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インベスタメンタブリッジがお届けする、いろはに投資のながら学習。
こんにちは、北海道でたらふく食べてきました、インターン生の清水です。
本日は、いろはに投資の記事紹介です。
ご紹介する記事は、9月25日に公開された、
フラット35には意外とデメリットが多い、自分に合った住宅ローンの選び方とは、です。
まずは、本記事の結論3点。
1.フラット35には、金利が高くて数量がかかる、などのデメリットがある。
2.金利が変わらないといったメリットもあるので、メリット・デメリットを比較することが大切。
3.まずは、模擬チェックで多くの金融機関を比較して選ぶのがおすすめ。
住宅ローンの中でも代表的なフラット35。
多くの金融機関で取り扱っていて、耳にする機会も多いことから検討している方も多いでしょう。
しかし、フラット35にはデメリットもあるので、デメリットを理解した上で慎重に判断することが大切です。
今回は、フラット35の基本から、知っておきたいデメリットやメリットについて、
初心者向けに分かりやすく解説します。
まずは、フラット35がどのような住宅ローンなのか、基本を確認していきましょう。
全期間固定金利の住宅ローン
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する全期間固定金利タイプの住宅ローンです。
住宅ローンには、次の3つの金利タイプがあります。
1.全期間固定金利タイプ
返済期間中金利が一定です。
2.変動金利タイプ
半年ごとに金利が見直されます。
3.固定期間選択型金利タイプ
一定期間の固定期間終了後、固定金利か変動金利を選択することができます。
全期間固定金利タイプは、返済期間中金利が変動しないため、借り入れ時に返済額が決まったら、その額がずっと変わりません。
金利上昇で返済額が増額する心配がなく、返済額も一定なので、返済計画が立てやすいというメリットがあります。
反対に、変動金利タイプは半年ごとに金利が見直されるため、金利が下がれば返済額が減少します。
固定期間選択型金利は、5年や10年といった一定期間は固定金利で、
その期間終了後に再度固定金利を選択するか、選択しない場合は変動金利に移行します。
子供の教育費がかかる期間は返済額を一定にしたい、など柔軟に対応できるのがポイントです。
Flat35は全期間固定金利タイプなので、借り入れ期間中の返済額が変わらないというメリットがあります。
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8000万円まで借り入れ可能
Flat35では、借り入れ可能額が100万円以上、8000万円以下の1万円単位での建設費や購入価格以内となります。
また、土地取得費も融資に含むことが可能です。
ただし、住宅兼店舗の場合は、非居住部分の建設費や購入額は融資を受けられず、土地のみでの購入の場合も利用できません。
最長35年まで借り入れ可能
Flat35は、その名の通り最長35年まで借り入れることができます。
Flat35の場合は、通常21年以上35年以下が返済期間です。
早期で返済を希望する場合、借り入れ期間15年以上20年以下のFlat20が利用でき、Flat35よりも金利が低くなるというメリットもあります。
では、Flat35のデメリットを見ていきましょう。
Flat35にはデメリットもあるので、デメリットを正しく理解した上で検討することが大切です。
デメリットとしては、次の7つが挙げられます。
1.金利が高い
2.頭金を用意する必要がある
3.団体信用生命保険の保険料が高い
4.事務手数料が高い
5.10万円からしか繰上げ返済できない
6.市場金利が下がっても適用金利は変わらない
7.融資を受けるまで時間がかかる
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1.金利が高い
一般的に全期間固定金利タイプは、他の金利タイプよりも金利が高くなります。
