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第585回財布すっきりレディオ。今回のテーマは、不動産投資5棟10室達成記念ということでお話ししていきます。
このポッドキャストでは、学校で教えてくれないお金のルールを、40歳から勉強した私が実践したことを、日替わりのテーマでお届けしております。
ということで、今回は不動産投資の回ですね。
先週、先々週と不動産投資の講義をすると、私が講義をするということで、それについていろいろぶち抜きでお話ししてまいりましたが、今回が通常の不動産投資の回ということで、
ボロこだて、ちくふる不動産投資をやっております。2020年からですね、本を20冊30冊ぐらいバーっと読んでですね、
YouTubeを見て、こうやってやるのかと、DIYはどうだと、DIYはちょっと難しいなと、素人DIYぐらいだったらできるなということで買い進めてですね、コツコツ買い進めて、
2020年に1棟、2021年に2棟、2022年、ん?わからんなった。2020年に1棟、2021年にもう1棟、2022年、今年ですね、なんと3棟買うというですね、傍聴に出まして、
見事5棟10室の5棟ですね、いきました。まあずっと言っておりました5棟10室ということで、一軒、ちくふる、ん?一軒屋であれば5棟、で、アパートなんかでいくと10室、ね、どちらかですね。
だからアパート2室、2部屋で1軒分ですよというカウントなんですけど、これをクリアするとですね、青色新国特別控除ということで65万円の控除がもらえるということで、
不動産としても事業規模になるということで、青色新国であればですね、普通は10万円の控除なんですけども、青色新国特別控除であればレベルが1つ上がって65万円ですね、
e-taxですれば65万円、e-taxじゃなければ55万円の控除ということで、確定新国の際には有利になりますよということですね。
これが達成しましたということでお話していきます。
今までの積み重ねなんでね、一軒一軒をご紹介しているかと思いますけれども、
副業でサラリーマンをやりながら物件を買い進めながらですね、ペンキを塗ったり、ハチの巣を退治してもらったりですね、いろんな苦悩をやっていきながら今回5棟目、
物件を買うっていうですね、スマホを買いに行くだったら今日手に入れたとかあるんですけど、マイホームとかもそうですけどね、車なんかもそうかもしれないですけど、
契約の日と納車といろいろといろいろとってあると、いつ買ったのっていう霧、ちょうど今日からみたいな感じじゃないっていうのがこの投資の物件もそうですね。
なので契約自体は先月したんですけども、契約自体はして、昨日有志の契約が終わって、じゃあお金を振り込まれるのが来週、引渡しはもうちょっと先だったりするんですよね。
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なので結構ぬるっと契約する。買うぞと決めてから、決めたところが一番切り替えができるのかなと。
よし買うぞって買うって言ってですね、向こうもOKだよって出たらですね、付き合うみたいな感じですね。告白した後、付き合おうって言って付き合っていいよって言われてからスタートするみたいな。
そんな感じになっておりますけど、例えが相変わらずよくわからない。ということで、ポイント3つ言ってみましょう。
不動産投資の何のポイントかというと、不動産投資をやっていくうちに抑えるべき3つのポイントとでも言いましょう。
一つ目が一つずつ、やっぱりコツコツですね。5投10出っていきなり焦って買わない。
今年の3投は本当に何の予想もしてなかったですね。毎年1投ずつ買えば5年後に5投10出の5投いけるなというふうに考えてたんですけども、
今年の物件は2投セットで190万円というのと、今回は1投で80万円なので、ギュッとするとこの3投分で下手したら1件分ぐらいの価格じゃないかなというぐらい。
手間はちょっとかかるんですけどね。一つずつコツコツやっていくということですね。
たまたま今年は3投手に入れることができましたけれども、
一つ一つ一件一件独立して再産性を見に行く。5投貯まればいいやって言ってですね、
あともう1個買ったらもう1つプレゼントみたいなノリで買ってしまうと物件の場合は単価も張りますし、後々の出口戦略もいろいろ考えないといけないし、
そもそも空き家のままだとですね、ただの負債に浪費になります。ロレックス買いましたよ。60万。
言うよりもですね、物件80万の方がやっぱり高いですので、その辺も気にしておかないといけないですね。
独立した再産性を見に行くと。ミクロの視点ですね。1件1件で見ていきます。
2つ目はですね、走りながら考えるということで、1個目どうだろうどうだろうどうだろうと言って5年で収益回収できた。
よし、できたんだったら2件目。じゃあ6年目からですね、2等目になるのでちょっとそれじゃ遅いということなので、ある程度リスクをかわしながらですね、走りながら考えるということですね。
