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インベストメントブリッジがお届けする、いろはに投資のながら学習。こんにちは、インターン生の清水です。
毎週木曜日は、株式会社MFS様とのコラボエピソードをお届けします。それでは、淵上様、よろしくお願いします。
はい、よろしくお願いします。株式会社MFS、不動産投資事業部執行役員の淵上でございます。
前回は、コンドミニアムアセットマネジメントという、私が提唱している考えではあるんですけれども、
その考え方から、土地、町、建物、管理、この3要素に分けたうちの要素の最後の1つ、管理についてお話をさせていただきました。
管理については、賃貸管理、賃料をきちんと廃り続ける管理をしていこうという賃料管理、賃貸管理ですね。
と、分床バンションの管理、共用部分の管理で資産性確保をして、これ資産性確保をして物件の全体がきれいになれば、
外壁とかエントランスきれいになれば、賃貸でやっぱり人が入りやすいんですからね。さらには売りやすい。
こういったものを考えるというところでした。管理会社をどこにするか、そう含めてきちんと考えるんだよっていう話では、
自主管理なんかはやっぱり危ないなって話がありましたよね。
はい。自主管理と委託管理があって、賃貸管理とマンション管理のどちらにも行っても委託管理の方が楽なのでお勧めという内容でしたよね。
他にも、そもそも管理が楽になるように、あらかじめ整備されている物件を選ぶというポイントも教わりました。
はい。インフレキャッチアップしてちゃんと伸びていく物件というのはですね、これからの時代重要ですので、
そういった面からでも、やっぱりですね、委託管理でしっかりと管理していくのがいいのかなというふうに思います。
管理を把握した上でのネクストアクションは、いよいよお金が生まれる出口、売却ですね。
清水さん、不動産投資には2つの利益があるのですが、何かわかりますか?
家賃収入と売却益ではないでしょうか。
素晴らしいです。毎月の利益、いわゆるインカムゲインですね。
そして売却の利益、これがいわゆるキャピタルゲイン、この2種類に分けられるんですけれども、
常に意識しなければいけないのが、やはりですね、キャピタルゲイン相当の利益がいくらなのかというところです。
そもそもですね、売却想定価格がその物件の資産性って考えるべきなんですね。
いや、絶対私は売らないからといっても、その資産性を考えるときは売ったことを尊重して、
不動産の現在の勝ち負けを考えなければいけない。
売却想定価格のモニタリングというのは大事で、毎月の利益だけではやっぱりわからないんですよね。
そう考えると、売るつもりがないときから常にチェックする必要が売却価格あるのかなというところです。
価格のチェックといっても、そのときの時価や物件の年数などから自分で割り出せるものなのでしょうか?
そうですね。これ簡単にネットで査定できるんですよ。皆さんもポチッと押して、カチカチ入力してみたいなものがあると思うんですけど、
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そういったものでネットでできます。なので、ぜひやってみてくださいというのが一つと、
あとはインベースではですね、空室リスクをスコア化するPスコアというのがあるんですけども、
そこから適正利回りから適正価格を判定するというシステムがあるんですよ。
私たち適正な利回りというのは必ずあって、そしてそれを逆算していくと物件価格が出るという考え方をしてますので、
適正利回りはまた次回も話しようと思うんですけども、利回りがおかしいなと思った物件は何かあるんです。
やたら利回りが高いのは賃料が不層に高いとか、物件価格が不層に安いとか、そういう話になりますので。
なのでそうですね、せめて確定申告の時期、これからになるのかなと思うんですけども、
年1回チェックする習慣ぐらいは欲しいなというふうには思っていますので、もちろんいつやってもいいですけども、最低年1回は見てみましょう。
ありがとうございます。これはインベースさんが提供されているシステムを使って簡単に査定できるということなんでしょうね。
おっしゃるとおりでございます。簡易登録だけしていただければポチポチ遊んでいただけますので、ぜひ簡易登録のほうで使っていただければ嬉しく思います。
ありがとうございます。それではこのリンクのほうを概要欄に掲載しておきますので、ぜひ概要欄よりご確認ください。
そしてですね、やはり話題になるのが仲介査定と買い取り査定どちらが良いんですかというご質問があります。
不動産業者さんに物件を預けて仲介で売ってもらうことを仲介査定と言ったりします。
これは売り主はあくまで持ったままで買い手を探す、その間に業者さんに入ってもらうんです。
