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インベストメントブリッジがお届けする、いろはに投資のながら学習。こんにちは、インターン生の清水です。
毎週木曜日は、株式会社MFS様とのコラボエピソードをお届けします。
それでは、淵上様、よろしくお願いします。
よろしくお願いします。株式会社MFS不動産投資事業部執行役員の淵上でございます。
前回はですね、常に売却価格を意識することは、投資としては重要ですよねと。
その中で、Bスコアという私たちがですね、適正価格を出す、適正利回りから出すんですけれども、
そういったシステムがありますので、ぜひユーザー登録して使ってください、なんていうお話もさせていただきました。
そもそもですね、毎月の収入であるインカウゲインだけじゃなくて、きちんとですね、キャピタゲインについて意識しないと、
投資としてはいくらになるかは大事ですから。なので、きちんと考えてほしいなというところで、
せめて毎年の確定申告の時期には見ましょうね、という話をさせていただきました。
そして売却のですね、お話しとしましてはですね、やっぱり自社だけではなく、
まあ広く集客をしてくれるか、その会社で有志までを手伝えるかといったところが、
仲介でお願いするところが重要ですよ。
営業活動の観点からきちんと仲介業種を選びましょうね、という話をして、
その点、インベースは非常に安心だという話をさせていただいたという次第です。
買取の場合については、いろんな業種の話を聞けばいいんですけど、
正直仲介であればインベース安心なんで、インベースだけでいいんじゃないですか、という話になりますね。
最低限毎年一度はその時の売却価格をチェックする。
そしてチェックする際は無料で使えるインベースのネット査定が簡単でおすすめということですよね。
今回もこのインベースのネット査定、概要欄にリンクを貼っておきますので、ご確認ください。
ありがとうございます。すみません、冒頭からアピールが過ぎてよろしくお願いします。
いいサービスだと思っていますので、ぜひよろしくお願いします。
今回はですね、売却価格の基礎になると言っていいでしょうね。
銀行の担保評価もこれで出したりします。利回りについてお話ししたいと思います。
購入の際のポイントにもなりますので、売却、購入両方の観点から是非フォーカスしていただきたいなと思っております。
まずですね、私が最初にお話ししたいのは、うまい話はないということに気づいていただきたいです。
そんないきなりで話をくじくような話が始まるんですね。
そうですね。これ皆さん、お客さんに必ずお話しするんです。
利回りが高いと儲かるって基本だから、利回りが高いというのが目指すところだと。
ただ利回りというのはあくまで年間賃料割る物件価格なんですね。
なので、異常に年間賃料が高い、異常に物件価格が安い、分子と分母の関係ですから、こういった場合に利回りが高くなるんです。
異常に年間賃料が高い分子がすごい膨らんでいる。
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異常に物件価格が安い分母が小さい。
これなんとなく不安ではないですか。
確かに何か見落としている裏があるなとは思ってしまいますね。
そうなんですよ。例えばの話が一番分かりやすいですよね。
利回り10%、一室3万円の部屋の物件がありますようとします。
場所としてはそうですね、都心部にしようかなと思っています。
フチノエさん、なんとなくのそこに利回り10%で物件あるよと。
しかも場所いいよと。
都会の中ではなかなか利回り10%を切ってきますので、8%とか。
古い物でも6%とかってのもありますから。
利回りの件数が高いんですよ。
一棟物件とか、小利回り物件の罠なんですけれども、分かりますかこれ。
何が問題なんでしょうか。
一軒はそうですよね。利回り10%で3万円の物件で稼げている。
これ考えると3万円の家賃ってちょっと打って審査になりますよね。
確かに3万円の家賃なんか見たことないですね。
実はあるんですよ。あるんですけど。
それを置いといて、これ何で3万円かっていうと、そもそも人が入りにくいから3万円って家賃セットなんです。
3万円って数字にフォーカスしてますけど、それが全然ダメとかじゃないですよ。
ただ、安いっていうのは空室が発生しやすい。
人が入りにくいから空室が発生しやすいから家賃が安いというところなんですよ。
だから今のイメージでいうと、しにゅうさんがおっしゃってる通りで、
一室3万円以下の家賃ってなんとなくまずいなという裸あると思うんですよ。
だから物件として何か問題があるんでしょうね。
だから一回抜けてってしまうと入ってこない上に、
一回出ると今東京都のガイドラインでもきれいにちゃんとしてね、
劣化部分もきれいにしてから人を迎えなさいってのがあったりしますから、
現状回復の費用もかかったりしますんで、
これってまずまずいい話じゃないなっていう感じになると思うんですよ。
