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第330回、断捨離投資の実験レディオ。今回のテーマは、不動産投資を初めて2年目でわかったことを3つということでお話ししていきます。
このポッドキャストでは、普通のサラリーマンがですね、書籍、金持ち投資、貧乏投資を読んでですね、それをきっかけにお金の勉強を始めて、実際にですね、いろんな行動を学んだことを発信するアウトプットのポッドキャスト番組です。
2020年からですね、ブログとポッドキャストを開始して、あと不動産投資を始めてですね、今400万円借り入れしながらですね、個人事業主として実践しておりますので、その内容を発信していきます。
ということで、今回は木曜日、恒例ですね、不動産投資ということで、不動産投資を初めて2年目でわかったことということで3つですね、お話ししていきます。
1つ目ですね、リスクは知識と経験でコントロールできると、リスクは知識と経験でコントロールできる。
2つ目、投資というよりも事業である、投資というよりも事業、事業活動でありますよ。
3つ目、仕組み作りが超重要ということで、3つお話ししていきます。
2020年からですね、実際に私がやったのが、こだてを1件目購入する。
前にですね、本を10冊、20冊ぐらい読んだり、YouTubeを見たりですね、いろんな情報を仕入れて、まずこだて1件やを買うのがいいんじゃないかなというふうに思って、物件を見ながら、実際にですね、
7月ぐらいに買いまして、そこから直して修繕して貸し出ししてですね、12月から入居者が入って、今年に入って2021年ですね、また物件をちらちら見ながらですね、
5月に購入ということで、今リフォームまで終わって客付け募集している段階です。
それでですね、まず1つ目のリスク、やっぱり不動産というとですね、リスク失敗したらどうすんのっていうふうに、やっぱりよく言われたりもするし、自分でもそう思いますよね。
借り入れしたとか、買っちゃったけどどうすんのみたいな、そのまま負債として借金じゃないのみたいな感じになるんですけど、いろんな手法をですね、学んでいくということで、
例えばアパートマンションであれば2000万とか、マンションだと億は超えますので、子建てであればですね、100万円ぐらいからあります。
その代わり、投資金額は少ないけどリターンも少ないよう、家賃だってですね、そんな10万も20万も取れるわけじゃないので、4万5万円、中には3万円台っていう家賃もありますけども、
それを逆算してどれぐらいの家賃が取れて、どれぐらいの物件まで修繕を込みでですね、物件100万円で買ったけど修繕が300万かかればですね、400万円の投資になるということなので、
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それをやっぱり回収していくっていうのが、家賃3万円じゃちょっとしんどいですよということで、自分でですね、その辺をコントロールしながら見ていくということで、
知識と、あとはやっていく上でですね、これぐらいだったらなんとかなるなとか、あとは人の経験も勉強しながらですね、実際自分が体験してはないけど本を読んだりですね、
その流れとか失敗談を見ることによって、そのリスクを回避することができるというふうに思って、今やっております。
で、今のところですね、大きな失敗は特になりません。ちょっとした失敗はですね、絶対起きますので、扉が開かないとかですね、なんか水道管が破裂してるとか、
この間もありました、蜂の巣ができちゃったとかですね、まあそういうちっちゃいことはいっぱいあります。ただですね、物件が吹っ飛んだだとか、なんか地盤賃貨でズボッと抜けてしまったとか、
まあそういうのがもしかしたらあるかもしれないんですけど、まあその時はですね、その時でまたやっていくしかないなと思って、まあそれもいい経験なんじゃないかなと。
物件が吹っ飛んだような事例があれば、次からはですね、まあ多少のことは大丈夫だろうというふうになってくると思いますので、まあ経験も大事かなというふうに思います。
で2つ目ですね、投資ではなく事業であるということで、まあ外注ですね、例えばリフォームなんかもできるんですけど、やっぱり自分でですね、全部コントロール。
ただ床を張り替えるって言っても、じゃあ業者さんに丸投げすると、やっぱりその業者さんのクオリティーっていうのは、すごい良いように。
じゃあ床をね、綺麗に直したんで150万円をいただきますって言ったら、もうそれで計算大ぐるりしてしまいますので、そういうクオリティー。
例えば、ペンキを塗る。まあペンキは自分で塗れるけど、壁の張り紙化をやってもらうにしても、1面がだいたい2万円ぐらいですよね。
じゃあ4面あるので8万円っていう、それぐらいでお願いしますっていうふうに言っておかないと、とりあえず壁紙張り替えてくださいって言ったらですね、やっぱり2、30万円のクオリティーの業者さんがね、良かれと思ってやってくれますので、
その辺を全部コントロールして、いくらまでの予算しかないからこれぐらいのクオリティーで、でそのクオリティーの中で一番コスパが良い、
じゃあ例えば反射の率が高いような、反射の部屋が明るくなるような壁紙があったりするので、まあそれを一番安い値段でやったりとか、
まあ工事代をねぎるっていうのもまたちょっと違うんですけど、その良い材料で、コスパの良い材料でコスパの良いリフォームをしていくっていうのをどんどん考えないといけないし、
