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インベストメントブリッジがお届けする、いろはに投資のながら学習。
こんにちは、インターン生の谷口です。
本日は、いろはに投資の記事紹介です。
ご紹介する記事は、11月22日に公開された
【2022年 変動金利と固定金利どっちがいいの?それぞれのメリット・デメリットや違いを解説】です。
まずは、本記事の結論3点。
1. 変動金利と固定金利はメリット・デメリットを慎重に比較することが大切。
2. 現在は金利が圧倒的に低い変動金利の方が人気を集めている。
3. 変動金利にする場合、固定金利との差分を貯金や投資に回して金利上昇時に備えておこう、です。
住宅ローンを組む場合、どの金利タイプを選ぶかは重要なポイントになります。
変動金利、固定金利、それぞれメリット・デメリットが異なるため、
自分が希望する返済プランや資産状況に応じて適切な方法を選ぶ必要があります。
金利だけで選ぶと、今は良くても将来返済の負担が大きくなる可能性もあるのです。
とはいえ、そもそも変動金利と固定金利の違いがよくわからないという方も多いはずです。
そこで今回は、変動金利と固定金利のメリット・デメリットから今後おすすめの金利プランまで、初心者の方にもわかりやすく解説します。
まず、変動金利と固定金利、どっちがいいのでしょうか。
一生の中でも最大の買い物とも言われる、家。
基本的には住宅ローンを組んで購入することになります。
住宅ローンは返済期間が30年以上にもあたる高額な契約であるため、慎重に決断しなければなりません。
住宅ローンを組む際には、次の3つの金利タイプから選ぶことになります。
1.金利が変わらない固定金利
2.定期的に金利が見直される変動金利
3.一定期間金利が固定される固定期間選択型金利です。
3つの金利タイプのうち、どれを選ぶと良いのでしょうか。
ここでは、変動金利と固定金利に分けて見ていきたいと思います。
フラット35を提供している住宅支援機構の2022年住宅ローン利用者の実態調査によると、利用した金利タイプは次のような結果が出ています。
変動金利73.9%、固定金利8.9%、固定期間選択型17.3%です。
ちなみに、2021年の前回の調査では次の通りです。
変動金利67.7%、固定金利10.9%、固定期間選択型21.7%です。
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金利タイプの中で7割を超える利用者が変動金利を選んでいます。
また、年々変動金利を選ぶ人が増えている傾向にあると言えるでしょう。
次に、年収と金利タイプの関係についてです。
同調査では、世帯年収別にどの金利タイプを選んでいるのかも報告されています。
例えば、世帯年収400万円以下では変動金利5.9%、固定金利選択型8.5%、固定金利13.5%です。
世帯年収800万円以下では変動金利28.5%、固定金利選択型32.8%、固定金利28.6%です。
世帯年収1500万円越えでは変動金利4.7%、固定金利選択型4.6%、固定金利6.0%となっています。
いずれの金利タイプであっても、年収400万円から800万円の世帯での住宅ローンの利用率が高くなっています。
さらに、年収の高い人ほど変動金利を選ぶ傾向があると言えるでしょう。
では、変動金利が良いということなのでしょうか?
