新コーナー「誰にも言えない！お金のヤラカシ」と出演者の失敗談
オルタナラジオ 投資のスキマ話。この番組は、兄妻や個別株といった資産運用の王道とは少し離れた新しい投資の可能性や選択肢について、三井物産デジタル・アセットマネジメント、通称MDMのお二人がリスナーの皆様にお届けします。
こんにちは、MCを務めます株式会社ゆげのみなみです。
よろしくお願いします、MDM代表の上野です。
よろしくお願いします、MDMの丸野です。
上野さん、丸野さん、今日もよろしくお願いします。
よろしくお願いします。
今日も楽しそうなテーマを用意しているんですが、本題に入る前にお知らせが一つございます。
この番組初のコーナー企画をぶち上げてしまいました。
コーナー企画。
なんかパラパラと拍手をありがとうございます。
盛り上がってないですけど生で。
生々な拍手ありがとうございます。
早速コーナータイトルをご紹介するんですが、コーナータイトルは誰にも言えないお金のやらかしです。
ここでSEとか入ってほしいんですけど。
ダダーンって。
ダダーンはダメかな、もしかしてカットかもしれない。
パフパフですね。
言えないんだったら放送しちゃダメなんじゃないですか。
そこは上野さん言ったら野暮ですよ。
言えないんだけどここだけで聞いてほしいみたいな。
そういうやらかしをぜひ皆さんからお伺いしたいなと思っているんですけど。
二人何かありますか、やらかし。
やらかしに近いかもしれないですけど、一回クレジットカードを払い忘れて5年間ブラックリストに載ってました。
マジですか。一回払い忘れたらそんな5年も。
めったに使わないカード8000円忘れてて。
うわーありますよね、セカンドサードのカードで。
連絡も来ず払い忘れた記憶もないんですけど、急に決済できませんとか言われて。
よくよく調べていったらどうもクレジットカード止められてて。
ブラックリスト入り。
ブラックリスト入りまさか上野さん知ってたとは。
昨年その町駅から外れました。
町駅から。
おめでとうございます。
ありがとうございます。
お帰りなさいませ。
戻ってまいりました。
丸野さん何かありますか。
たまたまかもしれない。全く同じ。
本当ですか。3分の2ですか。
まだ服役期間中です。
あれ結構不便ですよね。
作れないっていうか新しいよねみたいな。
新しいの作れなくなっちゃうんですね。
昨年のやつもいくつか止められましたよ。
怖いですねブラックリスト。
なぜかでも買うだけ通ったんで。
ありがとうと思いました。
お困りの方は。
何の話やねん。
ちょいやらかしですね。
そういう話をリスナーの皆さんからも
年々お送りいただけると嬉しいなと思っております。
自分の失敗が誰かの参考になって
それがおたけあげじゃないですけど
なると嬉しいなと思っていますので
ぜひよろしくお願いしますというのと
投資のアドバイス的なことは
なかなか我々では難しいので
そこはちょっとできませんという前提で
送っていただけると嬉しいです。
あれ買ってくださいとか
何かの方が良かったと思いますみたいなやつは
正直自己責任ですから。
とにかく一緒に笑い飛ばすコーナーって感じですかね。
ということでよろしくお願いします。
ということで
J-REITとは何か？オルタナとの違いを解説
今日の本題に入っていきたいんですが
今日のテーマ
知っているようで知らないJリーとの隙間話
ということで
私もこのMDMのウルタナの商品を
最初に知った時に
結構周りで今年とかやっている
ちょい詳しい子とかにその話をすると
それってリートとどう違うのみたいに
二言目に言われたのが
二人か三人くらい本当に実際にいて
結構もしかして
混同されやすかったりとか
似ているところがあるのかなと思っていたんですが
何を隠そう
我らが上野さんは
Jリートの名柄
商品の立ち上げに
直接携わったことがあるということで
作った人がいたんだみたいな
もっと早く聞けばよかった
という感じなんですけど
リートって制度の名称なので
その制度を使って
個別の商品がいくつかあるんですけど
そのうちの二つを企画から上場まで
持っていったという
昔やってました
何年くらい前ですか
一番最初は2005年
二つ目が2016年
10年ぐらい空いてましたけどね
ちなみに今もそれは
上場もされていますし
みなさん個別に
商権会社の経由で
買うこともできますかね
なるほど
ちょっとその立ち上げのところって
かなり隙間話が
転がっている気がするので
後からまた伺いたいんですけど
