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オルタナラジオ、投資のスキマ話。この番組は、兄妻や個別株といった資産運用の王道とは少し離れた、新しい投資の可能性や選択肢について、三井物産デジタル・アセットマネジメント、通称MDMの2人がリスナーの皆様にお届けします。
こんにちは、MCを務めます株式会社ゆげのみなみです。
よろしくお願いします、MDM代表宇野です。
よろしくお願いします、MDMの丸野です。
はい、収録も今日で3回目ということで、今日いい感じですね。
サングラスが効いてるといいですね。
サングラス効果でかいかもしれないですね。
そうですね、上野さんが突如、レイバンのトム・クルーズみたいなサングラスで最初登場して。
私もキツネの被り物を被った方がいいですかね。
いやいや、大丈夫です。もう上野さんお一人で私十分でございます。
というので、ちょっと慣れてきたんじゃないの?ということで、ディレクターからちょっと無茶振りで台本に冒頭フリートークにチャレンジしてみましょう。
笑いっていう風に書いてあるんですけれども。
やりましょうやりましょう、フリートーク。
フリートークって、やろうって言ってできるものなの?っていう感じなんですけど、最近どうですか?2人は。
最近どうですか?
風の噂によると、みなみさんが聴覚に注力されてるような風の噂を聞いたんですけど。
私の方に矢印を。
私、興味があって。
本当ですか。私、上野さんもそうだと思うんですけど、花粉症が結構ひどくて、1月末ぐらいから夜前感知して、薬飲んじゃってるんですけど、西洋医学に頼って。
なんですけど、結構周りの方とかで、ヨーグルトをちゃんと食べたりとか、納豆食べたりとか、そういう超においとされてるものを食べて、食生活ちょっと改善したら、その方はなんですけど、花粉症もだし、もともとアトピーをお持ちだったんですけど、結構そのアトピーの発症の具合が抑えられたり、みたいなのを。
ある短い時期に、3人ぐらいから同じ話聞くと、ちょっと陰謀論っぽいですけど、そうなのかなって思っちゃって、そこからちょっと私も、なるべく小麦よりは米みたいなこととか、あと言われるがままにヨーグルト食べたりとかして、
結構それを言うと、みんな意外に聴覚してる人が多いっちゃ多いというか、実は隠れ聴覚プレイヤーな人が多くて、なんか納豆の話とかいろいろされたりとかして、最近その話をしてたので、多分ディレクターさんが、この超は全部につながっている、かっこ南という謎の一行を書いてたと思うんですけど。
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フリートークなんで何喋ってもいいんだと思うんですけど、ヨーグルトとかあれですけど、僕が信じてる先生の人は、腸の中に寄生虫、サナダ虫を飼っていることが、アトピーとかアレルギーを予防する最大のアンテナですから。
なんかその寄生虫が出す物質が、アレルギーっていうのは免疫ですよね。あのバランスを最適に保ってくれるんで。昔はだからみんな持ってたんで、そういうことは起きなかったんだけども、どんどんどんどん今きれいになってきて、そういったものが体から抜けたんで、大体そういう国の人が花粉症とかアトピーとかを持ちがちで、東南アジアの方々ってまだまだたくさんそういうのが環境としてはあって、みんな子供から大人まで一切そういう症状がないみたいな。
えー。
サナダ虫サプリを。
あの皆さんこれ全て全くファクトに基づいていない話を一連しておりますけど。
私もあれですね、納豆を食べているのと、腸内フルオーラ検査とかって。
はい、やったことないです。
やってみまして。
えー、何がわかるんですか。
自分の腸内にいる、基金の種類とか、多様性とか。
でもそれがすごい大事って言いますよね。
そうですね。
なんか善玉、悪玉、日和み菌っていうのがすごい大事らしいんですよ。不動表みたいな感じで、専業で言うところの。
そうそう。
いやー、そうな。それで丸野さんは超健康でしたか。
5段階で出るんですよ。自分のやったやつだと。そのままAからEで、で、上から2番目B。で、多様性まあまあだねぐらいの。
えー、反応が難しい結果。
