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オルタナラジオ、投資のスキマ話。この番組は、ニーサや個別株といった資産運用の王道とは少し離れた、新しい投資の可能性や選択肢について、三井物産デジタル・アセットマネジメント、通称MDMのお二人がリスナーの皆様にお届けします。
こんにちは、MCを務めます株式会社ユゲノミナミです。
よろしくお願いします、MDM代表の上野です。
よろしくお願いします、MDMの丸野です。
よろしくお願いします。
今回はですね、実査のスキマ話ということで、実査、ちょっと聞きなじみがない方もいらっしゃるかなと思いますし、私も正直お二人にこうして出会うまでは、実査という言葉聞いたことがなかったんですけど、
不動産業界ではすごく一般的に使われる、打ち合わせでもたまに実査という言葉が出るので、なるほど、そういうのがあるんだという感じなんですけど、これに結構スキマ話が眠っていそうだということで、今日はテーマに選んでみました。
丸野さん、まずはじめに、私のように、かつての私のようにあまりなじみがない方のために、実査について簡単にご説明いただいてもよろしいでしょうか。
はい、実査にも多分いろいろあって、会計監査における実査とか、実際に漢字で書くと、実際の実に、査定の査、実査というふうに言うんですけど、ことこの不動産ファンドにおいては、実際にその物件を購入するんですけど、
その物件が本当に大丈夫なのかとか、将来にわたって価値を既存しないようなものがないかとか、この物件の価値を見極めるための健康診断のようなものと考えていまして、具体的にどんなことをやるかといいますと、
工技能と競技能といろいろあったりするんですけど、実際にその物件に訪れたりとか、周辺環境とか、あとはその物件の中を見るだけではなくて、より詳細な構造上の調査とかも行った上で、例えば建築上の欠陥がないかですとか、法令違反みたいな、例えば越境しちゃってるとか、土壌汚染大丈夫かとか、物がないかとか、権利関係大丈夫とかですね。
あとは不動産って、いろんな賃料のシミュレーションとかをしたりするんですけれども、それに足るような物件だったり周辺環境だったり、立地も含めてクオリティー大丈夫かとかですね、このあたりを実際の物件に訪れて、これ我々もそうですし、他の専門業者さんと一緒にやって、ここをチェックするみたいなものが実際に行われています。
なるほど。内見みたいな感じとはちょっと違いますか?
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そうですね。内見は自分が実際に住むことを想定したときに、その中が自分たちのニーズに合ってるのか確認するところだと思うんですけど、実際レジデンスの部屋の中を見たりとかもするんですけれど、それに加えて不動産の将来的な価値を既存するようなものがないかっていう、ちょっと専門的な視点も入る。
構造とかは見ないですもんね、内見で。この壁の…
壁にちょっと暗く入っているなとか、ないかとか。そういうところはちょっと違ったりしますからね。
なるほど。
まるっと言うと大丈夫かどうかを確認するってことなんで、同じっちゃ同じですけども、見なきゃいけないポイントがちょっと多いんですかね、投資の場合は。
なんか、ネットフリックスの自面誌たち、もちろん2人もご覧になっていると思うんですけど、あれですごい不動産会社の人がめちゃくちゃ何回も現場見に行って、それでも騙されるんですけど、あれって実冊ですか?
実冊も含む?
