルの方も登録お願いします。
ということで、本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。