みんなが選んでいるから自分にも合っているというわけではありません。
実際のどの金利タイプが自分に適しているかは、自分の資産状況や将来のライフプランによって異なります。
そのため、それぞれの金利タイプのメリット・デメリットを理解した上で、慎重に金利プランを選ぶ必要があるのです。
ここからは、変動金利、固定金利、固定期間選択型金利、それぞれのメリット・デメリットと向いている人について解説していきます。
まずは、変動金利のメリット・デメリットです。
変動金利とは返済期間中に金利が見直されるタイプの金利です。
見直されるタイミングは金融期間によって異なりますが、一般的には4月と10月の半年ごとに見直されます。
年利が頻繁に変動すると返済額も変わってくるので返済計画が成り立たなくなってしまいます。
しかし、変動金利には5年ルールと125%ルールがあるので返済額が頻繁に変わることはありません。
5年ルールとは、金利が変わっても返済額は5年間吸い置かれるということです。
125%ルールとは、6年以降で返済額が変わる場合でも、前の返済額の125%以上にはならないということです。
ただし、金利が上がれば返済額の中での利息の割合が高くなってしまいます。
変動金利のメリットは主に2つあります。
1つ目は、他の金利タイプより金利が安いということです。
変動金利は固定金利、固定期間選択型金利と比較して最も金利が安いという特徴があります。
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例えば、11月12日時点のフラット35の金利は1.54%から2.99%です。
それに対し、AU自分銀行の変動金利は0.389%が適用されます。
高額な借り入れとなる住宅ローンは、たった1%が大きな差になります。
仮に2,500万円を30年借り入れた場合の返済額を見てみましょう。
金利2%では返済額が毎月9万2,404円、返済総額が3,326万5,440円です。
金利1%では返済額が毎月8万409円、返済総額が2,894万7,240円になります。
このように毎月でも1万円以上、総額なら400万円以上の差になってくるのです。
2022年11月現在、変動金利は1%以下の金融機関が多く、ネット銀行であれば0.3%から0.5%台が主流になっています。
他の金利タイプよりも金利が低く返済額を抑えられるという大きなメリットがあるのです。
2つ目のメリットは、金利が下がれば返済額も下がるということです。
変動金利の場合、金利が見直されるタイミングで金利が下がれば返済額も下がります。
もともと金利も低く設定されているため、金利が横ばいか下降すれば利息の支払いを大きく抑えられるというメリットがあるのです。
次にデメリットについてです。
変動金利のデメリットは主に2つあります。
1つ目は金利上昇のリスクがあるということです。
金利の見直しで金利が上がってしまうと返済額もアップしてしまいます。
5年ルールや125%ルールは返済額の内訳に注意が必要です。
例えば、毎月返済額10万円の内訳が元本8万円と利息2万円だったとします。
ここで金利が上昇すると返済額の10万円は変わりませんが、その内訳が元本6万円、利息4万円に変わってしまう可能性があるのです。
この状態が続くと元本の減りが遅くなり、結果として返済額が大きくなってしまう可能性があります。
125%ルールも同様に金利が125%以上上昇してしまうと元本の返済が滞ってしまう場合もあるので注意が必要なのです。
なお、5年ルール125%ルールはすべての変動金利で適用されるわけではありません。
金融機関によっては採用していない場合もあるので事前に確認するようにしましょう。
2つ目のデメリットは返済計画が立てにくいということです。将来いつ金利が上がるのか予測は難しいものです。
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特に住宅ローンは30年以上の返済期間で設定することも多く、将来の金利がどうなっているのか分かりません。
返済期間中に返済額が変わってしまう変動金利では長期にわたる返済計画が立てにくいというデメリットがあるので注意しましょう。
次に返動金利が向いている人を紹介します。返動金利は次のような人に向いています。
1.返済期間が短い人
2.収入に対する借入率が低い人
3.固定との金利差分を貯金、運用できる人です。
返動金利上昇のリスクがあるためそのリスクに対応できる人なら向いていると言えます。
返済期間が短かったり収入に余裕がある人であれば万が一金利が上がっても支払いに困る可能性は低いでしょう。
また、例えば固定金利が月々10万円の返済、返動金利が月々8万円の返済という場合、返動金利を借りて差額の2万円を毎月貯金や投資に回すようにしましょう。
