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第455回ひでだん実験レディオ。今回のテーマは不動産投資3年目でわかったことということでお話ししていきます。
今回はですね、不動産投資の回ということでお話ししてまいります。不動産投資を2020年からですね、お金の勉強を始めて、節約とかをやってたんですけど、そこから断捨離とかですね、
資産運用を始めて、資産運用株式投資ですね、昨日もお話ししましたが、積み立てニーサとかイデコとかですね、そういったものと、あとはクレカでですね、米国のインデックス投資を始めておりまして、
資産のですね、今まだ途中なんですけど、資産の8割をポートフォリオ、株式投資に組み込んでいこうということで、今絶賛株式投資中ということで、
今資産の5割、6割ぐらいを株式投資に打ち込んでいるということですね。株式投資はですね、やったら結構ほったらかしなんで、そのまま、あとはもうやることないってですね、
違うことしようかということで、このポッドキャストもそうですし、あとはブログを書いたりしております。まだ収益化、ポッドキャストの収益化もなかなかハードルが高いですし、
ブログの収益化っていうのもですね、まだまだできておりません。まだ文章を書くレベルですね。それでもですね、少しずつコツコツやっていけば1年、2年ぐらいでですね、
以前よりはだいぶ表現が豊かというか、分かりやすくなってきたのかなというふうに思います。まだまだですね、人に物を売るっていうレベルまでは達しないんですけど、コツコツやっていけばいいのかなと思います。
それと合わせてですね、この今回の不動産投資もやっておりまして、不動産投資というとですね、詐欺なんじゃないのとか、騙されるんじゃないのとか、借金するんじゃないのっていうふうに思うかもしれないんですけども、もちろんですね、借金をしながら融資を受けながらですね、できるっていうのがデメリットといえばデメリットなんですけど、逆にですね、
株式投資をお金借りてやるっていうことはできませんので、銀行でお金貸してください株式しますんで、株式投資しますんで、絶対貸してくれません。目的がないと貸してくれないんですけど、不動産投資の場合ですね、お金を貸してくれますので。
例えば極端な話、100億ですね、株式投資にしたいですよって、もし銀行がお金貸してくれてあるんですね、それを5%で運用すればですね、それで5億円毎年入ってきて、もうそれだけで生活できるじゃんっていうことになるんですけど、株式投資ではお金を貸してくれません。
これは不動産投資だったらですね、100億は無理でもですね、1億じゃ貸してくださいって借りれた場合はですね、そこからですね、5%であれば500万、10%であれば1000万の収益が出てくると。とはいえですね、不動産投資っていうのはもう専門でやってる不動産業者さんもいますし、悪質業者も多くはびこっております。
多くはびこっているということはそれだけですね、甘い蜜が存在するというふうに言われておりますので、騙されないようにですね、やっていこう。
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で、その中で手法でですね、不動産投資っていういろんな建物があります。もちろんマイホームもですね、不動産の投資の一部なんですけども、自分の家で自分の住む家なので、失敗しようが狭いがあんまり関係ないですね。コンビニでパンを買って、それが価値があろうがなかろうが食べてしまいますので、あんまり関係ないんですけど。
マイホームはそういうわけでもいかない。2、3000万円しますのでね。いかないんですけども、それも同じように不動産投資として考えていけばですね、一つ一つ投資になるんじゃないかな。車買うのもそうですしね。iPhone買うのもそうですし、投資になるんじゃないかなというふうに思っております。
で、不動産投資の種類としてはですね、子建てとアパートとマンションとあります。子建てであれば1軒家ですね。アパートであればですね、4室、6室のアパートですね。マンションであれば40室とか100室。100室はあんまないか。ですけども、やっぱり大きくなればなるほどですね、単価、価格も上がってきますし、入居する人も増えてきますし、家賃収入も増えてくるので資産価値としても高くなるということですね。
だいたい私のざっくり計算でいくと、1個建て1部屋で300万円ぐらい。家賃5万円ぐらいで年間60万円。5年でペイできて、利回り20%ですね。5分の1を1年間で家賃で回収できるというのはざっくり計算しております。
