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第545回財布すっきりレディオ。今回のテーマは、5棟10室まであと1棟を手にふさわしい物件はどれということでお話ししていきます。このポッドキャストでは、
学校で教えてくれない残酷な資本主義のお金のルールを大人になってからですね、 勉強した私が実践したことをヒガリのテーマで語るトーク番組です。ということで、毎週金曜日が不動産投資の回なんですけども、金曜日ですね。
これが昨日でありまして、昨日金曜日がですね、休みをいただいてたので3連休なんですけど、どうしてもですね、なんか土曜日の感覚で1日過ごしておりまして、
で、なんかこういろんなところ、実家に帰ってもですね、今日休みなのって言われて、あ、そうか、今日金曜日か、みたいな感じになったり、
市役所に行く用事があったけど休みだと思ってたけど、今日金曜日だと思ってですね、結局まあ平日にも関わらずなんか土曜日の気分で過ごしてた結果ですね、
よくよく考えると、朝のポッドキャストを収録してなかったということで、今日土曜日ですけども、昨日の回を撮っていきたいなと思います。
で、毎週金曜日の回は、誤答10質ということで、不動産投資の回ですね。2020年からですね、本を10冊、20冊、20冊読んでですね、
まあ畜振ると言われる、いわゆるボロこだてですね、これを買って、まあ少しでもストック収入ですね、不労所得、働かなくてもお金がこうチャリンチャリンチャリンチャリン入ってくるですね、
そういう仕組みを作っていこうということで、まあ公家業ですね、やっております。不動産投資って言うとちょっとこうハードルが高かったり、
なんか1000万、2000万お金がいるんじゃないのとかっていう感じなんですけども、まあいろいろ勉強していくとですね、まあ手法がいろいろありますよと、
で、まあこだて、一軒家の場合であれば300万円ぐらいから、で、アパートであれば1室300万円で計算して、4室で1200万とかですね、
で、マンションとかになると、まあ4、5000万とか、まあ多くを超えるようなものになると、で、まあそういうふうに規模がでかくなってくると、
まあ利回りが低くなる分、現金が高くなる、だからまあ1億なんで、まあ1%、2%でも年間に300万入ってきます。
で、こだての場合は単価が安いけれどもその代わり20%、30%っていう利回りが出ますよ、利益がですね、出ますよと。
で、まあこだての方がやっぱり契約の回数も1軒に対して1回なんで、その分ですね、全部固定資産税がかかったり、なんかこう全部不動産の契約が、売買契約があったりですね、
いろいろメンテナンスがあるということで、まあアパートとかであればですね、なんかこう水回りなんかの工事もまとめてできる。
2軒3軒まとめてできるっていうのがありますけども、1軒屋の場合は全部単発で行わないといけないので、まあ手間が、管理の手間がかかるっていうことですね。
なのでこだてを20棟持つのとですね、アパート20部屋であれば圧倒的にアパートの方が管理がしやすいということになっております。
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ということでまあグダグダ言っておりますが、まあ金曜日、昨日忘れてましたよっていうことで今日は収録しておりますが、
結果的にはですね、昨日ちょっと物件を見てきたので今日はその話をするということで、結果オーライということで、
今日ですね、昨日物件を見てきた内容をお話ししていきたいなと思います。
昨日ですね、トータル4軒回りまして、初めてですね、4軒見たのが初めて、大体2、3軒ぐらい。
で、まあ時には1軒とかもあるんですけども、2、3軒でも結構疲れるんですよ。
4軒はさすがにですね、よくありますね、香水選ぶときも、なんか1個目2個目選んで、3つ目4つ目とかってやっていくとどんどん鼻がバカになってですね、
もうなんかどの匂い嗅いでも一緒みたいな、なんかそんな感じになってくるので、3軒が限界だなっていうのが今回わかりまして、
で、昨日ですね、行った物件4軒あるんですけども、結論から言うと一番最初に見たですね、100万円っていう平屋があるんですけども、