すごいいいなと思ったのが、だいたい3歳ぐらいまでで、自分の腸内の筋のベースのバランスがあったら決まるらしいんですよね。
なので基本その筋が喜ぶものを食べるのが良いとされていて、自分の筋のパターンを知った上でその喜ぶもの。
僕の場合は例えば玄米とかニンニクとか食物繊維とかそういう感じだったんですけど、ちょっとそういうのを意識して取るようにしてますね。
食生活はみなさん結構気を使われてますか。
そうですね。毎日お酒は飲んでますね。
お酒は好きなんですね。
お酒はそうですね。
毎日ですか。365日。
ほぼ毎日ですよね。
へー、そうなんだ。お酒ぜひ1コン交わしたいですまた。
今度夜の収録やりましょうか。
夜の収録を。
オルタナラジオ。
オルタナジオ。
オルタナイト。
オルタナイト。
オルタナイトいいですね。ぜひその時はサングラスもかけていただいて、ムーディーな空気でやりたいと思います。
暗くて何も見えない。
フリートークはもうちょっと続けた方がいいですか。
もういいよって書いてましたね。
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もういいですか。
地面宿にいるともういいでしょ。
オープニングトークとの落差がすごいんですけれども、
今日のトークテーマはですね、日本の金利段階的に上がっていて、結構ニュースで見聞きされる方も多いんじゃないかなと思うんですが、
この金利の隙間話に今日は迫っていこうということなんですよ。
日銀がですね、一昨年からですかね、おとどしから。
金利の話ですね。
金利の話です。
引上げを段階的に行っております。
だいたいクォーターに1回とか半年に1回の時もあるのかな。
上げたりという段階的な金利の上昇というのがニュースになっていると思うんですが、
まず丸野さんにこの金利にまつわる最近のトレンドっていうのを教えていただくところから始めたいなと思うんですが。
結構ニュースでも金利が上がってきましたみたいなところは、多くの方が見聞きされているところかなと思うんですけれども、
先ほど南さんからもあった通り、日銀の利上げ、政策金利ですかね、が昨年末、2025年末にですね、0.75まで、30年ぶりの高水準というところに行って、
1月は一旦末起きという形だったんですけど、今後はここは上昇していく傾向があるだろうというところは言われているのと、
あとは、それを受けてというところもありますけど、国際の利回りも上がってきましたというところもありますし、
あとより生活に直結するみたいなところですと、短期の金利で住宅ローンですね、
変動金利とかも上がってきているみたいな話もあってですね。
このあたりが結構よく見聞きするニュースなんじゃないかなと思ったりしますね。
上野さんはこのニュースどういうふうに受け止めていらっしゃいますか?
金利っていうのはお金に対するコスト、お金の利用料みたいなやつですよね。
ずっとほぼほぼ両敵緩和が続いていて、ただみたいな世界だったところが急にここに来て、
直近僕は2月に自分の普通預金口座の移植の謝罪を受けたんですけど、1万円超えててですね。
おお、すごい。
ほぼほぼゼロみたいな感じだったのは。
そのイメージです。
そんなにもらえるんだって思うぐらい、逆に言うと預けている側からするともらえるものがある。
久々にこういう世界が戻ってきたなという感じがしますかね。
なんかすごくざっくりかつ処方的な質問、素人質問にはなるんですけど、この金利が上がるっていうのは、
もちろん日銀がそういうことをやってるってことは良かれと思ってやってるっていうことが前提だとは思うんですけど、
いいことばっかりでもないような生活実感はあったりして、金利が上がるっていうのはいいんでしょうか悪いんでしょうかっていうことをちょっと上野さんに伺ってみたいなと思うんですけど。
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これ多分さっきの5時間ぐらいかかるんですけど。
さっきの高野さんの話ですね。
上がっていいことでいくと、ダイレクトに借金される、預金している立場であれば、あるいは金利と連動するような商品を投資していれば、
