マンションの大規模修繕の始まり
FIWAｽプレゼントマネーマネーマネー for you商品の販売に関わらないアドバイザーが、パパママ目線でお金に関するさまざまな気になることをお話しする番組です。
ちょっと離れてお届けする情報をお届けします。パーソナリティは、
個人向けに株主や不動産などの参考関係をしているということ、
子供向けの金融教育を行っているキャサリンとナンシーの3人でお届けしております。
はい、では今日もお願いいたします。
今日はですね、私が住んでいるマンションで大規模修繕というのが始まったという話をしたいんですけど。
はい、まずリアル。
何年くらい経つんですか?
新築で入って、今年13年目やと思うねんな。12か13。
ちなみに隣にマンションがあって、同じようなマンションが2つ建っているんですよ。
私たちが住んだのは2つ目のマンションなんですけど、それはそのマンションは同じ野村不動産というところが作っているマンションなんですけど、
1年後にできた、2個目は1年ずれてできたマンションなんですよね。
でも一緒に、大規模修繕で言ったら1年後にずれるはずなんだけど、
一緒にやったほうが安いでしょということで、一緒に大規模修繕、一気にやっちゃいましょうみたいな感じになって一緒に始まったので、
2棟のマンションが一気にこう、いろんな高次元マンションで出入りするようになったという感じになりました。
それはそうだよね、理屈で言えばね。同じ機関で職人も組んだから、一緒にやったほうが安く上がるよね。
同じ管理会社が管理しているので、やりましょうかみたいな感じになったんですよ。
うちのマンションはそこそこ大きい。150世帯ぐらい入っているので、まあまあ大きいんですけど、
高さは?
修繕費と管理費の問題
高さは13階建てです。
13階ね。高くなるほど修繕費ってかかるからね。
そうでしょうね。やっぱりそうなんか。
そう、やっぱり足場代が圧倒的に高い。
いや、そうそう。まさに今始まって1ヶ月ぐらいなんですけど、足場が組まれて、
ちょうどうちのベランダの目の前にこう、人が通るっていうのかな。
なんていうの、あれトビさんがやる、トビ職人の人がするのかな。
なんかそういう足場を組み立てて、前を通り過ぎていくみたいな、そういう感じ。
あの足場のコストが一番かかるんですよ。
ああ、だってあれすごいもんね。見てたら安全怖いなと思って、
なんか安全が守られてなかったらよう登らんわっていうような感じのやつが組み立てられてるんですよね。
うん、すごい。
それが高ければ高いほどやっぱ大変だから。
そりゃそうやね。
踏まれてみたらそうか。
え、ほんじゃターマンとか見たことないけど、やってるのかな?
ターマンはもう足場とかじゃなくて、上からクレーン吊るしてとかだからなおもっと大変。
お金いるんや。コストも。
ああ、そうだね。
維持費が。
ターマンって比較的最近の建物だから、まだ大規模修繕に入ってるとか少ないんですよ。
ああ、なるほどなるほど。
確か一番日本で最初のターマンとか呼ばれたようなやつが埼玉とかにあって、
そういうのが本当大規模修繕必要な感じになってきて、
初めてそのコストがこんなにかかるんだみたいなことになってきているという記事は見たことあるけどね。
ああ、そっか。
いや、それがね、そうなんですよ。めっちゃお金いるってことなんですよ、結局。
マンションってね、住んでってる方はご存知で、住んでない方はふーんっていう感じですけど、
管理費を常に払うわけですよね。
管理費プラス修繕積立金っていうのを毎月払っていくわけですよね。
もうそれ入ったら入居者ずっと払っていくんですけど、
あんまりそれって気にしてないよね、みんな。いくらかどうかっていうのは。
なんか管理費とまとめて落ちちゃうから、管理費がいくらみたいな感覚で出してて、
その内訳っていうのはそんなに実はそんな真剣に考えてないんやけど。
だから管理費っていうのは日々の管理で、清掃とか。
ゴミ収集とか、掃除とかね、そういうのに。電気代とかかな、教養部分の。
そういうものに使われてて、修繕積立金っていうのは今ナンシーが言ったような、
何年かに1回メンテナンスをね、建物のメンテナンスするのに使うんで、
集めときますね、みたいな話ですね。
たまたま残念ながらっていうわけじゃないんですけど、
マンションの役員に当たっておりまして、
修繕委員という必然的に委員にもなってまして。
勉強になりそうじゃん。
なるんやけど、山盛りの資料が毎月やってきて、
正直読まれへんか読まれへんままインカウンスで渡すみたいな、
これような感じなんやけどね、
1個だけ分かってることがあって、
13年前に集め始めた管理費は13年間上がったことが一度もありませんでした。
管理費も修繕積立金全部。
両方?