あと規模拡大でリスクヘッジということで、最初の1等目ですね。1件目か1等目かちょっと単位はっきりしろよという感じですけど。
1等目はですね、1等でいきましょう。1等目はですね、やっぱり買ってから客付けするまでに。
ほんと3ヶ月でついたんでほんとスピード勝負だったんですけど、その3ヶ月やっぱり精神的にはしんどかったですね。ゼロ。収入ゼロですからね。
物件買って収入ゼロの期間が3ヶ月。この3ヶ月は非常にきついです。
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それで入居がついたからですね、2等目は1年ぐらい空き家だったんですけども、精神的には楽だったかなと思います。
3件目、4件目は片方入居者がついてたので、ほぼほぼこの3年ぐらい経ちますけど、不動産投資を始めて。
半分以上の入居率を保ちながら進んできてるなという感じですね。今5件目買いましたけど。
今客付けができてない、入居がついてないのが4件目と5件目、今回の分ですけども。
4件目、5件目ということでこれで6割の入居率。
5件目買うまでは8割の入居率だったので、過半数を取れているということで精神的には楽なんじゃないかなということで走りながら考えるということ。
ポイント2つ目ちょっと長くなりましたけど、ここはマクロの視点ですね。大きく見ていこうということ。
1つ目はミクロで小っちゃい1件1件ですね、独立して見ていく。2件目はマクロの視点で大枠で見ていきましょうよということですね。
3つ目はやっぱり投資とはいえ事業、ビジネスであることということで市場ですね。市場に価値提供できているかということで非常に難しいことを言っていますね。市場に価値提供できているかと。
この物件いいね、気に入ったね、なんか素敵だね、で買うんじゃなしにここのエリアに賃貸需要があるのかとか、
この賃貸需要はいくらで価値提供できる、4万円だと安い部類なのか、5万円だとちょっと高い部類でこのスペックでは家賃が取れないのかとかですね。
そういったところをしっかり見ていくということですね。あとは事業なので、やっぱり自分で行動を起こさないと何も進みませんよと。
不動産やちゃんとしてくれよとか、リフォーム業者さんちゃんと直してくれよとかですね。ここ全然逆つかないじゃないか。この場所終わってんなみたいな感じでやっていくと、結局自分の努力が出てきませんので。
そういった他人軸、違うな、原因を他人になすりつけない。原因自分論ですね。自分でなんとかしていこうよっていうところが必要かなと思います。
不動産投資、すごいハードルが高いかもって思うかもしれないんですけども、背取りとかですね、物品販売ですね。そういったものとか、あとはメール借り。小っちゃいコンパクトなサイズでいけばメール借りみたいな感じですね。
この時計がですね、1万円で買ったものが5千円で売れるのか2千円で売れるのか。それはもう写真の撮り方だったりコメントの入れ方だったりですね。
価格設定の入れ方だったりっていうところと、あとはその人の信用が可視化された星。星が何個ですみたいな感じの信用でお客さんは買ってくれるということなので、そういうビジネスのところにも通じるんじゃないかなと思います。
背取り、物販、メール借り、販売ですね。規模が違えどやることは同じような感じかなというふうに思っております。
ごちゃごちゃとですね、ご託を並べましたが、今回の物件ですね、もう一回おさらいしていきましょう。おさらいしたい人がいるのを前提でお話ししますが、今回の5頭目の物件ですね。
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価格、物件価格が80万円ですね。これはポータルサイト、今まではポータルサイトに載ってたものが多かったんですけども、これは載っておりません。不動産屋さんじゃないな。大工さんの知り合いが、物件を売りたいよ、空き家を売りたいよっていうところから話が出て、100万円でお話が来たのをいろいろ見てですね。
ちょっと直す箇所が多いなと思ってですね、80万円にしてくださいということで受け入れられまして、80万円で購入ということで平屋、平屋ですね。初めての平屋です。2階がないので階段がないということでですね。
今の、わりと流行りの平屋なんですけども、でも地区は45年なんでですね、実家と同じぐらい、私と同じ年ぐらいですね。物件が、あ、違う、45年じゃない、ごめんなさい、50年ぐらいですかね。ちょっとお兄さん、お姉さんですね。
修繕が、今行くと最低で25万円ぐらいかかるので、それでもですね、105万円。処刑費だ、なんだかんだ入れて、最大リフォーム増えても150万円ぐらいで収まるんじゃないかなと思います。じゃあどんな人に貸すんですかということですけども、1件目と同じですね。造船業が盛んなエリアですので、造船所がある、大規模な大手の造船所があるところなので、そこの外国人労働者向けということで、下請け会社がですね、
