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インベストメントブリッジがお届けする、いろはに投資のながら学習。
こんにちは、インターン生の谷口です。
本日は、いろはに投資の記事紹介です。
今回ご紹介する記事は、11月16日に公開された、
要対策不動産投資は詐欺が多い?よくある手口と事例を5つご紹介、です。
まずは、本記事の結論2点。
1、不動産投資にはいくつかの詐欺の手法がある。
2、それぞれ仕組みと対策を知っておくことが大切、です。
大きな金額の動く不動産投資では、残念ながら詐欺に合うケースもあるのが事実です。
自分は、詐欺に合わないから大丈夫と思っていても、いつの間にか騙されていたという可能性もあります。
とはいえ、不動産投資店の詐欺にはどのようなものがあるのか分からず、対策しようがないと感じている方もいらっしゃるでしょう。
詐欺に合わないためには、まずどのような詐欺の手口があるのかを理解しておくことが重要です。
それでは、不動産投資詐欺のよくある手口1つ目を見てみましょう。
1つ目は、手付金詐欺です。
不動産の売買契約時にウリネスに対して支払う手付金を利用した詐欺が手付金詐欺です。
手付金詐欺は、手付金を不動産会社に支払った後、連絡が取れなくなるという詐欺です。
そもそも、手付金は契約の証拠金や解約のためのお金として支払われるお金です。
契約を解除する際には、手付金を放棄することで契約解除ができるという性質があります。
また、手付金は契約の証拠金としての性質を持ちますが、手付金を支払っただけでは物件を取得できるわけではありません。
では、40代会社員Aさんが手付金詐欺に遭ってしまった事例を見てみましょう。
不動産投資を検討しており、不動産会社から良い物件を紹介されました。
一致が良く、蓄年数の浅いアパートで入居率も高く、投資条件良好な物件です。
不動産会社からも、「こんな良い物件他にない。」と強く勧められます。
さらに、「別の購入希望者がいるから早くしないと買われてしまう。」という言葉が後押しになり契約しました。
売買契約時に手付金として300万円払ったのです。
ところが手付金支払い後、ローンの手続きを進めるとのことで連絡を取ったところ、連絡が一向に繋がりません。
手立てて不動産会社の住所を訪ねても、該当住所にそんな会社は存在していなかったのです。
結局、Aさんが支払った300万円の手付金は戻ってきません。
また、売買契約を結んだ売り主も偽物だったということが後で分かりました。
Aさんはどのような対策をしていれば良かったのでしょうか。
手付金詐欺への対策としては次のようなポイントがあります。
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1、営業トークを鵜呑みにしない。
2、契約を急かすケースは怪しいと注意する。
3、売買契約代金の20%以上の手付金は注意する。
4、不動産会社の情報を調査する。
営業マンのトークは魅力的なものです。
しかし、魅力的なことばかり並べてデメリットのない説明は注意しましょう。
また、手付金詐欺では買われてしまう。
今日契約すれば割引ける。など契約を急かすケースが多い傾向があります。
営業トークに載せられずしっかりと自分で調査して判断することが大切です。
手付金の一般的な目安は売買契約代金の10%ほどと言われています。
3000万円の物件なら300万円が目安です。
さらに契約相手が不動産会社などの宅建業者の場合はその上限が20%までと決められています。
20%を超える手付金を要求するケースも注意が必要です。
信頼できる不動産会社がどうか確認することが大切です。
宅建免許があれば必ずしも安心というわけではありませんが、架空の不動産会社という可能性は低くなるでしょう。
次にサブリース詐欺についてご紹介します。
サブリース詐欺とは高い保証料を謳ってサブリース契約をしたのに実際にはその保証料が支払われない詐欺のことを言います。
サブリース契約とは不動産を丸ごとサブリース会社が借り上げる契約です。
契約することで入居者の有無に関わらず一定の賃料保証を受けられる契約形態が多いです。
ただし手数料を支払うため満額の賃料よりも低くなります。
サブリース契約は不動産投資家にとって常に課題となる空室リスクを排除できるため魅力に感じる方が多いものです。
サブリース詐欺では半永久的に保証賃料を下げないなどといった言葉で安心させ契約を結びます。
しかし契約更新時に保証賃料を大幅に値下げされてしまうのです。
では30代会社員Bさんがサブリース詐欺に遭ってしまった事例を見ていきましょう。
Bさんはアパート投資を検討しているものの空室になるのが不安と躊躇していました。
そんな時に不動産会社から持ちかけられたのがサブリース契約です。
空室リスクを心配する必要はない。30年一括借り上げだから安心という言葉に惹かれサブリース契約を結びました。
しかし2年ほど過ぎた頃に入居率の悪さを理由に一方的に保証賃料の値下げを通知されてしまったのです。
30年間保証するのでは?と契約書を確認してみると上限が30年と書かれており30年間の保証とは書かれておりませんでした。
