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第310回、断捨離投資の実験ラジオ。ということで、今回は、ボロ戸建て不動産、買うべきか？3つのポイントということで、お話ししていきます。
このポッドキャスト、今回は不動産投資ですが、お金の話とかですね、断捨離の話をして、皆さんと私の生活を楽にしていきたいなということで、発信しております。
今回は、小建ての不動産投資ですね、ボロ戸建て不動産投資2020年、去年からですね、勉強をし始めて、本を何冊か何冊か読みまして、そこからですね、物件を購入8月、暑い夏にですね、買いまして、冬までには入居者が決まると。
今年に入って、また2件目物色してですね、7月、ちょっと暑くなるぐらいに買って、今ですね、秋から入居募集ということで、2棟、今、持っております。
1棟、入居者がついて、家賃が入ってきている。もう1件は、入居者がつけば、家賃が入ってくるという。
パッと見順調なんですけどね、やっぱりその時々ではどうしようとか、雨漏れしたら、雨漏れしたらというか、直すの修理がですね、やっぱりそこそこかかりますので、水道管が通らないとかですね、工事がうまくいかないとか、ペンキ塗ってもなんかアクが出てくるとかですね。
その都度、些細な逆境はあるんですけど、それなりにやってきてますよということですね。
今回のポイント3つですね、買うべきのポイントというのでお話ししていきます。
まず1つ目、賃貸の需要があるかどうかですね。
2つ目、いくらかかるか。お金ですね、いくらかかりますかということですね。
3つ目が、5年、10年、20年後、どうなっているかというところですね。
これを深掘りしてお話ししていきます。
まず1つ目ですね、賃貸の需要があるかどうかというと、不動産投資というところでは一番の要になるんじゃないかなと思います。
やっぱりきれいな家の方がいいんですけど、きれいな家買ったところでですね、自分が住むわけではないので、人が借りてくれる。
借りてくれる要は周りに学校だったり職場だったりですね、そういうのがあるかどうかということですね。
人が住んでいないとそもそも借りてくれないし、仕事場がなかったり、なんか交通の便が悪かったり、
交通の便はいいけど車の駐車場がなかったりというところですね。
そういうのも関わってくるので。
とはいえですね、こだてなので1軒分の1軒、アパートマンションみたいにですね、10軒、20軒、30軒あるわけではないので、
入居率というと0か100なんで、そういう面ではリスクはかなり減らせるんじゃないかなと思います。
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最悪ですね、家賃を下げてしまえば、この広さ、4LDKで1万5000円というと、車で駐車場があればですね、いいなという人もいるでしょうし、
都会を離れて住む人であればそういう自然が豊かな場所だったりした方が、近隣の人の気遣いとかもないのでバーベキューしたり焚き火したりっていうのもできるっていう需要もあるんじゃないかなと思います。
一つ目は賃貸の需要があるかどうかですね。
二個目ですね、いくらかかるのかですね。建物が例えば100万円、200万円とかあります。
中にはですね、10万円とかでもいいよっていう家もあるんですけど、じゃあそこから実際に人が住める状態にするまでいくらかかるのかですね、
水道管だとかお風呂、キッチン、トイレですね、水回りなんかもお金かかりますし、
城ありが食われてたら、それの修理費、それから外壁とかですね、屋根瓦、こういったものですね、
特に雨漏れなんかは場所がわからなかったりすると結構ですね、お金が飛んでって、100万200万単位でですね、吹っ飛ぶような修繕もありますので、
そういったところですね。逆にですね、表層リフォームって言って、床だとか壁だとか、
カビが生えてるとかですね、床がバリバリ、畳がボロボロっていうのは、ぱっと見はですね、5万円、10万円ぐらいでかなりきれいになりますし、
壁なんかもですね、私ペンキ塗りましたけど、ちょっと粗い感じで塗ってもですね、白で塗れば大体きれいに見えるっていうのが、
なんとなく2件やってみてですね、1件目はクロスの上からペンキ塗りましたし、2件目は土壁の上から、
軽層とか塗りましたけど、結構きれいになるもんでですね、床なんかはクッションフロアとか畳の表替えてですね、
業者さんにこれは頼むんですけど、結構きれいになります。写真も撮ると、あと掃除なんかもするとですね、
パシャっと撮るときれいに、新築というかリフォームした感じになるねっていうぐらいにはなりますので、
表層よりもそういった結構地味なところですね、見えない水回り、屋根、外壁ですね、この辺は要注意ということですね。
3つ目、5年、10年、20年でお金の動きがですね、どうなるかってことですけど、キャッシュフローですね、
私の場合でいけば200万円、広告から借り入れをして、そこからですね、いろいろいろいろ払って240万円ぐらいかかって、
家賃が4万円、年間48万円の収入だとして、だいたい20%を目安にしております。
もちろんですね、物件価格じゃなしに、火災保険だ、陶器の費用だ、修繕費、いろいろ税金とかも全部込みにして、
20%を目安にしております。
小立てなのでですね、下手するとというか、ボロ小立てだと30、40、50ぐらい、下手したら100超えたりもするんですけど、
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やっぱり単価が安いので、そういう利回りっていうのは上がりやすいですし、マイナスにもなりにくい、自分でコントロールがしやすいってことですね。