そして物件価格が安いというのは、今は物件のそのクオリティの話だったりしますけど、
ローンの観点からも何かあったりするんですよ。
今の家賃が安いの分子の方です。
分も別、分等が安いのは、もちろん蓄電数が古いとかいろいろあったりしますけど、
ローンがつきにくい。
ローンがつきにくいのは蓄電数が古い。
境界が決まってない物件の帯域があります。
隣との境です。最初の頃お話したと思うんですけども、
その辺がよくわからないので、ローンには怖いな、
入室券は怖いなって銀行さんが思っちゃう。
あとは事故があった。
何らかの不幸な事故があったので安いとか。
そういった可能性があるんですよね。
だから何かがあるから利回りが普通よりも高い。
そもそも物件の適正利回りというものは決まっているんです。
うまい話はないのです。
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これ逆に、今一室3万円の話だったんですけど、
賃料がもっと高くて、普通に通常よりももっと高くて、
だから小利回りというケースもありますよね。
おっしゃる通りです。
適正利回りは決まっている頭で話を聞いてほしいんですけども、
そうすると適正利回りって決まっているわけです。
さっきの3万の物件が、実は4万取れてますよって言った時に、家賃が。
どんな物件かというと、今ここにないんですけども、
3万以下だったら風呂なし、トイレ強豪みたいな話とか、
そんな話だと思うんですけども、
そういったあまり良くない割に、賃料が高い物件。
これ皆さん出て行ってしまいません?
そうですよね。確かに。
でもこれ逆にどんなに新築で一等値とかになっている、
本当に新しくて良い物件だとしても、
じゃあつまり割高の家賃だったら、
最初は入ってくる方がいても割高だなと気づいてしまった後に空室になって、
今度はもう他入ってくる方がいないから空室リスクが高くなってしまう。
高くなるっていうことなんですかね。
おっしゃる通りです。
今はイメージ蓄風の物件、風呂なし、トイレ強豪みたいな話しましたが、
新しい物件でも同じなんですよ。
割高の家賃で無理やり付けているような、付け方っていうのはですね、
ADといって広告費とかフリーレート付けて入りやすくしてあげて、
割高の家賃設定する場合もありますけども、
何はともあれ割高の家賃だったら全部空室リスクが高いのでというところになるんです。
なるほど。じゃあもう氷回りを実現するっていうことは無理なんですかね。
シャープなご質問です。できますよ。私も嫌いじゃないです。
ただ氷回りで儲けるにはそのギャップっていうんですかね、
ギャップを活用するじゃないですか、リスクをケアするアクションが必要になってくるんですよ。
例えば古い物件でボロボロな物件だけれども、ご自身でDIYをして、
そして賃料を伸ばしていくとか、
あとは物件悪くないんだけど物件価格は割安なものを探すために地方を見て開拓していくとか、
こんな方法があるんです。つまり何かというと自分で汗をかく覚悟が必要なんですよね。
頑張って自分で汗かくんだったら探していけますよというところなので、
このまま続くんですけども、汗かきリスクを認識して挑戦するはずもできてるんだったらやってください。
じゃあないならやめてくださいという話でございます。
私も実は10年弱前に何度も、
ホダテリフォームをやったことがあるんですよ。
エアリー&ビーで勝つとか、そんなことをやったんですけども、
週2、3回車で1時間とか1時間半かけて工事をしに行き、
DIYもちょっとやってみたり、業者さんの手配を自分でやって、
現場監督なんか置いたらお金買っちゃいますから、そんなことをやっていたんですが、
はい、忙しくなって負担になってですね、
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力が溜まってしまって、ダメだって言って結局物件は手放しております。
やっぱりですね、基本的にはこうやって何か自分でケアできないんだったらば、
利回りとリスクの関係にちゃんと認識していただいて、
ケアに何が必要かを把握して、それから自分の取り得るリスクを考えるっていうのは大事。
つまり、さっきの忙しいの話じゃないですけど、
ご自身のプランに合わせて目的に照らして考えていくっていうのが重要なんですね。
なるほど。それでは利回りとリスクを考えると、どうしても目的が何かを考えるというところに
入ってくるということなんですね。
おっしゃるとおりです。
初回に教えていただいた内容でしたよね。
嬉しいです。覚えていただいて。そうなんですよ。
ありがとうございます。それではいよいよ次回は最終回です。
今までのお話の総復習ができたらと考えております。
来週もどうぞお楽しみに。本日もありがとうございます。
ありがとうございます。
本日も最後までご視聴いただきありがとうございます。
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