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第625回、ひでだんポッドキャスト。今回のテーマは、不動産投資3年で5棟達成。コストとリターンとリスクコントロール、ということでお話ししていきます。このポッドキャストでは、40歳からお金の勉強を始めた私がですね、暮らしに役立つ情報や、私が実践して得た有益な情報と思われるもの、ですね。
あとは、雑談ですね。あまり意味ないけれども、っていう雑談を織り混ぜて、平日の朝、田んぼの端っこからお届けしております。ということで、毎週金曜日はお楽しみ。不動産投資ですね、元々は事業ビジネス、副業ということで、お金を稼ぐ力ですね、それを身につけていきましょう、というお話なんですが、不動産投資、私、2020年から始めておりますので、今回もそのお話です。
その前に、雑談ですが、忘年会シーズンですね、12月に入って。ということで、サラリーマンなので会社の忘年会だとかですね、あと地元の昔ながらの友達とかですね、あとコミュニティに入っているので、それの忘年会とかっていうのが2,3件あります。
どうしても週末になるので、忘年会行ってですね、お酒を飲む。お酒飲むと土日の、またスケジュールがぐちゃっとこうなるっていう、それも含めてですね、忘年会シーズンに入ってきたなということで、普段お酒を今全く飲まない生活なんで、急に飲むとですね、どうしたどうしたと体が言ってですね、昔、20代ですかね、1回ちょっとビール1杯で倒れたことがあるので、その辺のトラウマも、トラウマっていうことじゃないんですけどね、
そういうのも気をつけながら、そうですね、あまりにもしんどかったら、トイレに行ってですね、一人でこもるということで、すっきりして帰ってくるっていうような技も身につけておりますので、そういうのも駆使しながら。とはいえ、まあだいぶですね、お酒にそんなに飲まないし、飲まれることもないのかなということですけど、健康管理、体調管理ですね、この辺をしっかりコントロール。
あと、睡眠なんかもね、睡眠の質が下がると、お酒飲むと睡眠の質が下がるとか言われますけど、この辺もですね、コントロールしながらストレス解消していきたいなということでありますので、今から12月ですね、お酒飲んだり、おいしいものを食べたりする機会もあると思いますので、これも楽しんでいきたいなと思います。
はい、それでは本題ですけども、今回の誤答受出ですね。今達成して、誤答受出って、まあ、こだて、意見や誤答を今持っておりますので、まあ、この辺のコストとリターンとリスクコントロールということで、まあ、前回はですね、貧乏マインドと金持ちマインドということで、黙禁でぶち抜いてお話ししたんですけども、まあ、その前にですね、誤答受出ということでお話ししておりました。
まあ、12月に入ったんでね、ちょっとその辺のまとめみたいなこと、また繰り返しかよと思うかもしれないんですけども、まあ、私もですね、言ってて忘れるぐらいなので、まあ、みなさん、まあ、ずっと聞いてるよっていう人もですね、繰り返し聞いてですね、私の頑張った成果をですね、知っていただきたいなと、そういうことになっております。
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はい。で、まあ、どんな、まあ、始めるきっかけ、不動産投資の始めるきっかけっていうのは、まあ、会社員でもですね、できる副業って何ですかっていうことで、まあ、金持ち倒産、貧乏倒産を呼んでですね、キャッシュフォークアドラント、労働者ですよとか自営業ですよという、そういって自分の時間単価を売って働くのだけでは金持ちにはなれませんよということで、右側のフェーズですね、右側のフィールドに行きなさいよということで、不動産取得、不動産収入だとか、あと事業収入。
それからまあ、株式とかで、配当の所得ですね、そういったものを得ていきなさいよと、それだけじゃなくても、そういう収入を少しずつでも増やしていく。種をまいて、まあ、実をなってその実でですね、得た実で生活していこうという、金持ち倒産、貧乏倒産を呼んで、リベ大でですね、お金の勉強をして、で、不動産投資ですね、もふもふ不動産産、それからサーファー薬剤師さんのですね、動画を見ながら勉強しましたということで、そこからですね、不動産屋さんに
行って、物件買いますと、いくらにしてくださいって言って交渉してですね、自分でペンキを塗ったり、で、あとあの、大工さんにお願いしたりですね、して、で、あとあの、入居の管理会社さんとか、客付け業者さんにお願いをして、賃貸まで持っていくということで、まあ、素人でも会社員でもですね、まあ、少しずつやっていけばできますよと、で、1、2、3、4、5等、今年は3等買いましたので、5等ですね、今、所有しておりますということですね。