保証賃料の値下げに応じてしまうとローンの支払いが苦しくなるBさん。
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とはいえサブリース契約を解除してしまうと空室ばかりのアパートを所有することになってしまう。
どちらを選択しても苦しい状況に追い込まれてしまったのです。
ここでサブリース契約詐欺の対策としては次のようなポイントがあります。
1.契約書の内容をしっかり理解する。
2.契約更新や契約期間についてしっかり確認する。
事例の30年一括借上げのように長期間収入が安定していることを謳っているサブリース契約は珍しくありません。
しかしその年数が上限なのか必ず保証されるのかは確認することが大切です。
また契約更新時に保証賃料が見直されてしまうパターンも多くあります。
高い保証料を謳っておいて更新時に空室を理由に大幅に値下げされてしまうのです。
更新期間や保証料の減額条件、
霊金や更新料はどちら側が入手するのかなどは契約書をしっかりと読み解くようにしましょう。
次は婚活・デート商法詐欺についてです。
婚活・デート商法詐欺といえば宝石や現金をイメージする方も多いでしょう。
しかし不動産を対象とした婚活・デート商法詐欺も横行しているのです。
SNSの発展により見知らぬ相手とやりとりができる機会が増えていることに伴い、
この手の詐欺も増加傾向にあります。
婚活・デート商法詐欺は、婚活などで出会った相手とデートを重ねることで
相手の行為を利用し不動産を購入させる詐欺です。
行為を抱いている相手から不動産を勧められると、
断ると嫌われる、二人の将来のためという思いを持ってしまうというわけです。
購入後に詐欺だとわかっても、解約ができずにローンの支払いに苦しむだけでなく、
結婚詐欺に遭ってしまったという精神的なダメージを負ってしまいます。
では、婚活中に出会った男性からデートに誘われた30代会社員のCさんの事例を見てみましょう。
何度かデートを重ねるうちに、男性に行為を抱くようになりました。
デートの回数が増えてきた頃、資産運用や投資の話が出るようになりました。
そんな中、あるデートの時にマンションに投資しようと持ちかけられたのです。
投資額が大きくローンを組むことに抵抗があったCさんですが、
二人の老後資金のためだよ。僕が信用できないの?といった言葉で男性は契約を迫ってきました。
二人の老後という言葉に将来を期待し、また嫌われたくないという思いもあり、契約を決意。
しかし契約後は徐々に連絡の頻度が減り、ついには完全に連絡が取れなくなっていきます。
おかしい!と気づいた時には契約解除できる期間を過ぎており、解除するにも違約金が発生してしまう状態です。
幸いリッチも良い投資向きのマンションであったため、そのまま投資は継続。
とはいえ、毎月の収支が赤字になってしまっているだけでなく、精神的に深く傷ついてしまったといえます。
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ここで婚活・デート商法詐欺の対策としては次のようなポイントがあります。
1.SNSなど見知らぬ相手には絶対会わない。
2.信頼できる人に相談する。
婚活アプリなどを利用したデート商法が増えています。
初めから積極的にアプローチしてくる人は要注意です。
基本的には見知らぬ相手と直接会うのには慎重になることをお勧めします。
また、デート商法に合ってしまった場合は、親族や友人など信頼できる人に相談するようにしましょう。
デート商法での不動産購入は解約ができる可能性がありますので、弁護士に相談してみるといいです。
次に満室偽装詐欺について見てみましょう。
不動産投資で心配なのが空室リスクです。
空室が出てしまうと収入の大部分を占める賃貸収入が減ってしまうため、
賃貸経営は空室との戦いとも言えます。
その空室への心配を利用したのが、満室偽装詐欺です。
満室偽装詐欺では、実際には空室の目立つ不動産を満室を装って契約を持ちかけます。
満室であることから投資家も見回りの高さを期待して購入するのです。
しかし購入後に大規模が独立するなどして、想定よりも見回りが大幅に下がってしまいます。
これは、例えば売却前にフリーレントを長期間付けてひとまず入居させる、といった手法が取られます。
こうしたケースでは、フリーレント終了後に大規模が続出してしまいやすいです。
このフリーレントの手法であれば、詐欺とは言いにくいのが実情です。
もっとひどいケースでは、例えば知り合いを最初だけ済ませたり、あるいは実際には住んでいないのに住んでいるかのように伝えてきたり、といったケースがあります。
では、不動産投資を検討中の20代公務員Dさんの例を見てみましょう。
Dさんはある日、ネットで目にしたリマ割りの高いアパートが気になり、不動産会社に連絡。
築年数が古くリッチもあまり良くない点に不安を覚えましたが、不動産会社から既に満室だから心配ない。
契約翌日から収入が得られると契約するよう提案されました。
築年数は古いものの満室であることから相場よりも購入額は高くなりましたが、すぐに取り戻せると言われてDさんは契約することになります。