私がやっているペンキ塗りもですね、キッチンなんか、あとリビングですね、壁紙1件目も2件目も塗りましたけどね、体ペンキまみれになりながらやりましたけど、
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あの辺もですね、リフォーム業者さんに頼むと10万円、15万円するようなところが自分であればですね、労働力を足したところで4、5万円ぐらいで済みますので、
そういうところをですね、あと外回りとか草抜きとかですね、アプローチ、玄関回りのアプローチとか、あとは掃除ですね、掃除で結構部屋ってきれいになりますからね、
空き家の場合はやっぱりこう、人が誰も住んでいない、なんかこう古臭い空気が流れているので、窓を開けてですね、清掃、掃除してあげるだけでもなんかこう、家が喜ぶような感じになってきますので、その辺でも大きく変わるかなと。
この辺も細かく言えばアウトソーシング、外部に委託することもできますけど、最初はですね、電球の交換とかですね、風呂のパッキンのやりかえとかっていうのは自分でできることはホームセンター行ってですね、部品見るっていうのもいい勉強になるんじゃないかなと思います。
逆にお願いするのは私は畳の表替えですね、これは自分で畳運んだりもできるんですけど、そんなに値段大きく変わらないので、畳の表替えとか畳をクッションフロアに変えるとかですね、あと水回りですね、キッチンの、高段キッチンと言われるような簡易的なキッチンをつけるのも全部業者さんにお願いしておりますけど、だいたいですね、相場感っていうのもわかってきますので、
投資ではなく事業ということで、事業の一環としてアウトソーシング、外部委託するっていうのが大事かなと思います。
3つ目がですね、仕組みづくりが超重要ということで、流れがだいたい決まってきます。小立の一件は買うんにしてもですね、買い付けから融資ですね、私の場合広告で借りておりますが融資、それから購入ですね、これは不動産屋さんに仲介してもらって買います。
で、修善はリフォーム業者さん、客付けは客付け業者さんありますけど、私は不動産屋さんにお願いしておりますけれども、そういった客付け業者さんもあります。で、貸し出ししてですね、その後の家賃の回収とかも今のところは不動産屋さんにお願いしておりますが、この辺の業者さんもありますので、全部の業者さんと渡り歩いていく、話をしていく、ちゃんとコミュニケーションが取れないと、
結局相手にされないとか、いいサービスをやってもらえないということもありますので、この辺の難しさというのはありますけど、やっぱり経験していくということが、今、小立で2回経験しておりますので、ほぼ2週でですね、なんとなく小立はわかったかなと思います。
で、今後ですね、アパートもマンションもやることは大体一緒です。その代わり規模感がでっかくなってくるので、物件価格も10倍20倍になるし、客付けの難しさというのもどんどん難易度が高くなってくると。
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で、修繕なんかもですね、一部屋一部屋は大したことないんでしょうけど、大きくなればその分ですね、水道管だとか、エレベーターだとかですね、大規模な修繕がやっぱり発生するので、その辺のリスクをしっかりコントロールしていく必要があるかなと思います。
なので、私は今、物件、小立ばかりなので、もう頭の中で大体ですね、1物件、大体300万円をめどに。今のところですね、大体150万円くらいの物件を色々処刑費込みで100万円足して、240万円、250万円くらいで、家賃4、5万でですね、年間50万円なんで、5年でペイできると。回収できますよと。
その後は売ったり、そのまま貸したりっていうのもできますっていうので、大体5年でですね、回収できるような。ですので、利回りとしては20%。これアパートだと10とか15とか、マンションとかだと7、8%くらいになってくるので、回収もですね、アパートであれば8、7、8ね、マンションであれば、大体10年、15年くらいで回収できるようなペースになってくるんじゃないかなというふうに思います。
頭の中でですね、もともと計算なんてほとんどできなかった、しなかったんですけど、やっていくうちにですね、頭の中で大体こういう計算ができてくるようになるのも経験の賜物かなというふうに思います。
まだまだ覚えることとかいっぱいあるんですけどね、少しずつやっていけばいいかなというふうに思います。
やっぱり本ですね、本とYouTubeっていうのが非常に助かったなと思います。
まあ、読んだ本といえばですね、加藤博之さんの300万円で小立、この小立不動産を買ってブラブラする、地方でブラブラする方法か、ちょっとタイトルがあやふやですけども、それとあとは石原博之さんのアパート、まずアパート1棟を買いなさいっていうタイトルですね。
この辺はもう不動産投資家であればもう絶対読むべき、読んでおかないといけない本だと思いますので、アパート1棟を買いなさいですね。
これはですね、まあアパートはまだ買えてないんですけども、その不動産投資をやるにあたっての心の持ちようとかですね、マインド的なところがしっかり書かれているので、2、3回今読みましたけどね、
この辺のリスク管理とか、外部委託のやり方とかっていうのは非常に勉強になったかなというふうに思います。
やっぱりやっていくうちに、さっきも言いました失敗したらどうするのとかですね、空き家どんどん増えていくんじゃない?人口が減っていくんだからとかって思うかもしれないし、
