不動産投資の基本
はい、バーニング公屋のアウトプット読書術
本日の一冊は、誰でも儲かるわけがない 初めての不動産投資必勝ルール
罠を見抜いてお金を増やす こちらの一冊を紹介させていただきます
著者は滝島和則氏 1976年東京都生まれ明治大学小学部卒業後三沢法務に入社
2027年6月youtubeチャンネル不動産Gメン滝島をスタート 不動産業者に騙されないための情報
物件の見方などユーザー目線の情報をコアモテで語る動画が人気を集め 1年足らずで2023年7月には登録者数27万人を突破したという大人気
ユーチューパーの不動産屋さんでございます 滝島さん顔怖いって
でもその感じでものすごくねユーザー目線で相談者さん目線でね 解決に向かう糸口を提案してくださるそこがほんとねもう爽快でそしてまたこの不動産
業界の闇っていうのをね思い知らされる面白youtubeですよ僕もね見てます この一冊のコンセプトは不動産投資でお金持ちになってもらうこと
そのために不動産投資の絶対的な法則を知っていただくことだそうです 法則知りてー
5つおっしゃってるんですよこの人口減少かつ 低成長の日本において不動産で成功するための絶対的な5つの法則
一つ目が家賃が下がったとしても赤字にならない物件を選ぶ 2つ目が価格の上昇は期待しない
3つ目が一刀立てに絞る 4つ目が物件探しと同時に金融機関巡りをする
5つ目が価格が高い間は手を出さず気が熟すのを待つ ということですね
不動産会社が待つというのもどうかと思いますが皆さんユーザー目線で言えば 待つということも大事です時間を味方にできるのも個人投資家の強みですからね
はいということで結構ズバズバ切られていますがそれについて4つですね 紹介させていただこうと思いますまず第一章
ワンルーム投資は地獄への片道切符 なかなかここまで強く言い切れないですよねしかも業者さんですよね滝島さんね
結構書いてますいやでもこれもやっぱりね一番多いんじゃないですかねこの相談が だからこそここに対する思いも強いんじゃないかなと僕は推測しているんですが
頭金ゼロで購入できるっていうね甘い罠をぶら下げられて提案されることも多いでしょう ワンルーム投資しかも新築のね
貯蓄がないからお金がないんですだから頭金ゼロで投資できるんだったら新築 投資やりたいっていう方
はいそんなあなた 不動産投資をする資格はない
言い切られてますね 厳しいようででもその裏返しは優しさなんですか
まあそれがなぜねダメなのかと3つの理由を述べられてます一つ目 なぜ新築区分マンションダメなのか
家賃に対して物件価格が高すぎる2つ目が頭金ゼロの分 借り入れ額が多くなっちゃう3つ目がサブリースの手数料が高い
そもそもサブリースがついている奴でお金が残るわけなんかないんだからそんなものを 選ぶなっておっしゃってますね
将来的に家賃が下がっていけばそのサブリースの保証料も下がってくるんだから 当初よりもお金がどんどんどんどん残らなくなっちゃうよって最初からもうキャッシュフローが
マイナスだったらそのマイナスがどんどんどんどん大きく広がっていっちゃうと 雪だるま式にね
資産が膨らむなんて言い方しますけど雪だるま式に借金がどんどんどんどん増えていっちゃって いやきついですよ
借金は増えるわけではないですもちろん返してはいきますけれどもその赤字幅が広がって いっちゃうっていうのはね自利品ですよねっていうことですね
もうねー 赤字なら損切り以外道はないって言い切られているところとか
さらに踏み込んで自己破産は最後の道だが命を捨てるよりはマジだぞっていうこととかね ここまで言い切ってる奴は僕知らないです他の本でね
ぐらいねやっぱり強く書かれてますよそんな業界にもかかわらず なぜ裁判になりにくいのかということにも踏み込まれてるんですが結局ね
お金がない方が多いんですとですよねその自己資金がない貯蓄がないから頭金ゼロ で始めたって言っているのにどんどんどんどん赤字が膨らんできてこんなこと聞いてなかったって
