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第85回ポッドキャスト。今回のテーマですけれども、戸建て不動産投資と積み上げということで、今回85回を迎えましたオフィシャルヒデダンシャリズムのポッドキャストです。
今週はですね、不動産投資ですね。戸建て不動産、築不動産ということで、前回お話ししました戸建ての不動産、それからアパート1棟、マンション1棟というふうに、不出世後のごとくですね、拡大していくと。
戸建てであれば2,300万ですね。アパートですと1,500から2,000万くらいですかね。マンション1棟だと部屋数にもよるんですけども、何千万から多くを超えるというところですね。
私の実績というか、今年入ってからですね、勉強し始めて4月ぐらいから内建とかですね、物件見ながらですね、サイトを見ながら、8月ぐらいで5件ぐらい回ったところで1個に絞って、1個契約して、それから1ヶ月ぐらいかけてリフォーム、それから入居者ということで、今2週間ぐらい経って、そこから2週間ぐらい、完成し2週間ぐらいでも入居者さんがだいたい名堂がついて、
2ヶ月中に契約ということで、物件価格が140、リフォームで50万、処刑費で35万。家債保険とかいろいろ入れてですね、230万ぐらいになるのかなと。高校で200万借り入れて10年の金利2.35%ですね。
家賃収入見込みで4万2千円、管理費2千円ということで、数字で言いますと、毎月のキャッシュロードでいきますと返済1万9千円で、家賃収入が4万円ですので2万1千円ということでですね、実利回りで21.33ということで、5年後の収支でトントンですかね、経費が230万ぐらいで収入が240万、この辺でだいたいトントンぐらいですかね。
で、ペイできてそこからは収入になるんですけど、返済の残高としては86万。そこからですね、物件を売ったり貸したり直したりもあるのでですね、5年後、3年後、5年後っていうのは誰もわからないということなんですけれども、これがいいか悪いのかということでですね、正解かどうかっていうのはもうその時にならないと。
ただ買う時の値段とかですね、場所っていうのはもう変えられないので、ここが一番肝になってくるということでですね、物件価格プラスリフォーム代とかっていう230万のところですね、それとあとリッチ、ここがもう肝になってきます。
あとはもう自然にというか、願うばかりですね。それから今から2件目、3件目ってことですね、こだて不動産言ってもリスク、これ一通ってですね、破産することはないです。物件がぶっ飛んでても、ぶっ飛んでも最悪、230万がなくなるというのが最悪ですね。
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まあ火災で、他の家まで燃えちゃったっていうことがないようにですね、火災保険とかそういう地震保険も一応入ってますけれども、それの最低限のルールとしてですね、自動車保険とかと一緒ですね。万が一に対しては備えはしますけれども、それ以外のところは自分で管理していこうということですね。
これが5棟、10棟、20棟となっていくと、月間収入がですね、10棟ですと20万ぐらい、20万ぐらいになればですね、ある程度形になってくるのかなというふうになります。それだとちょっと件数が多すぎるので、アパートとかですね、マンションとかというふうに皆さん出世後のごとくですね、バージョンアップ、希望拡大されているんだと思いますけれども、私もですね、とりあえず1個買ったので、2件目、3件目ですね。
アパートも含め、こういった物件をどんどん見ていこうかなというふうに思っております。本で最初にですね、知識を入れて、今実践の段階なんですけれども、今からですね、進めていく中で分かったこととか、その都度その都度ですね、結構その物件ごとによってですね、前回の場合は家屋の歪みですね、キッチンがこう5センチぐらい左と見えるんですけれども、
右でですね、左隅と右隅でですね、5センチぐらい高さが違う。立っていると気分が悪くなってたんですけれども、リフォーム業者さんに綺麗に直して、直してというのも形自体は直せないので、床がですね、斜めになっているのを、要は斜めにして平行を保つ。直して立ってみるとですね、全然違和感なく。
縁だけ見るとですね、こちらは縁のこのマークの下側なのにこちらは上がっているとかですね、そういうふうになっているのは見たらわかるんですけど、普段生活する分には問題ないだろうなと。それよりもリフォームで綺麗になった方が目を見張るので、そちらの方がメリットとしてはあるのかなというふうに思います。
2棟目、今探しているところはですね、やっぱり物件が安くて、街中だったりするので駐車場はないんですけど、建物が50年60年ぐらいなので地区ですね。なので雨漏れ、雨漏れですね、します。ですので天井が腐っていたり床がぐちぐちになっていたりしますので、この辺をですね、しっかり見極めてどれぐらいかければ直るのか。
