2024-01-21 21:46

#296 新築区分マンション投資ってどうなん?ちょっと本買って勉強しよ📚

1月27日(土)青木ゆか氏
英語学習とうんこ哲学10時-17時まで丸一日
https://passmarket.yahoo.co.jp/event/show/detail/02jtd5myd5d31.html

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私が主催する「元気が出る大家の会DAO」の概要について
・運用形態
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・入会費及び月会費
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・毎月勉強会または見学会などのイベントを行っており、その都度参加費を徴収する形にて運営

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第一部 大規模修繕専門店の代表兼現役大家さん 株式会社ミツケン谷村氏
第二部 不動産投資3期目CF58万/月の現役会社経営者 キャンドゥ氏
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3月16日(土)辞める辞める詐欺の元消防士大家まっしー氏
申込ページ未作成

4月20日(土) 不動産(夫)✕司法書士(嫁)元公務員大家の糸ちゃん
申込ページ未作成

5月11日(土)賃貸業歴8年で300室超!漁師見習い中村京平氏
申込ページ未作成

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元消防士、現不動産事業家のバーニング大家です。
座右の銘は「絶頂で死ぬ🔥」
成長角度を緩めずに次世代に想いを引き継ぐ❤️‍🔥

【X】
バーニング大家@元消防士の不動産屋
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【note】
バーニング大家@元消防士の不動産屋
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【健美家コラム】
年で家賃年収8,400万円。自分の人生を取り戻すために大家になったバーニング大家さん【前編】
https://www.kenbiya.com/ar/cl/retsuden/tc-176/176.html

「失敗のデパート」元消防士のバーニング大家さんの苦境とFIREしてわかったこと【後編】
https://www.kenbiya.com/ar/cl/retsuden/tc-176/177.html