まあこれがですね、一番良かったですよということで、まあ理由としては需要がもうすでに見込まれているエリアだし、
お客さんももうある程度決まっていると、なので再現性が高いですよということで1軒目ですね。
で、1軒目から順番に、いきなり良いのが来たんですけども、1軒目ですね、造船所の近くの物件ということで、
1棟目ですね、私がリンドバーグと名付けたですね、はいある1棟目の物件、今4万2千円で貸し出ししておりますけどもね、
その物件と同じエリアでですね、その1軒目もですね、造船所の後院の働く人たち、外国人の人にお貸ししておりますけれども、
まあその需要が見込めるエリアでですね、平屋ということで、その1棟目を持っているリンドバーグよりもですね、駅に近い、
それから造船所にも近いということで、もう造船所にもうべったりの、もう徒歩で行ける距離っていうぐらいの良い立地でですね、
平屋なんですけども間取りが4LDKかな、で、間をぶち抜いてますけど平屋なんでですね、平屋なんですけども、
連棟みたいなですね、長屋みたいな感じで、玄関が2個ついてて、トイレも2個ついてて、キッチンもですね、2個設置する場所、片方は撤去されてたんですよね、2個ついてて、
ただお風呂が片方しかないということで、お風呂もう片方につければですね、間仕切り、間仕切りというか、壁を作って、
2世帯貸し出しができるんじゃないかっていうぐらいの良い感じのところですね。
ただちょっとですね、15年から10年ぐらいの飽き飽き感があるので、ちょっとこう空気が淀んでるというか、
ちょっと掃除すれば何とか見えるかなということで、大がかりな修繕というのがそんなに、一部ですね、ちょっと屋根が雨漏れというか、
天井のところがちょっとうっすら、ちょっと増築したところですね、屋根がちょっと雨漏れしてるような、天井がこうフガフガした感じになっているので、そこを直すっていうところと、
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またキッチンとかですね、そういったものとか、あとトイレがですね、ポットントイレのいわゆる和式トイレなんですけど、
それなのでちょっと修繕するのに、どうだろうな、マックス考えても50万円ぐらいですかね。
物件値は100万なんで、150万、プラスアルファでも見て107、80万ぐらいですかね、かけたら回収できる。
じゃあ回収の家賃はというと、3万5千から4万円ぐらい。
フルで直して家賃を6万円ぐらい取れるんだったらですね、100万ぐらいリフォームかけて250万。
それでもですね、やっぱり20%ぐらいはいけるんじゃないかというのと、あとは客付けですね。
もうその造船所の方が決まっているので、何なら住んでもらえる業者さんのところですね、見てもらってどれぐらい直せばいいということで、
最低で直した場合、キッチンとか、いや2世帯じゃなくて1世帯分として使うんであれば、家賃4万円ですよと。
それであれば20%確保できるのでいいですよと。
じゃあもうちょっと交じ切りをして、2グループぐらい入れたいからということであればですね、
家賃3万ずつ取って、合計6万。その代わりですね、6万取れますが、お風呂も付けないといけないので、シャワールームぐらいですかね。
それを設置すると、お風呂入れると100万200万かかるんです。
シャワールームだと2、30万ぐらいでいけるので、それを入れるとですね、トータルリフォームやっぱり100万円ぐらいかかるので、
その100万円ですね、プラス50万のところを、その差域の2万円で取っていく。
年間24万円なので、5万円で100万円ぐらいか、もうちょっとかけてもいいかなというぐらいですね。
250から280ぐらいまでかけてですね、家賃6万円取れる、3万ずつ取れるのであれば、それでいきたいなということで、
この物件がですね、一番良かったなということで、一番最初にですね、脳みそも一番こう、冴えている時に、いいのを見れたなということで、
知り合いの大工さんの知り合いというのと、客付けはですね、その最初の不動産屋さんの常連客の賃貸需要も効いているということで、
もしこの2人がグルだったらですね、きれいに丸め込まれるという構図はできているんですけども、
まあ100万200万の物件でですね、だまくらかしたところでですね、利益も大したことないので、そんなことはしないのかな。
