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第280回ひでだんポッドキャスト、今回のテーマは、ボロ戸建て不動産、トータルコストとリターンで見るべき物件価格ということでお話ししていきます。
今回は、戸建ての賃貸不動産ということで、サラリーマンでもできるですね、不動産投資ということで、マンション一棟とかですね、区分マンション新築とかですね、ワンルームマンションとかいろんな手法がありますけれども、その中でですね、
一番戸建ての蓄フルですね、30年40年50年と、自分の年と同じぐらい、自分が生まれた時ぐらいにできたようなですね、物件をいい状態で買ったり、あとはボロボロの状態でも綺麗に安くリフォームしてあげて、賃貸に貸し出す、それで利益を出すというのが戸建ての不動産投資になっております。
これでですね、物件価格を見るということでお話ししていきたいなと思います。
ポイントですけれども、一つ目が物件価格と、あとはリフォーム費用、それから処刑費、この3つを見て、購入金額、あと家賃収入ですね、コストの面でいうと物件の価格、リフォーム費用、処刑費、これが全部コストになります。
リターンとしては家賃収入ですね、物件プラス処刑費がだいたい20%プラスリフォーム、これがトータルのコストになります。
家賃が4万円とかであれば年間48万円ですね、利回りで20%であればだいたい5年でペイできるということですね、戸建て不動産であれば実利回りだいたい15から20%以上ですね。
マンションとかですね、アパートだと10とか12とか15、マンションだと5%とか7%とかっていうふうに、やっぱり物件価格が高くなればなるほどですね、利回りっていうのはその分低くなってくる。逆に戸建て不動産の場合は物件価格が安いので利回りは大きくとっていかないと、ちょっとですね、外壁だとか水回りとかっていう大型修繕になるとコストが加算できますので、そういったところのリスクヘッジもしていきましょうということですね。
私の経歴というと、投資に関してですね、2020年から本を10冊20冊ぐらい読みましてですね、こんなもんかと思いながらですね、物件を見ながら、サイトを見ながらですね、1,2,3,4,5件ぐらい物件の内見をしてってですね、もちろん車で行けるような2,30分で行けるようなところをですね、見て回ったんですけども、やっぱり何件か見ていくとですね、この家いいなとか、
この家あんまりなんかちょっとジメジメしてるなとかっていうのがわかってきます。外観もそうだし、その環境とかですね、周囲の環境とか、その家の質度だとか、住み心地というかですね、居心地っていうのがわかってくると思います。
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皆さんですね、住んでいるお家もあると思いますので、それと比較したりですね、この家だったら住んでもいいなとか、この環境いいなっていうふうにやっぱり感じたり、いい悪いを感じたりするので、そういうのを生に感じる、空気感を感じるっていうのが大事なんじゃないかなと思います。
私はそれ5件ぐらい見てですね、近所の車で2,30分のところに買いまして、物件価格が140万円ですね。そこはですね、キッチンがボロボロで、床がバリバリで、台所も錆まみれで、廊下もバリバリでですね、全部やり直して、畳は表替えしてですね。
あとお風呂とかですね、そういったところの簡単なDIYとか修繕っていうのは自分のホームセンターでですね、テープだとかコーキングとか買ってですね、自分で切り張りして直したんですけど、あとキッチンの壁ですね、これを初めてペンキ塗ってみまして、まあまあ何とか見えるような感じにやっていきまして、これトータルコストがですね、リフォームで50万円ぐらいかかりましたね。
ちょっと足が出て52万円ですか。でDIYでペンキ台とか工具、まあ工具と言っても大したテープとかコーキングとかですね、こういったものトータルで2,3万円ぐらい。労力はちょっと入れてはないんですけども、労働力っていうのはまあプラスアルファでかかってますけれども、それぐらいですね。
あと処刑費、物件価格140万円に対して大体30万円ぐらいですね。中階手数料を不動産屋さんに払うお金ですね。これが7万8万円ぐらいかかりました。それから司法書士さんにですね、登記の費用で10万円とか15万円とか、これ買った価格が140万円でもですね、固定資産税評価額としては4,500万円ぐらいもちろんしたりしますので、
家の価値としてはもうほとんどゼロなんですけど、土地には価値があってですね、それに対して固定資産税がかかってきたり、あと不動産取得税とかっていうのがかかってきますので、こういうのをもろもろ足すと30万円ぐらいですね。
ですので物件が140で処刑費が30万円、リフォームが50万円でトータル230万円ぐらいですかね。家賃が4万2千円なんで、利回りが大体23%ぐらい。これが1件目ですね。見事にお客さんが、入居者さんがついたので、外国の方ですけどね、こちらは今稼働して8ヶ月9ヶ月ぐらいになります。
で今回2号目ですね。2頭目借りまして、こちらもですね同じく物件価格は140万円なんですけども、仲介手数料処刑費込みでですね。あと先ほど言い忘れましたが火災保険ですね。10年の火災保険で大体10万円ぐらいですかね。
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はい、保証内容としては200万円までしか出ないんですけど、それ以外のですね、累賞とか水害とか水災とかですね、天災ですね、地震、火事、火事はもちろん地震とあと土砂災害とかですね、床植え浸水もこういったものとか破損、お損ですね、こういうのに対応したもので火災保険で大体10年で10万円。地震保険も5年入ってます。これも込みでですね。
入っております。こういったのもかかりますということで、今回の物件に関しては水道工事がですね、ベッドで水道が途中で寸断されてたので、これを直すのに23万円かかりまして。
そういったものがですね、やっぱりどの物件見ても買ってみないとわからないことが、これ買う前からだいたい予想は30万円ぐらいかかるだろうなというのは見越してたんですけども、実際買ってみてからですね、なんか水回りがおかしかったり、あとなんかドアが開かないとかっていうのもあったりするので、こういったものもですね、どうしても出てきますので、こういうのもちょっと余白としてですね、経費として見込んで、
