博多コネクティットの発表
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この番組では、西日本新聞の記者が、取材の裏側やニュース解説、福岡の街のあれやこれをお話ししています。
こんにちは、福岡のニュースアプリ、西日本新聞meの横山智則です。
今日は、報道センターの鶴さんに来ていただいています。よろしくお願いします。
報道センターの鶴耕生です。よろしくお願いします。
いつも育ってます。
こちらこそ、いつもありがとうございます。
本題の前にですね、せっかくなんでコマーシャルしておこうかなと思ってるんですけど、
今時々、西日本新聞の記者が皆様の会社に行って、
社員研修というのはおこがましいですけども、
少し、福岡の経済の話とかさせていただいているんですけども、
そこで今、最多出場回数を。
あ、そうなんですね。
そうですそうです。が鶴さんでございまして。
興奮です。
やっぱりその天神ビッグバンとか博多コネクティって、
いわゆる博多の、天神博多の町の再開発の話って、
やっぱりどの会社さんも興味があるみたいで、
それこそ新人研修に、それこそ呼ばれては、
今鶴さんに話してもらっているという感じでございまして、
今日の話も言ったらそういった話なんですけども、
あんまり良いニュースじゃなくてなんですよね。
そうですね。
再開発のお話になりますけれども、
JR九州がですね、博多駅、JR博多駅で開発をしようと、
建てようとしていた複合ビルの建設が中止になったという話になります。
ちょっとショックですよね。
そうですね。やっぱり、再開発今福岡市で進んでおりますけれども、
それの目玉事業という位置づけでありましたので、
やっぱり影響と言いますか、反応を含めてですね、
非常に大きいなとそういうふうに感じています。
なんか天神ではやっぱりワンビルが一番その象徴的なビルであったように、
いわゆる博多コネクティットと言われる博多の方の再開発では、
多分あのビルがやっぱり一つ目玉のビルではあったんですよね。
そうですね。天神は天神ビッグバンという再開発新作が進んでいる一方で、
博多は博多コネクティットという博多駅を中心に500メートル、
半径500メートルのエリアで再開発を促すという、
そういった市が旗振りをしている促進作なんですけれども、
それのまさに一丁目一番地と言いますか、目玉事業だったのが、
この博多駅空中都市プロジェクトというこの事業になりますね。
プロジェクト中止の理由
ちょっと博多線路の上でしょうか。
そうですね。在来線などの常務空間ですね。
上を活用して複合ビルを建設するというのが、
この博多駅空中都市プロジェクトということでして、
在来線のレールを支える森戸を撤去して、
そこに生まれる空間に商業テナントを入れるとか、
また博多口と蓄積口を結ぶ通路や広場を整備する。
それから2階には在来線のスペースとして、
3階から8階はオフィス、9階から12階はラグジャリブランド、
ホテルを誘致するという、当初の計画ではそこまで出ていたと。
そういった一大プロジェクトが中心になったということです。
博多駅の今のビルも相当それこそ大きい新しいのが建て替わりましたけど、
それと同じくらいは言い過ぎかもしれないけど、かなりの規模のビルが、
それも線路の上に立つはずだったってことですね。
JR九州によりますと、こうした線路の上を活用したプロジェクトというのは、
全国的には他にもあるようですけれども、九州では珍しいと言いますか、
そういう意味でも注目を集めていたんじゃないかなと思います。
だから博多駅の線路の、博多から竹下に行く方の側ですよね。
いや、南側だから。
ですよね、竹下に行く方ですよね。吉塚じゃなくて竹下という。
そうです。
川本方面というか。
そうですね、南の方に向かっての線路の上に立つ話だったんですけども、
今言ったように、勝たないよって言われてから何が立つはずでしたって言っても、
なかなかあれではあるんですけども、
いわゆるそれだけのものが本来立つはずだったし、期待もしていたということなんですけど、
これはまた何でですかみたいな、途中までやるって言ってたしみたいな。
そういう事もしてませんでしたっけ。
そうなんですよ。
これ、そもそも期限がですね、2028年末までに完成するというのが、
そういった次元措置が設けられているというのが、
この再開促進策、福岡市の促進策の博多コネクティとということなので、
そこに向けて準備と言いますか、構想から準備ということに動いていたわけでして、
構想を発表したのがですね、2019年の3月、そしておっしゃった工事ですね、
準備工事というところなんですけども、これが2021年の9月から始まっておりまして、
そこに既に60億円ほど投じていたということなので、プロジェクトはもう進み始めていた中での中止ということです。
理由としてはですね、一番大きいのはやはり今の建設コストが上がっているというところでして、
