00:04
第470回、ひでだん実験レディオ。今回のテーマは、不動産投資3年目、わかったこと3つのことということでお話ししていきます。
今回はですね、不動産投資会ということで、不動産投資2020年からですね、私は始めまして、
不動産投資というと、なんかこうスーツをパリッと決めてですね、なんかこうマンションだとか、なんかワンルーム、
ワンルームマンションとか、区分マンションをですね、パリッと2、3千円まで買ってサクッと売ってですね、
利益を設けるような、まあそんなイメージだったんです。でも実際はですね、私がやってるのはこだてということで、
まあ非常に小額から、まあとはいえ2、300万ぐらいいるんですけれども、それで
始めてきて、まあ今1、2、3年目なんですけど、わかったことっていうのをお話ししていきたいなと思います。
で、このポッドキャストどんな人にお勧めですかということですけど、まあ不動産に限らずですね、
自分でちょっと稼ぎたいけど、結局何をやっていいかわかんない。 なんかスマホでサクッと稼げるよねっていうのはあるけど、ああいうの詐欺なんでしょ?
とかいうふうに思っている方ですね。まあ株式投資もやりましたとか、株式投資も興味があるので、
物を売ったりですね、あと物を買いたりっていうのも興味があるけど、不動産というのもよく聞くけど、どうやってやるの?
っていう人ですね。まあそういう人にはお勧め。あと不動産投資ってちょっとなんか怖いイメージ、私も持ってましたけどね、
なんかこう不動産業者に騙されてとか、なんか銀行になんかお金を借りたりとか、なんかリフォームとか自分でやるんでしょ?
みたいなそんな感じのイメージを持っている方。 あとですね、不動産投資、まあいろんな種類あるけども、どんなのがあるの?っていうのが
知りたい方ですね。そんな方には今回のお勧めの回となっております。ということで不動産投資ですね、3年、
私がまあ1、2年、2年弱ですね、3年目で分かったことを3つのことということで、一つ目はですね、
子立ての投資はスピードが遅いですね。 その反面失敗、大きな失敗はしないということですね。それが一つ目。
二つ目は借金が武器にできる、いわゆる良い借金と悪い借金ですね。 ギャンブルでもうちょっとなんかに毎月20万ずつぐらい借金してますよ、これは悪い借金なんですけれども、
良い借金と悪い借金とありまして、良い借金というのはお金を借りたけれども、それ以上の収益が出る。
いわゆる利息が、借金が5%だけれども、そのビジネス自体は7%とか10%とかですね。
その差益でプラスになりますよ、ということができたり、あとはレバレッジですね、資産が300万ぐらいしかなくても、
1,000万、2,000万の物件を買うことができるということですね。それによって利益、極端な100億借金ができるのであれば、5%で運用すればですね、毎月毎年5億円入ってきますよ。
実際にはですね、それだけ貸してくれたりもしないですし、それだけのですね、精神的、要は100億借金して生きてますっていうですね、
03:05
開示的な精神面、開示がそこまでの精神力かどうかは別としてですね、それがちょっと耐えられないというのが一般的なことですけれども、
良い借金と悪い借金がありますよということですね。借金を武器にできるということ。
3つ目は歴史あるビジネスですね。不動産投資というのはですね、もう過去からあります。
佐々井さんで言うところのですね、花沢不動産ぐらいですね、歴史があるということなんで、もう100年以上、ちょっと歴史についてちゃんと調べてこいよということなんですけども、
あんまり日本だけでなくですね、アメリカとかイギリスとかあります。日本の家屋っていうのはだいたい2,30年でですね、建物の価値っていうのは、資産価値っていうのはなくなると言われておりますが、
欧米とかですね、イギリスなんかも100年超えた建物っていうのは逆にそれだけありますね。
日本でも神社とか寺っていうのは100年200年経っているものが多いですので、そんな感じでメンテナンスしてて価値のあるものということで資産価値を認められているということで、
日本のいわゆる住宅に関してはですね、2,30年でなくなってしまうんですけども、家自体はですね、朽ちて飛んでいく、3匹の子豚のですね、
わらぶき?いや、わらぶき?わらの家みたいに吹っ飛んでいくってこともないので、結構直せば住めますよってことですね。なので歴史あるビジネスですということで、手法が確立していますということですね。
その分ですね、メリットさっきも言いました借金ができるっていうのと、あとはフル外注ができるですね。リフォームも業者にお願いできますし、冬季も消費者さんにお願いもできますし、客付けもですね、客付け業者さんにお願いできるということで、