アパートの場合、4室の場合であれば、例えば1200万円で買ってですね、家賃5万円で5年でペイできる。マンションで40室あるのであれば5万円で40室なんで2000万ぐらいですかね。という感じに計算して、60万なんで40室で2400万か、という感じで利回りを出しております。
こだての場合はですね、もちろん新築で住んで10年ぐらいで売るってなると、3000万の家でもですね、やっぱり1500万とか2000万とかになるんですけど、いわゆるボロこだてと言われるものはですね、例えば戦後ぐらいから経って70年ぐらいであれば、もう家としての価値はほとんどないですし、あとは土地ですね。田舎であればですね、駐車場があればなんとかなるということですね。
例えばアパートとかマンションであればですね、やっぱり場所が良くないと、こんな田舎にマンションが一個建ったところでですね、便利か悪かったら入居率は高くならないんですけど、田舎であればですね、例えば一軒家であっても入居がつくという風になってますので、こだてっていうのはですね、非常に手間はかかります。
一個一個ですね、水周りが電気水道ガスとかですね、配管があったり屋根があったり雨漏りがしたりですね、なんか床がギシギシしたりですね、するんですけども、その分ですね、用意できれば家族一組入ればOKなので、こだてっていうのはリスクが少ないんじゃないかなということで、最初に言わないといけないですね、3年目でわかったこと3つ先にじゃない、後になりましたが、1つ目はですね、こだては手間がかかるっていうことですね。
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2つ目はこだては失敗しにくい。
で3つ目ですね、最終的にこだては大きく失敗しないが大儲けもできないということですね。
コツコツやっていく分には非常に勉強になるし、経験としてもいいんじゃないかなというふうに思います。
はい、ということで今回ですね、私が今2年終わって2棟を持っておりますが、1棟は入居、1年半ぐらいですね、入居してもらってます。
で1棟はですね、入居決まりかけたんですけどまだ決まってないということで、50%の入居率ってことで、今がですね、だいたい年齢22、23%なんですけど、片方だけなので10%前後ですね、このペースで、このまま行くと10年ぐらいでないとペイできないということですね。
その代わり10年経てばですね、回収ができる。もちろんですね、今の入居者さんがそのままずっと10年住んでくれればの話ですけれども、そんな感じですね。
大きく失敗。これでもですね、やっぱり2、300万、200万、400万ぐらいですね、借り入れしておりますので、普通からすると、普通の人からするとですね、200万円借金してるのとか400万円借金してるの大丈夫とか思うかもしれないんですけども、
家をですね、貸し出せるっていうのがメリットですので、その辺ですね、リスクとリターン、どれ見てやっていけば、400万円の借金でも十分元が取れるようなビジネスになっておりますし、古くからですね、やられてる手法でありますので、そんなにいろいろ本を、私もですね、買う前にはですね、2020年からずっと本を20冊ぐらい読んでいくと、だいたい手順がわかってきます。
そこからですね、やっぱり一等買うまではですね、トータル1年ぐらいかかりましたので、この辺ですね、やっぱりしっかり勉強していく、知識を身につけていく、失敗をですね、いろいろ学んでいくと。
不動産投資の場合ですね、失敗すると1億2億っていうのが結構吹っ飛んだりするような失敗も多いので、そういう失敗をですね、本とかいろんな情報から仕入れてですね、こういうのやるとこういう失敗があるんだろうなっていう最大の失敗の理由をですね、しっかり見て、それで自分でやっていけば小さく始められるし、大きな失敗もなくなるということですね。
私が今目指しているのが5等受出ということで、一軒家であれば5等、アパートなんかの部屋であれば受出でですね、青色新国特別控除ということで、不動産投資のですね、最初の山場と言われるですね、65万円の控除が得られるところまで行こうということで、今ですね2等持っておりますが、今週ですね、今日まさにもう2等ですね、買おうかなということで内県行ってまいります。
これが決まればですね、4等になりますので、5等まであと一歩というところですね。今回2等まとめて、バルクと言われますけどね、テラスハウスで繋がっているわけじゃないんですけども、一軒二軒ですね、お隣同士のオーナーが一緒で、片方は今入居中ということで70歳ぐらいの人が入居中で、もう一個がですね、空き家で3.5万円、3万5千円で貸し出し中で入居がついていない状態なので、