そうですね。
実冊しても自面誌の話とはまたちょっと別の話。
どちらかというと権利関係の確認の頃が。
そうかそうか、なるほどなるほど。実冊って結構本当に先ほど丸野さんも抗議と協議っておっしゃってましたけど、広く捉えるとめちゃくちゃ大丈夫かどうかを確認しに。
投機関係の確認とかも抗議の実冊には入りますかね。
実冊ありますかね。さっき真野さんのお話はどっちかというと建物側に寄ってますけど、例えば土地であれば一番大事なのは協会なんで、自分のところはどこからどこまでなのって、そこにあやふやなところがないかどうかを見なきゃいけない。
なるほど。
こだてのお家ぐらいであればそんなに時間かかんないんですけど、昔我々がやってた草津の温泉旅館とかはものすごいひどくて、山林なんですよね。
本当にポイント探すだけでも一日かかりますみたいな。それも実冊ですよね。
山林の境界って結構曖昧なんですよね。
実冊当日雪降ってて見えないみたいな。
なんで今日にしたんだよみたいな。
結構なアドベンチャーなんですね実冊は。
なるほど。
なんか以前の配信で丸野さんが実冊ランになるものをしているというふうに聞いたんですけど、何ですかそれは。
これもう半分私の趣味みたいな話で大変恐縮なんですけど、我々不動産ファンドを取り扱うものとして、投資家の皆さんにご紹介とかもしている時に、
実際その中の人がその物件を見ていないとか、その辺に対して解像度が低い状態というのは、いろんな方がいると思うんですけど、個人的にはあまり嫌だなと思っていまして。
正直いわゆるプロフェッショナル実装というか、壁のクラックを見てとか、中のいろんなものを見てというよりは、
その物件実装に訪れてその周辺環境がどうかとか、どういう方々がこのエリアを利用しているのかとか、
そういう投資対象物件に対する解像度を高めるために、走って行ってトレーニングを兼ねているという感じですね。
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走ってというのはどこから走っているんですか?駅からではない、最寄り駅からではないですよね、さすがに。
過去やったやつですと、例えばとある駅をスタートして、4物件を投資対象とするようなファンドが過去あったんですけど、
その4物件をぐるっと巡って、最後別の物件を見て、5物件を巡って、なんかトータル30キロみたいな。
トータル30キロですか?
大半は関係ないところで走っているんですね。
こことここがこういうふうに繋がっているんだみたいな、楽しみもあったりするんですけど。
へー、面白いですね。実装ランは普通ではないですよね?
だいぶ普通ではないですね。
みんなやっているわけではないですよね。
実装としてどれくらい意味があるのかはちょっと分からないんですが、少なくともエリアに対する。
でも周辺環境を知るというのはやっぱりすごく大事ですね。
大事ですよね。建物といってもそこに住まったりとか、何か利用されたりするわけで、結局周りが関わってきますもんね。
ちょっとスピリチュアルな話になっちゃうんですけど。
大歓迎です。
インとヨウみたいな、この辺はインだけどこの辺はヨウみたいな。
分かります。
分かりますよね。
気が良いとか気が悪いみたいなことすごい気になりますね。
それも実は武道さん的には高さの制限だったり道幅だったりして、この我々の会社があるエリアでもヨウのエリアとインのエリアがあるんですけど、入った瞬間感じますよね。
なんか感じるものはありますよね。
ありますよね。
大体日車両とか周辺の混雑ぐらいっていったんですかね。大体説明はできるんですけど、通り一本違うだけでも一気にヨウがインになったりとかするんで、
この辺だったら確かに人いっぱい来てくれそうだなみたいな、実際に行くことで分かるみたいなところがあるんで。
なるほど。必ずしも30キロ走らなくてもいいけれども、行ってみて体感するという。
この辺はヨウだみたいな。圧倒的ヨウみたいな。
だから今のGoogleの3Dとか見ると別に行かなくてもいいじゃんって人もいるんですけど、今みたいなインヨウみたいな話とか、空気感とか、あと分かんないな、匂いとか。
これは行ってみないと分からないんで、現地に行くのは本当にとっても大事ですよね。
すごい立地のいいところでも隣のラーメン屋さんがすごい良い匂いをかもし出してくる。
ちょっとみたいな、すぐにはちょっとみたいなところ。
でも確かにそれは自分の住まいでもすごく大事ですよね。
やっぱりスーパーが近くにあるから、それこそ内県に行くときとかでも、この街に住んでいる自分の姿みたいなことを想像がつくかどうか。
なるほど。面白いです。上野さんの実際についても伺いたいなと思うんですけど、
前丸野さんが上野さんと実際に行くとめっちゃ勉強になる。