物件の買う価格というのを差し値でですね、値引きしてもらうというところですね。今回の2号物件に関してはリフォームは少なめで今やってもらってますけれども、30万円で設定してますが、トータルそうですね、安く済めば20万円以内で終わるんじゃないかなと。
今回もDIYですね、軽層度のペンキをそうですね、前回の物件は30時間ぐらい労働力入れましたが、今回もですね、同じく30時間ぐらい。これを例えば時給換算にして1000円だとしてもですね、3万円ぐらいやっぱりかかってますので、労働力ですね。これもかかっておりますが、トータルするとやっぱり240万円ぐらいですね。
で、家賃も今回も4万円ぐらいで設定してますので、年間家賃が48万円ですね。物件価格処刑費全部込みでだいたい240万円ぐらいに収めて、そこからですね、家賃収入をいただくと。途中で修繕なんかも入ってくると思いますので、こういったものですね。
もちろんこれが最低限なんですけど、あと水回りで欠陥があったりですね、あと外壁塗装とか屋根がばらとかってなると何十万、下手すると100万円単位でかかってきますので、こういったリスクもしっかり考えておくということですね。
ですので私の近所というか1軒2軒のコストというのはだいたい同じぐらいですので、だいたい240万円、要は300万円ぐらいまでで家賃5万円ぐらい取れるという計算ですね。これがもっといい立地であればですね、7万円ぐらい家賃がいただけるようであれば、350万円ぐらいまで物件価格が見込める、物件価格をかけることができるというところですね。
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なのでこの辺を目安にですね、見ていくっていうのがいいんじゃないかなと。家の価値もそうなんですけど、やっぱり賃貸の需要がやっぱりあるかということですね。
子建てなんでですね、1部屋借りるかそれとも空室かっていうのも100%かゼロどっちかなんでですね。アパートとかマンションであれば4部屋あったり10部屋あったりするんで入居率が5割とか7割とか8割とかというふうになるんですけど、子建ての場合はですね、ゼロか100かどっちかなんで、この辺の賃貸。
その代わりですね、田舎であろうとその家が魅力があればとか需要があればですね、お客さん、入居者さんというのはついてくれるので、その近くにですね、駅があればいいですよとか、田舎なんでですね駅あまり使わないよとかっていうのでもですね、学校とかスーパーそれから病院というライフラインですね。
あとは駅から遠いかったらですね、車の置き場所、駐車場台というのは1台は必須ですね。1軒目に関しては1台入ります。2軒目に関しては1台ガレージがついてますけれども、徒歩1分くらいのとこに2台分くらい空き駐車場があるので、それも貸し出しが一緒にできるということで駐車場は問題なくありますよということなので、田舎の方ですと駅近くよりも駐車場が必須ですね。
駐車場の方が大事ですよということで、こだてならではですね、需要もあるということで、こだてなんでですね、あんまり狭いと2DKとか3DKとかだとちょっといなかったら狭いねっていう風になるので、4DKとか5DKがいいんですけど、あんまり広いとですね、その分修繕とかの費用もかかってくるので、この辺はちょっと難しい、判断が難しいところかなというところですね。
ということで、DIYで直すのも一つの手なんですけれども、自分の時間がなくなっていくというので、業者さんに投げる。丸投げするとですね、ちょっと経験値として高くならないので、少しやってみると。
あんまりですね、DIYとか修繕に時間が1ヶ月も2ヶ月もかかると、お客さんが入るまでの時間がロスしてしまいますので、この辺もバランスを見ながらですね、やっていくっていうのがいいんじゃないかなということで、今回はですね、リフォーム費用をどこまで計算するかということでですね、あんまりきれいきれいにしてもですね、結局家賃は10万も15万も取れないので、かけてきれいになる。
例えば壁紙とかですね、床とかそういったところ、水回りのなんかこうきれいな清潔感とかですね、そういったものは大事ですけれども、あんまりですね、かけても意味のないようなところにお金かければかけるほどですね、外壁塗装なんかもかけるとすぐ300万500万くらいいきますので、この辺は最低限というところと、あとはお客さんが希望するかどうか、需要があるかどうかですね。
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田舎のポツンと一軒家でもですね、これが自然が楽しめるとか畑があるとかっていうので需要があるかもしれないんですけれども、トータルのですね、コストとあとは家賃収入、これでですね、どこまでの物件価格が出せるのかっていうのを算出するっていうのがですね、いいんじゃないかなと。
それを見越しておけばですね、例えば私の場合であれば240万円までトータルでかけられるのであれば、300万円で出ていった物件でもですね、180万とか200万とかっていうふうに差し値が出しやすいですので、根拠としてはそういう感じで、家賃が4万円だからそこまで収めないと利益が出ませんよ、出なければ買えませんよということですね。
自分の家だとですね、経費をかけてお金をかけてでもここに住みたいなと思えば買うと思うんですけど、あくまでもビジネスですので、そういった物件価格、それからトータルのコスト、それからリターンのところをしっかり見ていくっていうのがいいんじゃないかなと。
何はともあれ経験なんでですね、まだやられたことない方は物件を見に行くところからでもですね、気分的にもだいぶ変わってくるかと思いますので、SUMOとかですね、地元のサイトとかもあると思います。
顕微屋、楽町とかもありますので、そういったもので物件とか間取りとか価格とか見たり、あとは実際にその物件を見に行くっていうのがいいんじゃないかなというふうに思います。今回は小立不動産のですね、ボロ小立不動産のリフォーム費用とどこまで計算するかということで、トータルコストとリターンを見るべき物件価格か。
ということでまた次回お会いしましょう。