それに対して自分が受け取れるものも増えてくるので、これダイレクトにわかりやすくいいかなと思う部分ですかね。
為替とかはちょっとわかりにくいですけど、一般的には金利を上げた場合には為替は円高方向に振れるので、物価が最終的には安くなればいいかな。
為替だけじゃないんで、いろんな要素ありますけど、今足元いろいろインフレしてますと言われてますが、それが落ち着いたりするってことは良いことかなと。
逆に借りる側に立ったときに、住宅ローン借りてます円高金利ですとなったら、これ今度支払額がどんどん増えてくるので、それが困るよね。
実は政府も同じで大量に国債発行してるので、そこの負担が増えてくると財政ちょっと圧迫しますから、
今月ね、高橋さんと上田さんの金利どうかってやりましたけども、あの辺もやっぱり皆さん借りてる側にとってはなかなか痛い局面。
直接ではないですけど金利が上がるってことはやっぱり景気を少し冷やしたいみたいなところもあるので、
逆にブレーキが効きすぎると景気がどんどん悪くなっちゃうっていうところも可能性があるってところですかね。
その辺がネガティブかなと思います。
うーん、なるほど。そうか。一位消費者の立場でも、その預金を預けてるっていう立場であれば嬉しいことだし、
一方でその住宅ローン組んでいて、みたいな借りてる側の立場だとちょっとなんかしんどいなぁということがあったりして、
そこは結構アンビバレントなんですね。一概に良いです悪いですというところではなくて。
なるほど。ちなみにこれもめっちゃ本当素人質問で、この隙間話で聞いていいかわからない報道質問かもしれないんですけど、
金利が上がると一般的な教科書的には円安傾向に歯止めがかかるみたいなこと言われてるじゃないですか、ちょっとごめんなさい角度変えた質問なんですけど、
でもなんか日本の円の弱い感じが全然歯止めかかんないなぁみたいなところがあって、ちょっと教科書と違うことが今起きてるのかなっていう印象があるんですけど、その辺でお二人どう見ていらっしゃいますか。
一般的なものっていうのと実際どう動くかっていうところは人間なんか思惑があったりして、
日本がものすごく力強い経済でこの先もうずっと金利がどんどんどんどん上がっていくなと思ったら間違いなく円高に行くと思うんですけども、
今そんな空気でもないかな。一応その金融政策の柔軟性を取るためにある程度は行くんでしょうけど、一本調子でどんどん上げていくっていう感じでもないんでしょっていうのをなんかこう見透かされて、
ちょっとそのリクスとは違う動き方をしているところもありそうですよね。
金利と国力のとか、いろんな要素の組み合わせで決まってみたいなところがあるんですけど、金利は上がってきたとはいえ、その他のところのポテンシャルも含めてどう見られているのかっていうところが結構要素としては起きそうですよね。
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なるほど。いやちょっと総合的な話すぎて。
どうなのってなっちゃいますよね。
ということで結構論点はたくさんあるんですけれども、一旦シュルシュルシュルっとこのオルタナの話に戻ってきますと、金利上昇を段階的にしていて、これからもちょっと上がっていくかなというふうに見込まれている中で、
オルタナにとってはその状況ってどういう影響があるのかなっていうところを伺ってみたいんですけど、
二つの視点あるかなと思っていて、お二人がオルタナの商品設計をする立場として、このトレンドを織り込んでどういうふうに商品設計をしていくのかっていうところもありますし、もちろんユーザーさんですよね、投資をしてくださる方的には見るべき場所がこういうふうに変わってくるよみたいなところがあればぜひ伺いたいなと思ったんですけど、丸野さんどうですか。
そうですね、設計側もお客さんとしても基本一緒かなと思うんですけど、教科書的には我々は不動産の商品を扱っているので、その不動産の実際の収益に対して金利の上昇がどういうインパクトがあるのかっていうのは一般的なところと実際のところとありまして、
