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はい、バーニング王爺のアウトプット読書術
本日の一冊は、「アパマン137室、入居率97.4%の満室経営バイブル」
こちらの一冊を紹介させていただきます。
書者は今田信宏さん
1964年9月山口県生まれ岡山県育ちの不動産投資コンサルタント
2006年の保有不動産はマンションとアパートを合わせて7棟137室
総資産額6億5000万円という方ですね
年間家賃収入は当時で8400万円を超えているという方でして
不動産投資界隈では伝説と呼ばれる方ですよ
高速不動産投資の今田信宏さんですね
2009年の本なんですよ
これは15年前
いやいやそんな本が通用するんですかって思うかもしれないですよね
侮らないで
これは普遍性があります
教科書的にね
これ一冊この黄色い満室経営バイブルは持っといた方がいいです
改めて僕も本当当初にね
最初に僕買っちゃいけない物件を買った時に勧められて買った本なんですけど
これだけはねずっと残してるんですが
今読んでもね普遍的使えるところがたくさんあるんですよ
早速内容ね紹介させていただきます
まず一つ目入居者が決まる公式
はいこれ皆さん答えられますか
公約検定出ますよ
僕が今勝手に作りましたけどね
はいこれ入居者が決まる公式は
内県回数かける制約率
もう一回言いますよ
入居者が決まる公式
これは内県回数かける制約率で決まるということです
この内県回数っていうのは
入居希望者さんが物件を見に行かれる回数のことですね
これをどう上げていくかっていうと
一番大きい要素は
賃貸仲介業者さんのモチベーションを上げることなんですよ
これ簡単に言うと広告料
いわゆるADと呼ばれるやつを1ヶ月から2ヶ月に上げるとか
そういったことですね
制約に至った場合に
その会社さんにお支払いをする手数料のことです
はいこれを上げていくとか
あとはもう公康として認知をされて
この公康さんの物件は頑張って入れようっていう
思いにさせてあげる日頃のコミュニケーション
そういったことが内県回数
この物件いいですよって最終的なね
当て物件ではなくて決め物件にしてもらえるかどうか
そこに関わってきますよということ
さらに制約率の方ですね
いやうちの物件は空室買ってもすぐなるんだよ
もう制約率100%だね
のんのんのんそれがいいとは限らない
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100%っていうことは
家賃が安すぎる可能性がありますよ
っていうことなんです
理想的な制約率は20%ぐらいっていうね
数値にも触れられてるんです
5人見られて1人で決まるぐらいがちょうどいいと
じゃあこの制約率を上げるためには
どうすればいいのか
これも覚えておいてください
期待値とのギャップ
これですね
埋則よりも埋則っていうのはその物件の情報ですね
はいこの資料物件資料よりも見に行ったら
あれ意外といいやんと思ってたより
よかったって思わせることが大事なんです
これを上げるためには資金
平均をもゼロにするとか
あとはない外装設備ですね
設備がすごいいいとか部屋が明るいとか
この壁紙いいやんとか細かいところに
これ気がなんか行き届いてるなっていう
そういうところこれを見せてあげると
制約率が高まりますよっていうことですね
このあたりのテクニックも細かくたくさん書かれてます
そして2つ目リフォームは管理会社経由で頼むと良し
意外やなっていうところ
僕もねそうなんやっていう
こういうふうに書かれてるんやって思うんですけど
これも納得の理由があります
基本的にはその直接業者さんに発注した方が
安いって思いがちじゃないですか
そういうわけでもないんですよっていうこと
じゃあ何でかというと職人さんに直接依頼をするっていうことを
嫌がる人もいますよね
で要はオーナーが直接発注するなんて
知れてるじゃないですか
数をたくさん与えられるか
量とか仕様の決定がされてるかとか
あと納期ねこれがゆとりがあるかどうかとか
そういうことも含めて
まずもって量では勝てないじゃないですか
だから管理会社さんはいくつも管理物件があるから
もうこんだけのロットをもう月々お願いします
いうことで下げてもらえるんです
でそこに要はキックバックとか手数料
多少載ってるかもしれないですけど
普段のやり取りから慣れてる
この管理会社さんの発注だったら
もう安くパパパッとやりますっていう
信頼関係があれば
こっちからわざわざ直接やり取りして
やってもらうよりも安くて早い可能性があるから
もうそこは管理会社経由で頼んだ方がいいよっていう
こういう発想も持っといた方がいいです
っていうことなんです
そんでもって管理会社に
最初にきっちりとうるさく言いましょうね