両方、上がったこと、物価上昇を受けずにやってまいりました。
13年後、大規模修繕が入るときに分かったことは、
本来は多分大規模修繕ってお金を余裕ある形で使って修繕していくっていう形になってるんやけど、
この大規模修繕をやるにあたってお金を使い切ったっていうことなんですね。
貯めてたお金がまだ億単位であるんですけど、
億単位のお金を使い切って、
何とか借りずに終わったっていうところが良かったです、みたいな感じの説明やって。
今回の修繕には足りたよねって。
それもね、うまいことできてるなと思うけど、
修繕のやつがプレミアムプランとスタンダードプランっていうのを提示されてて、
私なんかもともとスタンダードでいいやんと思ってたけど、
スタンダードじゃないと足りないかったんです、結果的には。
プレミアムにしたら足りないんです。
だからスタンダードの選ばざるを得ない形になって、
スタンダードにしまして良かったですという感じで終わった。
差は何だろう、プランスタンダードとプランスタンダード。
何ていうの、壁に塗る、外壁に塗る塗料が持ちがいいですとか、
そういう感じだったと思う。
それだけ?それだけで?
他にもあったと思うんだけど、2つステージ。
ちょっとハイエンドな。
ハイエンド、長持ちするっていうことを歌ってた。
でも私は聞いてた時に、そんな長持ちするって誰も保証してないし、
分からんくないって思いながら聞いてたんですよね。
でも長持ちして、今度は13年じゃなくて16、17年持つんだったら、
おしなべたら安くなるかもしれんねみたいな。
そうそう、かもしれんねよ。
保証期間が伸びるっていうのはちょっと考えると思うんだけど、
持ちが良くなるでしょうね、ぐらいだったら別にスタンダードでええやんって思いながら聞いてましたけど、
結果的にはスタンダードしかあかんよねってことになって、
使い切って、なおかつ管理費がついから上がる。
当然上がってるんですけど、
それをさ、いろんな人に聞くわけ。
周りの人に、大規模処置で始まってるやんとか言って、
マンションあるマンションって足りなくなってるね、結果的には。
借り入れせんと修繕できませんけどっていうマンションもある中足りて良かったやんって言われて。
そうですかって、物価の上昇恐ろしいなって思ってさ、
それってみんなさ、そんなもんなんかなって知ってることがあったら教えてほしいなって。
でも単純に考えてる物価上昇すごいからね。
万博でも建設費が思ってるより高かったですみたいなことがあったから、
さっき足場の方の話あったけど、そういう方の賃金とか、もちろん材料もそうなんやろうな。
それって結局最初に入るときには予想してなかったことが起こるっていうことやんね。
2つ話があって、過去ですね、修繕積立金の問題っていうのがやっぱりありまして、
何かっていうと、ナンシーも新築でマンションを買ったわけですよね、多分。
そうすると野村不動産だったら野村不動産が売ってるとするじゃないですか。
その時に当然皆さんマンションを買うとき、ローンがいくらなんだって話を気にしますよね。
もちろん管理費と修繕積立金もかかるから、ローンプラス管理費と修繕積立金で毎月こんだけお金が出てくるよねってことで考えるじゃないですか、家計を。
だからそのマンションのデベロッパー、売ってる側っていうのは、昔からなるべく管理費と修繕積立金を少なく見せたがる傾向が強かったんですよね。
なるほどね。
そうするとローンが12万で、管理費修繕積立金合わせて2万ですよとか言ったら14万ですもんね。
でもこれ管理費修繕積立金合わせて3万ですよって言ったら15万になるから、
買う人からすると安い方が安く住めると思うじゃないですか。
でも実際は管理費っていうのは毎年毎年の建物の管理に使うお金だからかかるものだし、修繕積立金っていうのはもっと厄介で、今の難市みたいに使うのは10年10数年後なわけですよ。
だから社会問題としてそのマンションのデベロッパーが本来かかる修繕積立金よりも少なく見せてたっていうのが結構ずっとあったんですよ。
なるほど。
そうするとずっと少なく集めてるから結局足りないって話になってたんですよ。
っていうのが結構社会的に問題化されて、もう何年前か忘れたけど10年か15年ぐらい前に国交省の方でこういうマンション作るときはこのぐらい修繕積立金取らなきゃダメですよみたいなガイドラインが出て、それで初めてまともなちゃんとこのぐらいかかるよねっていう修繕積立金が積まれるようになってきたんですよね。
それまでは安く見せてちょっと足りなくてもしょうがないみたいな若干嘘が入ってたんですよ。
恐ろしいですねよく考えたらね。
そうだからねそれがわかるのが十数年後だからなんか次元爆弾みたいに仕込まれてて、いつ爆発するかわかんないみたいなそういう話が一つあったんですよマンション業界には。
それが適正化されてある程度こういうマンションならこのぐらいの修繕積立金取りましょうねって話になってきた後で最近起きてるのは予想以上に修繕のいわゆる物価ですよね。
労務費とか資材とかが高くなってきて、思ってたのよりも遥かに高いですみたいなことになってきて、最近の問題はその修繕積立金が少なすぎだよねってよりも思ってた方よりもべらぼうにかかるねみたいな感じになってきたっていう。
日経新聞の記事今ちょっとさーって見てたやつにも書いてるんですけど、2024年の12月の記事によっても、2023年の調査に国交省の調査で修繕積立金が計画に対して不足っていうマンションがそもそも36%ぐらいあるって書いてあるんですね。
インフレと資産運用の重要性
だからさっき今小屋さんがずっと説明してくれてたみたいに、そもそもまあちょっと計画甘いよねみたいなっていうのは一つ問題に。そもそもあってその上の物価上昇やから結構大変な感じのマンションが。
なしのように足りないよねってとこがすごく出てくるんかもね。
そうよね、うちは足りてよかったよねって。
そうか、でもなんかあの残高見たらガーンって減るから怖ーっと思って見てましたけど。
なんかそれとさ、あともう一つ小屋さん論点があるってことですか?