フラット35も全期間固定金利のため、他の金利タイプよりも金利が高い点には注意が必要です。
2022年9月現在、フラット35の金利は1.5%ほどとなります。
ネット銀行で金利の低いAU自分銀行の場合、変動金利は0.289%です。
1%以上も違うということがわかりますね。
購入額が高額で返済期間の長い住宅ローンは、数%の金利の違いでも返済額が大きく異なります。
例えば、2000万円を35年借り入れる場合を見てみましょう。
まず、金利が1.5%の場合、毎月の返済額は61,236円。返済総額は2,571万9,120円。
次に、金利が0.5%の場合、毎月の返済額は51,917円。返済総額が2,180万5,140円です。
このように、毎月の返済額が1万円、総額では約400万円もの差が生まれるのです。
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変動金利に比べて金利が高い固定金利であるフラット35では返済額が大きくなりやすい点には注意しましょう。
2.頭金を用意する必要がある。フラット35は融資率によって金利が変わってきます。
融資率とは、借り入れ額割る住宅の建築費または購入費です。
仮にマイホームの建設費が3,000万円で2,800万円を借り入れる場合の融資率は約93%です。
フラット35ではこの融資率が9割超えか9割以下で金利が異なり、9割を超える場合は金利が高くなります。
そのため、購入額の1割は頭金として用意しておく必要があるのです。
3,000万円の物件を購入する場合は、少なくとも300万円は用意しなければ金利が高くなってしまいます。
9割を超えて融資を受けたい場合は、9割まではフラット35にして、残りの部分を別の金融機関でのローンを検討するというのも一つの手です。
3,団体信用生命保険の保険料が高い。
住宅ローンを組む際に加入する団体信用生命保険の保険料も、他の住宅ローンに比べ高い点には注意が必要です。
フラット35では男子に加入する場合、保険料が金利に組み込まれ金利が上がってしまいます。
一般的に民間金融機関であれば、男子に加入する保険料は金融機関が負担するケースが多いため、男子への加入を検討している場合にはデメリットと言えるでしょう。
4,事務手数料が高い。
住宅ローンを組む場合には事務手数料などの所費用も考慮することが必要です。
金利が低くても事務手数料が高いと支払額のトータルではあまりお得ではないというケースも珍しくありません。
フラット35の場合、事務手数料が高くなる点には注意しましょう。
フラット35を組む場合、窓口は民間の金融機関です。
そのため基本的に金融機関での事務手数料が発生します。
事務手数料は金融機関により異なりますが、借入額×2.2%ほどが一般的です。
仮に3,000万円の融資を受ける場合は、66万円も手数料が必要なのです。
5.10万円からしか繰上げ返済できない
住宅ローンでは早期で完済するために、こまめに繰上げ返済をすることが大切です。
しかし、フラット35ではいくらでも繰上げられるわけではない点に注意しましょう。
フラット35での繰上げ返済の条件は次の通りです。
金融機関窓口での手続100万円以上1ヶ月前までに申請
ネットでの手続10万円以上
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金融機関で繰上げ返済をしようと思ったら最低100万円必要になるので、繰上げ返済のハードルが高いと言えます。
インターネットサービスを利用すれば最低額は10万円に下がりますが、それでもこまめに繰上げ返済をするにはハードルが高い金額です。
1万円程度でも繰上げ返済できる金融機関が多いのに比較すると、繰上げ返済しにくい点はデメリットと言えるでしょう。
全期間固定金利は返済期間中金利が変動しないというメリットがある反面、市場金利が下がっても金利が下がらない点がデメリットとなります。
変動金利タイプの住宅ローンで金利が下がれば、返済額が大きく減少する可能性があります。
△35の場合は市場金利が下がってもその恩恵を受けられないというのはデメリットですよね。