不動産業者さんが物件を買い取って、そしてエンドロユーザーさんに売る。一旦手回りしちゃうもの。これが買い取り査定というものです。
もう分かっているとおり、業者さんの利益が乗るので売るときに逆算して買い取られるわけですから、買い取り査定のほうが物件価格は安くなるというところになります。
自分がいくらで売りたいかという金額でマーケットに問うという意味では、好きな金額で仲介査定を出せるんですね。もちろん好きな価格ですから買い手がつかない場合もあります。
また買い手側のローンのマネジメントができない業者さん。要は自分が売り主になって、そして買い手さんを探してもらっているので、買い手の方のローンというのは買い手側の仲介業者さん。
そういった方々がつけたりするんですね。で、仲介案件ってローンつきにくいんですよ。一般的に。業者さんが売り主になったほうが実は売りやすい。ローンつきやすいからです。
そもそも売れないなということも実はあるので、仲介のところはですね、やっぱりパートナー気をつけないとうまく仲介カスト、売却カストうまくいかないかなという場合があります。
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ありがとうございます。では、それぞれのメリットでメリットを整理していただくと、仲介査定と買取査定どういった特徴が出てきますか?
はい、ありがとうございます。そうですね。ちょっと今バーッと話してしまったので、ここでもう一回整理すると、仲介の場合ですよね。仲介業者さんによっては定件を持っていない業者さんが多いです。非常に多いです。そういう業者さんが。
なので、買い手さんに自分で銀行探してくださいと依頼することになってしまうので、普通の人では買えないような状況がありますと。なので、仲介任せたけどローンがつかないから売れないなということがあります。
ちなみにインペースでは仲介のローンたくさんありますので、若干営業入りますけれども、ぜひぜひ声かけていただければです。私たち買い手側のローンをたくさん持っています。
というところと、買取査定の話ですね。買取査定はちょっと安くはなりますよね。業者さんが利益を乗せて売るためにエンドユーザーさんにとお話ですから。
エンドユーザーさんにこれで買ってくれますかという客さんから利益を取ってきますから。ただ確実に安くなったとしても確実にその金額で買ってもらえるっていうのはメリットだし魅力的ですよねと。
なので安くなってしまうけれども確実性がある。そんなところですかね。
なるほど。どちらにもメリットがあるということがわかったんですが、端的に言うとお勧めはどちらなんでしょうか。
そうですね。これはご自身の目的とかゴールによりなんですけれども、急いでないんだったら仲介で出していただいて、そしてこの日までにお金が欲しいんだと言ってあれば買い取りって安くなってしまう可能性があるから気をつけようねというところでよろしいのかと思います。
ちなみにっていう話になるのかな。これはちょっとおまけになるんですけれども、物件買うとDMがたくさんくるんですね。
売却産経なんかの話もつながっているのかなと思いきやなのでお話しさせていただくんですけれども、売ってくださいDMとかたくさんくるんですよね。
これちなみに変異に応じると営業数がすごいことになります。ちなみになんでこれDMがたくさんくるのかっていうのはわかりますか。
まずDMというものなんですけど、よく言うインスタなどのDMとかじゃなくて郵便物で家に届くもののことですよね。
そうなんですよ。
以前私もバイトで不動産DMのあてなはりをしたことがあるんですけど、その際は他にも良い物件を教えて買わせようとしているからなのかなって思っていたんですが、そうじゃないDMもたくさんあるっていうことですか。
それもあるんですよ。だから穴勝ち間違いじゃないんですね。要は買った方だったらさらに買うでしょうっていう発想でDMをたくさん送るというところもありますし、もしくは買った物件を売ってもらって、そこでまず利益も出ますよね。
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売買することによってその物件を誰かに売ってとか、仲介でも買い取りでも利益はあります。
売ってもらった後にも銀行の余震枠、まだローンが買えますよっていう枠がまたできますから、その枠使って新しいものを買ってもらおうというのもあったりするんで、売り買い両方にとってそうなんですよ。
これですね、上等手段としてDMがたくさん来るんですよね。
ありがとうございます。でもたくさん来るというのは、ある会社のある物件を例えば内建だったり購入したりすることで記録が残るからDMが来るようになるということだと思ってたんですが、他の不動産会社とかからもたくさん届いてしまうということなんですか?
