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はい、おはようございます。このチャンネルでは、元消防士、現不動産事業家のバーニング大家がワクワクしていきよう、おテーマに、
大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ、今日は5月の28日の日曜日ですよ。
昨日ね、朝起きてね、嫁とお話ししてたんですけどね、嫁がねちょいちょい言うてくるんですよ、
夢の話とかをね、するんですけど、あの、ゴミをこう、買えようと思ったらゴミ袋がなくなってて、
あれ?ゴミ袋ないなぁ、せやねん、ゴミ袋な、買わなあかんと思っててなぁって言ってね、嫁がね、言うんですけど、
で、ちょっと夢みたいな私、ゴミ袋ないなぁないなぁと思って買わなあかんなぁって思ってて、
このキッチンのね、引き出しのところ開けたら、うわっ、めっちゃ買い置きあったよかったっていう内容やったって言うんで、
いや、それを言うんやったら、あ、ゴミ袋買わなあかんなあかんなあかんなぁと思ってないなぁって思っててパッて、
引き出し開けたら、うわっ、めっちゃ買い置きあったっていう夢見た、いや夢かいって返せるから、
夢やったってことは後に言った方がええんちゃうか?ってね、
いやそんな返し求めてへんねんって、ダメ出しいらんねんって嫁に言われましたけども、仲いいでしょ、
分かっててね、そうやってね、言ってるんですけど、いや、話の組み立て大事ちゃうか?みたいなね、内心思っちゃったことは正直に言おうかなぁと思ってね、
っていうね、ほんでね、夜は夜でね、ちょっとうどんでも作ろうかなってなって、
よっしゃ久々に俺も消防時代に磨いたらうどんだしでも作ろっか?って言って、で見たらね、これまたね、醤油がなくなってて、
あれ醤油荒らへんやん?ってなって、あ、それもなくなってんのか?ってなって、もうええやん、代わりにめんつゆでいこう?みたいなね、話になって、
まあそれはそれでこうやったんですけど、いやちょっとね、消防時代のことも思い出してね、うわこんなんよ、終わったなぁと思ってね、
みんなで飯作ろっか?って言って買い出しの材料とか書いてみんなで手分けしながらこういっぱい買ってきたりするわけじゃないですか、
そんでいざね、休憩時間になってから、よっしゃ晩飯作ろっか?って言ってやったら、うわ醤油ないやん?みたいな、
え、ちょ待ってこれ前のTOMOの時までこの辺までなかった?みたいな、いや絶対あったよな、だってこれ見ててあるってわかってるから買い出ししてなかったっすもん、
え、マジで?これ絶対反対部使っとるやん?みたいな、え、どっちや?2部か3部か使っとんのか?なって、
でパッて見たら、うわこれバーニング市長、これないっすよ、だって3部のやつこれ無くなってるから絶対うちのやつ使ってますやん?みたいな、最悪やん?みたいな、なんでやねん?みたいな、
ちょっと他のとこの部のやつまた借りようか?なってね、こう使いあってみたいな、うわ絶対使われてるやん?っていう消防あるあるね、
反対部の食材勝手に使うみたいな、あれはあの個人でこう使うなんかドレッシングお気に入りのやつとかね、なんか麺つゆとかこう薬味とかね、そういうのも冷蔵庫に入れとくんですけど勝手に使われるってあるんすよ、
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だからね名前書くんすけど下っ端のやつが名前書いたらね、あ、この新人のやつやったら使ってもええわ、みたいになるからちょっとあの強めのあの先輩の怖い人の名前勝手に書いたりするんすよ、
あ、これ北川さんの名前書いておいたらこれ誰も使わへんか?みたいなね、そういう無駄自衛が働いてるみたいなことをちょっと思い出しましたっていうね、懐かしいな、そういう集団生活いろいろ培われましたね、なんか本当に楽しかったですわ、はい、ということでですね、
今日は日曜日ということでですね、別に曜日を決めてるってわけでもないんですけども、質問回答コーナーやろうかなと思ってまして、ちょっと前にね、ペンネームji.sさんからいただいておりまして、毎日コメントくださるんですよ、本当に返答率100%でね、すごい応援してくださってていつもありがとうございます、
そうなんです、先週にちょっとご質問いただいてたんですよ、ちゃんとメモ控えてますんで回答しますよ、ご安心くださいね、はい、その時にいただいた内容っていうのが法人化のメリットというかタイミングについてですね、法人を作るタイミングなどもしよろしければ教えていただけませんでしょうか、ということでいただいておりまして、