まあもちろんですね、買ったはいいけど、その造船所の方が入らないっていう可能性はあるので、その辺のリスクヘッジは、
こちらでしておかないといけないのかなと思いますが、そこがなくてもですね、造船需要とかですね、
コロナで外国人の入居が、入国が減ってきた中で減ってきてたんですけど、徐々に復活しているということなので、
この辺の需要を揉み込んでいい物件かなと思います。
大体ですね、物件買うときはどんな人を入れるか、単身でもいいよ、3人ぐらいの家族でもいいよ、夫婦2人でもいいよというふうに、
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間口を広げておくっていうのが一番賃貸の客づけにはいいのかなと思うんですけども、
圧倒的にですね、今回みたいにピンポイントで、もう外国人の入居者向けの物件ということなので、
その分ですね、リフォームの質というか、どれぐらい手をかければいいのっていうのがわかるのでいいかなというふうに思います。
ということで、1件目ですね、これを差し値してですね、80万なのか60万なのかですね、
差し値をして購入するという流れにいきたいなと思います。
ちなみに2件目、3件目、4件目、あと3件見たのでですね、その紹介なんですけども、
2件目はですね、JR駅の徒歩、JRしか来てないんですけども、そこから徒歩10分の漁師町ということで波止場があってですね、
漁船が並ぶ港の側にあるようなとこ、津波が来たら一番に被害が受けるようなとこなんですけども、
のどかというか、そんな感じですね。
で、ちょっと長屋になってて隣のところと結構壁がくっついているような感じ。
なので土地の値段的にはまあまあそこそこいいのかなと思います。
仮想地域でありながらですね、昔はちょっと栄えてたんじゃないかなということですけども、
一番のびっくりポイントはですね、天井が抜けてたということで、
2カ所ぐらいですね、青空が。天窓かなと思ったらですね、屋根がない状態だったので、
これもいわゆるスカイ状態ですね。
なかなか見ることもないですけども、ぶち抜かれた天井を見ることができて、
これで250万円かということで、これはですね、即決でやめました。
過去一番の廃屋っていうのは0円アパートっていうのがあってですね、15室ぐらいあるところの廃墟をですね、
とりあえずギリギリドアがついているぐらいのレベルでですね、
中はもう本当にもう、中にいるのも嫌なぐらいですね、ひどい廃屋状態っていうのがありましたけれども、
まあそれ以来のですね、廃屋物件を見たなということが2件目ですね。
3件目はですね、JRと新幹線の来る主要駅ですね。
昭和40年代の仮想団地っていうことで、結構この団地ですね、
3件ぐらい、過去に2件ぐらい見て、今回3件目ぐらいなんですけどね、
やっぱりこの仮想地域40年代なので、地区60年ぐらいですかね、
50年から60年ぐらいにかけての地区フルの物件が多いんですけれども、
物件状態はですね、やっぱり実家の家もそうなんですよね、昭和40年代、50年代に建てた家はだいたい1回ぐらいリフォームしているので、
壁とかですね、そういったものはしっかりしてますし、
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人が住んでた形跡があるとですね、そんなに家屋の痛みっていうのはないんですけれども、
やっぱりですね、ちょっと難があるっていうのが、
駐車場が遠いか、家から出てですね、そこがすでに斜面なんですけれども、
1回登って降りてですね、1個隣の列、要は駐車場まで50メートルあるんですけども、
1回坂を下って、また別の道を上がっていくと駐車場があるっていうですね、
50メートル離れたところでも、本当は直線距離だと10メートルなのに、
25メートル下に下がって25メートルまた上がっていくっていうですね、無駄な動きがある駐車場があるので、
これですね、1回行っただけでもちょっと嫌だなと、駐車場遠いなっていう風になるので、
これはちょっと厳しいかなと思います。物件自体はすごい良かったので、
なかなか、これが200万円ですね。100、どうだろうな、100、140万ぐらいだったら買うかなというレベルですね。
で、4軒目っていうのが同じく昭和40年代の仮想団地、ちょっと離れたところ、駅からも遠いんですけどもね、