それとこれは家計の話と一緒なんだけど、結局世の中がインフレで2%3%物価が上がりますよっていうのが今の現状の世の中で修繕積立金ってみんな大体預金だったりするわけですよ。
あーそうね、うまいこと言ってくれました。それも今一緒に木で載ってたから。
そうすると物価の上昇に貯めてるだけじゃ追いつかないよねって話になって、家計と一緒である程度資産運用していかないと、
なんていうかお金貯めてるだけじゃ遅れとっちゃうよねみたいな感じに今なってきているはずなんですよね。
ほんとそうですよね。それもだからマンションによって運用してるところとしてないところがあるっていう現状っていうことですよねきっと。
ほぼしてないですよ。ほぼしてないじゃん。
ランナー書いてある見たやつも、普通預金なのが80%近くって書いてます。
だってナンシーが言うように、本来は住んでる入居者の優先員の人が運用しよって提案しなきゃいけないはずだと思うんですよ。
だけどね、今聞いてるとそんなこと考えたことないでしょって話だと思うんですよ。住民の人が。
うーん、そうね、考えたことはないとかそういうね。
もしね、僕らがFPだとして、それだと物価上昇に追い付かないから資産運用オルカンでやりませんか?とかいっても絶対にみんな反対するわね。
スマイルるるる歳っていうのかな そういうのが出てるらしいですよ
このようなそれさっそら再建なんだけど それはそうかもう近畿が知れたもんだから
どっちにしても追いつかないわけですよ 0.5って書いててもまぁ話はだからその
修繕費の影響
猫屋さんが言ったみたいに確かに普通予見に 浮いてあるもんを使ってるからもうちょっと金利をアップさせる何かは
あってもいいんかなってのは思っ いますねなんかそのオルカンは私も絶対反対されると思うから
予定案しませんけど修繕をやってたとしても じゃあ損した時どうやって責任取んねーって100%言われるやんって
だから言えないけど再建ぐらいあったらもう そのぐらいのリスクは取れへんかなーっていうのはちょっと思ったりはしますけどね
今やったら気にする なんかこの記事によると2025年の2月の記事によると
あの普通予期が今8割でしょで定期が30% でそのスマイル祭っていう再建が20%ぐらいで増えてきているっていう
感じではあるみたいな でもそのやっぱスマイル祭の再建のり回りじゃあ
0よりいいかもしれんけど追いつかないことになるほどなだから金利のある世界 になったからいろんなところでちょっとずつ
こんな問題が出てきてるっていうこと 金利じゃない所逆にブーバーがある世界の人形かなぁ
人気じゃないんかあのためているだけじゃ追いつかないし 物価が上がる世界は銀行の預金しててカバーできるんだったらそれは
いらないわけだけど銀行の預金じゃカバーできないよねって言う なんかだってほんまさーまれやないな
ほんまうちのマンションのが150セットあるからまあまあ大きいじゃないですか 本でまああのエントランスとこもまあ余裕があるわけで結構ソファーを置いて
あったりとかしてそこがほんまにあの 今事務所化してるんですけどその工事現場の人が出入り事務所になってるんですけど
あの 一応ついたてとかして横から見たら見えねーけど上から私らの上から見るからさ
上から見たらちょっと見えたりするわけ中が多い分ほんまなんかオフィスみたいな手で 机とかを言って
棚で何か書類がターン並んでてそこに人がおはようざまーすってのがいっぱいバーって 人入っていってみたいな感じをとして貼るみたいなそう仕事をしてんなって
感じなんか 結構な人入っていくのねそこに人がずっといるわけじゃなくてそこは管理職しか
いなくて 入ってみんな出て行って作業してみたいなことがバーッと行われていくので
なんか これだけの人を動かしてやるってことはそれは人件費すごいよなって
思う なんか
ね何ヶ月もかかんでしょ多分
いやもうなんかほんま丸1年ぐらいいるよねみたいななんか
もうそろそろうちのマンションはベランダを全部片付けなさいっていう時がやってきて
あの何も出したらダメよっていう時が
全体が一気に150もあるからそのこの列はいつからいつまで干せませんとかそういう感じでちょっとやってくれてて
今すごいんでしょあの 携帯のアプリで
すべてが確認できるように変わってまして
