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インベストメントブリッジがお届けする、いろはに投資のながら学習。こんにちは、インターン生の清水です。
毎週木曜日は、株式会社MFS様とのコラボエピソードをお届けします。それでは藤野英様、本日もよろしくお願いします。
はい、よろしくお願いします。前回ですね、売却できない、その物件です。本当のとか最大限の利益が出たとは言えない部分もありますよね、と話をさせていただきました。
だから出口は大事。そしてその際ですね、流通性が重要だから、流通性を担保、保証してくれるのはやはり出口、売るときのローンですから、そのローン付けまでちゃんと想定して買いましょうね、という話をさせていただきました。
最近ですね、不動産の担保評価は非常に厳しく見るようになってますので、その点もしっかりと想定して購入する必要がありますよね、という話をさせていただいております。
そして今回は前回もお話しさせていただきましたが、より具体的に物件を選ぶ話に進むことができたらと考えております。
物件選びで皆さんが一番気にされるのが、利回りと資産性、もうこれですね。皆さんおっしゃるんですよ。
塩屋さん、利回り高いほうがいいよね。いや、資産性、安定性だよね。この話ですね、深掘りして軸に進められたらと考えております。
はい、よろしくお願いします。
すでにですね、コンドミニアムアセットマネジメント、私のつけた会社の名前であり、私が提唱している概念なんですけれども、
その考え方からは、土地、町、建物、管理という3要素に細分化していって、分析していって、物件を選びましょうとかいう話をしています。
そしてあとは掛け算でローン融資が受けられるかどうかという話も重要だよねという話をしているんですが、そこに点数としてもう1つ、利回りであるとか、
コンドミニアムアセットマネジメント、物件の構成要素のうちにも入ってくるんですけども、資産性という話ありますので、利回り資産性の関係を軸にお話しするんですが、
清水さん、これって何かピンときますか?
そうですね。利回りと資産性という言葉は馴染みはある単語なんですが、具体的にどういったものなのかがあまり分かってないですね。
ありがとうございます。まずやっぱり言葉の定義からなのかなと思っていて、ここでは、利回りとは、そもそも前回もチラッと話しましたが、
実質利回りという言葉の定義も曖昧なんですよ。月々の管理費とか修繕積み取り金だけ抜けばいいってものじゃなくて、実際の修繕のラーニングコストも考えなきゃいけないので、
私は一旦は、表面利回りを利回りと仮設でいただいてお話しさせていただきます。単純に家賃の年額を物件価格で割ったものですね。
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そして資産性というのは、ここでは資産の安定性という定義で使わせていただきたいと思っています。
はい。資産の安定性。
安定性です。これちょっともう少し深掘りするのでご安心ください。利回りが高いっていうのは、賃料が物件価格にしては高くもらってるよねっていう話なんですよ。
はい。
物件価格がその賃料にしては安いというのを、やっぱり同じように利回りが高いって話になりますよね。
物件価格がその賃料にしては安いが利回りが高い。
はい。つまり、そうなんですよ。皆さん勘違いしてるのが、分子分母で見ていただくとわかるんですけども、分数の分子が賃料じゃないですか。
そしてそれをパーセンテージ出しますから全体の物件価格があるじゃないですか。
この分数の計算になりますから、利回りが高くなるっていうのは賃料が相場よりも高いっていうのはその物件にしてはちょっと賃料多くもらってるねとか。
その賃料にしては物件安くないっていう話なんですよ。
なるほど。
これって要は利回りが高い物件を還元する話になるのか。
これ安定しませんよね。だって利回り高いっていうのはつまり安定しないっていうリスクがあるからその表面利回りの話してますけど、表面利回りになるんじゃないですかね。
なるほど。そうなんですね。
はい。だから利回りが高いから喜ぶっていうのもありですよ。ただそれはなんで利回りが高いのか。
物件価格が何かあるから割安かもしれませんよ。賃料が何かあるから。たまたま勘違いで借りてる方がいらっしゃるから高くて。利回りが高いのかもしれませんから。
ただ抜か喜ぶとは言わないんですけど、利回りが高いから喜ぶっていうのはちょっと正しくはないんですよね。
なるほど。表面利回りは毎月の家賃収入のことというよりかは、家賃収入を分子にして分母にその物件の購入価格。
おっしゃる通りです。購入だけでなくてもその実質の流通価格でもいいんですけども、おっしゃる通りなんですよ。非常にシャープな。
だから毎月の家賃収入が高いからといって決して表面利回りが高いというわけではなく、ちゃんと分母も見なきゃ利回りというのは見れない。
完璧です。嬉しいです今。
よく理解できました。
