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第285回ひでだんポッドキャスト。今回のテーマは、2号物件のリフォーム状況ということで、お話ししていきたいなと思います。このポッドキャストでは、お金の話とかですね、節約、何シャリの話とか、あと不動産都市のですね、お話になっておりまして、今回はですね、2号物件、私がボロ戸建て不動産を始めて2号目の、2頭目のですね、物件を手に入れて、そのリフォーム状況、今まさにですね、
リフォーム真っ最中ということで、その状況をお話ししていきたいなと思います。 1ヶ月ぐらい前にですね、今回の物件を買いまして、物件価格は140万円ですね。
地区45年ですけれども、車で30分ぐらいのところにある一軒家ですね。4DKだと思います。4DKですね。
特に、そこそこにボロボロな感じで、土壁なんですけれども、緑の土壁が黒くというか、カビが生えている状況なんです。そこが一番傷んでいる箇所かなと。
あと、床というか畳もボロボロだったので、これやりかえればいいなということで、あとは大きくはそんなに、お金があればですね、キッチンとかお風呂とかもやりかえたかったんですけれども、
この物件ですね、ちょっと難があって、水道のトラブルということで、水道管が途中で断線しているということが、買う前に発覚してまして、このトラブルがだいたい30万円ぐらいで治るんじゃないかということで、この30万円をまず先にかけてですね、水道のトラブルが、実質23万円で終わったんですけれども、
これで買うことになりまして、そこからですね、さらに水道の排水が通っているところの土地もちょっと買うことになって、その土地がですね、車が2台分ぐらい置ける10坪ぐらいの土地なんですけども、これを10万円で買うと。
プラスアルファの経費ということで、冬季費用も通常だと家だけだと10万円なんですけども、この土地代でプラス5万円で15万円、なんだかんだでですね、ごめんなさい、40万円ぐらい、50万円ぐらいかかることになりましたので、その分ですね、リフォームにちょっとお金が割けないなということで、
前回のリフォームはですね、キッチンとか床とか全部やり替えたんで50万円ぐらいかかったんですけども、今回のリフォームはクッションフロアに変えるのと畳の表替えということで15万円ぐらいに割いてですね、あとはDIY人力でですね、ペンキ塗りですね、軽ソードを4面塗ったのと、あとはキッチンのですね、戸棚、前回も戸棚塗りましたけどね、
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あとは今回はキッチンの下の扉のところも塗りまして、あとは掃除とかですね、草刈りとかそういったもので自分の労働力を増加していこうかなというふうに思います。
この1ヶ月にですね、やったことというのを振り返ると、まずは買い付け証明ですね、不動産者さんに買いますよというところから、高校の借り入れですね、そこで200万円の融資の申し込みをして、200万円借りて今回の物件を買うと、さらにリフォーム代も250万円ぐらい見てるんですけどね、200万円ぐらいあればあとは手出してもいいかなというふうに思っております。
そこから売買契約で本契約しましてですね、そこから陶器ということで今回は土地と家と陶器してですね、15万円ぐらい。
リフォームはリフォーム業者さんに15万円ぐらいで今お願いしております。
さらにですね、小さい細かい水道の出が悪いとかですね、扉の閉まり具合が悪いとかっていうのも追加でお願いすると思うので、プラス5万円ぐらいは見ております。
あとですね、ライフラインの契約ということで電気水道ガス、ガスじゃなくてプロパンガスか、電気会社も水道会社もプロパン会社もですね、電話すればですね、その翌日に電気とか水道来てくれますし、プロパンガス屋さんもですね、配管なんかもいない時でもですね、すぐやってくれますので、
家の鍵をですね、キーボックスって南京錠のでっかいボックスみたいなのに入れておくとですね、誰でも使えるので、4桁ぐらいの番号を入れてですね、バカッと番号がこの4桁ですよっていうのを教えてあげるとですね、それで誰でも入れるっていうので非常にいいなと、アマゾンで2500円ぐらいあったかな、買いましたけど、これはいい買い物だったなと思います。
