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インベスタメントブリッジがお届けする、いろはに投資のながら学習。こんにちは、インターン生の清水です。
毎週木曜日は、株式会社MFS様とのコラボエピソードをお届けします。それでは、淵上様、よろしくお願いします。
はい、株式会社MFSインベース事業部の淵上と申します。どうぞよろしくお願い申し上げます。
前回はですね、人口動向であるとか、あと再開発の状況といった見るべきポイントをご説明させていただいて、
まちをどう見るか。二極化をちゃんと視野に入れてエリア分析を行う必要があるので、お話しさせていただきました。
そして、大事なことは、その二極化で負けないエリア、まちを選ぶ際に、その背景のストーリーですね。
そこになぜ人がいるのかとか、そこまで考えることが重要だというお話をさせていただきました。
前回では、具体的にピックアップしたものとしては、東京の京浜東北、東海道ライン等々、
あいったオフィスが非常に強いエリア、さらには湾岸のストーリー等々もお話しさせていただきました。
もちろん東京に限らずですね、考え方さえきちんと理解していればお湯が利きますので、
ご自身の周りのまちに置き換えて考えることが可能ですよというお話でした。
はい、結構私の中でも覚えているなと、今聞いていて思いました。
例えば人口減少トレンドの中では、人が集まるまちであるかどうかとか、
また近くのターミナル駅が再開発をしてエリアとして発展している状況であるかという着目ポイントだったと思います。
あとその他に、そのエリア内でも古い物件などはさらに低価格になるし、
新築で良い物件はさらに高騰するという点の物件価格の二極化、
そしてここ数年ではコロナ禍での所得の二極化も見逃せないということを教えていただきました。
そうです、おっしゃる通りです。その背景のストーリーというのは非常に重要で、
まさにそのコロナの話なんかは代表例ですよね。
そしてきちんと選定して負けないエリア、私たちはコンドミニアマーケットマネジメントという考えでは、
土地、まち、建物、管理の3要素に分けてみるんですけど、そのうちのエリアは土地ですよね。
土地についてみました。次に気になるのが建物、物件の使用です。
インフレ以上がこれから起こると考えた場合ですね。
インフレに負けない物件使用が何なのか丁寧に考えていけたらいいなというふうに思っております。
ありがとうございます。物件使用というと賃貸ではバス、トイレ別、オートロックなどのキーワードをよく聞きますが、
そういう視点のことであっていますか?
おっしゃる通りです。今日はその視点からスタートしてもっと広いお話までできたらなと思います。
では、新しい使用の物件ってそもそも何なのかというところで、賃貸のお部屋の代表的な水回りがポイントなんですよ。
それをまずピックアップしてお話したいと思うんですが、皆さんご存じだと思います。
3点ユニットっていうのはまずありますよね。バス、トイレ、洗面台ワンセットという東京オリンピックに向けて
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キューピッチで作られたという合理的使用。
清水さん、なかなか3点ユニットとかってお住まいになっておられますか?
ないです。友人が大学に入って一人暮らしをするときに3点ユニット、不便だけど安いからこれにしたっていう男の子とかは周りにいましたけど、
なかなか不便そうだなっていうのが率直な私の感想ですね。
ありがとうございます。そうなんですよね。バス、トイレ、別が20年の前から合言葉になったのは、
やはり3点ユニットでお手洗いと洗面台とお風呂がワンセットというのは朝の支度も大変ですし、
お手洗いとトイレとバスが一緒というのは嫌だという方が多いわけですよ。
そうすると次に生まれたのが2点ユニットと言われるもので、バスと洗面台ワンセット。
トイレはもちろん別に、バス、トイレ、別的な話ですよね。
2点ユニットというのはバスと洗面台がワンセットになって、このタイプは洗面台が独立じゃなくてやっぱりお風呂と一緒。
洗濯機置き場を置く場所がないんですよ。このケースのタイプ。これが廊下に出ます。悪くはない。トイレは別にしました。
ただ生活感が少し出ますよね。洗濯機置き場が廊下に出てっていうとですね。
そうですよね。確かに。
悪い場合もあるんですよ。確かに。洗濯機置き場。それでもやっぱり間取り的にはベストじゃないのかなというところで生まれたのが今の仕様。
3番目がバス、トイレ、別。そして独立洗面台。これって俗に言うファミリータイプと同じ作りなんですね。
そしてバスと独立洗面台があることによって独立洗面台のところが脱衣所になるんですよ。さらにそこに洗濯機置き場も置かれます。
知り得る上ではこれが現在、そしてこれからも最適な仕様かなと思うんですけど、この仕様は多分ご縁ありますよね。
そうですね。これが当たり前の形といったイメージが私の中ではありますね。
ちなみにこの3点ユニットのアパートは賃貸が安いって聞くんですけど、これって3点ユニットを採用しなければならないという点で狭い物件だから、古い物件だからという理由になっていますか?
