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インベストメントビリッジがお届けする、いろはに投資のながら学習。こんにちは、インターン生の清水です。
毎週木曜日は、株式会社MFS様とのコラボエピソードをお届けします。それでは、淵之江様、よろしくお願いいたします。
はい、株式会社MFSインベース事業部執行役員の淵之江と申します。よろしくお願いします。
前回まではですね、インフレにキャッチアップするという観点から、土地マチ、建物を見てきましたと。
これでですね、ちゃんときちんとインフレに伴って、物件価格も上昇するよという物件を選んでいくというところです。
人口移動や再開発という観点からエリアを見極めて、さらに物件は新しい仕様でリフォーム可変性という観点で判断するというお話でしたよね。
はい、おっしゃる通りです。そして私でですね、私のグループ会社の代表も兼任しているコンドミニアムアセットマネジメント。
もう社名にもあるんですけども、その考え方では残る要素は管理なんですね。
この管理について今日はお話ができたらいいかなと思っております。
管理にはですね、まず賃貸管理とマンション管理、分床マンション管理なんて言われるんですけど、2種類ございます。
主に賃貸管理、賃借人、管理士さんに入っていただくために頑張ってお客さんつけていこうとか、
あとはそのお部屋内のトラブルなんかの解消も含めてやっていくのが属に言う賃貸管理というもので、
マンション管理、分床マンション管理は共用部分、エントランスであるとかエレベーターであるとか外壁、
そういったものを含めたマネジメントをマンション管理と一般的に言う。
まずですね、この建物管理の方法としては、まず賃貸管理からいきたいと思うんですけども、賃貸管理にも自主管理と委託管理って2種類があります。
ちなみに賃貸管理に持っていったのは、実は分床マンション管理にも自主管理か委託管理かっていうのがあるんですね。
まず賃貸管理にフォーカスしてお話しすると、自主管理っていうのは賃貸管理会社を入れないで自分で管理するわけです。
ということは住んでる方のクレーム対応とか修繕対応とか自分自身で行います。
さらにも部屋が開いちゃった場合は不動産屋さん、自分で回ってお客様をつけてもらうようにお願いすると、私の部屋にお客さんが来ると。
これ結構大変ですね。
フロントの方がやるには大変だったりする場合が多いので、例えば賃貸のお客さんをつけるにしたならばネットワークがある会社がいいですし、
あとはクレーム対応とか修繕対応、そういったことができる確実に耐性がある会社に依頼したほうが望ましいと思います。
というのもやっぱり忙しい方には負担になりますね。
私は管理系の仕事をやったこともあるんですけども、クレームが入ったときに仕事の合間に電話しながらどうこうするとかですね、
想像するだけで忙しい皆さんには厳しいと思います。
ちなみにこの賃貸管理、自主管理にした場合、もしくは管理会社によってはローンが通らないようなケースもあるんですよ。
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これですね、銀行としては毎月の賃料はきちんと入ることが重要です。ローンつけると。
これちゃんと賃貸の管理、つまりお客さん入れたりとか、あとは出てかないようにクレーム対応する、これしないと賃料はそもそも入ってこないんですよね。
そのリスクが一番怖いんですね。
そしたら銀行的にも信頼のおける会社に委託管理をしているとローンが通りやすいということですよね。
おっしゃる通りです。これだったらダメ、自主管理だったらダメ、この会社ならダメっていうような感じになったりもします。
そしてもう一つのマンション管理も同じなんですよね。自主管理か委託管理かっていうのがあります。
みんなでマンションのエントランス直しましょうとか、きれいにしましょうとかいう工事をするって、自分だけで決められないじゃないですか。
そうですよね。
そもそも合意ケースが難しいところもあるので、やっぱり文庄マンション管理においても委託管理が望ましいのは当たり前の話かなというふうに思います。
なので皆さんにはやっぱり自主管理よりも委託管理、私自分でマネジメントするんですよ、仕事としても。
マンション管理はやりますし賃貸の管理もやるんですけど、そんな人間からしてもやっぱり自分でやるのやめた方がいいんじゃないですかっていうお話でございます。
なるほど。そしたら賃貸管理でもマンション管理でも委託がお勧めですということでしょうかね。
おっしゃるとおりです。そしてあとはですね、これで皆さんによく聞かれる内容としては、実際に見に行くならどこを見に行きますかなんていう話があります。