あとは火災保険ですね。もう家を買った時からですね、火災、火事が起きてもいけない人、人の家に燃やしちゃってもいけないですし、人の家に炎症、人の家まで燃えちゃダメだし、自分の家が燃えてもダメなので、物件価格ぐらいのですね、200万円ぐらいの安い保険、10年保険なんですけれども、それでも10万円ですね。
あとこれの中に含まれているのが地震保険ですね。地震が来た時の保険ということで、200万円じゃなくて地震保険は100万円しか入れない、50%までしか入れないので、地震保険も入っております。
火災保険といってもですね、災害とかが多いので、水害、災害、物損、汚損とか水損、破損か、いろんなものですね、台風で何かが飛んできてガラスが割れたりとか、浸水したりとかで土砂崩れとかそういったものもフルカバーできるような火災保険になっております。
最後にDIYのペンキですけれども、軽層度のペンキを10リットルと、その前に下塗りするアクドメですね、これは4リットルで3000円、ペンキは10リットルで8000円ぐらいですね、Amazonで買いました。
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これでちょっと足りない分はホームセンターで追加で買いましたしね、ローラーなんかも何回も買い返してですね、綺麗に洗えば何回も使えるんですけれども、ほったらかしにするとですね、カピカピになって次使えない、なのでまた新しいのを買うというようなことをしております。
掃除は掃除機と、あとはもうボロ雑巾ですね。
あと草刈りは草刈り機でビーンと今からやっていきたいなと思います。
来月ですね、今日8月13日なんですけれども、7月20日ぐらいから契約し始めて、今ようやく1ヶ月ぐらいですけれども、あと半月ぐらいでですね、このリフォームが完成すれば9月から入居者を募集して、家賃4万円から4万2000円ぐらいでですね、入居がつけばいいなという感じで見ております。
合わせてですね、今回の物件、ガレージがついて1台車が入るんですけどね、今回買った水道の土地、10坪の車2台泊める土地もですね、駐車場として2、3000円で貸し出しができればいいかなと、入居者の人であればですね、ちょっと川挟むんでですね、使い勝手徒歩で1分ぐらいかななんですけれども、ちょっとあるんです。
近所の人でもですね、2、3000円で月決めで借りてくれたらいいなと思いながらですね、2、3000円で借りてくれたらですね、もう10万円もすぐ元取れるんじゃないかなと、2万円で12ヶ月で24万、2年で元が取れると。
2台であれば1年で元が取れるということなので、駐車場の需要で賃貸、貸し出しができれば、駐車場の貸し出しもできたらいいなというふうに見ております。こんな感じでですね、今ちょうどどうですかね、リフォームもでも7割8割ぐらい終わったのかなと、あとはもう草刈りと、あとそうですね、きれいに掃除して床にワックスをかけるぐらいかな。
ワックスというのはリンレイで、ホームセンターで売っているリンレイのかける、塗るタイプですね。これをやればそこそこきれいにできればいいということでですね、リフォームの状況と2号物件ですね。
名々はるみですね。1棟目がリンドワーグというコードネーム。今回ははるみというコードネームで2号物件リフォームしておりますが、今からですね、完成リフォームすればこれから入居付けしてですね、入居者が決まれば晴れて2棟目も賃貸物件としての貸し出しになりますので、気を引き締めて頑張っていきたいのと、
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あとはこういった感じですね。画像なんか、床もですね、クッションフロアして壁も塗った、私が塗った壁とクッションフロアできれいになったのを画像でアップしておきますので、そちらも見ていただければと思います。
ブログもやっておりますし、ツイッターもやっておりますので、そちらも見てみてくださいということでですね、今回は不動産投資の回、モロコダって不動産をリフォームして賃貸に出そうぜという回をお話ししてまいりました。
ということでまた次回お会いしましょう。