本当に面白いです。
どういうところですか。
見てる視点が違うといいますか、ところがあるので。
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たぶんあれですね、一番最初にご一緒したのは物流施設でしたね。
そうですね。
普段あんまり見ることないですよね。
僕も一番最初にやった仕事が物流だったんで、そこでいろいろ勉強させていただきましたけど、
住宅とか商業とかそれ以外のものと違って、独特なところがたくさんありまして、そもそも建物の構造も違いますし、
気をつけなきゃいけないところで行くと、権利関係とか建物の状況とかは一緒なんですけど、やっぱりトラックがどんどん通って使われるところなので、
近隣にスクールゾーンがあってはいけないとか、横断歩道がどうなってるとか、ものすごいマニアックなポイントを見たりしますよね。
なるほど。
物流系の物件だけじゃなくて、普段上野さんが実装される中で気を配っていることとか、
さっき丸野さんがすごい勉強になるっておっしゃってましたけど、上野さん独自の注目ポイント。
もう本当に投資対象の分野っていうかジャンルっていうかアセットカスって僕は言いますけど、違いますけど、
例えば住宅とかだと駅距離ってありますよね。
宅勤情報上ではここからこの距離を測りなさいって決まってるんですけど、最寄りの駅出口からの距離なんですよね。
で、駅ってすごい長いやつあるじゃないですか。
あれめっちゃわかります。
深いやつとか。
そうじゃんってやつあります。
私は応援応援の声優さんなので、その対策からやってくれって。
ホームの真ん中からやれって。
わかります。
実際に案件で上がってきた時に7分ですって説明されて行ってみたら、ホームの真ん中から20分がかかるんですよ。
心理的な距離と実際に表示されている距離がそこに嘘っていうか、5人がないかみたいなところはやっぱりそれだけじゃないですけど、行ってみて初めてわかるみたいなやつありますよね。
特に駅はあれ?みたいな。全然深いじゃんこれ。
すっごいよくありますそれは。なるほど。
意外に面白かったとこだったな。屋上をちゃんと見るとかですよね。
屋上物流施設ですよね。それ以外もそうですね。
だいたいその屋上の状態とか屋上にいろんな機械が置いてあるんですけど、ちゃんと正常に稼働してますかみたいなことを見るんですけど、
オーナーさんによってはそこを丁寧に管理されている方もいらっしゃれば、うわ切ったなみたいな。
見えないところなんで別にお金かけなくていいじゃんっていうことになってるところもあって、
そういうところから物としてどうかっていうのと、どういうプロセスを経て今ここに来たのかっていうのと、
我々が持つ以前の段階でどういう管理をされてきたのか、
所有者さんの扱い具合みたいなやつがやっぱり見えてきますよね。
その辺も実際通じて感じられるところですよね。
昔なんかのコンサルのドラマかなんかで、必ず最初にトイレを見ますみたいな。
やっぱりそのオフィスでトイレ掃除がどういう風にされているかとか、
もちろん他の会社さんが入ってくれてやってくださっているところもあると思うんですけど、
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小さい会社だったら小さい会社なりの、大きい会社だったら大きい会社なりの、
トイレからにじみ出てくる、それこそ会社がどう運用されているかって。
そういうことですよね、屋上とかに現れて。
ホテルとかも実際行くときには、実際に泊まるんですけど、
絶対に自分の何しに来たか明かさずに勝手にウェイク取りますよね。
じゃないと全然違う扱いになる。
含めない。
サービスとか雰囲気とか。
雰囲気とか。
なるほど、そうか。
じゃあなんかそういう壁にクラックみたいなさっきの話もそうですけど、
やっぱりもうちょっとそれこそ感性の部分というか、
本当にその建物やその場所っていうのがどういう在り方なのかっていうことをしっかりプロの目で見るっていうことなんですね。
実際っていうのは。
そうですね。
もう専門家の方々が物理的な部分だとか権利関係をしっかりやっていただいてる部分があるので、
そこは少なくとも我々の商品についてはご安心いただいていいと思うんですけど、
その先にあるもの。
そこにこそ大事な情報が詰まっていて、
それはやっぱり確認しに行かないことには分からないことっていうのはたくさんあるなと思います。
面白いです。
あと一個個人的にすごい気になってたのが、
自分が賃貸する物件とか借りに行くときって、
内見してやめるっていうことが9割ぐらいだと思うんですけど、
もちろん他の条件が合わないとかあるんですけど、
実作をしてその結果取引をしないことを決めるっていうのも全然ある?