丸野さん
リートは結構
リートとの違いとかって
質問来たりやっぱりしますか
お客さんから来る質問
トップ5のうちの
ほんと一つって感じですかね
美波さんおっしゃっていただいた通り
特にリテラシーが高い方から
リートと何が違うんですか
それリートと同じじゃないですか
っていう質問は
結構多いかなと思いますね
なるほどなるほど
じゃあ改めて聞くんですけど
リートって何ですか
ざっくり
ざっくり
担当直入にお伺いします
お手軽に不動産に投資できる
一つの分かりやすいパスですよね
メーカーが今60前後
確かあるはずですけども
オフィスビル投資できますとか
物流施設投資できますとか
投資できるものによって分かれてたり
どことこ会社がやってます
みたいな感じで
入ってるものは色々なんですけど
その会社さんにお金を預けてる
みたいな感じでやってるものを
リートと呼んでます
皆さんの話をちょっと個別に聞いてると
本当は株と個別の上場会社と
みたいなところなんですけど
個別の銘柄を支えてるケースと
それがパッケージになってる
投資進捗を支えてるケースがあって
個別の銘柄というよりは
投資の方をやってらっしゃる方の方が
実は多かったりするのかな
っていう印象もあるんですけどね
なるほど
めっちゃアホ質問してもいいですか
どうぞ
よく兄さん買ってるっていうと
君ダメじゃないかみたいな
兄さんって生徒だから
兄さん買えないよみたいな
なるほど
リート買ってるは正しいですか
リート買ってるは正しいですね
何のってなった時に
あの銘柄とこの銘柄っておっしゃる方と
野村さんのやつねとか
大野さんのやつねっておっしゃってるのは
投資進捗の方実はおっしゃっていて
同じことの話と言うより
ちょっと食い違ってたりしますよね
進捗は要はリートの個別銘柄が
おまとめパックになってる
そうですね
そんな感じですね
でもリート自体も
単体の不動産ではなくて
複数の不動産がパッケージになってるんですよね
本当は
さっき上野さんがおっしゃってた
校舎のやつって
パッケージのパッケージ
パッケージですね
マクノーチ弁当のマクノーチ弁当
え、なんかちょっと
わかりにくくなってますか
マクノーチ弁当のカタログギフトみたいな
ちょっと違うな
投資家さんの立場からするとそこは
フィーが一重余計に発生してる
認識されてるかどうかっていうところが
あまり深く突っ込んでは効かないですけど
分かってらっしゃるのかなと思うところはあります
やっぱりそのパッケージのパッケージ
マクノーチのマクノーチになるほど
リスクは減るって考えていいんですか
さらに分散は効きます
というところはあるんですが
であれば自分で個別に分散させたきゃいい
っていうのはありますので
手マッチですかね
だからどちらかというとリート買ってるつもりだけど
もしかしたらそれリートではなくて
リートではなくてというか
不動産投資商品のほうかも
あ、間違えた
不動産投資新宅でリートなんですけど
不動産投資新宅の投資新宅
の可能性があります
マクノーチ弁当のマクノーチ弁当
っていうことですね
今すっごいごめんなさいもう混乱してる
個人投資家さん向けにIRのイベントなんかね
直接その銘柄のご紹介をしてると
どこで買えるんですかとか言われたりするんですけど
いや上場してるんで普通に
紹介が次第買えますって話もありますし
やっぱり結構投資新宅経由で買われてらっしゃる方って
多いなっていう印象を受けるんですよね
なんで実は混同されてませんか
みたいなところもありますよね
うーんなるほど
やっぱりあの
折れたなと似てるって言われる要因としては
その不動産を手軽に買えるっていうところが
そうですね
やっぱ似てると思われて
あとはその開示だったりとか
税制も似てまして
いわゆるどちらも公募の商品になるので
いわゆる有価証券届出証とかが提出されるので
かなり開示としては充実してますし
新国分2カーズで使えるみたいなところも似てるので
かなりリートと
似ては
不動産デジタル証券似てるって言われますね
ちなみにじゃあリートとどう違うかとか
リートよりも折れたながどこがおすすめなんですかって
丸野さんお客さんに聞かれた時は
どんなふうに答えてらっしゃるんですか
おすすめというか違いみたいな説明でいきますと
リートは上場してるので
日々売ったり買ったりできるところが
メリットでもあるかなと思いますし
一方で上場してるがゆえにですね
かなり価格が動くんですよね
インデックスで見ると