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これを合わせてですね、売ってくれるということで、以前からあったんですけども、とうとうですね、オーナーさんがもうちょっと手放したいから安く買ってくれないかということで、値段交渉して安く買えるような感じになっているので、最終チェックを行ってこようかなと思います。
とはいえですね、蓄年水で言うと80年とか100年ぐらいになっております。空き家の期間はあんまりないので痛みはないんですけども、とはいえですね、私も素人ですので、いろんな建物の家屋のチェックですね。
買った後でですね、膨大なリフォームが起きないようにですね。2件目の物件であったんですね。買った時に、分かってはいたんですけども、水道管が破裂しているということで、それの水道管の工事で23万円から吹っ飛びました。
それも盛り込んでですね、リフォーム機をやったんですけども、それがあったからなのか、壁塗りを自分でやる、自分のDIYでやっていくという手法になってきましたので、この辺ですね、やっぱり最初からというか、ある程度木算をつけてですね、できればアウトソーシング。
興味が、元気があれば、自分のDIYでちょこちょこ直していくっていうのがいいのかなというふうに思います。DIY時間かかる割にですね、精度としてはやっぱり素人なんで、自己満足としては高いんですけど、ペンキ塗ったりですね、やっぱり2,30時間トータルでかかりますので、この辺もですね、アウトソーシングできればいいのかなというふうに思います。
今回ですね、3年目で今3等、4等目をゲットするかどうかというところですけども、今1等2等ですね、やっている段階ではですね、そんなに、買った直後の1,2ヶ月は結構バタバタするんですけどね。
あとは結構余裕ですかね、ちょっと確定申告の時に1週間、2週間ぐらいですね、うーってちょっと悩む時期があるんですけど、それを超えればですね、買うときと、あと借り入れするときですね、高校の面接とかっていうのが1日ぐらいかかるかなと思うんですけど、それ以外はですね、買って直後のリフォームとかですね、自分でアクセクションを直していくっていうのがかかるぐらいね。
あとは入居募集もですね、全部外注しておりますので、この辺ですね、あとはたまにメンテナンスしてあげればですね、時々でっかい蜂の巣ができたりすることも去年ありましたので、こういうトラブルもですね、物件にはつきもの、我が家、マイホームでもそうですけどね、何が起きるかわからないですけども、起きたときにいろいろ対応していくっていうのでいいんじゃないかなというふうに思います。
今回はですね、不動産投資ということで、私が1棟、2棟を今持っている感触と、あと3棟目、4棟目買うにあたってですね、心積もりですね、投資家目線なのか、借金が今400万円ぐらい借り入れありますけど、特にですね、焦ることもなく、次の物件買うときにですね、また2、300万ぐらい借りようかなというふうに思っておりますので、この辺ですね、徐々に進めていこうかなと思います。
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1億借りてですね、年間500万生み出せれるようになればですね、もうこれだけでご飯が食べられるのかな、ちょっとキャッシュフローの計算とかもあるんで、一概には言えないですけどね、キャッシュフローだけでいくと、子立だけだとですね、20棟かな、15棟以上いるんですよね。
ざっくり計算したんですけど、キャッシュフローだけでいくと、今1棟でだいたい2万円ぐらいのキャッシュフローなんで、30万円、毎月キャッシュフローを手に入れるためにはですね、15棟以上いるということで、子立の投資家っていうのはだいたい10件、20件ぐらいの方もいらっしゃいますし、そこからですね、アパートとかマンションとかになれば、アパート5棟ぐらい持てばですね、もう100室ぐらいになりますので、そんな感じでですね、伸ばしていきたいなというふうに思っております。
というふうに思いながらもですね、他にこのポッドキャストとかですね、ブログもやっておりますので、この辺でですね、ホリエモンの言うところの多動力というんでしょうか、自分の肌に合っているような生き方ができればなというふうに、まだまだ模索中ですけども、これをですね、1日1日コツコツ発信していければいいなというふうに思っておりますので、お付き合いいただければと思います。
今回はですね、タラタラとまた不動産投資のお話をさせていただきましたが、最後までお聞きいただきましてありがとうございます。また来週からもですね、気合を入れて頑張っていきたいと思いますので、お付き合いいただければと思います。ではまた、次回、来週お会いしましょう。
