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はい、バーニング大家のアウトプット読書術
本日の一冊は、大家さん、その対応は法律違反です
一流を目指す投資家なら最低限知っておくべきこと
こちらの一冊を紹介させていただきます
著者は教授になっておりまして、岡田信行さん
関西を中心に投資効率を最大限高めることを目標に、収益物件の不動産投資を始めて10年以上
現在は100億円以上の規模を不動産に投下されている
関西の方なら知らない方はいないっていう大物投資家さんですね
さらに、福岡寛樹さん
平成23年に弁護士登録をされて、これまで不動産関係の紛争を数多く解決するなどして経験を積まれている
現役の弁護士さん、このお二人による教授でございます
不動産投資の法律トラブルと対策のQ&Aということで
皆さん、僕の放送を聞かれている方はね、現役の大谷さんもたくさんおられると思うんですけども
大谷さんになったら今まで全く知らなかったようなね
必ずぶち当たるようなややこしい法律トラブルっていうのがたくさんあるんですよ
そんな時にどうしたらいいかわからんっていうのが絶対あるんで
それを実践豊富な投資家と専門弁護士が具体例を通して回答していくっていうような
こんなQ&Aの一冊になっているんですね
まずこれを提案されたのが岡田信之さんの方だったらしいんですけども
きっかけは2005年から不動産投資始められているんですが
2014年にとある一棟のRC物件を購入された際に
その物件、大納が累積で1000万円超もあったと
これは前のオーナーさんがご高齢だったがためにもうそれを放置し続けていたということで
当然それをわかった上で債権を引き継ぐ
つまり購入した人がまたその大納家賃を回収するという権利を引き継いで購入されているんで
それで勝ったはいいものの
さあどう回収していこうかっていうことで
もうたくさん複数の方が大納されてたらしいんですよ
それを弁護士さんに相談されて一つずつ丁寧に解決をされていったっていうご経験から
いやこれは素人だけでは厳しいぞと
やっぱりそういうことを法律の知識を持って取り組まないと
自分がいずれ直面した時に大変な思いになるよっていう
誓いの念も込めて書かれた一冊なんですね
まず最初に皆さん知っておくべきこと
トラブル解決のためには初動が大事
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これ何よりも大事なんですよ
この大納もずっと放置していったからも大変なことになってるんですよね
時間が経てば経つほど事態が悪化する
だからこの家賃大納を一つ取っても
早い段階で請求書を入居者さんに送っておいて
それを入居者さんが無視したという明確な証拠
これが残っていれば後々戦いやすくなってくるんですよね
その請求書の時点で解決されていればそれにも問題ないんですけど
最初のうちに対応する
そしてこの証拠を残すということがむちゃくちゃ大事なんですね
はいということをもっていくつかの事例
すべては紹介しかねるんですけども
4つの事例を紹介させていただきます
まず一つ目ね
貸し担保責任という言葉
皆さんご存知でございますか
これね物件を購入する際ですよ
中古であろうが新宿であろうがね
購入する時に契約書売買契約書巻きますよね
これで購入してからあれこれ契約の内容と違ってるやんっていう場合があるんですよ
その土地の面積が実は小さかったりとか建物に
いやこんな聞いてなかったでっていう大きいクラックが発見されたとか
とある一室で雨漏りがあったとか聞いてなかった欠陥があった場合に
その責任を負うことができるね
この欠陥を貸しと言うんですけど
それが請求できるか否かここなんですよね
その契約時にこういう場合があったらこういうふうに対処しますっていうのが書かれていればいいんですけども
この契約書に定めがない事項において問題が発生した時ここが難しいんですよね
はいこれはね契約時に違約金などペナルティーとか定めてあったらねいいんですよ
さらに売買代金の減額状況とかそういうことを定めておけばいいんですよ
結論こういうトラブル発生し得ることをすべて最初のうちにまいておくっていう
特約事項にこれが起きたらこう対処しましょうっていうのを書いておくことが大事
ここに書かれていない場合はもう個別判断になってくるんですよね
そこはもう民法その他の法律に定めに従って判断していくっていうことになるので
取り決めされてなかったらね泥沼化していく恐れがあります
自分で調べて対処することも大事なんですがこういう難しいことは弁護士さんに相談することになるので
もう一度言います最初のうちに売買契約書に発生し得るトラブルの元を書いておく
その対処方法を書いておくこれが大事ですということです