株式のインデックスよりも
リートのインデックスの方が
過去20年間で見ると実はすごい値段動いてる
そうなんですか
なんか意外な感じがします
不動産本来の価格はそんなに大きく動いてないんですけど
おそらく売買の流動性がそこまで高くないっていうのが
大きな理由かなと思うんですけど
それによってかなりちょっとの売買で
バーンと値段が動いちゃったりして
なので不動産って本来安定してるはずなのに
価格のブレが結構あるので
その部分がリートでうーんっていう方も
一部いらっしゃるっていう感じですかね
あとは特に目が越えてきてる方だと
リートの中にもこの物件はいいけど
この物件はうーんみたいな方がいらっしゃると思うんですけど
パックになってるからこそ
酒はいいけどちょっとこの梅干しは
めっちゃ幕の内弁当こだわりますね
でもご自身でお弁当作っていただけるみたいな
基本デジタル証券は個別物件だったり
少数物件だったりするんで
そこをご自身で選んでいただけるところが違いみたいな感じですね
なるほど
上野さん補足ありますか
さっきのこれはいいけどあれはダメっていうのは
J-REIT立ち上げ秘話と市場の変遷
典型的なよくあるやつで
これだけは外してくれだったら買うみたいな
いやそういう商品じゃないんですよね
あとなんかお弁当だから
そうですねおかずだけ買うことはちょっと難しいですもんね
選んで
なるほど
そういうJリートを上野さんは
作ってこられたってことなんですけど
20年前と10年前ぐらいですかね
そうですね
なんか隙間話ください
立ち上げるってどういう
立ち上げるってどういうことっていう
一番最初のやつが分かりやすかったかもしれないですけど
物流施設倉庫ですかねに特化したリートを作りまして
それってまだ日本になかったんですよね
アメリカでは当時10%くらいしてあったんですけど
ないんだったら作ろうっていうシンプルなところからスタートし
上場時点で確か300億円ぐらいの規模で上場をさせたんですけれど
隙間話も20何年経ってるから時効だと思いますけど
むちゃくちゃ人気が出まして
ブックビルディーの結果1兆5000億集まったんですよね
え
1兆
倍数言うとだから50倍か
1000億円で1兆だ
機関投資家さん確か100倍近くあったんですけど
100億のオーダーくれた人に1億円だけ渡すみたいなこともやったんですが
そっからだんだんリートが値上がりするんだみたいな感じになって
3入が増えるきっかけになった銘柄でしたけれども
資本市場のパワーっていうか
今も個人の投資家さんに販売させていただきますけど
すごい力のあるものに
当時まだ20何歳でしたけど
触れたなみたいな
すごいダイナミズムですね
自分がデザインした商品が
1.5兆
国家予算みたいな話の桁の金額を集めてしまうっていうのは
どういう期待値でそんな思わぬ人気になっちゃったんでしょう
そういった意味では初めての商品だったんで
まだオフィスビルとか住宅みたいに
不動産の取引のマーケットの中で物流施設で認知されてなくて
価格がそういう意味では相対的にちょっと割安だったんですけど
それをそのまま上場マーケットにつないだら
上場マーケットの人たちから見ると相当割安だという風に見られて
お金が集まった
経済的にお得だよねっていうところが
それでも1.5兆になるのはすごいと思いますけど
ちょっとあまりに凄すぎて
毎年そのディールの中で
どれが良かったみたいなやつを集計している会社があるんですけど
あまりにも異常値なんで
抹消されまして
電動入りみたいな
そんなことあるんですか
非公開になって
電動入りみたいな
外れ値すぎてみたいな
そうですね
ちょっとグラボらしいかもしれない
証券会社からすると
プライスを間違えたんじゃないか
値付けを間違えたんじゃないか
集まりすぎるとある意味
自分の恥みたいなことになっていくので
それもあってちょっと非公開になっちゃったんですけど
時効ですね
時効ですね
面白い
20年前
1回目のJリートの商品立ち上げと
2回目では何か変化があったり
市場のJリートに対しての期待値とか
受け止めの変化というのはありましたか
1回目はそういった意味では
市場自体がそんなにこなれていたわけではないので
われわれ10何番目の状況だったと思いますけど
全部は手作り感満載でしたし
いろいろ個性を発揮する余地はありましたけど
2回目の時はかなり銘柄も増えていたので
この通りやれば上場できますからみたいな
証券会社さんのガイダンスに従って