毎朝6時30分に更新します。

今日も一日ワクワク楽しんでいきましょう♪

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https://stand.fm/channels/6122cc0a7de6f0a0e05ac4dd
00:04
はい、おはようございます。このチャンネルでは、元消防士、原動産事業課の京都のバーニング親がワクワクしていきよう、をテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は1月21日の日曜日ですね。
僕たまにね、前の職場の消防士やったんですけど、同期生とか、まあまあ仲間を乗せることがあるんですよ。車のね。
で、助手席に乗ってもらって、まあ移動したりするわけじゃないですか。
その時にね、消防の人間って車両誘導が抜群なんですよ。上手いんですよ。
そしてこの安心感たるよね。左折とかしようとウインカー出した瞬間にもうね窓を開けてこう左後ろを見て、はい、後方よーしみたいな。
大げさにね、別に友達感でやんないですけど、左OKぐらいは言うんですよね。この安心感。
みんなね、職業病。本当はバックする時とか、バックする時ね、まあ別に大概の車はそんなね、車駐車場する時に見ないですけど、狭いところとかやったらやっぱり降りて車両誘導するわけですよ。
はい、OK、左よし。で、後ろ下げる時とかもね、はい、おらーい、おらーい、おらーい。
はい、50、30、20、10、ストップ!OKです!みたいな言うんですよ。はい、後ろピタッて止めるためにね。
もう車両誘導、この現場に着くまで、その着くまでの時点が8割って言いますから、もう推理部署をしてそこからの活動、この推理部署っていうところをね、見せたら何かっていうとあの消火栓ってあるじゃないですか。
ね、火事の時にはもうこの消火栓っていうところに水をね、吸水をして、そこから水吸い上げて放水活動するんですよ。
たまにね、勘違いしてる人がいて、全部の消防車に水を積んでると思い込んでる人がいるんですけど、それは水槽車なんで、最初のとっかかりの時だけなんですよ。
もう大概はポンプ車って言って、水を吸い上げるためのポンプしか積んでないんで、そのね、消火栓に部署をするというのが一番の肝になってくるんですけど、そのためのもう車を動かすという動き、これがね、連携が取れとるわけですよ。だから安心感あるんです。
たまにDIYとかをお手伝いでね、僕は基本的にはやらないスタンスですけど、人のやつとかを手伝うときにね、何かこう重いものを、例えばじゃあキッチンを取り替えますっていうんで、古いキッチンをね、はいじゃあこっちにちょっと動かしましょうかとか言って、はいオッケー、はい左よし、はいオッケー、右よし、はい行きまーす。
はい1、2、3、はいオライオライオライ、はい足元を段差注意、大げさです、大げさに言うんですけど、その動きがあるんですよ、この連携たるやね、やっぱ消防のやつとやるともうスムーズっていうことを、たまにねこういう一緒に不動産やってても感じられるのがね、嬉しいなって思ったんですよね。
03:19
皆さん、はい、ちなみにですけど、助手席に座ってる人、あれが隊長ですからね、はい、隊長っていうのはその助手席に常に座って前をこう見渡して無線とかね使ったりとか、あと赤信号入るときとかね、うーみたいな、うーってこうサイレンを鳴らして、はい車両進入します、車両進入いたします、はい左右車止まってください、止まってください、車両進入します、はいご協力ありがとうございます、みたいな感じで言うんですよ。
あれ隊長ですからねーっていう、はい、そんなどうでもいい豆知識でございます。たまにねこの消防のやつと連携したときに気持ちよかったという話でございました。さあ本日の本題は、新築区分マンション投資ってどうなん?ちょっとこんなテーマでねお話をしたいと思いますよ。
僕のね、あの親戚とかでも、いとこか、うん、いとこかね、やっぱり子供がもう中高生で、いや次大学受験やねんとか、まあそういうタイミングでねお金がいると、でまあ僕は今ね公務員退職して今不動産の仕事してるわけじゃないですか、そこでいろいろ相談を受けるわけですよ。
お金が足りんと、何とかしたいなって思ってるからちょっと教えてくれん?みたいな話があったときに、マンションとかどうなんかなーみたいな、こういう営業とかたまに受けんやけどああいうの買った方がいいんかなーなんて相談を受けることがねやっぱ最近もあったんで、ちょっとねそれってどうなのっていう僕なりの見解をお話ししたいと思っております。さあ本題に入る前にお知らせをさせてください。
1月27日の土曜日に私バーニング大谷が主催しております元気が出る大谷の会にて、青木由加講師による英語とうんこ哲学の勉強会を開催いたします。さあもうね今週の土曜日に入ってきました。もうすぐですよ。