1つ目が借金ができる、2つ目がフルで外注ができる、3つ目がですね、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙えるということで、家賃収入のインカムゲインと、あとはその家屋自体ですね、物件自体を売ったときの利益も狙えるので、毎月5万円ずつ家賃入って10年経ったけど、その後ですね、買った値段で売りましたよって言うと、家賃収入はまるまる自分の利益になってきますので、これはおいしいな。
とはいえですね、デメリット、リスクもありますよってことですね。1つ目は、悪質業者が多いというか、被害がですね、やっぱりでかくなるってことですね。金額がでかくなるので、悪質業者につけ込まれたときの被害が大きいということで、ワンルーム投資なんかでですね、よく詐欺なんかが出てきます。スマートデイズみたいなですね、かぼちゃの馬車の事件なんかもありますけれども、もともとでですね、7、8000万の、3000万ぐらいか。
の価値しかないワンルーム1棟をですね、1億円ぐらいで借金させられてというかですね、改ざんしてですね、銀行から融資を引っ張ってきて、それでですね、結局利益が出ずに売却するにも1億円借金しながらですね、売っても3000万とかの物件なので、そのまま借金が残るっていうような被害も出ておりますけれども、悪質業者が多いと。
06:15
全員じゃないんですけどもね。はい、ということと、あとは参入障壁が高いってことで、ちょっとやっぱりお金がある程度ないといけないですし、借金ですね、融資っていう言い方になりますけども、融資が引けるかどうかっていうのも本人の属性ですね、サラリーマンなのか自営業なのか資産がいくらあるのかですね、今までどういった投資経歴があるかということで、初心者で貯金もありませんって言うとですね、銀行とかですね、広告もお金貸してくれませんので、そういったところで参入障壁が高いっていうのがデメリット。
3つ目がですね、知識、経験が多岐に渡りますので、税金の知識だったり、家屋の知識だったり、あとはリフォームの知識だったりですね、もちろん全部自分でやらなくてもいいんですけど、キッチンやりかえるのにですね、5万円かかるのか200万円かかるのかよくわかんないけど、とりあえずお願いしますって言ったらですね、絶対業者さんにぼったくられますので、その辺の知識、これぐらいの8万円とか10万円、
キッチン入れ込んだら8万円ですよと。高段キッチンみたいな安いところで行けばですね、8万円ぐらいではまりますよ。で、高賃が2、3万円だったら、じゃあちょっと自分でやりますみたいな感じで。なので、じゃあ本体だけ買ってきて8万円でつけると。自分の労働力を統括することもできるし、お願いすることもできるということで、知識があれば、さらに経験があれば、何でもクリアできるということでですね。
家のお困り事なんて腐るほどありますからね。住んでるだけでもですね、水回りもそうだし、真っ白ありだったり雨漏りだったりですね、台風が来たりとか水害があったりとかですね、ご近所付き合いとかそういったものもいろんなこともありますので、実際住んでてもありますし、もちろんですね、物件を持つということで、そういったお悩み事っていうのも出てくるので、それを解決できる。
まあちょっといろいろめんどくさいなと思うかもしれないんですけど、それを乗り越えることによって参入障壁がやっぱり高くなるということですね。進撃の巨人みたいなですね、巨人がクワーッと登ってこれないぐらいの参入障壁があればあるほどですね、その中が平和だったり、なんかこう果実、なんか儲けの果実みたいなのがあったりしますので、参入障壁が高ければ高いほど、なんかみんなスマホでできますよっていうようなことだとやっぱり難しいですね。
極端なメール借りでですね、物を売る、すごい簡単にできますし、家にあるものなんで、いくらでもいいよってなるんですけども、じゃあそこで利益を出して、さらにそこだけで生活していこう、サラリーマンの給料を超えていこうって思うと、なかなかちょっとハードルが高いのかなというふうに思います。参入障壁が低ければ低いほど、儲けっていうのは難しくなりますし、参入障壁が高ければ高いほど、乗り越えたときのですね、あと競合が、もちろん強敵にはなるんですけれども、超えた分だけですね。
09:04
ライバルが少なくなるということですね。メリットとデメリットということでお話ですね。どんな人にお勧めですかっていうことですけど、最初に言いましたかね、最初に言いましたね、どんな人にお勧めですかっていうことですけど、稼ぎたいっていうのと、不動産投資を知りたいっていう方ですね。
あとは種類ですけども、種類、先ほども言いましたワンルームのマンションですね。大学の近く。これですね、非常に、儲かるは儲かるんですけど、やっぱり悩みがありますし、大学が例えば撤去、撤退した場合ですね、ワンルームの地区っていうのはもう一気にゴースト化してしまうっていうのもよくありますので、ワンルームっていうのは、やっぱり不動産投資5年10年で見ていかないといけないので、撤退したときのリスクっていうのは考えないといけないのかなと思いますし、