製品を作っているような感じにはなっていましたし
いろんなものが固まりすぎていて
逆に自由度がなくて
あんまり個人的にはやれる面白さがないな
みたいなものは感じました
すごい
J-REITの現状とオルタナへの展望
この隙間話
丸野さんは普段上野さんと働いていて
JDと立ち上げ秘話を聞くことってあるんですか
会社の立ち上げのきっかけですよね
上野さんは会社の立ち上げの時もそうですし
今もJDと上野さんも関わって作ってきた市場だと思うんですけど
どういうふうに見られているかというと
どんな印象を持っていますか
金融商品としては結構完成されていて
配当は安定していますし
上場しているので流動性もある
分散も効いている
いい商品だと思うんですけど
さっきの価格がものすごく増えちゃうみたいな部分
突き詰めるとそれって参加者が少なくなっていて
どちらかというと機関投資かプロ投資か
主導のマーケットなんですよね
もともとは個人投資家向けにできたはずなんですけど
そうなってない
それは予測ですけど
やっぱり激しく値動きするみたいなやつが
貰える配当が安定しているのはいいんですけど
元本どんどん動いちゃうみたいなやつは
ちょっとフィットしていないんだろうな
みたいなところがあって
プロ向けにはシブリートという価格が動かないやつがあるんですけど
それは個人には選択肢がないので
個人さん向けにできるものを作ろうみたいなことで
今のオルタナに繋がっている
そんな背景です
なるほど
Jリート立ち上げの志士の皆さんが
今のJリートは本来目指した
買ったものとは違うみたいな話を聞いたことがあるんですけど
その価格の値動きのところが結構大きいんですかね
値動きのところ
あと結果的に市場参加者の中でいくと
個人さんの割合ってそんなに多くはないので
やっぱり元を狙っていたところとはちょっと違うな
というところがやっぱりありました
確かに私もJリートとかリートみたいなのを調べたりすると
解説の記事とか出てきて
解説漫画とかいくつかあるんですけど
そういうのは結構個人の投資家向けの商品説明になっていたので
今の上野さんのお話を聞いて
意外と個人投資家の割合が少なくて
機関投資家が扱っていることに
現実としてなっているというのは
イメージとギャップがあるなと思って動かせました
そうなってしまった構造上
そうですね
商品の特性上というか
なんでそうなってしまったかみたいなところは
思っている思いはありますけど
隙間ですらちょっとやばいかなと思うので
またちょっと別のところでやりますね
そうですね
いつも言ってますけど
オルタナにはオルタナの
リートにはJリートにはJリートの
そして各目柄それぞれあると思うので
自身の目と心で
曇りなき眼で見極めていただいて
見極めていくっていうのはやっぱりいつもの感じですかね
そうですね
ありがとうございます
じゃあちょっとお勧めはしないけれども
それぞれ良さがある
それぞれの
それぞれ良さがある
ジョジョリートという商品と
オルタナは工房ファンドってやつなんですかね
一番いいところにしようとすると
非ジョジョで
だけど工房なんで誰でも買える
リートっていうのが出来上がると
ベストだと思うんですけど
なるほど
一応法令上制限があってもできないみたいなので
じゃあセカンドベストなんですかっていうことで
この2つが今あるってことですかね
なるほど
セカンドベスト
面白かったです
すごい勉強になりました
なんか隙間話いろいろ上野さんお話くださったんですけど
番組エンディングとリスナーへのメッセージ
多分もっとめちゃくちゃ
この立ち上げ話は隙間が転がってそうだなと思ったので
これはオンレコかオフレコか
続きはぜひお伺いしたいなと思っておりますが
時間来てしまったので
今日はこの辺りにしたいと思います
上野さん丸野さん今日もありがとうございました
ありがとうございました
オルタナラジオ投資の隙間話
ここまでお聞きいただきましてありがとうございました
番組への感想質問は
概要欄のGoogleフォームからいただけると嬉しいです
本日お知らせした新コーナー
誰にも言えないお金のやらかしについても
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またMDMが提供する資産運用サービス
オルタナについてもっと詳しく知りたい方は
番組概要欄にサービスサイトのURLを掲載しております
ぜひそちらからチェックしていただけると幸いです
それでは次回もぜひお聞きください