会社員の副業とかですね、まあ、何かやればいいのっていうわからない方ですね、あとまあ、地元で、もう田舎だけども、なんか副業できないのって言われる方、で、あとまあ、えーと、調べたりすることは好きなんだけど、なんかDIYはできないよっていう方でもですね、できますよという、それがまあ、不動産投資になっております。
まあ、とはいえ、タイトルにあるようにコストとリターン、もちろんお金をかけて帰ってくるリターンもあるけれども、さらに見えないリスクもありますよということですね。まあ、不動産投資ちょっと怖いんじゃないの?と思うかもしれないですけど、まあ、やっていけば一つずつリスクはコントロールできる。とはいえ、まだ見えないリスクもあるよということで、リスクとコストがぐちゃぐちゃになっておりますが、はい、続けてお話ししていきます。
はい、で、3つポイントをあげるんだったら、不動産投資のポイントですね。まあ、一つ目が、家賃収入がやっぱり最大の武器じゃないかなと思います。ただですね、物件、この家いいよとか、オシャレだよとかっていうのではなくて、まあ、住居としての価値を提供していく、ちょっと難しいことは言い始めましたけど、その場所が駅から近いから家賃が5万円ですよと。
全然周りスーパーも何にもないじゃないかという感じであれば、家賃は2万円。その家がどんだけ素敵だろうが雰囲気が良かろうがですね、場所によって家賃が変わってくる。それが不動産であります。
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家にお金を払うんじゃなくて、その住居としての価値を提供していくっていう、あくまでも賃貸で貸し出すのがメインですので、いや、いいね、この木彫りの熊が置いてあるからこの家雰囲気いいねじゃなくて、駅から近い、職場から近い、インフラ、病院、学校から近いっていうところに価値が生まれる。
ペットが飼えるよとか庭で野菜が作れるよとかっていうことで価値を提供していくということ。そもそもある価値、価値があればその分ですね、対価を払ってもらえる。それが一つ目じゃないかなと思います。
二つ目ですね、子建てのメリットデメリットっていうのはやっぱりもちろんありますので、それが武器にも防具にもなるということで、子建てだからですね、例えば一軒家なので、実住ですね、家が欲しいですよっていう人にも買ったり売ったりもできる。アパートであればですね、売るってことはできないと思いますね。
で、その分反面ですね、一軒家なので、壁、外壁は一軒家分かかるということだし、電気、水道、ガスだとかですね、エアコンとか、トイレとか、水回りっていうのもすべて一軒家分のボリュームになります。アパート、マンションであればですね、割とコンパクトサイズになってくるし、2軒、3軒、2室、3室まとめて直すとかっていうのも簡単ですしね。
そういうのでいけば一軒家の方がコストがかかる、手間がかかるよということですね。災害のリスクもそうですね。一軒家であれば屋根が荒が飛んでいくよとかいうこともありますし、大規模外壁とかですね、地盤なんか、後ろありとかですね、そういったものとか。
あと管理コストですね。固定資産税が一軒家まるまるかかるだとか、土地と建物の固定資産税も一緒か、固定資産税か、そういうのもかかってきますよということ。
3つ目がですね、短期ではなくて、不動産投資のポイントになりますけどね。短期、1年、2年の目先じゃなくて、5年、10年の計画を持っておかないと、200万円使って1年間、私なんかもそうですけどね。
後藤で1,000万円投資しましたと言って、この2年で回収できたのは、150万円ぐらいですからね。
大丈夫と。850万円大丈夫ということなんですけど、そんな短期ではやってませんよということですし、そもそも借り入れも700万円しておりますので、
それでいけばですね、300万円の持ち出しで150万円回収できているというキャッシュフローのところだけで見れば、そこまで大きなリスクじゃないかなと思いますし、
満室経営できればですね、年間240万円の回収ができます。それであればだいたい5年ぐらいで元が取れるんじゃないかなという計算になっておりますので、長期目線で見ていくということですね。
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200万円1件でも投資しても最低でも5年はかかりますので、また走りながら、増やしながらやっていくということで、今後藤まで来ておりますということですね。
具体的、結構繰り返しですけどね、1棟2棟3棟4棟5棟ということで、2020年ですね、初めて本を読み、初めてそこから物件を見てですね、
1棟目買いました、コードネームですね、マキという名前にしております。違う違う、リンドバーグか、という名前、途中で名前が変わったリンドバーグという名前にしておりますが、
物件の価格が140万円で、修繕だなんだいっていろいろやっていくと225万円、今かかっております。