JR九州によるとですね、当初はこの事業費は435億円程度と見込んでいたのが、
もうほぼ2倍に達する見通しになったと。
800億とか900億があるつもりでいると。
ということで、もう採算性が合わないと、建設費の高騰によってもうペイできないということでの判断ということですね。
倍か、まあそりゃ確かにそうで、物の値段は何でも上がってますし、
鶴さんも多分何度も番組で、いわゆる資材価格のこととか人権威嚇って話もされてるけど、
倍と言われたらさすがにもうやめざるを得ないと。
そうですね、ただここがですね、在良線の上を使うプロジェクトですので、
日中電車が通っている間は工事ができないんですよね。
なので夜間に工事すると、そうするともちろん人権費も上がりますし、複雑な工事が発生しますので、
工事自体もまずプロジェクトの難易度もハードルは低くない中で、
さらに夜間の人権費ということで上がりますし、物価も上がってますし、
コストが全体的にもう押し上げられたと。
1.2倍ぐらいに達するということで、これもう難しいなというところです。
残念なニュースではありますけど、そうなんでしょうね。
中止による影響
一番残念があっているのはJR九州さんですよね。悔しいでしょうね。
会見の中でですね、JR九州のフリミヤ社長もこのプロジェクトはですね、やりたかったと。
なのでこの決断は非常に最後まで悩み抜いたというようなことをおっしゃっておりました。
もともと先ほどお伝えしたように地下1階から地上12階建て、
延べ床面積で言いますと約5000平方メートルほどの複合ビルということを想定していましたので、
やっぱり博多駅周辺が活性化するための起爆剤として新たなランドマークとなるはずだったので、
JR九州としてやっぱり博多はホームという位置づけで、
やっぱりそこに博多を盛り上げる、博多から盛り上げるということはかなり力点を持っていますので、
そういう意味でもJR九州にとっても、福岡市民我々にとってもやっぱり大きな受け止めと言いますか。
もうかれこれ10年経つのかな、いわゆる新しくなった博多駅、博多にビルが建って、
やっぱり博多口のスペースとかもだいぶイベントとかしやすいようなスペースになってて、
やっぱりあそこで博多駅が一回り大きくなって、
やっぱり言ったら遊びに行くのは天神で仕事するのが博多駅みたいな、
昔の住み分けが徐々に正直変わってきてるじゃないですか。
その一つの象徴が博多駅だったし、それがまたもう一回り大きくなると言うと、
僕残念なんですよ。
そうですね、やっぱりおっしゃったように、
昔は商業の天神でオフィスの博多という位置づけだったかもしれませんけれども、
今は博多も駅ビルができてですね、やっぱり商業という面も出てきて、
一方で天神はオフィスの側面が出てきて本在すると言いますか、
商業とオフィスの垣根がなくなりつつある中で、
町全体がですね、活気づく、その博多の中心と位置づけられていたというのは間違いないと思います。
それこそ心配になるのがですよ、このビルに限らず、
今まだ博多コネクティットしかり、天神ビッグバンしかり、
この後もまだ本当に言うとどんどんビルが建つ予定があるんですが、
今回そのいわゆる白紙展開になったことで周りへの影響ってないんですか?
そうですね、この中心に立った最大の理由である建設品行動というのは、
今後も続くだろうという見方がやっぱり大きいですね。
JR九州に限った話で当然ないですね。
なのでそういう中で今回のプロジェクトを中止というのがどういう影響を与えるのかというと、
今現時点でこれに続いてですね、うちも中止するというような計画は表明していないんですけれども、
ただ業界関係者などを取材しておりますと、JRでもこうした中止に踏み切ったと、
しかも6条件準備工事にかけた中で中止を決断したとなると、
正直その将来を考えて、やっぱり今の建設コストじゃもう難しいよねという事業者にとっては、
ある種このJRがJRでも中止したんだから、うちももうやっぱり難しいですと、
続くような続いてくるような流れが起きてもおかしくはないという見方はあります。
それが今後どこまで影響が広がるのかというのは注視しないといけないなと思いますね。
一方でこの再開発のエリアに限らずですね、もうちょっと離れた福岡市内ですけど、
他にもビルの建て替えっていうのはプロジェクトが進んでいて、そういったところに取材しますと、
需要予測の困難
やっぱりこの中止とまではいかないんですけども、数年後、ビルが完成する時、10年後とかですね、
の需要の予測が立てにくいということをよく耳にします。
これはですね、JR九州のこの中止の一つの理由とも言えると思うんですけれども、
開発が天神博多で一斉に進んでいるわけですね。
それは福岡市の再開発促進施策で、先ほどもお伝えしたような次元措置というのがありますので、
ここまでに立ててくださいということで、それに乗っかった事業者は横並びで開発をしているので、
今続々と日が経っているということですけれども、
