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第299回ひでだんポッドキャスト。今回のテーマは、ボロ戸建て不動産投資ですね。お話をしていきたいなと思います。
2号物件入居者募集を開始しましたよ、ということですね。
このポッドキャストでは、お金の話とかですね、投資の話とか、節約断冊なんかのお話もしてますが、今回は戸建ての不動産投資のお話です。
現在ですね、2号物件を買ってリフォームして、入居者を募集しているというところの段階に来ております。
今、2号物件なんですけど、1号物件からのお話を、ちょっと何回かしてるんですけどね、振り返っていきたいなと思います。
去年の2020年からですね、コロナが徐々に出始めた頃からですね、本を読んで、いろんな本を読みました。お金の本とかですね。
その中の1つに、投資の1つで、資産投資っていう株式投資とかもあるんですけど、その中でですね、不動産投資はいいですよと。
特にボロこだてであれば、300万円ぐらいからの元手でもできますし、サラリーマンの副業としても成り立つし、長期目線で見てフロー収入が入ってきます。
ビジネスモデルがしっかりしているし、委託ということで、リフォームはリフォーム業者さん、客付けとか契約は不動産業者さん、入居者の募集は客付け業者という風になっているので、アウトソーシングできるので、
あとは全部自分でコントロール、その代わり丸投げはしないようにねということで、本をいろいろ10冊から20冊ぐらい、いろんな本を含めてですけどね。
読んでいった中にやっぱり同じようなことを書いてあります。こういうので失敗しますよとか、ワンルームの新築とかの投資だと失敗しますよとか、コツコツやっていったり、値段のつかないようなものをうまく活用していくっていうのは成功の法則。
安く買う、そして普通の値段で売るっていうところですね。これが肝ですよということで、去年の1月ぐらいから本を読んで、3月ぐらいからですね、3ヶ月ぐらい、5件程度ですね、物件を見てて、ボロなんで、安いは安いけど、リフォームどれぐらいかかるのか、最初は全くわからなかったですけど、
リフォームの業者さんとかと一緒に行ったりして、畳み直したら5万円とか、壁直したら10万円とか、水道工事だとこれぐらい、外壁工事だと100万円超えますよとかっていうのを聞いていくと、だいたいですね、トータルのお金、かかるお金っていうのがわかってくるようになります。
そこからですね、自分で計算するようになって、だいたいですね、不動産投資、こだてだと15から20%ぐらいですね、年利なので、20%だと5年で回収できる計算ですね。
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アパートだと10から15、だから7、8年から10年ぐらいで回収。マンションとかだと額がでかくなるんですね、5000万とか1億とかになるので、5から7%ぐらいかな、20年ぐらいの範囲で考えて利益が出るように。
その代わり億とかを動かしているので、20年で例えば2000万とか3000万の利益が出るような感じ。ボロこだての場合は1個だてなので300万円だけども20%だけども5年で60万とかそういう感じになりますね。
ですので規模に応じて利率も変わってきますってことですね。それで勉強して去年の8月ぐらいに1個購入ですね。リンドバーグと命名しましたけれども、家から車で20分程度の4SDK、4SDKですね、4LじゃなくてSがサービスルームっていう意味合いで、ちょっとした物置みたいなもんですね。
4SDKという間取りですね。2階建ての築45年ぐらいですね。私と同い年ぐらいの一軒家を買いまして、1ヶ月ぐらいでリフォームしてもらって、55万円かかりましたけどね、しっかり綺麗にして自分で掃除とか壁を塗ったりもしてですね。
そこでトータル240万円ぐらいかかって、家賃42,000円で入居募集をしてですね、去年の12月に見事に入居が決まって、今現在も入ってもらってます。そこからですね、年明けてちょっと落ち着いて、確定申告とかもやったりしたので3月ぐらい結構バタバタしてたんですけど、そこからですね、4月、5月ぐらい、ゴールデンウィーク明けぐらいから2棟目ちょっと見ていこうということで、結構ですね、車を使って、それよりもね、
ちっちゃい車にしたので、いろんなところ、いろんな細い道とかも行けるようになりまして、それでいろんな物件ですね、住所だけ聞いてですね、1日に700軒回ったりもしました。外観だけ見てですね。で、ちょっと気になったところは中も見てというようなことをしていって、そうですね、トータル20軒ぐらい見たかな。
で、いうのをやっていって、2軒目ですね。去年の7月、あ、ちがうちがう、今年の7月に2軒目を購入しまして、名前がハルミと命名しましたけれども、8月からですね、1ヶ月かけて今回もペンキを、恒例の白いペンキを塗るということで、髪の毛についたりですね、服とか体にベトベトになりながらですね、ペンキをしっかり塗っていって、畳をやりかえてもらったり、風呂にかけてもらったり、
ブローリングをクッションフロアに変えてもらったりっていう1ヶ月のリフォームを終えまして、はい、それで9月、今月からですね、入居募集ということで、前回もやりましたようにジモティに掲載ということで、掲示板みたいな、地元の掲示板みたいなところで掲載すると、3軒ぐらいポンポンポンとですね、問い合わせがありまして、で、昨日ですね、内見を1軒してもらいました。