まもなくね、締め切りは前日になりますけれども、ぜひこの機会に英語をね勉強し直したいっていう人もニッチかもしれないですよ。まあですけどちょっといいきっかけになればなと思いますし、不動産投資家の人でもね、まあ喋れた方がいいじゃない?英語、まあ喋れないよりもっていうところの発想もありますし、そっからさらに踏み込んだ人生やりたいこと楽しいこと面白いなって思ったことをやってれば勝手に結果なんてついてくるんだよっていう
このセミナーを受けたことによって人間関係が改善する。あんなに悪かった夫婦関係が修復した。そんな声をいただいております。
なんかいきなり悪徳のセールスマンみたいな言い方になりましたけど、っていうのがあるらしいんですよっていうね。なんかこっちを膨らますのはちょっと違う気がするな。でもね、根赤の本当に明るい講師なんですって青木先生がね、僕も打ち合って喋ったりしてますけど、一回これちょっと聞いてみたいと思いませんか?ということで概要欄の方から一度内容をご確認ください。僕も一緒に受講いたします。
06:20
そして来月の2月17日の土曜日に、これも親の会、勉強会でですね、私の親仲間でもある三つ県の谷村さん。こちら登壇いただきます。ご本人も親御されてまして大規模修繕の匠ということでね、不動産マンション持っていたらどの段階でどういう修繕を行ったらいいのかっていうのを業者さん目線でねお話をしていただきたいと思います。
いろいろとね、ためになることは聞けると思いますのでご期待ください。さらに2部ということでこちら2時間長めにお話ししていただくのがこれも親仲間のキャンドゥさんですね。名古屋からお越しいただいて事業されながらの不動産投資ということで、その事業家のね目線っていうのがすごいもう好きなんですよ。
ざっくり言ってるけども、そこの理念とかどういう思いでこう人を動かすとかその仕組み化の話であったりとか将来の展望とかねそういう気持ちがね熱い人なんですよ。これキャンドゥさんのお話ぜひねお聞きください。こちら録画もございますので当日ズーム配信とさらに当日お時間が合わない方でも後日動画の視聴できますので概要欄の方からぜひお申し込みください。以上よろしくお願いいたします。
さあというわけで、こちらもね昨日は妻ブロックみたいな話をしましたけれども、新築区分マンション投資ってどうなん?これもね永遠のテーマなんですよ。僕の中でね、というかもう大半の不動産をすでに事業としてやってる方の結論は出てるわけですよ。やるなと。そんなもん。やっても金残らんというのが本間の本音なんですけど、あまりにねその回答では全然違います。
あまりにねその回答では雑だからちょっと改めてね整理をしたいなとは思うんですね。ちょっと3つの観点から。まずもって新築区分マンション投資をやるというのはどういうことなのかでどんなメリットがあるのかということ。そして買う側、投資家側ですよね。の考えと売る側の考えっていうのもあるんですよね。この3つのテーマでお話をします。
まずどんなものかと言いますと基本的に不動産投資。投資っていうのはそもそも自分の持っているお金をそこに投下することによって値上がりとかでその投下した資金が増えることを期待して行う行為のことなんですよ。
だから新築区分マンションを買ってお金的にメリットが生じてそれが最終自分に返ってくるとお金残ったなということが投資なわけですよね。僕がやっているのは例えばざっくり言いますと物件を仮に1億円で購入した物件で家賃収入が月に100万円あります。
09:10
家賃の返済が融資を受けるわけですよ。1億円の現金なんてないからそれを銀行から借りて買いました。月に100万円収入がある銀行への返済が50万円です。その残った50万円からさらに管理費用とかいろんな経費を差し引いて30万円残りました。
じゃあこの毎月30万円残っていく積み上がっていく年間で360万円残ります。こういうのが僕がやっている事業、公家業、不動産、賃貸業なんですけども。これ新築区分っていうのは大きいマンションがあってその一室を購入するっていうものなんですよ。
これが大体新築区分って言うと割高なわけですよね市場の相場から言うと。だから1億円で物件を借りに買いましたとなって月々の返済とか差し引くと月例えば1万円マイナスになってくるわけですよ。
それが積み上がって年間で12万円マイナスとかになってくるような投資これが新築区分マンション投資。マイナスだったら意味ないじゃないか。ここに一つのカラクリがあってよく言う売り文句としてマンションを買うと節税効果になりますよっていう話があるんですね。
どういうことっていうのをざっくり説明すると皆さん所得税って支払ってますよね給与もらって所得税を支払う。で所得税っていうのは日本は累進課税制度っていうのを取ってるんで収入が上がれば上がるほど支払う税金は多くなる。これは大体わかるじゃないですか。