そうすれば万が一金利が上がっても貯金や投資を止めれば済みますし、上がらなければ運用資金でリターンを狙うことができます。
次に固定金利のメリットのメリットを見ていきましょう。
固定金利は返済期間中金利が変わらず一定なタイプです。前期間固定金利とも呼ばれます。
固定金利のメリットは主に2つあります。
1つ目は金利上昇のリスクがないということです。
固定金利は融資決定時に金利が決まると最終返済まで金利が変わりません。
返動金利の場合、市場金利が上がると金利が上がってしまうリスクがありますが、固定金利は市場金利に左右されないのです。
金利が低い時に固定金利を組んでいれば返済の負担を減らせるでしょう。
2つ目のメリットは返済計画が立てやすいということです。
返動金利の場合、金利予測が難しく将来の返済額の見通しを立てにくいものです。
しかし固定金利なら最終返済までの返済額が確定しているので長期にわたる返済計画が立てやすいというメリットがあります。
今後子供の成長で支出が大きくなる可能性であっても、毎月の返済額がわかっているのでライフプランを立てやすいでしょう。
次に固定金利のデメリットについてです。
デメリットとしては主に2つあります。
1つ目は金利が高いということです。
一般的に金利は固定金利、固定期間選択型、返動金利の順で高くなります。
固定期間選択型の場合でも固定期間が長いほど金利が高くなり、中でも全期間固定金利は最も金利が高い傾向にあるのです。
返動金利よりも1%以上高くなる場合もあり、返済額の負担が大きい点に注意が必要です。
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返動金利と固定金利、両方でシミュレーションしてどちらを選ぶか慎重に検討することが重要です。
2つ目のデメリットは市場金利が下がっても返済額が変わらないということです。
返動金利で金利が下がれば返済額が大きく下がる可能性があります。
しかし固定金利では一度融資を受けた後に市場金利が下がってもその恩恵を受けられません。
固定金利では金利決定時の金利をいかに下げられるかがポイントです。
金融機関によっては条件を満たすことで金利が下げられる場合があります。
例えばフラット35では2022年11月時点では、長期有料住宅では0.5%金利が引き下がる制度があります。
ただしこの制度では引き下げ期間は5年間で、6年目から10年目までには0.25%に引き下げ率が下がり、
11年目以降には引き下げがないなど優遇を受けられる期間について注意が必要です。
そこで固定金利は次のような人におすすめです。
1.金利上昇リスクを避けたい人
2.安定した返済計画を立てたい人
3.収入に対する借入比率が高い人
将来の金利がどうなるかわからないため、金利リスクを避けたいなら固定金利がおすすめです。
金利が決まれば最終返済まで固定されるので金利の変動も気にする必要がありません。
変動金利の場合、金利の変動をチェックしていないと支払いが滞ってしまう可能性があるでしょう。
また、今後子どもの教育費や転職などで支出が増える、収入が減る期間が長くなるといった場合は返済額を一定に保つ方がライフプランを立てやすくなります。
次に固定期間選択型金利のメリット・デメリットについてです。
固定期間選択型金利は選択した期間のみ金利が固定される金利タイプです。
3年や5年、10年などから選択でき固定期間終了後は再度固定期間を選択するか再選択しない場合は変動金利に移行します。
固定期間選択型金利のメリットは主に2つあります。
1つ目は一定期間は返済額が変わらないということです。固定期間中は返済額が変動することなく一定に保てます。
教育費のかかる時期だけのように一時期の返済額を安定させたい場合に適しているでしょう。
一般的に固定期間選択型は全期間固定金利よりも金利が低いので金利を低くしたいけど変動金利は不安といった方におすすめです。
2つ目のメリットは金利が下がれば返済額も下がるということです。
固定期間終了後に適用金利が下がっていれば金利の再選択時はその時の適用金利が適用されます。
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このため金利が下がっている時には恩恵を受けることができます。
次にデメリットについてです。固定期間選択型金利のデメリットは主に2つあります。
1つ目は金利上昇のリスクがあるということです。
固定期間終了後変動金利を選択すれば金利上昇のリスクを負います。
また固定期間を再選択する場合でも金利が上がっていれば返済額は増加するでしょう。
なお固定期間中は優遇金利が適用され終了後には適用されない場合もあるので注意しなければなりません。
例えば転倒金利が3%のローンを金利2%の優遇を受けて借りた場合適用金利は1%です。
しかし固定期間選択型金利の場合このようなケースで金利の再選択時に優遇がなくなったり優遇幅が小さくなったりしてしまうケースがあります。