これが意外と理解できないんですよ。
利回りが高ければ資産性も高くなるものなのかなと思っていたんですが、そこには相関とかは特にないんですかね。
なるほど。
結論を先に言っておくと、私は利回りをあんまり気にしてないです。
そうなんですね。
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もちろん割安割高で買っちゃうとかあるじゃないですか。そこは見ないですけども、利回りだけで見ません。
利回りが高ければ資産性も高くなるものなのかなと思っていたんですが、そこには相関とかは特にないんですかね。
さっきの思い出してください。例えば物件がとっても割安だったら利回り高くなるじゃないですか。
割安な理由っていろいろあるわけですよ。
中前がしてないとか、あとは何があるとか。
地盤があるとかですね。何があるって疑うんですよ。
だいたい、ベースキャップレートって私たち言葉を使ったりするんですけども、インベースチェアですね。
一般的な価格、利回りってやっぱりあるんですよ。エリアごととかその蓄電数での。
だから、なぜその利回り、これ表面利回りになってるかっていうのを、きちんと分析しなきゃいけないんです。
さっきも言いましたが、高い賃料払ってくれている法人さんが入居しているんだと。
だったらもちろん利回りは高いけど、その法人さん出てったらどうなるんですか。
なるほど。
安くなっちゃいますよね。利回り低くなっちゃいますよね。
そうですね。
あとは修繕が今後必要になるからこそ、物件価格が安いんだ。
これも別に嬉しい話じゃないじゃないですか。
そうですね。その後でこっちが修繕費用を払って修繕していかなきゃいけないっていうことになりますもんね。
先ほどちょっとお話ししたように、あくまでエリア、蓄電数、その仕様の物件ベースの利回りがどれだけになるかは把握しなきゃいけないんです。
それをちゃんと見た上で、金融物件含めてデータ見た上で、適正適正じゃないとか判断しなければいけないんですね。
ありがとうございます。
だから利回りが高いと資産性が低いってケースは多々あるわけでして、私もたくさん見てます。
資産性が低い、要は安定性がない、なんか危ないですよね、修繕しなきゃいけないとか。
そうですよね。
売れないケースも出てきますから、そうすると前回お話ししたように売れない出口がない。
最大の利益が出せない。
おっしゃる通りです。完璧なタイミングでした。
なので、不動産投資として失敗となるケースってあるんですよ。最大の利益を狙っていくべきなんですから。
前回もちょっとお話ししましたが、あくまで不動産投資はバランスシート上ですよ。借金があったっていいんですよ、別に。
ただ、その資産と借入金とかですね、そういったもののバランスを見た上で、含み益が出てないと最大の利益が出ない。
そこまでちゃんとバランスシートまで考えなければいけない。
なるほど。
もしちょっとこの話ですね、ちょっとあれ忘れちゃったって方は前回の聞いていただければですね、よろしいと思うんですけども。
そうですね。そしたら今の話を聞いていると、今日のキーワードは利回りと資産性だったと思うんですが、資産性の方が重要ということなんですかね。
私はそう見ています。資産性との兼ね合いで利回りのバランスを見てあげては利回り悪くないねっていう会話を私もするんですよ。
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はい。
ただ、基本的にはベースにあるのは安定性、資産性。できれば長く持ってほしいものです。
うるさくて出口を見るときも資産性重要ですか。
だから資産性軸に考えて、篠谷さんそうは言ってもね、例えばこの物件ね、物件修繕必要だけど直したら上がるんだよ。できるなら全然OKです。
自分自身で改善できる変数修繕とかだったら利回りを狙いにいってもよいですよ。
はい。
本当に可能かどうかっていうのをきちんと見極めなければいけないんですね。
なるほど。自分自身で改善できる修繕というのは具体的にどういったものになりますか。
はい。私全てやってきているんですけども、例えばチクフルコナテ。
はい。
私も古い物件自分でリフォームしました。DIYも含め業者さんも使っているんですけども、これ直してあげると価格が上がったりするんですよ。
へー。どういったところを直されたんでしょう。
もう全部直しました。屋根防水からですね、外壁塗り直しからキッチンの更新から壁を抜いてとか、抜いちゃいけない壁もあるんで気をつけてとかですね、床も張り替えてとかですね、全部やりました。
日本で木立てがどんどん価格が下がっていってしまうというのは木造で小さいということがまず大前提にあって、
それを考えると一度潰してまた新しく立て直した方が安いからというお話があったと思うんですが。
はい。なのにフチローヤがやっているのが、やった上で言っています。やった上で言っています。
そうなんですよ。だからできるんですけども費用対効果合わないんですよ。結構。