訴えようと思ったって弁護士さんに相談するにもお金がかかるし しかも弁護士さんもその費用がなかなか払えない方の案件って手間がかかる上に巨大
企業を相手にするのにもかかわらず 費用対効果がねえにくいんですよねだから訴える人自体が少ないっていうそんな業界
なんですよって闇をね切り裂かれています でも儲かった人いるって聞くじゃないってね聞きますよね
成功する物件選び
儲かった人がいるっていうこととみんなが儲かっているっていうことは大違いですよ 考えれば当たり前のことなんですが
ねえ盲目になってしまうんですよとそれをもしっかりと止めるようなも様々な音論調で 描かれています
ワンルーム投資は地獄への片道切符 ここから入っておられますねそして第2章
じゃあじゃあじゃあ不動産投資で成功したいっていうあなたに対して そのロードマップをお伝えしましょう
まず成功のための1丁目一番し これは
はじめにいい物件を買う それで全てが決まる
いられています いい物件てじゃあ何ね当然ありますかその定義というのは滝島さん
いわく ローン関西までの長期に渡ってキャッシュフローが残る物件
この黒字が続くということが絶対条件とおっしゃられてますね ここでお金が残っていくということは家賃でローンを返済できるということで
ローンを返済し続けることができれば銀行さんからの信用力がアップします今後 借りられやすいそんな関係性が築けます
そしてお金が残るということは利益が得られるということで自己資金もどんどんどんどん 増えていきますよね
自己資金が増えます 金融機関さんの信用力がアップします じゃあまた次の物件が買えます
それで資産を膨らましていきましょうというそのロードマップのまず1丁目が 初めにいい物件を買えということですね
それがつまりキャッシュフローが残る物件という定義でおっしゃられています じゃあ3章いきます
物件の具体的な条件
どんな物件ですか具体的に突っ込んでいきますが滝島さんいわく
東京18区 rc 像かっこ鉄筋コンクリートそうですね
そして中古ビル1棟外これで選べっ 結構なんか
狭めてますねえ東京23区のうちの18区だけなんですか 具体的に言うと板橋区北区足立区
葛飾区江戸川区の5つを除いた18区
長期的にも短期的にもこの18区は競争力があるんですよ っていうことをねおっしゃられていて
かつこの収益を狙うんだったら圧倒的に新築よりも中古ですよっていうことなん ですね
じゃあなぜ新築はダメなのかということを3つ述べられているんですが 新築プレミアムといって新築物件は買った当初が一番家賃が高くてそこからどんどんどんどん
ね下がっていってしまうんです得られる家賃がそうなると中古よりも重くかかった 最初に建てるコストを回収することができませんよと
そして2つ目が返済比率が高くなっちゃうと一室空いたらそこでもトントン2室空いたら 赤字になっちゃうという可能性がありますと
そして3つ目は 新築が有利なのは税金対策で不動産投資をする場合ぐらいですよ
っていうふうにおっしゃられてるんですけどね ここに関してはちょっと偏っているかなという感じは僕は否めなかったです
ものによるでしょうとも思いましたね 有志の条件によっては返済比率を下げることもできるでしょうし
何より思ったのは結構売却の目線ってあまり入れられてないのかなってなりましたけども 長期で持たれるということは確かに不動産投資家目線ですから
初心者の不動産投資のルールですね なので売却益出るっていうことも考えれば新築は僕ありじゃないかなと思うんですが
滝島さんの考え曰くは中古のマンションを買いましょうということです そして単身よりもファミリー向けの物件を狙っていきましょうですね
これは長期にわたってやっぱり入れ替えが少ないので長期で収益を期待することができますよ だからファミリーがいいですよ
さらに言うと単身っていうのはやっぱりこの東京の18区においては供給過剰気味っていうところがあるので
物件情報の取得方法