良い面としてはやっぱりそういったインセンティブと言いますか、動機づけがないと、
街が変わりにくいというところはある一方で、一斉に進むことによって、
製品を見極められないと言いますか、先に開発したビルを見て、
やっぱりこの福岡のポテンシャルは高いなとか、思った以上にオフィスが生まれないなとかですね、
そういった状況を見極めにくいと、一斉に立つものだから。
そういうことですね。理解しました。
なので、そういう意味でも建設コストが高いというのはもちろん、
そういった需要の予測が読みにくいということでも、非常に事業者は悩んでいるところがあってですね、
もともと想定していたオフィスの比率を少し変えようかとか、将来的にホテルがいるのかとかですね、
そういったビルスペックの構成比率を見直しているとかですね、
そういうところで少し開発に向けたスピード感が鈍っているというところは感じますし、
事業者側も開発してくれるところを探したい、開発するデベロッパーを見つけたいんですけれども、
ただ今建設費が高いからなかなか乗ってこないとかですね、そういった影響というのはありますので、
今回のこのJR九州のプロジェクト中止というのが、今後どういった形で現れてくるのかというのは懸念点でもあるかなと思います。
地域経済への影響
なるほどね、いわゆる需要が読みづらいというのはその通りですよね。
ワンビルが建った、調子良さそうにしとる、だからうちもしようか、でも今から壊して作り始めたら5年か10年後やろうねって言って立て替えてるんじゃなくて、
みんな一緒に壊してみんな一緒に立て替えようとしてるから、確かにどのくらいそれこそ今ある福岡の街のポテンシャルというのが本当にあるのかないのかが、
ようわからんっちゃようわからんってことなんですね。
そうですね、当然事業者もそういった予測に基づいて事業をしているので、ただプロジェクトに乗っかったということではないと思うんですけれども、
また福岡のポテンシャルという意味で言いますと、オフィスに限って言えば、先行して開発が進んだ天神エリアのオフィス空出率というのは、
みきしょうじという会社が出している空出率のデータですと、9月末時点で9%ということです。
一般的にオフィスの受給の適切なバランスというのは5%と言われていまして、そこを4%ほど上回っているという状況なので、一時的かもしれませんけど供給過剰ということですね。
再開発に乗っかったプロジェクトの中でも、立ったビルの中でも開業から1年、さらには2年しても満床にならないビルというのも実際に出てきています。
なので、右から見るか左から見るかの見方はいろいろありますけれども、福岡はあと10年ぐらいは人口が増えるという予測もある中で、需要は底堅いというふうに言われています。
ただ、今この足元の供給過剰には一定の懸念がありますし、やっぱりオフィスが増えすぎているんじゃないかというような声も、それは事業者側からも実際にあると。
なので、再開発の進化が今後問われてくるんじゃないかなと、まだ今現時点で評価するのはなかなか難しいところはありますけれども。
今展示の9%というのも、みんながいなくなっちゃったから9%で増えたんじゃなくて、オフィスがたくさん立っているから9%になっているわけで、街にエネルギーがなくなったから増えている9%ではないですもんね。
そこにいかに呼び込めるかというところが大事になってきますね。
一方で博多の方は、空出率は先ほどのデータで言いますと、博多駅前は2.37と5%下回ってるんですね。
非常にタイトです。
全然空いてないって感じですよね。
そうですね。
なので博多駅周は新幹線も通ってますし、やっぱり空港からも近いというのがあって、そういった通り便性がより高いというところが魅力ですけれども、
ここに本来であればJR空中都市プロジェクトということで複合ビルができると、そこにオフィスもできるということで、
関係者に聞いてますと、やっぱりそこ、新幹線にも直結といいますか、そういった利便性をこの上ないといけないということで、
テナントといいますか、企業側からも注目を集めていたと、それだけに非常に反響が大きいし、
またそこのビルがもしできてれば企業が進出してこようという動機だけにもなりますし、そうすると企業が来れば経済も盛り上がるというはずだったんですけど、
これがなくなったことで、シャッフルというか新陳代謝が少し鈍るんじゃないかと、オフィスが移動移転したりとかですね、
進出してきたりというそういった動きが当初想定したところよりも下回るんじゃないかというような見方もありますので、
大きく言うと、やっぱり地域経済に一定の影響を与えかねないこの空中都市プロジェクトの中止なのかなと思っています。
ありがとうございました。勉強になりました。
ありがとうございました。
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ありがとうございました。