家賃は42,000円で利回りが21.3%ということで、これ1棟で見ると5年で回収できますよと。
2棟目ですね、ハルミという、柑橘系の品種みたいな名前になっておりますが、ハルミですね、これも物件価格140万円。
モロモロですね、水道工事があったので若干余計にかかっておりますが、245万円かかってですね。
ここはですね、ペット、大型犬も含めて3匹飼ってますし、駐車場も一緒に借りてるので、家賃は48,000円と。
当初39,000円プラス3,000円なので42,000円だったんですけどね、6,000円ほど上乗せして家賃をいただいております。
利回りは23.7%ということで、4年もしくは5年ぐらいで回収と。
3件目ですね、3件目は3件目と4件目セットになっておりまして、物件価格が190万円2棟なんでね、1棟あたり100万円ぐらいで買えたということで、
片方はですね、おじいちゃんが今住んでおります。もともとずーっと35年住んでてですね、それのオーナーチェンジということと、あとはもう1件が空き家ということで、
ここはほぼですね、リフォームすることも台所のちょっとキッチンを入れ替えたぐらいなんで、35万円というリフォーム代、かなり安く上がったんですけどね。
で、トータルでいくと289万円。
まあ、とはいえ、火災保険がですね、やっぱり2件分かかってくるので、火災保険、やっぱ高い、20万ぐらいしますので、
そういったものとか、不動産取得税、仲介手数料なんかも2件分、地方書士の登記の値段とかですね、そういったものも2件分かかってくるので、2件で289万円。
ということで、入り回りは29%。2件分なんで、3年、4年ぐらいで回収できますよということで、4棟目。
で、最近、最後に買った吉田っていう、レッド吉田ですね。はい、コードネーム。3件目、4件目はダブルケンジというコードネーム。
はい、5件目はレッド吉田という名前ですけども、物件価格は80万円ということで、土砂災害特別境外区域というレッドゾーンになっておりますので、
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レッド吉田という名前。知らねえよと言われるようなコードネームなんですけども、一応、名前を付けておくと愛着が湧くということは、
大谷さん、不動産投資家の加藤博之先生にあやかってですね、名前を付けてみました。レッド吉田がですね、物件価格が80万円で、
リフォーム、これかなりかかりました。80万円から、もしかすると100万円くらいになるかと思いますけども、
トータル211万円で、家賃が、今からですけどね、よくいけば4万5千円くらい取れるんじゃないかなと思います。利回り25%ということで、これも4年で回収できる計算にはなっております。
トータルでいくとですね、物件価格は550万円。で、いろいろ処刑費込みにすると、やっぱり1千万円くらいかかっております。
で、トータル家賃が年間240万円か、家賃が20.4万円毎月、20万円くらい入ってきます。
年間家賃が245万円ということで、利回りが25.2%ということで、トータルすると4年で回収ということですね。
はい、いうことになっております。借り入れは200万円ずつ、3回借りて、最後は90万円なんで690万円、約700万円くらいですね、借り入れをしておりますので、
300万円くらい手出しということですね。はい、ということで借り入れ、キャッシュフローが毎月20万円ずつぐらい入ってくる感じかな。
違うな、キャッシュフローは毎月12万円か、返済が8万円あって、毎月家賃が20万円入ってきたとしても返済8万円ありますので、キャッシュフローが12万円。
年間キャッシュフローが144万円なんで、これがですね、サラリーマンの給料を超えたら、やめてもこれ1本で食べていけれるのかなということですね、一つ目安になるんじゃないかなというふうに思います。
最近の、最近と直近の最新情報をですね、来週ぐらいからですね、5棟目の引越しが始まるということで、5棟目ですね、入居者さん決まっております、外国人さん4名入られるというふうに言われておりますので、それに向けてですね、電気工事、エアコンが4台入るような電気工事、これが30万円くらいかかりますし、畳の表替えも今週やります。
屋根とかですね、雨漏りしてたところとか、トイレをですね、くみ取り和式トイレから簡易水性に変えるという工事もしておりまして、この辺全部含めてもろもろ入れて、貯金費も入れて100万円くらいかかるんじゃないかなという目算で来ております。
はい、ということで今週一気にですね、畳の表替えももう見積もりまでしてもらってたので、電話1本でですね、はいすぐのどんでですね、今日かな、明日かな、明日畳が新しいものがやってくる、今畳がない状態なんですけどね、土曜日に新しい畳になって帰ってくる、表替えなんでね、綺麗になって、畳の新しい匂いとともにですね、5棟目の物件がよみがえるんじゃないかなと思います。