そこに一つね900万円の壁っていうのがありまして 899万ここのラインだったら所得税率は23%なんですよ。でも900万円上がった途端に所得税率は33%10%も上がるということなんですよね。
もちろんそこから所得税の控除っていうのがあるのでざっと計算すると900万円年収がある人っていうのは所得税を年間144万ぐらい払わなきゃいけないんですよね。これがじゃあ年間850万円になったとしたら年間131万円払わなきゃいけない。
12万円下がるんですよね。払うべきお金が。だからこれをマイナスにすると給与所得と別で不動産所得とか事業所得っていうのは損益通算っていうのができるんですね。
だから不動産所得をマイナスにすることによって給与で900万乗っちゃった税率上がるわっていう人がじゃあ仮にこれ50万下げることができたら12万払わなくて済むんですよ。
12:04
不動産所得マイナス50万円にすることによって年間12万円税金支払うのが安く済む。
50万払って12万安くするって意味ないや50万払わんほうが得やんってなるんですよ。
原価消却費っていうのが形状できるんですよ。
ポケットからお金が出ていくわけじゃないですけどその買った建物が毎年どんどん価値がめべりしていってるよね。それを計算して減らすっていうのが原価消却費なんですよ。
だから1億円物件買いましたとでローンとか差し引いてね毎月1万円マイナスになるけどもその大半1億円に対してまぁ全部がねあの建物じゃないんで土地と建物のうちの建物の割合だけがマイナスになっていくんでじゃあその建物をまあ原価消却費で毎月10万円とかまあそれだけで50万円マイナスになったとしたら
結局お金は出ていってないのに税金が安くなるこんなことなんですよねカラクリややこしいですねでもこういうことなんですよ だからこれに向いている人がいるとしたら
給与が高くなってて税金がね多いとそれを減らしたい でも不動産投資面白いかもしれんけども全く持って手をかけたくない
楽をしたいただ買って何にもせずに税金だけ安くしたいっていう高所得者層の人は メリットを感じるかもしれないっていうことなんですよ
だからお金を増やしたいっていう人給与もっともっと上げたい稼ぎ増やしたいよっていう 人にとっては絶対に向いてないこれはまず言い切れます
はいじゃあ次のテーマですよね買うが僕らの投資家からの目線で言うと さっき大体言いましたけどお金が残らないっていうのは買うべきでないんですよ
ねで新築っていうのは一番価値が高い状態なんでね そこに入居してもらって家賃をもらうという僕らビジネススタイルなんです
でも新築って買った瞬間まず価値が減るんですよ これは感覚的にわかりますよね新車とかでもそうでしょう
買った瞬間が一番高くて1回でも乗ってしまうと使うと中古になるわけなんでそこで 価値がぐんと下がるこれを新築プレミアムって言うんですけども
こうやって価値は下がるとで家賃っていうのも買ったところが天井なんですよ どんどん古くなればなるほど年々入居者が入れ替わるたびに家賃下がりますよね
でもこれを仮にね30年ローンとかで組んだとして ローンの返済額は30年間ずっと一定なんですよ払い続けなきゃいけないです
でも入ってくる収入はマイナスになってくるときに一番お金が入ってくるタイミングで月 マイナス1万円だったら持てば持つほどそのマイナスって大きくなるでしょ
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これわかりますよねでもって30年間ずっと住んでくれる入居者いますか どっかで入れ替わったりで建物の中の不備も出てくるんですよ
不備が出ればその設備だったりすればオーナーが修理費を出さなきゃいけない 直さなきゃいけない
退去があればその都度クリーニングをしたりとか次募集するためその空室の期間もありますし 入居を決めてくれたら仲介手数料とかも払わなきゃいけない
つまりは 持っているだけで維持費とかそういうのが経費が絶対かかってくるんですよそして家賃は下がって
くるんですよだから一番最初の段階でマイナスのものを買ったら絶対に持ち出しが どんどん膨らんでくるこれは間違いない
でもじゃあ売却の時に高く売れればそこでお金が戻ってくるからいいや まずないですまずない
高く買っちゃってるからそれを高く売れることそうそうないんです でも稀にあるとすればそこの地下が上がるとか近くに何か大きいショッピングモール施設が
できたり新駅ができた新幹線通りましたみたいなことがあって地下が上がれば高く売れる かも
でもこれは投資じゃないですよね 陶器なんですギャンブルなんですよそれを一般の人がやるべきではない
一部そうやって儲かったが人がいて新築区分マンション投資僕お金残りましたよ その一部の人の話を鵜呑みにしてあなたはやるんですか
家族の思いを背負ってそこに資金を投下するんですか っていう話
で最後に今ね売り側の考えこれもあるんですよね 新築売るっていうのは大変ですよ