おっしゃる通りですね。まず狭い古いし、掛け段でさらに使いにくいからという話になっていますね。
なるほど。
やっぱり古い狭い物件では3点ユニットっていうストーリーが基本だと思っているので結構です。さらにここから水場合いの話をさせていただきましたけれども、さらに間口の広さって重要なんですよ。
間口の広さ。
皆さんリモートワークがメインという方も多いわけですよ。滞在時間が長いお部屋、間口が広いと、例えばデスクを置いたりも使いやすいですし、そしてさらにはサイコーが取りやすい。
これやっぱりですね、間口があって光があって軽い部屋っていうのはですね、部屋としての価値が高いわけです。リモートワークでデスクを置くときにリビングでもベッドルームでもどこでも置けますし、しかもちゃんと窓が広いっていうのはやっぱりいいですよねというところです。
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あの間口が広いっていうのは、例えばリビングなどで通常の2枚の窓ではなくて、例えば幅が広かったり、もしくは窓が2枚じゃなくて4枚あったりするという場合のことだと思うんですが、これはあってますか?
その通りです。
ありがとうございます。あとこの日当たりと異なるという点が気になったんですが、日当たりの良し悪しは方向や窓の外に遮るものがあるかどうかによるけど、間口というのは単に窓が広いかどうかで見るということであってますでしょうか?
結論から言うとイエスです。窓が広いというところで、それだけ目の前に真っ黒なビルが建てたりしたら違うんですけど、じゃないんだったらそもそも窓があることによって照り返しの光が入ることもありますし、やっぱり明るさは最高って言うんですよね。
日当たりっていうのはダイレクトに日が当たること。最近温暖化済んでるんで夏なんか暑いですし、ペットか何かは家に置いとけないなんて話も、エアコンだけかかるなんて話もあるので、実は最高の方に窓がどれだけ広いかに注目されるケースが最近多いですね。
それがトレンドなんですね。
はい。あともう一つ、今のはお部屋の仕様であるとか、そういったところの話の設備であるとか窓の話でしたが、ちょっと変わることができるかリフォームで変えられるかどうか、私リフォーム可変性と呼ぶんですけれども、これも重要です。
リフォームに不向きな部屋っていうのがあるっていうことですかね。
そうなんですよ。リフォームリノベーションって今当たり前じゃないですか。やはり資産性を見る上では重要なんですけども、どんな部屋かっていうと間口が狭い。
さっき言った、間口が狭い部屋ってどう言っても間口が狭いので今風にはならないですし、人形の形になりにくい。
だからリフォームでよくファミリータイプなんかだと壁抜いちゃうっていうのはあれ、間口広くするためですから。
そして、天井が低い。これは言えないですね。ちょっと天井のふかし部分って言うんですけども、そこを小さくしてあげるとかできたりするんですけども。
天井ってある程度、実際上のコンクリート部分から下に板が敷いてある場合があるので、そこをちょっとでも空洞を小さくするなんてもありますけども、それでも限界ありますからね。
なるほど。
そもそも狭いお部屋っていうのは、ワンルームで言うと昔は全然15平米とかでも3点ユニット15平米なんてのも人気もあったんでしょうけれども、
最近はもう25平米ぐらいのワンルームが主流になってきましたので、そもそも狭いと。狭いものはどんなにリフォームしても狭いですから。
なので、間口が広いお部屋、天井が高いお部屋とか、そこが狙い目なのかなというふうに思います。
なので狭いワンルームマンションはリフォーム可変性低い、キャッチアップする仕様にはできない、今のインフレキャッチアップですよね。
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なのでリフォームで変えることができない可能性あります。要注意ですというのが、いつもお客様にお話している内容です。