いやーこれね、どうなんですかね、皆さんそういった悩みを抱えている方は多いのかなと思うんですけど、僕の場合で言うと本当にね、1頭目を買う時から法人化をしてたんですよ、だからそれで言うと個人から法人に移るタイミングっていうのはほぼ考えていなかったんですけども、
僕自身は確かにね、公務員っていう立場があったので、個人では買いにくいっていう状況が最初からあったんで、ちょっと一般のサラリーマンの方とか自営業の方とは立場が違ったかもしれないんですよね、でもいわゆる5等10室の基準っていうのがあるわけですよ、
これ何かって言うと、要は私みたいにね、元公務員の人間がやろうと思った時に、副業規定に反するわけじゃないですか、個人の収入はね、本業以外の収入を取ってしまうとね、副業規定に反する、だけどそれが5等10室未満の規模であれば任命権者の許可を得ずとも、その収入を得ることができるっていう決まりが地方公務員法で、
国家公務員法かな、これは、一応決まってまして、だからこだてを5個で6個目になったら申告が要るとか、1等でも10室未満、5等10室未満、だから9室までオッケーだけど10室からは申告が要るよっていうのもありますし、あとさらに言うとね、年間500万円の収入が超えたら申告が要る、それ未満だったら要らないとか、こういう基準があったので、
増やしていこうと思ったらね、どうしてもそのアパートで10室までって言ったらものすごい小ぶりじゃないですか、じゃあ必然的に超えてくるんで、最初から法人を立てられた方がいいなっていう思いがあったので、しかも自分が代表になることはできないので、妻を代表にした合同会社を作って、僕の場合は不動産の1等目を買っていったっていう経緯があるんですよ。
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だけど1個目とか1等目とか個人で買われてる方とかもいらっしゃって、それがじゃあ1等買いました、2等買いました、今もう10室を超えそうなタイミングや、申告別にしてできる人もいるとは思うので、そういう場合はどこまででも別に増やしていくことはできるかもしれないですけど、じゃあそこで法人化しようと思ったら何を考えるべきかって、やっぱり税制面だと思うんですよね。
だからその税金面でじゃあどのタイミングで買えるべきかっていうのを、これ一般論でまず回答しますと、所得税率の23%と33%の壁ってあるのご存知ですかね。
これは不動産投資の本を読んだら大体の本に書いてあることなんでそんなに深掘りはしないですけども、いわゆる900万円未満の年収、給与所得が900万円未満だったら23%年間の所得税がかかると、その900万円を超えると33%の所得税率になるんですよ。
これ10%ぐんって上がるんで、やっぱり一定ラインとしては900万円をその給与所得とこの不動産所得で合算で超えるような場合は、次からは法人に変えたほうがいいですよねっていうのもありますし。
あともう一つ850万円の壁なんていうのも調べると出てくるんですけど、要は2020年の税制改正以降で850万円のその所得税が年収が超えてくると給与所得控除の割合が一定になっちゃうんですよ。
マックス195万円までは所得控除ができます。ただこれがもうどんどん年収が上がっていっても所得控除の額っていうのが195万円以上は上がってこないってなるので、850万円を超えてくると要はその年収が上がれば上がるほど控除率が増えないのでデメリットだなっていう。
だからこの辺ですよね。結局850と900、いわゆるその900万円超えるんだったら法人になったほうがいいですよねっていう一般論がありますと。ただこういう細かいことはもっといろんな制度とかがあるんで、詳しくはネットとかで調べてもらった方が分かると思うんですけど、これ僕の個人的な感想というかアドバイスですけども、
今後不動産買ってどんどん増やして規模拡大していきたいという思いがあるのであれば僕は最初から法人化っていうのを進めます。すでに個人で買われている方でもやっぱりどんどんどんどん増やしていって本業をリタイアするしないには関わらず増やしていくんだ規模拡大するんだという思いがあるのであればその覚悟があるんだったらもうすぐにでも次の物件買うために法人は作っておいた方がいいです。
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やっぱり法人を作るとこのメリットっていうのはいろんな経費に落としやすいっていうのがまずありますし、あとは何だろうな、法人を作るメリットね。