運用開始後最初の半年は順調に家賃収入を得られました。
しかし半年後から退居者が1人2人と相次ぎ、1年を経過する頃には6割を超える空室となってしまったのです。
慌てて入居者を募集しても物件の条件が悪くなかなか入居者が集まらない状況。
ローンの支払いの負担だけでなく物件の古さから修繕費なども加算でしまいます。
売りに出そうにも条件が悪く安値での売却となるため、売るに売れない状況に陥ってしまったのです。
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ここで、満室偽装詐欺への対策としては次のようなポイントがあります。
1.レントロールの確認
2.過去の入居率の確認
レントロールとは賃貸借条件の一覧のことです。
部屋ごとの家賃や契約日、賃貸条件などが記載されています。
満室偽装詐欺の場合、先日したフリーレントを利用して入居者を募集して満室にするケースが多くあります。
フリーレント期間が終了すると通常の家賃が発生してしまうため、
入居率や契約によっては期間終了で退去してしまう場合があるのです。
レントロールにはフリーレントや契約時の特約などがすべて掲載されています。
入居日が浅い人が多い場合やフリーレントなどの特約が多い場合は注意しましょう。
また、中古物件であれば過去の入居率もわかるものです。
今だけ満室なのか、過去からずっと満室なのかを確認して見極めるようにしましょう。
最後に海外不動産投資詐欺についてです。
近年は円安などから海外不動産投資への注目も高まっています。
しかし海外不動産投資はまだ情報が少なく、不動産自体も海外にあり気軽に確認できないのでより注意が必要になります。
海外不動産投資詐欺とは、海外不動産に投資したものの投資した物件がないひどい状態の不動産だったといった結果になってしまうというものです。
海外不動産であることを理由に、相場よりも高値での売買契約や不要な手数料を要求するケースもあります。
東南アジアの不動産は今後値上がりするからおすすめという話を聞いて投資を検討している40代経営者のEさんの事例を見てみましょう。
うちの不動産会社なら人気エリアの物件を安く購入できますよ?という話を持ちかけられました。
英語や現地の言葉は理解できないEさん。
しかし、不動産会社を通して契約するから日本語で大丈夫。
現地に系列の不動産会社があるから安心。数年後には確実に値上がりする。
などと話を進められ投資を決断しました。
しかし、購入後に不動産会社と連絡が取れない事態に。
慌てて別の不動産会社に相談してみたところ、契約書の内容はデタラメで、
勧められた不動産も入居者のつかないような物件だったのです。
ここで海外不動産投資詐欺への対策としては次のようなポイントがあります。
1.不動産会社の実績や評判を確認する。
2.現地の文化や習慣を理解する。
3.現地の不動産情報を理解する。
海外不動産は不動産が海外にあるため気軽に物件の確認ができません。
また契約の際には英語など現地の言語でお続きを進める必要がある点に注意が必要です。
信頼できる不動産会社を選べるように実績や評判を詳しくチェックしましょう。
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投資エリアによっては不動産投資に規制がかかっている場合もあります。
また、日本のように何かあったら警察や弁護士が対応してくれるとは限りません。
現地の不動産投資関係の情報や文化、習慣については理解しておくようにしましょう。
海外不動産投資に興味がある場合はオープンハウスなど大手の不動産会社を利用するのがおすすめです。
ここまで不動産投資詐欺のよくある手口と事例を5つご紹介しました。
最後に今回最も重要なポイントを2つにまとめます。
1.不動産投資にはいくつかの詐欺の手法がある。
2.それぞれ仕組みと対策を知っておくことが大切。
です。不動産投資の詐欺に合わないためにも、どのような詐欺の手口があるのかしっかりと理解しておきましょう。
それでは本日の息抜きです。突然ですがリスナーの皆さんは何料理が一番お好きですか?
やっぱり日本料理でしょうか。私は一番好きな料理は日本料理です。
ですが先日スペイン料理を食べに行きとても美味しくてびっくりしました。
イベリコ豚の生ハムやパエリやアヒージュなどを食べました。
スペイン料理はその土地の自然の恵みを率直に料理するために味のベースにニンニクとオリーブオイルが用いられ、ソースに凝るよりも新鮮な素材そのものを味わう料理が多いことが特徴なのだそうです。
またスペインは世界有数のワインの産地としても知られています。
その生産量はイタリア、フランスに次ぐ世界第3位です。
地域によって地形や気候に変化があるため、多様なワインが作られるそうです。
他国の料理を堪能してその国の料理の文化や特徴に触れるのも楽しいなぁと思った1日でした。
皆さんもぜひスペイン料理を食べてみてください。
本日も最後までご視聴いただきありがとうございました。
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