大きく分けて、不動産から得られる収益、ファンドの収益からがどうなるかっていう、年間何パーセントであれば2割がどうなるかっていう話と、あと最後物件を売却したりするんですけど、そこの価格に対してどういう影響があるのかっていう大きく2点でお話しさせていただくと、
結論から言うとメリット・デメリットがありますねっていうのが結論でして、まず金利上昇のデメリット面でいくと、当然ファンドで借り入れをしているので、我々のものって変動金利のものが多いので、当然金利が上昇すれば利払いのコストが増えるので、
その分不動産からの収益、賃料が変わらなければ分配金が減ってしまう可能性があるみたいなところは大きなデメリットとしてあるかなと思うんですけれども、一方で金利の上昇の前提に物価が上昇するとかですね、
例えばそれに連動して賃料が増えていくような構造の不動産の場合には、その分不動産の収益も増えるので、結果的に分配金に対して影響がなかったり、むしろ増配になったりしているというケースもあったりするので、結構物件によってまちまちというところがまず一つ言えるかなというところですかね。
念のための確認なんですけど、さっきおっしゃった仮入れをしているというのは、オルタナで物件を買うときに、お客様から集めた金額と金融機関から仮入れているお金の合算で物件を購入しているからということですよね。
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例えば100億円の不動産を買いますとなったときに、投資家の皆さんから50億円をご出資いただいて、金融機関からローンという仮入れという形でもう半分の50億円を仮に行って、ファンドを蘇生させているという形のざっくりイメージです。
投資家さんの配当は、不動産から上がってきた家賃から不動産の経費、それから先に銀行さんに払う金利を引いてから残った分を利益としてお返しします。銀行さんからの仮入金利がだいたい半年ぐらいで見直しますけど、上がると、すみません、ちょっと金利が上がったので取り分が減ります。
引き算される部分が増えちゃうということですよね。
ファンドを作るときには、金利の多少の変動は読んであるので、バッファーを置いてありますから、今日いくら動いたらすぐ減りますということではないんですけれど、想定を超えて動いた場合には減ることもあります。
なるほど。そういう金利上昇のマイナス面もあるし、先ほど丸野さんがおっしゃっていた、テナントから取れる賃料が上げられる可能性が高いというプラスもある。
物件によって変わるので、そこは見ていただく必要がありますね。
それでいうと、素人考えではテナントがコロコロ入れ替わらない商業施設とかよりも、2年単位とかで家賃を上げられる可能性が高いレジデンスとかの方が、こういう状況だといいのかなと思ったりするんですけど、その辺ってどうですか。
上がっていくときの追従性は一番多分デジタルの住宅の方が高いですし、逆に下がっていくときもどんどん下がっていくので、反映される期間が物によって違っていて、オフィスビルとかだと5年ぐらいのスパン、物流とかもうちょっと長いものだと10年スパンですので、本当に場面場面で評価されるものが変わっていっちゃうというところがあります。
今であればまさにおっしゃっていただいたように、住宅は一番ついていきやすいので、対処があったら即賃上げとか家賃上げみたいなのになっています。
あとはちょっと細かいですけど、契約形態によっても変わるところがありまして、例えばホテルでも、そのホテルの売上に連動するような形の賃料形態になっているものについては、いわゆるインフレの恩恵を受けやすいと言いますか、それによってお部屋の単価が上がったりすることで賃料も増えたりする。
当然この逆もしっかりなんですけど、そこのリスクを取らずに、一定の固定賃料を受け取るような、そういう形態のホテルさんとの契約もあったりするので、どういうアセットかというところもそうですし、そこの借りている方との契約形態がどうなっているのかを掛け算で見ていく必要があるという感じですかね。
なるほど。なんかもうずっと長い間、マイナス金利という、ゼロ金利、マイナス金利みたいな状態があって、この2年とかでトントンと上がってきているというのは、これ上野さんに聞いてみたいなと思ったんですけど、これは予測していた流れなんですか?