2つ目ペット不可のマンションで無断でペットが飼われていた時
どうしますかこれもありえそうもう言います結論ね
契約内容によっては対処させることが可能です
結論と言いながらちょっと曖昧ですよね契約内容によるっていうところなんですけど
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先ほども申し上げましたよ売買契約書とか賃貸借契約書契約書が全てなんですね
だからその内容でペットを許可しているか否かっていうことが大事で
今回の場合ペット不可のマンションで飼われていた
なので不可なのに飼っていた場合はこういう厳密な対処をしますよ
対処していただきますよっていうことが明文化されている場合は
対処させることができるんです
でペット不可は歌っていたもののこの禁止だったのに飼われていた時に
どんな対応するかっていうのが書かれていなかったら難しいんですよね
そうなんですよもうここなんですよもう全部を通してね
契約書に無断で書かれていた場合は対処してくださいって書いていて
飼っていた場合無断でその場合は入居者さんとオーナーさんの信頼関係の破壊の十分な理由になる
ということで対処してもらうことができるんですよ
細かいペットのルールを決めておくことも大事です
ペット飼育の制約書例えば屋外に連れ出すことは絶対に禁止
室内のみで飼ってくださいとかねこういうのを決めておかないと
名分化しておかないとトラブルの種になるということを知っておきましょう
さあ3つ目管理会社が倒産した場合の債権回収は
いやこれも難しいなぁもうこれも結論言います
管理会社が倒産した場合債権つまりそこの管理会社に入っていたお家賃とか資金を回収することは
極めて困難
うわぁマジですか
お家さんにとっては厳しい結論そうなんです
これね管理会社さんが破産してしまった場合その管理会社の財産というのは破産財団というところが管理するんですよ
そしてそこの残った限りある財産を全ての債権者に安分して配分配当されるんですね
だから全ての債権を回収しきることはほぼ不可能なんですよね
だからこうなる前に何かしら破産になるっていう時はね
家賃の入金遅れがね管理会社からずっと期限に入ってたのにちょっと今月遅れてるやんっていう兆しがあるんです
そういうところをちゃんと捉えて直接訪問をして事情を聞いたり
この会社やばいななかなか直接はね言われないかもしれないですけどそれを感じ取ったら
入居者さんからの家賃の入金先を管理会社さんから公屋に直接入金に変えるとか
この段階でね管理会社さんを切り替えるという判断を下すことが大事なんですよ
これも事前に早めの初動これが大事なんですよね
さあ4つ目建物が老朽化していて立ち退いてほしい場合
これもね古い物件を購入してそこをね追い出し処理をかけてねさらちにして新築を立てたいとかいう場合
なかなか素人の大屋さんでそこまでやる方いないかもしれないですが
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おいおい知識として持っておいて損はないと思うんですよ
これはね建物の老朽化のみを理由の明け渡し非常に困難です
そうなんですか
これねその老朽化した建物が入居者や周辺住民の生命および身体にどれだけの危険を及ぼし得るのかという点を十分に立証しなきゃいけないんですよ
難しいですよね
だって現にその崩れ落ちていっている建物なんてないですからこの間の地震でも大丈夫やったやんって言われたらこちら反論の余地がないんですよ
だから老朽化のみを理由っていうのは難しいのでその入居当時から現在の家賃相場っていうのがもう市場を鑑みて上がっているから
家賃を上げさせていただきますこれを合わせて持ち込むと裁判では勝てる可能性が高いんですね
で家賃を上げられたらそこに進む理由がないからそこにプラス
引越し費用とかを載せたら退去してもらえる可能性が高いので結論もう一度言います
老朽化のみを理由に立ちのいてもらうのは難しいだから市場相場と鑑みて家賃を上げるという交渉も併せて行っていくことが良いでしょう
ということですね
はいいろんなトラブルありますよ
他にもね奥さんに黙って不動産投資していることがバレて預金が減っていた
離婚だ損害賠償だって奥さんに言われた場合にどうしたらいいんですかっていうこととかも書かれています
気になる方は呼んでください
このね大谷さんの法律違反ですっていうその対応について非常に興味深い札となっておりますので
ぜひともね現役大谷さんそしてこれから大谷を始めたいという方は
ぜひとも知識として持っておいてくださいというわけで本日は
大谷さんその対応は法律違反ですこちらの一冊を紹介させていただきました
というわけで明日もワクワクと楽しく元気にいきましょう
それではまた明日