やっぱりそうなんですね。
そうなんですよ。私毎週ですね、現場行って現場担当みたいなことをやってですね、自分で汗もかいたんですけども、
結局ですね、リフォーム分乗っけて売れたか売れないかっていう人件費は出なかったぐらいのレベルです。自分自身。
へー。
なのでちょっと話が違う話になっちゃうのでこれ以上話さないですけども、費用対効果あるのかって見るとアパートなんかも同じですし、
区分マンションのリノベーションなんかも同じことなんですよ。
例えば小さいワンルームなんかはリノベーションというほどのこともできません。
リフォームしました。家賃どんだけ上がるかって言ったらそんなに上がりません。
そうですよね。
ちっちゃいものに立ってちょっと良くしたって5000円ぐらいの家賃上がって、いやいやリフォームに3、40万、50万かかりましたって言ったら何ヶ月かかるんだと思っとるのに。
確かに。
なんですよ。実現可能性があるのかっていうのもあるんですよ。例えば私がやってるんで言うんですが、私マンション管理士としてもマンションのマネジメントをさせていただいてるんですね。
はい。
で、区分マンションの共用部分のリノベーション、あれは結構効くんですよ。外壁全部張り替えたりとかエントランス綺麗にしたりすると家賃上がったりするんですよ。
へー。
まだ個人ではできませんよね。4分の3決議っていう特別決議を取るんですよ。
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あー。
私実は取るの得意なんですけど、得意って詳しいからなんですけども、こういうのってなかなかできないんですよ普通は。
そうですよね。4分の3の賛成を取らなきゃいけない。
大変ですよ。
4分の3の人たちが修繕費を出しますよということに賛成しなければならないということですもんね。
そうなるとおりなんです。なので、こうやって考えるとハードル高いですから、点数として自分自身で改善できるからってやるのも良しですが、難しさも費用対効果も合わなかったりすると思うと、やっぱり安定的な資産性というのを軸に考えて、っていうのは正しいんじゃないかと思います。
なるほど。資産性を重視するべきということですね。
はい。そして究極的に建て替え可能性を見る方、潜在的な資産性を見る方もいらっしゃいます。建て替え簡単じゃないです。この話すると3時間くらいかかっちゃうんで、あんまりしないですけども、やっぱり合意形成、アパートであれば出てっていただくところから始まったり、マンションならば皆さんの5分の4決議取るとかありますが、大変です。
小当たりだとしても、やっぱり出てっていただく1コアとしても大変ですよ。なので、潜在的な資産性が潜在のままで終わっちゃう場合があるんですよ。
そうなると、もはや資産性って呼んでいいのって話になりますから。
そうですよね。
なので、やっぱりですね、不動産投資については出口を1番常に考えるべきであって、資産性を第一に考えるのは重要なんですよ。
その出口についてはですね、ローンがつくことが重要とかそういう話もさせていただきましたけども、あとは利回りが高い理由をちゃんと考えて、利回りが高い物件を買うのはOKです。
あとはそうすると買わないという選択肢もあるんですけど、買わないという選択肢になっちゃうんだったら、やっぱり良くない物件なんですよ。
なので、何も考えずに利回りを狙いに行くと失敗してしまうんだよという話ですね。
そうですよね。確かに今日はすごい利回りと資産性という新しいキーワードが出てきて、新しい知識がいろいろ入ってきたように感じます。来週はどんなことを学べますか?
今回は利回りと資産性にフォーカスさせていただきました。
そうすると次は資産性が重要だねというお話でしたから、それに対する変数として物件の影響が大きい事項から話したいと思っています。
コンドミニアムアセットマネジメントという考え方における物件の構成要素として重要な土地、街にフォーカスしてお話ができたらと思っています。
なるほど。それでは今日は利回り資産性、そして来週は資産性にフォーカスしたときの土地ということですかね。
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おっしゃる通りです。土地、街ですね。どっちかというと街の話がだんだん大きいんだなというのを皆さん気づいていくと思います。お話しすると。ぜひ楽しみにしていただければと思います。
はい。来週もとても楽しみです。最後にもう一度本日のおさらいをします。本日は利回りと資産性がキーワードでした。利回りとは表面利回り、資産性とは資産の安定性ということでお話をいただきました。
利回りが高い理由を考えた上で資産性を検討し出口を考える際には資産性を第一に考えるのが重要ということでしたよね。来週もどうぞお楽しみに。本日もどうもありがとうございます。
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