こだてであればですね、一組だけです。二世帯住宅でなければですね、一軒に3,4人とか4,5人とかの人が住む。もしくは1人か2人でも住めるっていうことですね。で、こだてのメリットで言うと、ペットが飼えるとかですね、自分でDIYできたりとか、庭があったりとか、ご近所付き合いがちょっと面倒くさくないよっていうことですね。
そういったものとか、自然があったりとか、駐車場があったりとかですね、のんびりできるっていうのがこだてのメリットですけれども、その分ですね、一軒家になるので屋根が荒いとか、水回りっていうのはもう全部フルでかかってきます。ので、なかなかお金がかかりますけれども、一軒なので、例えば客付けにしてもですね、0か100か、こんなにどいなか誰が住むんだって思うかもしれないんですけれども、あるファミリーがですね、来て住んでくれれば、4年とか5年とかで住んでもらえますし、
下手すると10年、20年っていうところまで住んでもらえるっていうのがこだてのメリット。で、アパートはですね、例えば4室とか6室とかあるんですけれども、コンパクトになっておりますので、1棟でですね、4世帯、6世帯っていうのが家賃収入として得られるということですね。
ただ、実需というかですね、売買されているのが基本個人っていうか、オーナーの人、だから大屋さんしか売り買いしないので、その辺のメキキですね、家賃が5万円取れるんだったら月で、5部屋だったら20万、年間で480万、5年でペイできるので、じゃあ1200万ねっていうのがもうざっくり計算ができますので。
ただ、一軒家の場合はですね、相続しましたよとか、もう使わないからもう二足三門でもいいよっていう風になってくるので、この辺がですね、こだてとアパートの根付けの仕方が違うのかなという風に思います。
不動産はですね、一物5家って言って、一つの物件に5つぐらい値段がついていると言われております。一つは路線家だったり、一つはですね、家、先ほども言いまして30年経ったら家屋はもうお金0円ですよみたいな感じにもなりますので、路線家で出す場合もありますし、あとは実売ですね、実際に売っている販売価格が300万円だとか、路線家だと例えば150万円ですよとか、じゃあもう家価値がないので本当は100万円ですよと。
12:09
でも売っているときには300万円の価値とかですね、いろんな見方がありますので一物5家という風に言われておりますけれども、そんな感じですね、いろんな値段が合ってないようなものということなので、いろんな見方がありますので、その辺買うときと売るときとしっかり見ていかないといけないのかなと思います。
いろいろ寄り道しましたが、ワンルームと小建て、それからアパートですね、あとはマンションということで、アパートとマンションはですね、やっぱり部屋数が多いですので、周辺の規模が大きくなります。アパートであれば1棟であれば屋根とかですね、マンションであればエレベーターだとか、水回りとか、そういったもので外壁とかになってくるとやっぱり規模が大きくなってきますので、その辺、特に場所とかですね、
不動産というぐらいなので、場所が変えられないので、この辺ですね、しっかり見ていかないといけないのかなというふうに思います。いろいろごちゃごちゃ不動産の良し悪しをお話ししましたが、私の実際の経験ですね、2020年の1月からですね、お金の勉強を始めて、そこから不動産の本を見まして、金持ち当産、貧乏当産を見てですね、要はですね、ストック型のたまっていくような収入ですね、
自分の資産を貯めていきなさいよと、働いててもですね、ラッドレースから抜け出せませんよということで、自分のポケットにお金を入れてくれる資産ですね、例えば車のローン、家のローンというのは、ポケットからお金を抜いていくですね、負債になりますよと、これいくら価値があるよって言ってもですね、資産価値としてはマイナスの負債になります。
なのでプラスになるようなものを買っていきなさいよというような本をですね、10冊、20冊読んで、2020年の7月、5月ぐらいからですね、物件を見ていって、5等、7等ぐらいですかね、見て、そこから1個選んでですね、140万円で買って、リフォームだ、何だ、いろいろしてですね、230万ぐらいですかね、で、家賃が今4万円で入居されているので、実利回り20%ということで、だいたい5年住んでいただければ、元が取れるということですね。