そしてですね、今のはお部屋内の話をずっとしてました。その他、共用部分のリフォーム可変性っていうのも実は重要なんですね。
例えば、マンションのエントランスってみんなのものですから勝手に変えられません。
あとはインターネットの一括導入とか、マンション一括入れると安いんですよね。小当たり1000円かからなかったりとか。
管理組合の決議、しかも大きく変えるものは4分の3決議といって75%以上の決議になります。特別決議が必要なので簡単ではないんですよ。
ちなみに内廊下にはできますかって聞かれるんですが、これはですね、私ですらやったことないです。
私マンションのマネジメントしてずいぶんいろんなことやってきました。中期開式駐車場撤去したりエントランスきれいにしたりしてきましたけれども、
内廊下を作るのは、これ話すと長くなるんで割愛しますけども、基本できないと思ってください。
分かりました。
確認申請の関係があって難しいです。
ちなみにこの共用部の可変性、聞いていた限りだとやっぱり75%取らなきゃいけないとか、なかなか重要ではあるけど難しいということだったので、
そもそも共用部分が最初からもう良い状態の物件を選べば良いということなんでしょうか。
おっしゃる通りです。難しいことはですね、私はマニアックな人間なんでやりますけど、皆さんにやってくださいとは言いませんし、なかなか力がいりますしね。
覚え方といったら変ですが、ファミリータイプだったら地区15年よりも新しいものはやっぱり今の仕様に近づいて結構あるかなと思います。
賃貸はピン切りなので、賃貸用マンションは個別に見てもらう必要があるんですが、10年以上新しくなってくると今風だったりするのかなとかいうのは裸があります。
気を付けなきゃいけないのは、さっきの天井の話じゃないですけども、建築費が今高くなっているので新しいものでも使用が悪い。
例えばよく言うのが、昔は2メーター60お部屋の天井があったけれども、最近だと2メーター45しかないと。
これ建築費の関係で大きいもの作れないからです。あとできるだけ広くやってたいからです。
天井は低いものあったりしますので、やっぱり個別に見なきゃいけないのかなというのがあります。
じゃあファミリータイプでも新しければ何でもいいということではないということなんですね。
ないです。なのでちゃんと梁が出ている柱が出ているところもありますから、丁寧に見てくださいというところです。
今日の結論としてはですね、インフレキャッチアップする。インフレに合わせてちゃんと物件価格や賃料価格が上がるような物件、これを狙っていきましょう。
そして当初の仕様、リフォームでの可変性等も視野に入れて、できるできないもありますから、きちんと見極めて買いましょうというのがポイントです。
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そしてやはりですね、コンドミニアマセットマネジメントの話ではございますが、土地、町、そして建物まで言いました。
きちんと選定してインフレキャッチアップする可変性がある物件、買うときに次に気になるのが管理でございます。
次回はですね、物件の管理についてお話しできたらと思っております。
ありがとうございます。今回は人気仕様物件として新しい仕様の物件、そしてリフォーム可変性がある物件という観点を教えていただきました。
次回は物件の管理についてどうぞよろしくお願いします。
少しずつ私の方でも知識がついてきたなと感じていますが、まだまだ勉強することがたくさんありそうな気もしています。
本日もありがとうございました。
ありがとうございました。
本日も最後までご視聴いただきありがとうございます。
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