例えば10年固定で借りて10年後に転倒金利が同じ3%だったとしても優遇幅が1%に縮小されて2%の適用金利になってしまったということがあるのです。
2つ目のデメリットは5年ルールや125%ルールが適用されないことです。
固定期間終了後に転倒金利を選んだ場合転倒金利タイプは適用される5年ルール125%ルールが適用されない金融機関がほとんどです。
そのため金利が見直されることで返済額が大きく増加する可能性があります。
固定期間選択型金利は次のような人に向いています。
1.一定期間の返済額を安定させたい人。
2.借入額や返済期間を抑えられる人です。
借入後10年間は教育費がかかるからといった一定期間の返済を安定させたい人におすすめです。
ただし固定期間終了後の返済プランを慎重に検討しなければなりません。
返済額がアップしても対応できる資金があるかは重要なポイントになるでしょう。
では今後はどの金利タイプがいいのでしょうか。
変動金利、固定金利それぞれメリット・デメリットが異なるので
ライフプランや資産状況、今後の収入の見通しなどを考慮して慎重に選ぶ必要があります。
また金利に大きな差があるので悩む方も多いでしょう。
変動金利は金利の低さが魅力ですが目先のことだけで判断するわけにはいきません。
ここでは変動金利の今後の見通しについて見ていきましょう。
まず変動金利の推移についてです。
変動金利は短期プライムレートに連動しています。
短期プライムレートとは銀行が有料企業に貸し出す際の金利のうち1年以内の短期貸し出し金利のことです。
金融機関のホームページや店頭で確認することができます。
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多くの金融機関で短期プライムレートプラス1%が基準金利となっており、
そこから各金融機関が優遇金利としてマイナス2%ほどを出しているのが現状です。
日銀が発表する短期プライムレート再品値では2001年以降2007年の1.875をピークに加工し2009年以降1.475が続いています。
ちなみに1.475%の場合1%を上乗せした2.475%が基準金利で優遇金利割引を適用して変動金利が0.4%ほどになっています。
10年以上プライムレートが変動していないからといって今後も変動しないわけではありません。
短期的に急激に上がる可能性は低いでしょう。しかし将来的に上がる可能性はゼロではありません。
現状ではプライムレートの変動に大きな影響を及ぼす日銀は金融緩和を明言しているため大きく変動する見込みは低いといえます。
ただし世界に目を向けるとアメリカを筆頭に各国で利上げを継続しておりこの状態が続けば日本の円安が進んでしまいます。
そのためどこかの段階で日本も利上げに踏み切らないとは言い切れないのです。
低いからという理由で安易に金利タイプを選ぶのは注意です。
とはいえ急激なインフレが加速しているアメリカなどと比べ日本経済はまだまだ物価上昇率も低く賃金の伸び率も低いです。
賃金の伸びが伴うインフレでないと変動金利を上げることは難しいため金利が低い変動金利の方が現在は人気になっています。
ここまで変動金利固定金利固定期間選択型金利のメリットデメリットそれぞれ向いている人について解説してきました。
最後に今回最も重要なポイントをまとめます。
1.変動金利と固定金利はメリットデメリットを慎重に比較することが大切。
2.現在は金利が圧倒的に低い変動金利の方が人気を集めている。
3.変動金利にする場合固定金利との差分を貯金や投資に回して金利上昇時に備えておこう。
それでは本日の息抜きです。
12月に入り早いもので今年も残すところ1ヶ月を切りました。
1年1年過ぎるのが早いなという感覚です。
リスナーの皆様は今年やり残したことはありますか?
今年ももうあと少しなので後悔がないように終わりたいものですね。
年末の前にクリスマスがやってきます。
そこで今日は都内のクリスマスマーケットを2つ紹介したいと思います。
まずは横浜赤レンガ倉庫です。
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期間は11月25日から12月25日です。
なんとシンボルのクリスマスツリーは高さ10メートルなんだそうです。
平日は入場無料なので平日を狙って足を運びたいです。
2つ目のスポットは空町のクリスマスマーケットです。
期間は11月8日から12月25日で東京スカイツリータウンの4階で行われています。
今年は3年ぶりの開催で入場無料ですので多くの方が訪れているようです。
私もクリスマスマーケットに足を運んでみようと思います。
本日も最後までご視聴いただきありがとうございました。
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