こういうのを積み重ねていくと、5等、10等していくと、キャッシュフローが20%と言ってもですね、単価が低いですので、
20%あったからいいというわけではないんですね。
例えばアパートとかだと10から15%、マンションだと7%とか10%とかっていうふうになるんですけど、
パーセントだけ見るとですね、やっぱりちょっと利率が低いんじゃないかと思うかもしれないんですけども、
例えばメール借りてですね、iPhoneケースを売りましたって言って、1000円で売って400円儲けて、利回りが40、利益が40%ですよって言ったって結局400円ですからね。
例えばiPhone本体売ってですね、10万円で売って1万円儲かったって言ってこれ10%ですけど、やっぱり1万円儲かるiPhone本体の方が売って、
売って儲けるっていうのはなかなか難しいですけど、利率でいけばですね、やっぱり単価が高い方が利率は低くても儲かるということですね。
利率が40%だからって言ってiPhoneケースをですね、月に10個売ったからって言って生活それだけでできるわけではないですけども、
もちろん手作りとかしてですね、複収入をするにはいいんでしょうけども、こういった感じですね。
こだての場合は20%ぐらいが目安じゃないかなと、私のあくまでも目安基準ですので、そういった感じですね。
アパートマンションになっていけば利率を下げてでもその分ですね、単価が上がっていきますので利益の収入の額も上がっていくということですね。
こだてですので、今2棟ですけども、今から進んで買い進めていくことでメリットが出ていく。
1軒2軒ではですね、ちょっとサラリーマンとかの収入生活それで主力でご飯が食べれるほどにはならないんですけども、
サブの収入としてはいいですし、1個1個買い進める分には大きなリスクも避けられるんじゃないかなと。
これが慣れてくるとですね、慣れてくるとというか、アパート自体がはっきり言って最近物件ないですので、
私もですね、1軒2軒ぐらい見たことはあるけど、内軒、内覧までは行ってないぐらいですね、物件が少なかったりするので、
マンションはですね、そもそも物件の価格自体が3000万4000万なので、そこまではちょっと見てないんですけども、
3室4室ぐらいのアパートは何個か見ようかなと思うんですけど、やっぱり出てこないというのが現状ですね。
はい、ということで、私の実践をお話ししていくとですね、1号目が、1号棟をですね、命名してリンドバーグという名前につけたんですけども、
海の近く、造船所の近くでですね、外国の方も住まわれて、私の物件もですね、外国人の方に入っていただいております。
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アパート近くにあるんですけど、やっぱり外国人の方でも集団よりも子立てで、一人で、一ファミリーで生活したいという需要がやっぱりあるので、
4LDKですね、ここ2人で住まわれているので結構広々なんですけども、駐車場は1台ですね、カーポート的なものもありますけれども、1台泊められます。
山の近く、海の近くなんですけど、山にちょっと上がっていったところですね。
駅は遠いんですけど、そもそも電車の需要があんまりないので、車で十分じゃないかなというところですね。
会員推薦とプロパンガスですね。蓄45年で、これはですね、リフォーム50万くらいかけたのと、自力でですね、10万円分くらいのDIY、壁をペンキで塗りましたけれども、この辺くらいですね。
あとは掃除ですね。これは今、入居者が決まって生活してもらってますね。
家賃収入が入ってきております。2号物件ですね。命名してハルミという名前を付けました。
これはまだ入居者決まってないんですけども、駅が近いんですけどもね。新幹線の駅なので、普段使いの駅ではないんですけども、駅周りは若干スーパーとかコンビニとか居酒屋とかそういったものがあると。
そこまでと、7、8分くらいかな。
駐車場が1台。ちょっと狭いんですけど、ガレージがあります。
2台ですね。徒歩1分、2分くらいのところにサラチがありますので、ここに2台停められることが可能と。
3D系で庭付きですね。これも簡易水洗とプロパンガスということで、
これも5年くらいなんで、私も実家くらいですかね。私40代なんですけども、実家くらいの昭和70年くらいの地区の物件になっております。
あとは3号名をですね、今いろいろ見ております。
古民家的な物件とかですね、あとは元豪邸みたいな感じの物件があったりします。
やっぱり地区、古民家は地区96年でちょっとなかなか見るところが難しいなっていうので、今検討中ですけどもね。
あと元豪邸っていうのはですね、これも値段的な価格がかなり安いんで、今までのと大体同じくらいなんですけども、
6LDKっていうとちょっと広々でてですね、6SLDKっていうですね、ウォークインクローゼットもあるような感じ。
庭もあってなんですけど、ちょっと広すぎるっていうのがですね、ネックになっておりますけれども、この辺ですね、いろんなところから計算してですね、独自のですね。
あとは最後はフィーリングですね。やっぱりこの家がいいなって思えばですね、逆にちょっと掘れ込んでしまうと危ないんですけど、
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ちょっと冷静な感じですね、数字と。それから家に入った時の雰囲気ですね。これも大事にしていきながら決めていきたいなと思います。
今2件、3件目か、物色中ですので、この辺また決まりましたら、あとまたリフォーム、DIYとかですね、物件情報とかはまた発信していきたいなというふうに思いますので、また次回以降も楽しみにしてみてください。
ということでまた次回お会いしましょう。
