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インベストメントブリッジがお届けする、いろはに投資のながら学習。こんにちは、インターン生の清水です。
毎週木曜日は、株式会社MFS様とのコラボエピソードをお届けします。それでは、藤野英様、本日もどうぞよろしくお願いします。
よろしくお願いします。前回はですね、利回し資産性にフォーカスしてお話をさせていただきました。
資産性を考える上で、やっぱりポイントは私、インフレだと思っているんですよ。
政府がインフレ目標を置いて、そして金融緩和をしていてというストーリーの中で、インフレにキャッチアップして物件の価格が上がっていくということが重要なんですよね。
ちなみにこれ皆さん勘違いしているのはバブルの時みたいにですね、物件がどんどんどんどん膨らんで、価格が上がっていくというイメージは持っちゃいけなくて、
可閉価値が下がるから物件価格が上がって見えるというのは、これ何回もこれからも言いますけど覚えておいてください。
インフレにキャッチアップして物件の価格が上がっていく。あとはそれ以外にもですね、上がっていく要素ってあるわけですよ。
それ以外の要素で物件が上がるのかっていうところを見ていく必要があるっていうのは大切で。
それ以外の要素というのは具体的にどういったものがありますか?
ありがとうございます。実はですね、コンドミニアマーケットマネジメントの観点からだと、これ私が作った道具の考え方なんですが、土地、町、建物管理。
この要素の中で言うとですね、それぞれにあるんですよ。あるんですが今日はですね、資産性に対する変数として影響が大きい事項ですね。
物件の構成要素の土地、町にフォーカスしてお話ができたらと思っています。
ちなみにですね、立地選びで重要なポイントというのはこれ大事ですよ。もう結論から今日は言います。賃料、物件、価格がどう動くかが重要です。
なるほど。
賃料と物件価格ってどう動くかって、これなかなか皆さんいろいろな答えを持っていらっしゃるんですけども、なかなか一つに絞れないのは実際ですが、これ私としてはですね、結構かっこたるものがありまして、この都心部、需給のバランスが取れているエリアの話をしましょう。
はい。
需給のバランスがきちんと取れているエリアでは新築物件が立ちます。そうするとその物件がエリアの物件価格や賃料価格を上げてくれます。新しい物件ってピカピカだから物件価格と賃料価格も高めじゃないですか。
はい。
そしてこれが起こると何が次発生するかっていうと、似たような築アサとか、もしくはちょっと築レンスがいってても仕様がいいような中古の類似物件まで、そこまで含めてだんだんだんだん賃料価格が上がってくるんですよ。
へー。今まであったものも上がってくる。
上がってくるんですよ。これが需給のバランスが取れているエリアの面白いところなんです。
へー。
需給のバランス取れてないと新築も売れ残っちゃいますからね。そうすると何も起こらないですから、価格下がるだけですから。
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で、そうすると清水さん。清水さんがデベロッパーの立場だったらば、新しい物件立てたくなりません?そんな調子良かったら。
そうですね。それはもちろん立てたくなります。
そうなんです。で、さらに新築物件が立って、またさっきみたいにエリアの賃料物件価格が上がってっていうサイクルが始まるんです。
なるほど。
これバーブルの頃も30数年前なんですかね。私高校生ぐらいだったんですけども、バーブルの頃はですね期待値だけ。だって次も上がるでしょ。次も上がるでしょ。六本木の土地が倍になるみたいなですね。
その時の期待値だけの流通価格上昇とは異なってきちんとした皆さんが賢くなりました。ストーリーがきちんとあるのが昨今の特徴なんです。
なるほど。
なのでこのサイクル。
ストーリーがきちんとあるから予測がしやすいって。
おっしゃる通りです。
ありがたい。
ありがたいです。
ちなみにバーブルの頃は予測はしやすかったんですけども、弾ける予測を誰もしなかったっていうですね。笑っちゃいけないですね。賃料価格とのバランスがおかしいことに気づいていても皆さんブレーキ踏めなかったんですよ。
なるほど。
その点でいうと今のがヘルシーですし、このサイクル意識した立地選びができればそんなに大きく負けないっていうのがあるんですよね。
そうなんですね。バーブルの頃はどんどんどんどん膨れ上がってブレーキ踏めなかったから、いつどんな感じで弾けるのかっていうのがわからなかったということだと思うんですが、今このストーリーがきちんとある、新地区物件が立つ、そうするとエリアの賃料、物件価格が上がる。
だから元々あった中古の類似物件含めて賃料や価格が上がる。さらに新地区物件が立つということで、このサイクルを見ているとどんどん価格が上がっていくのではないかなという気がするのですが、きっと終わりというか弾けるというかはいつか来ると思うんですが、それはどうやって見極めればいいんですかね。