結構シンプルなビジネスモデルになっております。利回りが20%、実利回りなんでですね、全部処刑費とかぶち込んで、それでも20%出ます。その代わりですね、物件自体が300万なんで、しれておりますし、正直、失敗したって言って入居が全くつかなくてもですね、被害としては300万ですし、最悪売ってしまえばですね、100万、200万円で売ってしまえば、若干のマイナスで済むということですね。
で、2件目もですね、1年後に買いまして、2021年の4月、5月ぐらいから見始めて、9月に入居、入居じゃないわ、買いまして、これが2頭目ですね。2020年の5月に1頭目、2021年の7月かな、8月か、に2頭目を買いまして、そこからですね、この2頭目はですね、まだ客付けできておりません。
15:11
入居を決まりかけたり、2回、3回したんですけどもね、なんかドタキャンされるということで、なんかちょっと場所的にあんまり良くないのかなと思って、あんまりこう、言い方悪いです、質の良くないお客さんが来るのかなと、ドタキャンしたりですね、連絡が取れなくなったりとかですね、そういうお客さんが多いなというイメージですけども、とはいえまだ1年ですので、気長に待てばいいのかなと。
5年、7年で回収するようなのが不動産投資ですので、この辺いいのかなというふうに思っております。
1頭2頭はですね、だいたい本体価格で140万円くらいからスタートして、リフォームで2、30万、プラスアルファでリフォームで50万くらいですかね、処刑費足して2、30万くらい、240で計算したとして、家賃が4万円で、利回りが20%なので5年で回収できるということで、数字が非常に多くなってきましたけれども、この辺ですね、1頭2頭を今買っておりますし、来月ですね、3頭目と4頭目、これセットで買っております。
買っていきたいなと思います。この2頭でですね、だいたい200万くらいという格安なんですけれども、家の周りに駐車場がないんでですね、ちょっとネックになっているんですけれども、2頭のうち1頭はですね、今ずっと入居されているのでオーナーチェンジ、2頭目がですね、今からリフォームするということですけれども、リフォームですね、そんなにかかりそうにないので、10万円、20万円までで収まるんじゃないかなというふうに計算しておりますが、
これがうまくいけばですね、利回りは初めて30%いくんじゃないかなと思いますけれども、利回りもですね、結局5年積み続けてもらわないと、20%の利回りでもですね、ですので、この辺ですね、気長にあくまでも数字は数字ということで、最終的に失敗したか成功したかというのは、最後売ってみないとですね、締められないというのが不動産です。
締められないというのが不動産投資の面白いところというか、数字の出し方になっておりますので、あくまでも川山用で行った時の利回りが20%だ30%だという話になっておりますので、最後ですね、もしかしたら倍の値段で売れてしまえば万々歳ですし、収益がしっかり取れたとしてですね、全く売れなかったり、なんかこう下手に手がかかるような修繕が出てきたりすると厄介になってくるので、この辺ですね、気長に考えていくのがいいんじゃないかなと。
1投だけだとですね、そのリスクがフルでやってきますので、2投3投4投と増やしていくというのがリスクエッジになるんじゃないかなと。入居率もですね、1投であれば0か100かですけれども、5投10投になってくると60%70%というふうにですね、6投7投あればですね、0ということはありえませんので、ないこともないけれども、そういうふうにリスクエッジしていきたいなというふうに思います。
18:05
ちょっと今日はいろいろ私の実践方法も交えてですね、いろいろごちゃごちゃお話ししましたが、今回はですね、不動産投資で3年目でわかった3つのことということで、こだてはスピードは遅いが大きな失敗もしない。
2つ目、借金を武器にできる。3つ目、歴史あるビジネスなので手法が確立している。法律とか税金とか監修とかですね、いろいろ覚えることはありますけれども、少しずつ始められますよ。小さく始められますよということで、いろんな方にお勧めできるのが不動産投資の中でも、こだてがいいんじゃないかなと思いますし、私もアパートマンションを買ってみたいなと思うんですけど、実際物件自体がないんでですね、内見すらいけてないと。出てもですね、なんかすぐ売れちゃうっていうのがアパート。
なのでなかなか厳しいのかなと思います。その点ですね、今はもう空き家問題というぐらいなんで、空き家はボコボコボコボコありますので、見に行くだけだったらですね、毎週末物件見に行けるぐらい玉数ありますので、お試しいただけたらなと思います。私はこんな感じですね、ポッドキャスで配信しております。
普段は節約とかですね、お金の話をしておりますが、ビジネスの話になってくるとですね、不動産投資のお話も交えていきたいなと思いますので、お付き合いいただければと思います。今日も最後までお聞きいただきましてありがとうございます。ではまた次回お会いしましょう。