これ意外と知られてないんですけれども、不動産登記に住所が載っているんですよ。お名前と住所が。これをたどってですね、この物件を持っている人を全部一等挙げて、不動産登記記録からDMを送ってくるなんていうことをやります。
これ、だから要は物件を持っていると住所がバレちゃうんですよね。だからよく言う、奥様に内緒で不動産投資しようとしてっていうのをやめてくださいっていうのは、どうせご自宅にDMが届きますよ、調べられて。
これでございます。さっきの話に戻るんですけど、少しでも興味のある質問を急ぐようにすると、さっき言ったようにこれはひょっとしたら可能になるかも、言い方が悪いですかね。でも、そんな感じでたくさんDMが来たりとか電話がかかっている。DMが最初来ますけどね。それで返して電話とかしちゃうとたくさん電話がかかってくるので要注意ですね。
そういうことだったんですね。個人情報の売り買いが行われているというわけでは特になくて、法的に問題なく不動産会社にはもう簡単に情報が包抜けというかバレてしまうということなんですね。
そうですね。包抜けですね。確かにおっしゃる通りなんです。なので気をつけてくださいという話です。あとは本当に売却するときですね。仲介だったらマーケットに金額取るんであんまり関係ないですけども、買い取ってもらっちゃう場合ですよ。仲介は別にいいですよって自分の好きな金額付けられるんですから。
買い取らせるときはやっぱりですね、きちんと他の会社、いくつかの会社に買い取り設定した方がいいのかなというふうには思います。仲介のときについては自社客がちゃんといるかとか、広くちゃんと募集集客してくれるか、仲介のときですよ。そういったところを確認するのは大事かなと。
買い取りのときは複数に聞いてみようね。仲介のときはちゃんとお客さんいるの、広く集客してくれるのって確認するというのと、さっきの話に戻ります。その会社でちゃんと融資まで手伝えるのかというところです。投資物件は融資付け難しいですから、ここはきちんと確認しましょうねというところです。
なるほど。これらのポイントっていうのはどのようにして見極めることができるのでしょうか。例えば名前の通った大手であればほぼ問題ないと思っても大丈夫ですか。
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そうですね。ちょっとあんまりこれ言うと営業っぽいんですけども、実はこれらの条件満たす会社あんまりないんですよ。多くないです。その点インベーダーさんは満たしてるんでって言い続けるといやらしいんですけども。そうなんです。まず3万人以上のユーザーがいて、そこでお客さん、投資家を抱えてるっていうのは一つ強いんですし、あとは私たち融資付け前できますから。
仲介案件であればもちろん私たちですし、私たち定期業者さんもいるので買い取りでも私たちでもはいいかなと。若干プレジェント営業っぽくなるのでやめときますけども。そこはこういったところをちゃんと見てくださいというところです。
では皆さんも売却する際にはいくつか査定依頼をするということを踏まえて、その上で一つにインベースを入れてみるのもお忘れなくということですね。
ありがとうございます。そのとおりでございます。結論としては、売却額を今日は認識することは重要だよねと。投資活動の基本だからと。ぜひ私たちのピースコアも使ってくださいねというのと、売るときは買取査定はいろんな会社に聞いてみたりとか、集会のときは自社だけでなく広く集客してくれて、その会社で融資まで行えるかを見て、ここをしっかりと見ましょうねというお話でございました。
今回は売却についてのお話でした。次回はその売却価格の基礎ともなる利回りについての真実をお届けします。ぜひ来週もお楽しみに。本日もありがとうございます。
ありがとうございました。
本日も最後までご視聴いただきありがとうございます。ぜひこの番組への登録と評価をお願いいたします。
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