ライバルが多すぎるっていう目線もおっしゃられてますね じゃあこの先物件情報の取得っていうのはどういうふうにやればいいのかなっていうことですか
地元の不動産会社と仲良くなりましょうということをお勧めされてますね これ私の住んでいる場所のちょっと有名なお菓子なんですけどって今有名どころのお菓子を手土産として
持って行って覚えてもらいましょうということとかね あとはその仲介さんといろいろね
言いましても売買も賃貸屋さんもいるんですが 賃貸仲介さんっていうのは売り買いしてないから行っても意味ないんじゃないって切り捨てるんじゃ
なくてそういう業者さんもたまには物件情報を入手することがありますし 逆に自社では買い取れないからこれをいつも来てくださる誰々さんにいかがでしょうって言って
売買情報をいただくことがあるのでそこを抑えておくことも重要ですよ 手土産って書かれてますね
あとはレインズにはねー いい物件なかなか出ないと
毎日見ていることを前提としても3ヶ月に1件ぐらいじゃないかなとしかもそれが出て きたとしてもスピード勝負になっちゃうのでやっぱり水面下を得るために
物件の見極め方
直接訪問するっていうことをね押されてました 最後の第4章行きましょう物件情報良いものの見極め方
良い物件については即決ですとでも現地は見ましょうということはねおっしゃられています その上で現地見た時に大事な見極め方ですが
自分なら住むかどうかという目線を大事にしましょうっておっしゃってますね 家賃相場としていろんな物件この物件でも近いやつでもって安いやつがないかなという
目線で自分で探すじゃあもっと安くて綺麗な物件あったらそっちに住んじゃうから だったらこの物件はもうちょっと家賃が安かったら済むのになってその目線を持つことが
大事ですよ あとはやっぱり現地に行くことによって周囲の空気感とかですね
駅からの距離感とかこういったことを感じるのも大事ですっておっしゃられましたね 僕個人としてはあまり自分が住むは関係ないと1000人いたとしても一人がその物件を
気に入れば借りるとか買うっていうね a 目線があるとは思うんですが滝島さん曰くは 自分で見るということがですね
大事ですと自分が住むかどうかという目線 まあ確かに住みたいではなくて住むとしたらどうかっていう目線で見るっていうことは確か
大事かもしれないですねはい まとめていきましょうか出口が見えない物件というのは絶対に買っちゃダメ
ねえ出口というのは売る時の話ですけども まあでも5年10年先ってわからないやんって思うかもしれないですかも感覚でいいんで
そこはね5年後10年後に自分だったら同じ値段でも買うかどうか これ簡単な指標としてですね
持っていくのは重要でしょう5年10年経った時に自分だったり今の値段で出てきたの買うって いうんだったらその間に返済した分はお金残りますからね
はい利益出ますよっていう感じかったですね 最後に最大の判断基準は結局持ってて利益が出ることですね
はじめに物件を買えキャシューローグは残る物件を買えっておっしゃってましたがそれは 一貫して言われています
これねやっぱりね初心者の方で最初に手に取っていただきたい一冊かなーって思いましたね まあいろんなねやっぱり島さんなりの考えが散りばめられてますが面白い
フェラーリを自慢してくる奴とは付き合うな ジロン展開してるなぁって感じです
ほんとねあの強めに書かれてますからまぁ初めての方がねこれを読んだらやっぱりこういう 物件をやめといた方がいいのか肩寄った意見かもしれないですけど確かにそこを避ければ
大きな失敗ないだろうなということが散りばめられていますので 僕はお勧めしてもいい書籍かなと思いました
不動産制するものは人生を制す 滝島先生
これで締められるのかっこいいということで本日は誰でも儲かるわけがない 初めての不動産投資必勝ルール
罠を見抜いてお金を増やす不動産人名代表滝島 カズノリさんの一冊を紹介させていただきましたということで本日もワクワクと楽しく元気に
いきましょうそれではまた明日