そんなのね、うまく素人がやっても儲かるわけないじゃんっていう外部とかのですね、やっぱり意見があったりするんですけど、この辺をですね、いかにこう自分のマインドを持っていくかですね。
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そのままサラリーマンやっておればですね、何のリスクも犯すことなくぬくぬくとやっていけるんですけど、それをこう一歩飛び出してですね、リスクを取ってでもその利益をリターンを回収できるっていう考えになるっていうためにはやっぱり本とかちょっとずつ実践していくっていうのが非常に大事かなと思います。
他人軸でですね、失敗したらどうするのって言われたからやめようとかって言うんじゃなくて、これ自分の軸でですね、よしやっても失敗してもいいからちょっとやってみようっていう風になるっていうことが大事かなと思います。
そうやってやっていこうと思ってもですね、やっぱり家族がですね、結構夫のブロック、嫁ブロックとかっていうのをよく聞きます。家族でやろうと思ったけどやっぱり家族が反対、旦那さんが反対したとかですね、嫁さんが反対したとかっていうのをよく聞きます。
このブロックなんかもですね、クリアしながら、説得しながら、自分は本当にやっていきたいんだっていうのは伝わればですね、この辺もクリアできるんじゃないかなと。
あとあるのが親族ですね。私なんかも親ですね、一頭目買った時にですね、話はしたんですけどね、やっぱりこうあんまりいい顔はしないと。田舎育ちなので、空き家なんて買ってどうするのと。なんか不才になるんじゃないのっていう風に思うんですけど、やっぱりですね。
とはいえ、おばあちゃんがですね、祖母がアパート経営をしてたので、その辺の知見があるかなと思って話はしたんですけど、やっぱり二代目になると、あんまりこういう意識、経営者意識というかですね、不動産投資が全然ないのかなと。
不動産投資の知識というか、大屋さんがどれだけ儲かるか。もちろんリスクも抱えながらですけどね。家賃が毎月入ってきて、これはおいしい商売だなっていうのは分かってるはずなんですけど、いざ物件を買おうとすると、やっぱり反対してくるのだろうなという風に分かりましたね、今回ね。
なので、一件目は話しましたが、二件目の話は実の親には今しておりませんね。一件目で、反対って言っても買っちゃダメっていう感じじゃないけど、あんまりいい顔はしなかったので、その辺は二等目はもう話しなくてもいいかなという判断で今のところ来ております。
あと、友人にはですね、興味がある人間にはしますけど、興味がない人間にはですね、あまりゲームしない人にドラクエの話したって全然盛り上がらないですからね、そういう人にはしないですし、いいビジネスないっていう話が出れば、こういった不動産投資もあるよっていう話はしていきたいなという風に思います。
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で、あと職場はですね、基本的には言わないようにしておりますね。この辺の副業っていうのはバレる確率っていうのは、やっぱり自分で言っちゃうっていうのが一番のバレる原因という風にされておりますので、会社では基本的には言わないようにしております。
はい、ということで、いろんな脱線しましたが、今回はですね、不動産投資を始めて、今丸2年ぐらいに、まだ丸2年じゃないか、勉強し始めて、まあまあ丸2年ってことにしておきましょう。丸2年でわかったことということで、3つですね、リスクは知識と経験で減らすことができると、コントロールできますよと、ゼロにはできないんでね、コントロールしていきましょう。
で、あとは2個目が、投資ではなく事業ということで、まあ自分でじゃんじゃんフロー所得っていう感じに思われますけれども、自分でこう切磋琢磨してですね、なんかこう作り上げていく、商品を作り上げていくという感じですね。
で、3つ目は仕組み作りが超重要ということで、まあお金をかければですね、人にもお願いできるっていう仕組み、お金も借りられるし、リフォームなんかも丸投げできるとうまくいけばですね、ああいうことなので、まあ例えば100億のマンションを銀行から融資ができるのであれば買って、リフォーム業者に投げて、で賃貸、賃貸の管理会社に丸投げすればですね、毎月100万円ずつお金が入ってきます。
よっていうこともできないことはないと。ただ借りれなかったり、そのノウハウがなかったりっていうことでできないので、まあ仕組み作りが超重要ということで、まあ簡単なこだてからですね、ちょっとずつ勉強していこうというふうに画策しております。ということでまあ今後もですね、不動産投資、買い進めていきたいなと思います。
当面の目標はですね、5棟10室ということで、青色新国特別工場ということで、年間65万円のですね、工場を受けられるところまであと3棟なっております。ただいま2棟目ですのでね。まあアパート、4室のアパートであれば、まあ一発逆転ですし、まあ今バルクでですね、2軒買おうかなというふうにちょっと薄らいではおりますが、2棟買えばですね、4室、4棟までいきますので、まあこの辺ですね。
今年は無理にしても来年、再来年ぐらいで達成していきたいなと思いますので、その経過もですね、じゃんじゃん発信していきたいなと思いますので、引き続きポッドキャストを聞いていただければと思います。ということでまた次回お会いしましょう。