ここが肝心です
この最初にっていうところです
途中から厳しくなるのはねやりにくいですよ
なんかめんどくさくなってきたな
じゃなくて最初の段階で見積もり上がってきました
いやうちはいつもこのぐらいの内容でやってるんです
単価でやってるんです
下げれませんか
いうところで調整をして厳しく言います
そこでこの大屋さんは手が抜きにくいなって
最初に思わせておいた方が後々の交渉がしにくいんですよね
こういうところで管理会社さんとは最初からきちっと
この大屋さん手抜けへんなって思わせておいた上で
安い単価で直接発注ではなくて管理会社さん経由で
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業者さんにお願いするような体制を築けた方が
あもううち通してもらえるから話も早いです
この大屋さんマンシス近づけましょう
協力しますという体制が作れますよ
この発想を持っておきましょう
そして3つ目賢い管理会社さんの選び方
はいこのテクニックですね
管理費が安くてもマンシスにできなければ意味がない
これはめちゃくちゃ同感です
その通りですよね
保険料が安いからつって保険が下りない会社
意味がないっていうのと同じような感じですよ
そしてねじゃあどういうところを選べばいいのか
っていうことも言及されてるんですが
入居付けの強い大手に管理費も含めて
頼むのが一番いいっていうことをおっしゃられてるんです
入居付けが強いことが一番任せたい
そしてそこに管理費も含めて管理してください
入居者をつけてくれっていうだけじゃダメでね
ちゃんとそこのやりとりもきちんとやりましょう
ここのところもねいろいろ書かれてるんですよ
入居つけて入居つけてっていうのばっかり言うてる
そういううるさい大屋ではダメなんです
きっちりと自分はどんな大屋だ
私はマンシス経営を非常に重視している
そのための努力は惜しまないです
私自身管理会社さんに絶大なる協力をします
一方的じゃないですよ
入居付けに問題がある場合は共に解決していきましょう
ただし家賃レベルはもう相場に合わせます
ただ相場以下で募集する気はないんです
適正家賃でうちは行きます
その代わり管理会社さんにはそのための最大限の努力と協力を要請します
でお互い協力した結果それでもマンシスにできない場合は
管理会社さんの変更も経営判断の一つとせざるを得ません
私としてもそれは不本意ですので
ぜひご協力をお願いします
ここまでバチって言ってきたら
あ手抜けへんなって思われるじゃないですか
こういうことのテクニックも全部書かれてるんでね
そして4つ目
生活保護の方を入居可能にしてマンシスにする
これもね基本的には皆さんご存知かもしれないですよ
すでに公約されてる方なら
でもそのためにもね細かいテクニックもいろいろ書かれてるんですよ
4つ目
1つ目資金、礼金は上限まで取りましょう
2つ目家賃は生活保護の方向けの上限家賃で取りましょう
そして3つ目管理費を家賃に含めましょう
管理費別途やったらねそこでないところもあるんですよ
自治体がねそれだからもう一括含めましょう
同じような感じで4つ目水道費用も家賃に含んじゃいましょう
こういうことをもってその自治体が払える上限までマックスもらいましょうね
こういうことをもってマンシスに仕上げていきましょう
これは一般家賃一般募集の条件とはまた別で
福祉家賃と今田さんご自身は読んでらっしゃるということですね
こういうテクニックも駆使していきましょう
知るか知らないかの世界です
そして5つ目
フリーレントは1ヶ月を超えると無意味
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フリーレントっていうのは1ヶ月分初期費用の1ヶ月分の家賃を
無料にしますよ入居料無料だから安い値段で入れますよっていう打ち出し方なんですが
これを2ヶ月3ヶ月とかやっていくことは無意味ですよ
1ヶ月で打ち出してそれ以上にお得感出したいんだったら
その分はお客をつけてくださる人体客付の仲介業者さんに広告料としてお支払いしましょう
この方が最初に言いました
内見回数上げるための仲介業者さんのモチベーションアップにつながるからその方が効果的です
おっしゃってますこういったいろんなテクニックがたくさん書かれているこの一冊
テーマは家賃を下げない経費をかけない手間もかけずに空室を埋める究極のノウハウを教えます
2009年発刊の本ですけれどもこれはバイブルです
説明書なんでこれ皆さん持ってない方はもう中古でいいんで買ってください
はいそんなおすすめの一冊でございました
というわけで本日は大屋さん向け同産賃対業をやられている方向けの満室経営バイブルこちらを紹介させていただきました
というわけで明日もワクワクと楽しく元気にいきましょう
それではまた明日