△35で融資を受ける際には、住宅金融支援機構の適合証明書の提出が必要です。
そのため、融資を受けるまでが他の金融機関の住宅ローンよりも時間がかかる傾向があります。
特に新築住宅で融資を受ける場合は、2週間から1ヶ月ほど通常の融資にプラスして時間がかかるケースも珍しくありません。
融資までに時間がかかると、住宅購入の決済が遅れてしまい、その分住むのが遅くなります。
余裕を持って融資を進めていなければ、希望の入居日に間に合わない可能性もあるでしょう。
また、つなぎ融資を受けている場合、住宅ローンの融資が遅れれば、その期間、余分に利息がかかってしまいます。
つなぎ融資とは、住宅の引渡し前に土地代や着宿金などまとまった資金が必要な場合に利用する融資のことです。
住宅ローン融資前に借り入れ、住宅ローン融資実行時に一括返済するパターンと、利息分のみ毎月返済し、元本は融資実行時に返済するパターンがあります。
Flat35で速決するのではなく、他のローンも比較した方が良さそうですね。
では次に、Flat35のメリットを見ていきましょう。
Flat35のメリットとして、次の3つが挙げられます。
1.返済計画を立てやすい。
2.保証料が不要。
3.借り入れ可能額を大きくしやすい。
順に見ていきましょう。
1.返済計画を立てやすい。
固定金利の大きなメリットとして、返済計画を立てやすいという点が挙げられます。
当たり前ですが、Flat35では返済額が変動しません。
借り入れた時点での金利で、最終返済日までの返済額が確定するので、返済の見通しを立てやすいのです。
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変動金利の場合、半年ごとに金利が見直されます。
基本的には5年ルールと125%ルールがあるので、返済額がいきなり大きく上がることはないでしょう。
しかし、金利が見直されるタイミングで返済額は変わらなくても、金利と原本の比率は変動してしまいます。
同じ額を返済していても、金利の占める割合が多くなり、元本が減っていない状況になる可能性もあるのです。
固定期間選択型では、固定期間終了後の金利がどうなっているかは、見通しが立ちにくいものです。
2.保証料が不要。
住宅ローンを組む際、多くの金融機関で保証料が必要になります。
保証料とは、保証会社を介して住宅ローンを組む際に必要になる手数料のことです。
多くの金融機関では、連帯保証人を求めない代わりに保証会社の保証を付けるのが一般的です。
そのため、保証料が必要となり、金融機関によっては数十万円かかる場合もあります。
③仮入れ可能額を大きくしやすい。
住宅ローンを組む際の仮入れ額に影響を及ぼすポイントの一つに審査金利があります。
審査金利とは、ローン審査の時点で使用される金利のことです。
ローン審査で、仮入れ限度額を算出する場合には、審査金利が必要になります。
審査金利とは、ローン審査の時点で使用される金利のことです。
ローン審査で、仮入れ限度額を算出する場合、審査金利と実際に適用される適用金利で計算する2つのパターンに分かれるのが一般的です。
しかし、審査金利に計算される場合、審査金利は適用金利よりも高めに設定されている点に注意しなければなりません。
金融機関によって異なりますが、多くの金融機関では3%前後を審査金利として設定しています。
Flat35では、審査金利と返済比率が公表されています。
審査金利は適用金利と同じなので、実際に仮入れする額で審査を受けられるのです。
ホームページ上では、仮入れ可能額を簡単に算出できるので、一度シミュレーションをしてみることもお勧めします。
では、賢い住宅ローンの選び方を見ていきましょう。
住宅ローンを提供している金融機関は全国に数多く存在します。
それぞれ金利だけでなく特徴も異なるので、どの住宅ローンを選べばいいのか悩んでしまう方も多いでしょう。
ここでは、あなたにぴったりの住宅ローンを選ぶためのポイントとして、次の3つを紹介します。
1.自分に合った適用金利を選ぶ
2.適用金利に合った金融機関を選ぶ
3.プロのアドバイスを受ける
住宅ローンの選び方のポイントは、住宅ローンはどこがいい?