あります。
もちろんそっちの方が多いかもしれないです。
そうなんですね。
そこからの学びも結構あります。
初見、第一印象よかったんですけど、
行ってみるとなんかこういうところとこういうところが違うなみたいな。
で、見送る?
こともあるんですね。
覚えてる限りトラックしてますけど、やっぱり何かって何とか抜けてたり、
いろいろと何か問題が起きたりして、
ああ、あのときは正しかったんだな、その逆もあるんですけど、
実は健在化しなかったみたいなのもあるんですけど、
やっぱりそれを重ねることで、どんどんどんどん経験値上がってきますよね。
すごい。さすがプロですね。
そうなんだ。面白いです。
なんか印象的だった実際とか、
そのビフォーアフターの話でもいいんですけど、
あのとき自分の目が、見る目がなくてこうだったとかでもいいですけど、
なんか覚えてる実際エピソードってありますか?
実際エピソード?
もう何件見たかがありますけど、
でもなんかやっぱり物中施設とかあって、
屋外でさっきのね、天井登って、
なんか40度とか50度とかになってるところをネクタイして、
なんかカウグツデみたいな。
地獄だった記憶もありますし、
とあるホテルは非常階段を見に行きます。
屋上を見に行くのに、一番最上階から屋上まで、
一回外に出てから上に上がっていくっていう階段があるんですけど、
これがね、普段使わないんで、すんごい細いんですよ。
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これ安全ロープとかないの?みたいな。
結構な高い建物ですよね。
13階建てだったんで。
アドベンチャー。
これカウグツで活かせるか?みたいな。
恐怖体験は結構ありましたね。
私的には上野さんがネクタイとカウグツなんだっていうことが、
意外と楽しい。
いつもね、すごくカジュアルな感じでいらっしゃるので。
なるほど。ありがとうございます。
ちょっと地面詞たちのイメージで自分の中では止まってしまっていたので、
すごく実作に対しての解像度と隙間が除けたんじゃないかなと思っております。
今日はそろそろお時間ということで、このあたりにしたいなと思うんですが、
お二人が実作をめちゃくちゃ丁寧にされてるっていうことは、
リスナーさんに伝わったんじゃないかなと思うんですが、
最後にお二人からおるたなのお客様だったり、
あるいは投資を検討されている方にメッセージをいただけたらなと思うんですが、
上野さんからいかがでしょうか。
なんていうんですかね、特別な人にしかできないことをやっているわけではないと思いますので、
物理的な制限はあると思いますけど、
皆さんのお近くでお散歩ができるところがありましたら、
ぜひ行ってみていただいて、どんなふうにお感じになったか、
それを実感いただくのがとてもいいんじゃないかなと思いますし、
お気づきの点があれば、ぜひいろんなところの投稿なりなりでお知らせいただければと思います。
丸野さんいかがですか。
そうですね、まさにリアルなものを扱っているというのが、
我々の商品のひとつ特徴でもあるかなと思うので、
ぜひ画面の中だけではなくて、実際に訪れてみて感じることもあるかなと思うので、
ぜひぜひ訪れてみていただけるといいんじゃないかなと思ったりします。
一緒に走ることもできるんですよね。
はい、5人集まったらやりますからね。
えー、実作ランプ。
実作グループラン。
すごい。私は最寄駅で待ち合わせしたいと思いますが、
ぜひ開かれる際には参加したいと思います。
お二人今日はここまでありがとうございました。
ありがとうございました。
オルタナラジオ、投資の隙間話、ここまでお聞きいただきましてありがとうございました。
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では次回もぜひお聞きください。