はい。前回もちらっとお話しましたが、ベースキャップレート、大体そのエリアの基準的な賃料、利回りですよね。表面の利回りで結構という話を前回したんですが、表面利回りがありますので、そこに逸脱した物件というのは当初物件では売れません。ただ1個、居住用物件は利回りという観点がないので、相場感というのがなんとなく上がっていっちゃってですね、天井知らずになりかせなんですよ。
だから当初物件は大体の利回り的なもの、標準の利回り的なものを見ていけばいいです。そこがアッパーになります。それがインフレに伴ってどれくらい上がるかを見るんですよ。居住用の物件について、自分で住む物件については、これは買えるか買えないかですよ。
パワーカップルが1億の物件を買えたとしても、1億5000万円を買えるのかとか、そこは全体の皆さんの収入から勘案して予想するっていうのは正しいんですね。
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なるほど。ありがとうございます。
こういったところを考えていくときに、物件が立つ可能性があるとか、新しい物件が立つ可能性があるところを考えていくんですけども、じゃあどういうところが狙われていくの、そういうときって。これはやっぱり今後の発展可能性があるエリアをデベロッパーさん含めて狙っていくのがセオリーですから。
例えば、これも一般的な話を最初にしますよ。再開発案件があってというところ、人が集まるオフィスがあったり商業施設ですね。あと、これって大きなものじゃなくてもスーパーマーケットとかの中ぐらいのものでも全然いいんですよ。生活利便施設ができてもやっぱり住みたいってなりますから。
確かに。
あとはそこに出やすい。例えば東京駅だったら東京駅のオフィス、丸の内、八重洲、日本橋、もう大再開発ですよ。そこに対して出やすいところであれば10分間で出られる板橋のほうとか。やっぱり間隔上がってますしね、賃料も上がってますしとか。
そういうふうに今後の発展可能性は路線とかエリアで行きやすさでも見ることも重要だったりします。影響を受け入れる立地かどうか。やっぱり影響を受け入れる立地であれば強いじゃないですか。そうやって見るんですよね。
確かにいろんなマンションの物件見ていても、ターミナル駅まで電車で何分みたいなのが必ず書いてありますもんね。
おっしゃるとおりです。そこを見てあげればいいんです。ただ1個ですね、これで篠谷さん分かったやろ。毎開発だね。幸い再開発ってインターネット叩けば各市区町村はじめ出てますから。これすごいね、篠谷さんドコドコ駅のリニューアルがあるよ。駅のリニューアルって私クセもんだと思っていたらいいことですよ。
本当にそのエリアの賃料とか物件価格が上がるんですかって考えるんですよ。例えば、某新幹線駅とか某駅がきれいになりました。ちょっと商業施設も入りました。だから皆さん出張の時にそこにホテルで泊まるとか、そんなものもできました。
で、周りに住んでる人って増えるんですか?周りに住んでる人にとって賃料高く払う価値あるんですか?物件できるんですか?影響本当にあるの?って考えるんですよ。
やっぱりここで肝なのは、物件が立つっていうのはニーズがある、住む人がいることが前提じゃないですか。それが起こらないんだったら意味がないんですよ。イベントごとも同じです。何とかがありますから。万博オリンピックとかいろいろありますけど、イベントがあるから人が集まりますよ。それってずっとなの?とか。
確かに。
被りするんですよ。
そうですね。それでいうと観光地として人が集まるとか、観光地が来るから商業施設など飲食店が儲かるとか、そういった話にはつながりそうですが、住む人が増えるかという点ではあんまり増えるとは言い切れないですよね。
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そうなんです。だからオリンピックとか何でもレディガシーちゃんと残していかなきゃいけないって話になってくるんですが、住むとお話とはちょっと今ずれましたけど、やっぱりそういう話なんですよ。で、考えたときにリモートワーク前世です。オフィスはいらないとは言わないですって小さくなります。機能も限定的なものになりますが、そうすると清水さん、オフィスは便利な場所にいい場所に小さくしておくっていうのがセオリーになると思うんですね。
そうですね、確かに。
完全にはなくならないんですよ。そうするとオフィス供給等は実は重要なファクト事実として私は見てます。
なるほど。
ですからまた今後ですね、具体的な話を次回以降なのかですけどもさせていただくんですが、例えばどのエリアにオフィスがたくさんできるのか。他のオフィスを奪ってそこに集中して、そうするとそこに通う方っていうのは一定数います。リモートで週2回だろうとそこの利便性が高いほうがいいですし、それにオフィスができたエリアは発展しますから。
はい。
なので単純な開発可能性だけじゃなくて、それによる影響。その中でもさっきも言いましたが、そもそも人がどこに住みたがるかっていうのをしっかりと考えなければいけないんです。
なるほど。開発可能性に加えてそれが前提でその後人がどこに住みたがるかというところを見るということですね。