えーどこをやってるとか
そう今今日はこの予定でやってますみたいな
ここ洗濯物干せるお家はこちらですみたいな
えーすごーい
っていうのが出てます
まあなんでちょっと戻すと結局物価とか人件費上がります
積み立て金の運用はまあその預金なり再建であんま増えませんって言うと
結局住んでる人はもうずっと終点積み立て金が上がっていく世界観でやっていかないと
ダメだってことだと思うんですよ
うんそうよ
これは住んでる人からするとそんなはずじゃなかったとかそういうことになりそうだから
やっぱその運用でリスク取るのか毎月の終点積み立て金がどんどん上がっていく世界観にするのか
運用の選択肢
こういうことを選ばなきゃいけない感じになってきますよねっていうのは思いますけどね
買う前にだからあのそういう前提でそれがイメージできてて買うんやったらまあいいけど
いや難しいけどね難しいだから買う時に多分聞いてるはずやねんけど
それこういう計画になってますって多分話聞いたはずなんやけど
覚えてないよねやっぱり新築の家買うことの方が目前になってて
それが正しい金額なんかどうかっていうことも比較対象がないっていう
みんな初めて買うし1回しか買わへんことがほとんどやから
わからんくてはぁはぁってなんかそれこそ不動産会社を信用してて
ちゃんとやってくれてんねやろうみたいな感じで
うちはちゃんとやってくれてたから足りたギリ足りた
これがいい加減なところがもしあったとしたらやばいってことですよね
そういう意味でねそれはそれで素人はプロに見てもらったのかもいいのかもしれないけど
まあ今ね難しいのようにそこのマンションはここまだねインフルエンになって2,3年だから
10年ぐらいはインフルエンになってなかったから足りたけど
今からマンション買う人はもう上がっていく前提で買わないとまずいよねっていうことですよね
最初に設定した修繕積立金がずっとしばらくこれでいけると思わない方がいいよっていう
確かにだから途中で見直しができるといいかもしれない
これはまずいかもしれないっていうことを助言できる人が出てくるとすごいよくて
実際マンションでも150セッターいるから修繕する前に
どなたか詳しい方いらっしゃいますかっていう何か募る
なんか飛行機のお医者さんいらっしゃいますかじゃないけど
なんかそういう感じでその専門家おらんかみたいな感じで修繕員っていうのは結構集められたよね
どれぐらいの人が集められたか私は見てないかわからないです
実際それでインになってる人いらっしゃるのでそういう人がいるかどうかとか
なんかちょっと専門住人としてそれに関わっている
当事者としてしかも専門の知識を持って関わってくださる人がいらっしゃるかどうかとか
そういうのを確認してみたらいいかもしれないですね
専門家の必要性
そうですね
ちょっとぜひ南氏にもね
修繕積立金の運用も考えて提案してほしいですけどね
いやだからどっかでこれを今回思いましたよね
これは普通余計にずっとこの先も置いておいていいんですかっていうのを一回聞いてみたいですね
どんだけ抵抗があるかとかどんだけみんなリスク取らないか
説明してほしいですよね
同域ぐらいだったらねいけるかもしれないしな
ちょっとずつね
聞いてみたいと思います
これ大きな会社ね私は不動産会社なので他のところのことも聞けるかもしれないし
どれぐらいの会社がマンションの運用に踏み切るのか
もしよかったらこれ継続で
ぜひヒアリングして
僕なんかは運用のアドバイスする仕事でもあるんで
管理組合にアドバイスしたいなと思ってますよね
こうやったらいいんじゃないかって
なるほどいいんじゃない
結局さっきの住民がやってるから
住民のコンセンサスが取れるもんなんだろうかっていう
ちょっとじゃあ
当マンションで
ちょっと聞いてみて
ヒアリングしてみたいと思います
はい
フィーバープレゼンツマネーマネーマネー
この番組ではリスナーの皆様からのご質問コメントなどをお待ちしております
概要欄にリンクを貼っておりますので
質問箱のほうからどしどしお寄せください
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サンコンサルタントの小谷と
パリンと
サンシーの3人でお届けしました
ではまた来週
さよなら