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地震と一緒で、いつか来ると思っていましたけど、いつっていうのは誰も予測できなかった中で、急に来たねと。個人の方もそうですし、金融機関の方も、もう何十年ってその時間がなかったので、若手の方は金利がある世界ではどうしたらいいんですか?みたいな。どうもざわざわして。
そうですよね。本当に金利がある世界とはっていう感じですよね。さっき上野さんがおっしゃっていた銀行に預けてても、本当に10円とか8円みたいな利息っていう世界観が当たり前に生きてきたから、あんまり体が追いついていない感じは正直。
そうですよね。金利の上げっていうのはプラスなんですか?マイナスなんですか?っていうのは、難しい言葉だとセンシティビティとかって言ったりしますけど、会社であれば持っているもの、借りているもの、両サイド、金利がこんだけ動いたらプラスマイナスこうです、みたいなのを実は定量化して計算したりしてたんですよね。でもずっとゼロだったから。
そうですよね。何十年も。
あんまりやってもなーってなったんですけど、やっぱり改めてここに来て、そういうADMじゃないですけど、リスク管理みたいなところがまた着客を浴びたりしてます。
オルタナを作ったときにはいつか来るとは思って作っていたので、一応それは折り込み済みで。
折り込んでますけれども、ぼつぼつその折り込みの想定の範囲を超えるかどうかっていうところまで足元の金利が上がってきてはいます。結構激しいピッチです。短期的な上昇って。
すごい隙間トークですね。というか本音トークというか。そうなんだ。でも先が見えなくて、私が今日いろいろ質問しちゃって、素人質問も含めてしちゃってるんですけど、本当に点だけでニュースを見ていても全然わからないというか、本当に両サイドあるし、それが複雑に絡まっているので、どうしたらいいですかっていうのを最後お二人に聞きたいんですけど。
さっきのセンシビティじゃないですけど、自分がその恩恵を受ける側なのかマイナス側なのかをざっくり計算でも結構わかりますよねみたいな。それを把握する。多分私族演算の中でできますんで。
プラスなのかマイナスな影響を測っていただくっていうことでも、一ついろんなニュースを見るときの参考にはなると思いますし、もう少し深く得るってことであれば、いろんな教材みたいなやつはあると思いますけれども。
確かに自分がどっちの立場でそのニュースを見てるのかっていうことすらも多分今まで切り分けられてなかった気がするので、ちょっとノートに線引いて右と左でやるっていうのはもしかしたら一個。
そうですね。もらうものが増えるやつ、払うものが増えるやつ、ネットするとどうみたいな。
なるほど。丸野さんいかがですか。もうちょっと心意気的なところでもいいですか。チップスじゃなくても。
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そうですね。大量のビットコイン持ってる私が言うのなんですけど、これ分散が大事だなと改めて思っていて。こういうときにどっか一個に一極集中しているというよりは、むしろその金利上昇の恩恵を受けられるようなところに自分の資産を置いておく。
一部自分の資産の置き先を見直すみたいな。視点で捉えるとこの足元の金利上昇、生活者としては苦しぶるのもあるんですけど、投資家として考えたときには一つチャンスでもあるのかなと思うので、一つ資産のポートフォリオを見直す、一つのきっかけにしていただくのもいいのかなと思ったりはしてますね。
なるほど。ありがとうございます。でもまさにこうやって前向きにどうポートフォリオを組もうかなと思っている方の選択肢の一つになりたいというのがこのオルタナだと思うので、ぜひぜひお聞きの方も今一度自身のポートフォリオとか、よかったらオルタナのこともちょっと見ていただけるといいのかなと思っております。
ちょっと触れ幅が広いかい。
わかりましたね。町から金利まで。
町から金利まで来ましたけれども、いい感じで撮れてると思いますので、あとは編集者に任せたいなというところで、今日はこの辺りにしたいなと思います。上野さん、丸野さん、今日もありがとうございました。
ありがとうございました。
オルタナラジオ、投資の隙間話、ここまでお聞きいただきましてありがとうございました。番組への感想・質問は概要欄のGoogleフォームからいただけると嬉しいです。また、MDMが提供する資産運用サービス、オルタナについてもっと詳しく知りたい方は番組概要欄にサービスサイトのURLを掲載しておりますので、ぜひそちらからチェックしていただけると幸いです。では次回もぜひお聞きください。