おっしゃるとおりです。
どんなところを見るのかって今言った続きですよね。人が住みたがるところ、コアエリア、さっき言ったオフィスとか商業施設がある場所に行きやすいコアエリアに行きやすいところであるとか、あとは生活環境が良いっていうのもありなんですよ。
街並みが魅力的。何せリモートワークの時にずっと家にいるわけじゃないですか。隣所に出て何もないとか。ひどいですよね。
確かに。
せめて駅前にカフェが欲しいとかスーパー欲しい生活利便性が必要であるとか、生活環境が良いというのはやっぱりコロナの状況下においてより強くフォーカスされるようになったんじゃないかなって私は思っています。
はい、私もちょっとそんな空気感感じています。
そして人が買いたがるところ、さっき住みたがるところ、買いたがるところっていうのもあって新築案件等があって物件価格とか価格がアップトレンドにあるところだったらば、そこ買っても損しないと思うじゃないですか。
これ投資的な視点なんですけど、コロナの状況下で二極化が起きました。都心部の物件がすごい上がりました。
それは家にフォーカスし始めたのもありますけども、この不安定な状況下でより安定資産にお金を張りたいんですよ。
そうすると中心に行くわけです。
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なるほど。
そうすると以前お話ししたローがつきやすいところっていうのを被ってきて、だんだん二極化って言葉が重たくなってくるんですよ。
二極化。
次回のメインのお話になるんで、今日はそんなにお話ししませんが、このように立地エネルギーを考えていくと、やっぱり人口が少なくなる中では勝ち負けって明確に出やすくなるんですよ。
はい。
これはやっぱり東京も例外でなく、地方も例外じゃないです。
はい。
小立地、例えば地方なんかでも、やっぱり町そのもの強くないにしても、駅前タワーマンションのフラッグシップモデルにはすごい金額ついたりするじゃないですか。
そうですよね。
郊外地方の駅の駅前タワーマンションはそのエリアの名手の方々が住んだりとか、当時目的で買ったりとかするんで。
なので、やっぱりそういった立地というところで二極化っていうのは、大きくも細かくもやっぱり出てくるんだ。
そうすると、もう今結論みたいなこと言っちゃいましたけど、タワーマンションとか一等、やっぱりですね、区分所有建物がやっぱり投資対象として適切になってきて。
いや、一等マンションでもいいんですけど、高いじゃないですか。そんな小立地の一等のマンション、高いですよね、どう考えたって。
間違いないですね。
間違いないです。
なので、区分所有建物一択になってくるっていうのは、このストーリーの中ではごくごく自然なんじゃないかなというふうに思います。
そうですね。
なので、結論的なところで言うと、今後の発展可能性をやっぱり事実ベースで分析して考えていきましょうねと。
単純に何だろうな、なんとなく再開発があるからいいよねとか、駅がきれいになるからとかじゃダメです。
俗に言う都心であれば通常望ましいですけども、これもちゃんとロジックから導いて分析しないといけないです。
これが清水さんご自身でできそうですかというところなんですけども。
いやー、これは難しいですよね。初心者にはなかなかどこから手をつけてどこまでやればいいのかっていうところが全然わからないというのが私の感想ですね。
ありがとうございますというかそうなんですよ。変数が多すぎるので、これはプロの手を借りてももちろんOKだと思いますし、私たちもそういった観点でご説明をさせていただいております。
なるほど。
なので、やっぱり今後の発展可能性をシンプルに考えるときに、都内都心なら何でも良いんじゃないかななんていう考えになってしまうんですけども、やっぱりそれは正しいか正しくないかきちんと分析しなきゃいけない。
なので次回ではですね、今回お話ししたエリアの選定について、少しだけお話しした二極化視点も含めてより具体的につかむりできたらなというふうに考えています。
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わかりました。来週もすごい楽しみですね。では最後にもう一度今回のおさらいをします。本日はリッチ選びにおいて重要なポイントを教えていただきました。
まず一つ目が賃料物件価格がどう動くか。そして二つ目が今後の発展可能性というところでしたよね。
今後の発展可能性のところで私が大きく印象を受けたのが、発展する場所が良いということではなくて、発展するその場所が発展するということによって、どこに人が集まるのかということが重要。その本質を見なければいけないというのがすごく印象的でした。
ありがとうございます。それでは来週もどうぞお楽しみに。本日もどうもありがとうございます。
ありがとうございました。
本日も最後までご視聴いただきありがとうございます。ぜひこの番組への登録と評価をお願いいたします。
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