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見てもらったんですけどね、利用としてですね、長期滞在ではなくて短期滞在であったっていうのと、あとちょっと入り口が狭いのでですね、大きい車だったので、お持ちだったので、それが入らないということで、今回は見送りということで、中身的にはですね、汚いとかちょっと不衛生とかというのも、汚いとかというのもなかったので、コスパが非常に良いというふうに言われたので、ちょっと自信を持ってですね、これからも入居の募集をしていきたいと思います。
ちょっと後ですね、掃除等々があるので、もうちょっとやっていこうかなと思います。
はい、ということで、今こういう流れですね。これからどうするのと、産業物件どうするのということですけども、産業物件もですね、これからも今見ておりますので、空き家のサイトとかですね、地元の賃貸、賃貸じゃないわ、売り出し物件とかですね、
なんかちょっと見ておりまして、気になる。まずどうですかね、売り値で300万から500万円ぐらいを上限に差し値でですね、値引きも可能かもしれないので、そういうところぐらいまで。最初から150万、200万という物件もあまりないですし、あってもですね、なんか地区100年ぐらいの本当にボロボロだったりするので、それよりは300、500万ぐらいの差し値で値引いてもらうという方がいいのかなと思いますし、
見ていくとですね、不動産屋さんからちょっとポロッとした物件が載せてない、載せる前だけどこういうのあるよっていうのがあったりしますので、意外とそういう方がですね、何ならその物件の情報をもらうためにですね、不動産屋さんに話を聞きに行くっていうのが結構ポイントだったりしますので、そういうことをやっていこうかなということです。
まとめというかですね、ここから繰り返しになりますけど、不動産投資の物件のメリットを3つですね、言っておきたいなと思います。私も実感しておりますけれども、1つ目がレバレッジが効くってことで、手元資金例えば200万、300万とかしかなくても、銀行でお金を借りれるっていう投資ができるんですね。
例えば株を買おうと思ってもですね、銀行とかお金貸してくれませんので、物件がありきで事業内容がしっかりしていればですね、融資を、銀行じゃなくて政府系の金融庫なんかもお金を貸してくれますので、レバレッジが効く300万円の元手で500万、1000万というのができると。
それを積み重ねていくとどんどん2、3000万ぐらいの融資も引くことができますので、元手がなくてもレバレッジが効くってこの原理で爆発的に利益を伸ばすことができる。レバレッジで効くとですね、ちょっと怖いんじゃないかなと思うかもしれないんですけれども、しっかり勉強していけば大丈夫じゃないかなと。それか少しずつ小さく始めて徐々に大きくしていくっていうのがいいんじゃないかなと思います。
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1つ目がレバレッジが効く。2つ目が安く買えるということですね。小建てなのでですね、空き家だったり、相続で引き継いだ物件だったり、あとは退居してですね、やっぱり空き家になる寸前のところだったりするとやっぱり安く買えたりしますので、これがボロ小建てのメリットじゃないかなと思います。
あとは場所によってですね、こちら私の住んでいるようなところだと田舎なのでもうちょっと空き家、老朽化してたりですね、空き家対策っていうのもあったりしますので安く買うことができると。これをですね、どういう重要に持っていくかということですね。外国人の労働者の人に貸したり、あとは民泊だったりですね。
あとはニューファミリーとかいうのに、やっぱりニューファミリーはちょっと難しいかもしれないんですけどね。退校が新築とかになるので、それよりは賃貸、本当にですね、単身2人ぐらいの世帯とか外国人の方っていうのが一番実需があるんじゃないかなというふうに思います。2つ目が安く買えるってことですね。
3つ目が不労収入ですね。寝てても収入になるってことで、手続やらですね、リフォーム、自分で労働力を入れるとかなり手間かかるんですけど、5年10年のスパンで考えればその時期っていうのはもう本当に3ヶ月のもんなんでですね。
1回投資をしてしまえば、あとは丸投げできますよってことですね。金持ち倒産、貧乏倒産というところのポケットにお金を入れてくれるのが資産であり、取って持っていくっていうポケットからお金を持ち出すのが不採ですよってことなので、よく言われるマイホーム派ですか、賃貸派ですかっていう論争になりますけども、資産的にはマイホームは不採になるってことなので、賃貸の方がコスパは高くなります。
コスパは良いですよってことですけれども、とはいえですね、最終的には人生は思い出作りだったり、価値観ばかりではありませんので、例えば体にいい食べ物があるよって言ってもですね、一生草ばっかり食っていくような人生が楽しいとは思えませんので、そういうですね価値観もありますけれども、資産面でいけばですね、マイホームっていうのは不採になりますよと。
とはいえ人生楽しくやっていきましょうよってことで、私もですね、五郎こだて不動産投資を始めて1年、1年どうでしょうね。実質1年ですよね。買ってからって言いますと1年ぐらいになりますけれども、これからもですね、2年3年ぐらいでトータルこだて5件を目標にしておりますので、
こだてを5棟持つか、アパート10室持つかでですね、青森新国特別工場ってことで、65万円のですね、工場を手に入れることができますので、ここを第一段階のステップとして頑張っていきたいなと思いますので、また随時ですね、発信していきたいなと思いますので、お時間があればですね、また別の回も聞いていただいたり、これからもお聞きいただければと思います。
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ということで、また次回お会いしましょう。