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選び方のポイントやおすすめの金融機関をご紹介という記事でも解説しているので、参考にしてくださいね。
この記事のリンクは概要欄に掲載してあります。ご興味のある方はご覧ください。
では、住宅ローンを選ぶためのポイントを順に見ていきましょう。
1.自分に合った適用金利を選ぶ
住宅ローンには、固定金利、変動金利、固定期間選択型金利の3つのタイプがあります。
それぞれメリット・デミリットが異なるので、自分の返済プランに合った金利を選ぶことが大切です。
固定金利が向いている人は、返済額を一定にしたい人、金利上昇のリスクを避けたい人、金利のチェックをするのが苦手な人です。
固定金利は返済額がずっと一定のため、返済計画が立てやすいというメリットがあります。
変動金利や固定期間選択型の場合、金利が変動するタイミングで金利をチェックし、借り替えなどの対策を取る必要があります。
そのため、こまめに金利をチェックできない人は、固定金利の方が適していると言えます。
ただし、固定金利は他の金利タイプよりも金利が高めなので、少しでも金利を抑えたいなら、変動金利や固定期間選択型の方が適していると言えるでしょう。
2.適用金利に合った金融機関を選ぶ
金融機関ごとに得意とする金利プランは異なります。
例えば、固定金利を得意とする金融機関の場合、固定金利は低いけれど、変動金利は高いというケースもあるのです。
また、金利は低かったけど、手数料が高額になり、支払額トータルで見ると高かったという可能性もあります。
住宅ローンを組む際の金融機関には、大きく都市銀行、地方銀行、信用広告、ネット銀行があります。
都市銀行であれば安心感がありますが、審査が厳しくローンを組めない可能性が高くなるものです。
地方銀行や信用広告は比較的審査が緩やかになることが多いですが、地域が限定されるケースもあります。
ネット銀行であれば、基本的に低い金利や事務手数料で住宅ローンを組めますが、対面ではないので相談がしにくいというデメリットもあります。
それぞれの金融機関ごとに提供する住宅ローンの金利や特徴も異なるのです。
3.プロのアドバイスを受ける
住宅ローンを提供する金融機関は多く、一つ一つ金利や特徴が異なるので、どう比較すれば良いのか分からないという方も多いでしょう。
そのような場合は、ローンの専門知識を持つプロのアドバイスを受けることをお勧めします。
プロに相談すれば、自分にぴったりの金利プランや金融機関などを提案してもらえ、最適な住宅ローンを選べるようになるでしょう。
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住宅ローンに悩んでいるなら、モゲチェックを利用するのがお勧めです。
モゲチェックのモゲレコは、簡単に金融機関の金利比較や最も安い金利を提案してくれるサービスです。
さらに、ローンのプロに相談もでき、最適なプランもアドバイスしてもらえます。
無料でできるので、気軽に相談できますね。
こちらのモゲチェックについても、リンクを概要欄に掲載しておきます。
今回は、Flat35の基本情報やメリット・デメリットなどについて解説してきました。
最後に、今回の重要なポイントをもう一度おさらいしましょう。
1. Flat35には金利が高く手数料がかかるなどのデメリットがある。
2.金利が変わらないといったメリットもあるので、メリット・デメリットを比較することが大切。
3.まずはモゲチェックで多くの金融機関を比較して選ぶのがおすすめ。
Flat35は固定金利としてのメリットもある反面、デメリットもあります。
そのため、Flat35で速決!ではなく、他の金融機関とも比較した上で決めるのがおすすめですよ。
それでは本日の息抜きです。今回は北海道の美食についてお話しします。
今回の北海道旅行では、寿司や貝、ジンギスカンなどを食べてきました。
寿司は北海道に行く前日にも都内で美味しい場所で食べていたのですが、東京で食べるニシンと北海道で食べるニシンはまるで違いました。
東京でいただいたニシンもとても美味しかったのに、もっと鮮度の良い北海道で食べたものは別格ですね。
ニシンは鮮度が命です。時期も短いので、9月頃北海道に行かれる際はニシンおすすめです。
貝はホッキ貝やホタテ、カキなどをたらふくいただきました。これも美味しい!北海道は食の宝庫です。
ジンギスカンは帯広にあるシラカバというお店でいただきました。
ここは有名だそうですが、メニューがラムジンギスカンとマトンジンギスカンしかなく、私からしたら味もまあまあでした。
祖父のおすすめは帯広にある北海道ジンギスカンらしいのですが、残念ながら定休日で伺えなかったので、次こそはそっちに行きたいです。
ラムもマトンも羊肉ですが、ラムは生後1年未満の子羊肉、マトンは生後2から7年の羊肉を指します。
マトンジンギスカンは臭みが強く硬いので、私はラム推しです。
北海道に行った際はレストランで食べるジンギスカンも良いですが、スーパーで売っている長沼ジンギスカン味付きが非常に美味しいです。おすすめのお土産品ですよ。
他にもソフトクリームやジェラートなどたくさんいただきました。
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親戚が用意してくれていたケーキも大変美味しかったのでおすすめです。
中市別に行かれる際はポルテというケーキ屋さんぜひ行ってみてくださいね。
本日も最後までご視聴いただきありがとうございました。
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