ね買える人いね少ない営業かけまくってほとんど断られる でも月に仮に1000件電話して1件でも買ってもらえれば1億円のマンション売れた
あったらそこに対して手数料が入るんですよね中階手数料っていうのは基本的に 3%物件価格の3%プラス6万円というのが入るんですよ
1億円の3%だったら 300万円ですよねこれが買ってくれる人とさらに売ってくれたそのデベロッパーが立てた
でマンション売ったってなったらそっちからも手数料両方もらえると1億円 売れるだけで600万円入ってくるんですよ
ね612万円ですけど っていうことで利益確定じゃないですか売りたいんですよ
さらに新築でしょ売ってからクレーム層でないじゃないですか綺麗なもんだから これ古いやつ言ってみてくださいよ築フルのボロボロのこだて買ってね
もう500万ぐらいですっていうのを売ったとしてもせいぜいせいぜいね 20万ぐらいしか手数入らないんですよ
で20万の手数はこんなもんかと思ってたらなんか水回りが不備があったこんなトラブル あったこんな聞いてないって文句言われたらたまらんじゃないですか
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新築ってみてくださいを数百万本て入ってくるんですよでクレームないんですよ売り切り そこで利益確定後から何を言われようが別に2年以上経てば関係ないって言うね
ことがあったりもするんで売りやすいしかも一部上場の企業とかがそういう新築区分を 売ったりしてるで売るセールスマンとしてはその選択肢しかないんですねこの建物を売って
くれって頼まれて売るわけですから 本来資産運用っていうのはその買いたい人投資家がこういうふうな目的を持ってこんな風に
なっていきたいからどんな投資がいいかっていう時に あなたの考えだったら無理して借金する必要がないから
こだてん投資とかでもやって1年に1個ずつでもね 買っていって月5万の収入が積み上がればいいよねとか
あらゆる選択肢を持って提案できるのが本来のまあアドバイザー的立場なんですけども そうじゃないんです新築区分売る人はセールスマンなんでこの商品を売ってこいなんですよ
だからもある種洗脳これがいいって思い込まなきゃ売れない しかも自分だけじゃないんですよ
家族がいるんですよ奥さんがいて子供さんにいてとかねなって生まれたてこのミルク大 稼がなあかんって時にノルマがある月末までなんぼウランと来月の給料下がるぞ
営業必至なるでしょ 新築区分で売り方が問題とかそんな話あるかもしれないですけど
だとしても売らんかったら自分の家計回らんで嫁食わせられへんねんってなるんですよって なったら
多少強引な売り込みもするじゃない この仕組みが良くないんですでもそういうところで働いている営業マンの方がたくさんいる
そしてあまりにも無知な飼い主さん不動産投資っていうことをちょっと勉強すれば わかるんですよ仕組みがね
残らないなこれはダメだなわから人がね本来ならそうなのに僕冒頭で言いましたけど 親戚みたいなね
今お金がいいねどうしたらいいのかなっていう人のところにこの営業の電話がかかって きてお金残りますよなったら
出しちゃう人がいるんですよね 皆さんだから本当に資金的に余裕があるときにしっかり勉強して投資をちゃんと勉強しましょう
知らんのにパッと手を出してしまうだから取り返しがつかないことになる 1億円で買った物件20年頑張って頑張って赤字垂れ流し続けて持ったけどもう
売ろうって思った時に ローンが5000万まだ残ってます3000万でしか売れない
2000万持ち出し売れますか 皆さん新築区分マンション投資どうですか僕はお勧めはしません
でもそれをセールスとして売る人がいる限り 人を否定もね大事なとこ噛むなよ否定しきれないっていうのも事実
そういうスタイルでね 要は別に法に違反しているわけじゃないですから
ちょっと考える機会になればいいなと思います今日はね長くなっちゃいましたけれども一つね あの整理ということと全く不動産投資やったことないけどそういうマンション投資
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来た時にちょっと考えてくださいっていうことをお話しさせていただきました はい以上です
さあ今日はね雨ですね雨が続くのは梅雨ですか今雨めっちゃ続くけどでも今日はね ちょっと午前中にまた公務店さんと家族みんなでねお話をしにあの聞きに行く機会があり
ましてちょっといろいろねまた進めていることがあるんですよね そっからはちょっと室内で遊べるスペースでね子供たちと一緒に楽しく遊んでいきたいなと思っており
ます さあ今日の放送もいいねと思いましたらいいねコメントフォローぜひよろしくお願い致しますというわけで本日も
皆さんワクワクと楽しく元気にいきましょう それではまた明日
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