短期売却した場合でも、個人だったら短期譲渡の場合は5年未満の場合は住民税と所得税と合わせて39%かかってくるわけですよ。
長期譲渡の場合だったら住民税と所得税で20%になるんでグッと下がるんですけど、だから5年以上持ってた方が有利だよね。でも法人の場合はそれを考えずでも5年未満でも一定の率しか税金かかってこないんで、やっぱり短期売却とかそういった出口戦略が取りやすいというメリットがありますよね。
デメリットとしては、やっぱり最初立てるときの費用ですよね。合同会社か株式会社、いろいろ違いはありますけど、まず立てるんだったら合同会社だったら絶対10万円以内で立てることはできるので、安く作ればいいと僕は思いますし、
あとは法人住民税が毎年均等割で7万円というのが収益が上がってなくても赤字であってもかかってくるっていうのは維持費がかかるっていう部分ですよね。
その辺、あと維持費としては社会保険料がかかる場合がある。ただこれは役員報酬ゼロにしておけばかからない費用なんで、あと税理士さんに依頼するための費用とかその辺の維持費っていうのはどうしてもかかってくるんですけども、ただやっぱり規模を大きくしていきたいっていうのであればそれ以上にかかる経費以上のメリットが大きいので僕は最初から作るべきだなというふうに思います。
そういった形でまとめますと、その方の個人の年収の要件によりますよね。900万円が超えているっていうんであればすぐにでも法人を作った方がいいですし、何より目標ですよね。自分がどうなっていきたいのか、不動産を購入してどこまで規模を拡大していきたいのかという目標を先に定めた上で本当にコツコツとこだてを毎年一個ずつ買っていくんだぐらいであればわざわざ法人作らなくてもいいと思います。
それでも一等ものっていうのをどんどんどんどん購入していって、例えば月のキャッシュフロー100万円超えたいんだみたいな目標があるんであれば、その段階でそう思った時に法人を設立した方がいいと思います。
こうやって経費がどんどんかかっていくとかいうものを作ってしまうと、1期目から黒字にしなきゃダメだっていう目標もできるので、気持ち的にもモチベーションが上がってきますから、そういうケツを叩くという意味でも、自分を追い込む意味でも法人を作るっていうのはすごいメリットがあるんじゃないかなと思います。
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というわけで本日は法人を作るタイミングについて質問回答回答させていただきました。ji.sさんいつもありがとうございます。また皆さんもどんどんご質問ね受け付けておりますのでよろしくお願いいたします。
それでは最後に告知をさせてください。6月の10日の土曜日に私バーニング大屋が主催しております大屋の会にて大西さん、和歌山の大屋さんです。
こだてを100個保有されてまして、どうやってそこまでの数を増やしてこられたのか、どんなリフォームをされているのか、どういった運営で行っておられるのか、そのあたりのことを深掘りしてお話しいただきたいと思っております。会場は大阪受講でズームは全国から受講可能となっております。
また後日の配信がございますので当日お時間が合わない方でもご受講いただけます。詳細は概要欄に貼っておりますのでそちらからご確認ください。
さあというわけでですね、実はね、昨日は家族全員で胃腸風邪にかかっておりまして、一日中寝ておりました。長女がもらってきたんですよ。
2日ほど前にね、ものすごいなんか嘔吐が繰り返してて、でも熱全くないしめっちゃ元気やし、ただ食べたらぺろって入ってたんで、これ何やろうって嫁が病院に連れて行ったらね、なんか便秘が原因ちゃうかって言って、
確かに硬いウンチがよく出てたから、それで腸の方が詰まってるから吐いちゃうんちゃうかってちょっと下剤もらったりとかしてね、様子見てたんですけど、昨日一斉にですよ。僕と嫁と長男と。熱こそ出てないんですけど、下痢と嘔吐みたいな。
予定立ててたのももう無くして一日寝てましたね。今はね、めっちゃ元気になりました。夜もそれこそみんなでうどん作って食うたんで、いやーよかったですけど、長女だけか一人ね、一日家の中走り回って弱ってるみんなでちょいちょい待って待って待って待って外出たらあかんで廊下出たらあかんでみたいな。
やってましたけど、いやほんとね、みんな元気になってよかったですよ。というわけで今日も一日ね、楽しんでいこうかなと思ってます。皆さんも日曜日ですよ。明日から仕事の方も今日一日リフレッシュしてワクワクと楽しく過ごしていきましょう。それではまた明日。
