お知らせと都市計画法の導入
本日は本題の前に一つだけお知らせです。 宅建最後まで伴奏の第一期、本日が募集最終日です。
詳しくは番組の最後と概要欄で。 では本日の論点参ります。
突然ですが、もしあなたが大きな餅で、 ものすごく広大な土地を買ったとしますよね?
はい。
でも、そこに自分の家を建てられない場所が あるって知ってましたか?
どんなにお金を積んでも、マイフォームの建設が 法律で禁止されているエリアがあるんですよ。
ああ、ありますね。 実は私たちが暮らしている町って、
そういう厳格な見えないルールが、 パズルのように敷き詰められてるんですよね。
そうなんですよ。 なので今回は、そのパズルの正体というか、
都市計画法における区域区分とか、 用途地域といったルールの裏側を深掘りしていきたいなと。
へえ、これ試験でもよくひっかけになる 重要なポイントですよね。
ですね。私たちの町がどうデザインされているのか、 一緒に紐解いていきましょう。
区域区分の概要と目的
あの、まずは一番大きな枠組みの 区域区分からなんですが。
はい。町を大きく分けるルールですね。
そうです。積極的に開発していく市街化区域と、 無秩序な開発を抑える市街化調整区域、
あとは区分を定めていない非線引き区域の 3つがありますよね。
ええ、その通りです。
これ、なんかクラブのフロアみたいだなと思ってて。
ガンガン盛り上がるVIP席と、 ちょっと入場制限のある静かなラウンジみたいな。
ははは、VIP席とラウンジですか。 確かに分かりやすい例えですよね。
ただ、町の場合は単なる雰囲気作りのために 分けているわけじゃないんですよ。
え、違うんですか?
ええ。最大の理由は都市のお財布事情が絡んでるんです。
お財布事情?つまりインフラ予算とかそういうことですか?
まさにそれです。
道路とか下水道、電気なんかのインフラを 町の隅々まで全部整備しようとしたら、
あっという間に財政が破綻しちゃいますよね。
ああ、確かに。めちゃくちゃお金かかりそう。
だからこそ、特定のエリアである市街化区域、
つまりさっきのVIP席に資源を集中投下して、
それ以外の市街化調整区域は自然のまま保全するんです。
なるほど。このインフラ予算の選択と集中こそが、
区域区分が存在する根本的な理由なんですね。
ええ、そういうメカニズムなんです。
13の用途地域と建築制限
じゃあそのVIP席の中で、今度は具体的に何を立てていいかを決めるのが、
次のルールってことですよね。
はい。それが住居系、商業系、工業系に分かれた13の用途地域になります。
ここでさっきのマイホームの話に戻るわけなんですが、
はい。絶対に家が建てられないっていう。
そうです。工業専用地域ですね。
これ、どんな事情があっても住宅はアウトなんです。
試験でも品質の引っ掛けポイントですよ。
絶対にダメなんですか?なんかちょっと意地悪な気もしますけど。
意地悪というか、これにはちゃんと理由がありまして、
工場って24時間稼働したり、大型トラックが頻繁に代理したりするので、
どうしても騒音とか振動が出るじゃないですか。
ああ、まあそうですよね。
なので、あえて住宅を完全に排除することで、
工場が近隣トラブルを気にせずにフル稼働できるトックを作ってるわけなんですよ。
なるほど。お互いを守るためのルールってことか。
守るといえば、住居系の中で最近追加されたデイエン住居地域も面白いですよね。
あ、農業と低層住宅の調和を目指す地域ですね。ここもよく狙われます。
そうそう。農家の直売所とか農家レストランは建てられるけど、
500平米以内で建物の高さも10メートルか12メートルまでっていう制限があるんですよね。
ええ、厳しい条件がついています。
でも広大な農地があるんだったら、
集客のためにドーンと巨大な直売所を作っちゃえばいいのにって素人目には思っちゃうんですけど。
そこがまさに落とし穴なんですよ。
実は300平米以上の開発行為って原則として許可されないんです。
え、そうなんですか?
はい。巨大な施設を作ってしまうと日照がしゃられたり、他所からの公中量が激増したりして、
結果的に本来守るべき良好な農業環境とか静かな住環境が壊れちゃうんですよね。
ああ、そっか。あくまで共存のバランスを保つための絶妙な制限なんですね。
そういうことです。
補助的地域地区による街並みの整備
なるほどな。これで用途地域でここに工場、ここに住宅っていうパズルは完成した感じがするんですけど、
ちょっと疑問があって。
はい、なんでしょう?
ただ用途を分けただけだと隣の家が敷地ギリギリまで巨大な壁を建ててきて、
自分の家が真っ黒になっちゃうみたいなトラブル起きません?
おっしゃる通りです。まさにその問題を解決するのが補助的地域地区と呼ばれる、いわばカスタムフィルターなんですよ。
カスタムフィルター?
ええ。用途地域っていうベースの上にさらに細かく街の形を整えるルールを重ねていくんです。
例えばどんなフィルターがあるんですか?
代表的なものに高度地区とか特定街区があります。
高度地区は建物の高さの最高限度だけじゃなくて、日当たりを確保するために最低限度を定めることもできるんです。
えー、最低限度も決められるんですね。
さらに特定街区では敷地に対してどれくらいのボリュームの建物を建てていいかっていう要請率や高さ、
あとは道路に面した壁面の位置まで細かく制限したりします。
え?壁面の位置まで指定するんですか?なんでそこまで細かく?
壁面の位置を道路から強制的に交代させることで、建物の前に必ず空きスペースが生まれますよね。
はい。
そのブロックのすべての建物が同じようにスペースを空ければ、
その連続した空間が結果的に広々とした美しい歩道として機能するんですよ。
あー、なるほど。
あの広々とした歩道とか綺麗に揃った街並みって、
偶然じゃなくて緻密に計算された法的なフィルターの重なり合いだったんですね。
ええ。私たちが何気なく歩いている街には、
そういう見えない法的な糸がしっかり張り巡らされているってことですね。
いやー、面白いですね。
まとめとリスナーへの問いかけ
今回はインフラ予算をめぐる区域の区分の違いから、
家が建てられない工業専用地域、田園住居地域のルール、
そして街並みを作る補助的な制限まで見てきました。
どれも街の裏側を知る上ですごく重要な視点でしたね。
ですね。最後にこれを聞いているあなたに一つ考えてみてほしいんです。
今あなたがいるその場所は一体どの用途地域で、
どんな見えないルールによってその風景が守られているんでしょうか。
気になりますね。
ええ。次に外に出た時、いつもの街が全く違ったものに見えるはずです。
宅建講座「最後まで伴走」の募集案内
最後にお知らせです。試験まで残り12週になりました。
宅検最後まで伴奏の第1期、本日7月27日が募集の最終日です。
内容は週1回のチェックインとショートテストで、
試験当日まで私が併奏するというものです。
定員は5名、募集は本日7月27日の23時59分で締め切ります。
第1期は実績作りにご協力いただく前提の特別価格で、
第2期からは価格を見直す予定です。
一人で走るのがしんどくなってきた方は、概要欄のリンクから詳細をどうぞ。
公式LINEで最後までと送ってもらえればご案内いたします。
それでは今週もコツコツ参りましょう。また次回。