雨漏れはですね、直してもやっぱりダメだったっていうことも結構ありますので、床だとですね、張り替えたらいくら?8万円ですよってわかるんですが、雨漏れはですね、直したけどダメだった。追加の工事、追加の工事、最終瓦もやり直してとかってなるとやっぱり追加でかかってきますので、その辺の見極めですね、やっていきたいなと思います。
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あと水回りですね、キッチン、お風呂、トイレ、次の今見ているところですね、キッチンのキッチンがIHのキッチンがIH部分が結構傷んでいるので、この辺のやり替えとかですね、そうすると一緒にある食洗機なんかがちゃんと動くのかですね、水回り、配管とかですね、そういったものとかもありますので、
そういったのを試算してトータルの経費、経費というか物件価格に入れてですね、検討していきたいなというふうに思います。
まあ結構地区40、地区50年くらいかな。で、3LDKで3階建てっていうんですね。で結構何か所かリフォームしているので、部屋フローリングで結構きれいだったりすると。
ですけどさっき言ったアーム森とキッチンのところですね、IHの部分、この辺を直してどれくらいかかるのかなというところですね。この辺を試算しながらやっていきたいなと思います。
当面としてはですね、小建て5棟、ここを目標にですね、5棟10室っていうのが青色新国特別工場65万円工場のですね、ハードになりますので、5棟10室というとですね、小建てを5棟か、アパートだと5部屋だと、5部屋あったとして2棟ですね。
マンションなら1棟でもいいんですけど、この辺ぐらいになるとですね、副業としての収入も少し安定してくるのかなというふうに思います。今後何年かかるかわかんないですね。一見見はとりあえず変えました。変えない人は1年以上ですね。
あれでもないこれでもないって言ってですね、なかなか思い切りがつかないんですね。一応1棟は変えたっていうのはですね、成果なのかなというふうに思います。2棟目3棟目ですね。2棟目のタイミングでですね、1棟目8月に9月に買ったので、2棟目11月今月例えば契約すると、2ヶ月に1棟という計算になるので、1年で6棟。
もうこれでですね、ペースでいきますと2年で12棟ですね。5年になると30棟って言うんですね。メガオーヤさんっていう意味合いはちょっと違うんですけどね。小盾大持ち、よくわかんないけど、小盾の30棟持ちっていうですね、なかなかなボリュームになるんじゃないかなと。
ユーチューバーのサーファー薬剤さんも20棟、20何棟かですね。フカポンさんも20棟ぐらいだと思いますけれども、それぐらいのレベルになりますので。その時にはですね、晴れて私もユーチューバーになるのかなと。物件のところ行ってですね、ああでもない、こうでもないと言ったりですね、モニターの前でですね、比叡を蓄えてですね、お話できる日が来るんじゃないかなというふうに思ったりですね。
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こういった形でですね、不動産投資のお話。不動産投資というとちょっと堅苦しいんですけども、ボロこだてを買って、そこそこ自分で直して、あとは業者さんに任せて、めんどくさいことは不動産屋さんに任せてですね。よくわかんないことはGoogle先生に聞いて、あとYouTubeで調べてっていうような、割と誰でもできるようなことです。
スキルはないですけど、これを経験していくことがスキルの一つになるのかなと思います。やっていったことをですね、こういった形でブログとかポッドキャストとかで配信していったりですね。今ここに来ているこの1年の流れもですね、配信することによって頭の中が蓄積されてきますので、
今年から勉強し始めたなとか、4月ぐらいから物件見始めたなとか、7月8月で契約してリフォーム1ヶ月でとか、ニューキャストさんが1ヶ月でついてという、自分の歴史もですね、振り返ったりもできますので、次回の反省とかですね、あそこはもうちょっとこうすればよかったなということもできますので、そういう微暴力でもあり、自分の気づきだったり、今後の発展という復習ですね。
復習になったりして、次の行動の活力にしていきたいなというふうに思います。今週1週間ですね、不動産投資のお話、また来週はですね、また別のテーマになるかと思いますけれども、健康とお金と投資、この辺ですね、読書等々もやっておりますので、この辺の話も来週以降またしていきたいと思います。ということで今週1週間ですね、この金曜日で終わりになりますけれども、また来週以降もよろしくお願いします。
ということで、また次回お会いしましょう。