これはマンション管理の要素になってくると思います。賃貸管理は部屋内がほとんどですから中見えませんからね。
マンション管理についてはですね、やはり先ほどお話ししたように、語彙形成含むので文床マンションの管理会社がやるので、管理会社以下の部分はあるんですけども、やっぱり見るべきポイントっていうのが3つあるんですよね。
まずエントランス、これは衣装、デザインであったりとか、きれいかどうか、清掃されているかどうかもそうですし、あとは掲示板、ごみ置き場なんていうのがありましたね。
確か何回か前の回で教わったような気がします。マンションのエントランスはきれいで天井が高かったり見かけ石を使っていたりとか、内見に来た際に好印象、お客様に好印象に映るエントランスが良くて、掲示板では注意文書があるかどうか、ごみ置き場ではごみがきちんと分別されているかというところで、密度がわかるという話でしたよね。
おっしゃる通りです。これがハードソフトの両面ですね。管理局名でマネジメントして修繕するんだったらハードが良くなりますし、清掃面のソフトも良ければなお良し、そして掲示板はどんな方が住んでいるか、ごみ置き場もわかってきますから、外は丁寧に見なければいけないというところです。
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ちなみに最近だと、実際にデムカズに賃貸契約をするという話も聞きますが、自分で管理する、自分で賃貸の物件を持ちたいという場合でも、見ないで買っても大丈夫なんでしょうか。
はい、最近は情報も揃ってきてますし、信頼できる会社からだったら大丈夫だと思います。私たちもGoogleマップだけじゃなくて、いろんな動画なんか撮ったりするケースもあったりしますし、ダメじゃないですよ、全くもって。ダメじゃないですけども、見た方がいいんじゃないですかって私はお話しさせていただいております。
国の観点でさっき言ったような内容ですよね、ごみ置き場とか掲示板とか見れば、見るのもわかりますし、どんな方が住んでいるマンションかによってやっぱり家賃相談も変わってくると思うんですよ。
さらにやはりその他の要素もわかってくるので、図面に現れないものがわかるので、見た方がいいですよねってのもありますね。
なるほど。
そうですね、街の状況もあると雰囲気がわかってきますね。これ土地屋マップがわかる。入居者どんな人が安心できるか、さっきのごみ置き場の話じゃないですけど、管理状況がわかるっていうのは、やっぱり要素として重要です。
あとは男性にも女性にも入居してもらいやすそう。よく言うのが女子受けする物件は男子受けにもするみたいな話ですね。前回の話って私あんまり拘らないんですけども、ただ傾向として、表現としてやっぱり小綺麗な物件がいいとか、安全そうな物件がいいってありますし。
あとは建物使用修繕状況ですね。そういったものも見れてきますので、見ることは推奨させていただいております。
そうですね。確かに今聞いててハッとしたのが、物件だけじゃなくて町の状況を歩いて視察するっていうところは非常に重要なんだなと今思いました。
おっしゃるとおりです。結論としては、管理について賃貸管理、分譲マンション管理、両方とも分けて確認を行うんですけども、どちらも委託してちゃんと信頼ができるところにお願いしてマネジメントをしていくことが重要ですよと。
賃貸管理ではやはり賃料がきちんと入り続ける管理が重要です。そして分譲マンション管理の面では、地産性確保、賃貸で人が入りやすいのはもちろんですよ。
だから賃料が入りやすいにもつながりますし、さらには売りやすさにもつながりますから、しっかりと見ていってほしいと思います。
そしてきちんと管理まで今回見ました。建物、町、土地ですね。そして管理まで見ました。インフレキャッチアップがきちんとできるという可能性が高い物件を購入した場合、次に考えておくべき事項はどのように出口戦略をとるべきかです。
今回は物件の売却についてお話ができたらと思います。
ありがとうございます。今回は建物管理の方法として自主管理と委託管理の2種類があり、委託管理がお勧めですよという話をお伺いしました。
また物件は実際に現地調査に行って、マンションのエントランス、掲示板、ごみ置き場、またはそのエリアを視察してみましょう、そのような話を教えていただきました。
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次回はついに出口戦略ということで大きなお金が生まれる話になります。本日もどうもありがとうございます。
ありがとうございます。
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