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その後にですね、また拭き掃除、今土足で入ってた状態なので、そこからですね、最後床とかですね、フローリングなんかをちょっと綺麗にしながら、あとお風呂のペンキもですね、若干今途中止めになっておりますので、お風呂のペンキも塗っておきたいなというふうに思います。
それで工事も来週前半には終わって、15日からですね、外国人さんが続々と入ってくるということですね。はい、で、今月から家賃が発生するということで、4棟目もですね、県外からの移住者さんが4棟目入るのも今月末ですし、5棟目もですね、今言った外国人さんが4名入るということで、1棟目も5棟目もですね、外国人さんと、
ということで、2棟目はですね、ペット3匹飼われてる家族の方。で、3棟目はおじいちゃん。4棟目は県外からの移住者さん。5棟目がさっきも言いました外国人さん4名ですね。はい、ということで、なんかこう、すごいダイバーシティな、多様性のあるですね、入居者さんを招き入れてですね、
大屋さんとして、5棟満室経営が今年いけるんじゃないかなということになっております。今言いました、利回りもですね、順調に来ておりますが、大規模修繕というのはですね、いつ起こるかわからないですし、どの物件もですね、災害が来れば、雨漏れがしたり、瓦が飛んだりですね、ひびが入ったり、なんかそういうのも絶対出てくるんじゃないかなと思いますが、起きたときにですね、随時対応していきたいなと。
それが応援力なんじゃないかなと思います。ここまで順調にですね、来ているような感じです。心配事はたくさんあったんですけども、そこまでですね、昔も話しました、心配事の9割、8割5分ぐらいは、9割ぐらいか、起きないよということ。
とはいえ、そこのリスクヘッジというか、そこの対応策ぐらいはちょっと頭で想像しておくっていうのは必要なんじゃないかなというふうに思います。
ただただ自慢の、良かったよーっていう回になりそうな感じなんですけども、年末なんでですね、後藤樹出のまとめですね、しておきたいなと思います。金額もそうですね、ここ最近後藤まとめてですね、なんかこう頭でも把握できた、1000万投資して700万借り入れてキャッシュフローがこれぐらいっていうのをザクッとでもですね、頭の中で整理しておくと、
今やってる不動産投資のですね、中身が5万円修理かかるよとかっていう目先のお金でやきもきすることもなくですね、トータルで見ればそうなんだと、5年10年でこれぐらい回収できるんだということ、その先にですね、なんかいろいろあるんだろうなと思いながらやっていくっていう気持ちでおりますので。
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そうですね、不動産投資やってみたいよって言われる方結構いらっしゃって、いろいろお話するんですけども、これでもいいなと思えばやったほうがいいですし、なんかめんどくさそうだなと思う方はですね、やめといたほうがいいなと思います。
これがどうだろうな、今ゼロで今からやるかっていうと、同じ苦労はちょっと大変かも、別のビジネス、背取りとかそういったものに挑戦するかもしれないなというふうに思っております。
ここまで来たんでね、今のことはしっかり守っていきたいし、これから伸ばしていくんだったら、こだてでいくのか、そろそろアパートが欲しいのかなと。ちょっとこだて、手間かかりすぎるなっていうのは実感としてありますので、アパートですね。物件探しのところが一番大事なんですけれども、そこを進めていきたいかなというふうに思っております。
というふうに気持ちよく喋っておりましたら19分超えましたので、まとめていきたいなと思います。今回のまとめはですね、3年目で5棟ということで、計画よりハイスピードで来ております。今年3棟は勢いで購入したとはいえ、今現在は順調に来ております。
今回ですね、年間家賃240万円というのが見えてきましたので、いつまで入居、退居あるかと思いますが、その辺もですね、クリアしていきながらまた成長していきたいなと思いますので、引き続きですね、このポッドキャストですね、でも発信していきたいなと思います。
ポッドキャストって何よって言われたりもするんですけどね、ラジオです。朝からやっておりますので、ここでもまたお話ししていきたいなと思います。ということで、今回も最後までお聞きいただきましてありがとうございます。
40歳からですね、45歳のサラリーマンでもですね、親さんになろうと思ったらなれるという、そんな夢物語の一端をお話しさせていただいておりますので、また過去の回も含めてこれからもよろしくお願いしたいなと思います。ではまた次回お会いしましょう。