まどりが6D系なんですけども、中身がですね、寮っぽい感じ。なんかこう、お風呂とかですね、
トイレ、トイレ?トイレだっけな、洗面所とかですね、なんかこう、便所とかですね、なんかこう寮みたいな感じ。
なんかこう名札がついてるんですね。なので、昔そういうのを使って、前住んでた人はそんなこともないらしいんですけど、寮っぽい感じになってるということですね。
これがですね、場所はあんまり良くない割には400万円ということで、中が何個か結構リフォームしてたっぽいので、
なんかこう、クッションフロアというかフローリングも張り替えてるような感じなので、リフォームに結構金かけちゃったパターンだなと思って、
その分ですね、コストが跳ね上がって400万円なので、これ400万円、言ってもこれでもやっぱり150から150万ぐらいじゃないと買わないかなという感じですね。
ということで、会社の寮の需要ならあるかもしれないんですけども、そもそも会社がその近くにあんまりないし、
以前そういう需要があったけど、なんか送迎バスが入りにくいのでやめたっていうのを聞いてですね、
そういう需要があっても送迎も難しいっていうのがあると、なかなか厳しいのかなと思いますので、
一軒目ではですね、職場から近いっていうのも一つメリットになるのかなと思いまして、
今回ですね、4軒見て正直非常に疲れたというところだし、
もうこのクソ真夏にですね、締め切った物件見に行くっていうのはですね、もう地獄の所業ですね。
本当あの不動産屋さんスーツに、スーツって浮気は着てないものの長袖のカッターシャツにですね、
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したスーツなので申し訳ないなと思って。
こちらもいつも短パンで行くんですけどもね、
今回はちょっと、以前短パンで行ってですね、物件の中見るのに草木が生えたところに入っていくのに、
短パンだとちょっとなと思ったので、今回長ズボンで行ったんですけどもね、
やっぱり短パンがいいなと思います。
もうマスクもしてるのでね、外、外気温37度ぐらいになってる中で、
家屋の中っていうとですね、締め切った中なんで40度以上になるし、空気も動いてないので、
なかなか真夏の物件、内見、見学っていうのはちょっと注意していきたいなというふうに思います。
ということで今回はですね、4件見て1等ですね、購入に値する物件を見つけましたよということで、
お話ししていきました。
今回も最後までお聞きいただきましてありがとうございます。
普通のサラリーマンでもですね、コツコツ物件を買っていけば、
もちろんですね、借金もしておりますけれども、
家賃収入っていうですね、労働収入とはまた別の、もちろん労働力も入れてはいるんですけども、
家賃収入、そこだけ見ればですね、不労所得ということで、
働かずとも入ってくるですね、株式投資と不動産投資ですね、
これはですね、お金持ちへの武器と、ロードマップと言われておりますけれども、
それをですね、少しずつ、規模はどうあれ、キャッシュフローはどうあれですね、
少しずつ自由に近づいていく。
それに向かってですね、コツコツやっていることをですね、今配信しております。
今回で545回となっておりますが、過去を遡っていただければですね、
1投目のドキドキ感もありますし、2投目、3投目なんですね、
なんかリフォームでペンキまみれになって、頭に白いペンキがついてですね、
職場で突っ込まれるっていうようなこともあったりですね、
入居が決まりかけてですね、ドタキャンされた話とかもいろいろありますので、
聞いていただければなと思います。
1件目買いたいけど買えないとかですね、
なんか人がやっているのをただただ見たい、聞きたいっていう方はですね、
過去の回も聞いていただければと思います。
日替わりでですね、月曜日が節約、火曜日が断捨離、水曜日が運動、健康ですね、
木曜日が資産運用、株式投資ですね、金曜日が事業投資ということで、
不動産だったり、あとは今ネットビジネスとかですね、
そういった稼ぐ力についてお話ししておりますので、
過去の回も聞いてみてください。
あとツイッターとブログもやっておりますので、そちらも覗いてみてください。
ということでまた次回お会いしましょう。