ちょっと賃貸に貸し出したいから、この辺にそういうのない?っていうところからですね、このお話がありまして、もうそこに貸してあげますよっていう話になってるみたいなので、どこまで本当かわかんないんですけども、それがもしポシャったとしてもですね、賃貸需要は造船の関係の会社、外国人に向けての賃貸の需要があるんじゃないかなということを見越して買っております。
ということで、ここもし霞んであればですね、エアコンを4台つけたいとか言われたり、あとは間仕切りがいるとかですね、そういったところの要望があるので、それに応えるとかなりプラスで2,30万ぐらいリフォーム代いるんですけども、そこまでメンテナンスしてですね、お客さん仕様にしたあかつきには、そうしたらですね、
最初は4万円で設定しましたけども、4万5千円ぐらいに単価がアップができるというか、実質経費がかかってますので、それぐらいになるんじゃないかなと思います。
5,000円アップでですね、年間6万円で、5年で30万。
エアコンの4台つける電気の引き込みか、なんかも10万円単位でかかってきますし、壁をやったりすると30万円ぐらいかかるので、4万5千円。
それであればですね、5年でもかなり元が取れるんじゃないかなということになっております。
問題点、さっきも言いましたですね、造船業の需要が終わってしまえば、外国人入れませんよってなればですね、需要がストップしてしまいますし、造船業が撤退してしまえば、そこの賃貸は壊滅状態になりますというのは一つ覚えて、心に刻んでおきたいことだと思います。
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あとはですね、前々回に言ったと思いますが、土砂災害の特別警戒区域ということで、イエローゾーン、レッドゾーンであるうちのレッドゾーンになっておりますので、再建築が基本不可だと思ったほうがいいですね。
ですし、災害時は避難してくださいよっていう指示が出たり、バイバイにはちょっと手間がかかる。そんなにかからないけどな。
ということで、私の住んでいるエリアとしては、土砂災害の警戒区域、イエローゾーンは結構そこら中にあるし、マレーンというかちょこちょこレッドゾーンにかかるエリアもありますので、そんなに特別視するほどでもないかな。
ちょっと注意は、知識はしておかないといけないところだと思うんですけども、そこまでいいかなということですね。
というのが問題点と、あとトイレが今平屋なんですけども、トイレが2箇所ついておりまして、和式のゴリゴリの組み取り式なので、それを洋式に変えると。
1個しか使わないらしいので、1個は埋めると。埋めるといっても蓋をかぶせて、そんな感じの工事をしようかなと思っております。
あとは雨漏れが若干するので、これも直さないといけないなというところと、あとは畳をどこまで直すか。外国人の方であれば、本当はクッションフロアみたいな感じの洋風テイストにする方がいいんじゃないかなと思うんですけど、ここら辺をどこまで直すかですね。
さっきも言いました、エアコン4台入れると、今20アンペアしかついてないんだっけな、なので1台ずつしかつけれないのを倍付けないといけないので、その引き込みですね、この辺を増築しないといけないということになっております。
問題点は山積みといってもこれぐらいですね。ほとんど私がやることでもないので、お願いするレベルをどこまで持っていくかということですね。
ということで、今から1ヶ月ぐらいで完了するんじゃないかなと思いますので、11月、年末から今年中には客付けの開始をしていきたいなと思います。
うまくいけば、その造船業の話が来年2月ぐらいからなので、十分時間があるんじゃないかなと思います。
できる範囲はですね、ペンキを塗ったりとか、そうですね、ちょっと時間が空きそうであれば新しいDIYを始めていきたいかなと思います。
今まではペンキ塗るぐらいだったんですけどね、なんかこうインパクトとかドリルとかですね、そういったものでちょっとこう、なんかDIY的なこともやれればいいなというのをちょっと考えております。
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はい、ということで今回のまとめですね、今までの積み重ねなので、もう聞いたよ、聞き飽きたよと言われる方もいらっしゃるかと思いますけれども、
私の5棟、受室の5棟がですね、今回達成しましたということで、現在入居は60%ですね。
2個空室、1個は今買ったばかりなんでね、しょうがないんですけども、地区95年の入居募集を今しておりますが、ちょいちょいですね、3,4件ぐらい問い合わせが来ております。
地区94年の小民家はですね、今年買ったバルク2棟を買ったうちの片方がですね、1個はおじいちゃんが住んでおります。年金の支給費とともに家賃をいただくという流れになっておりますが、もう1件ですね、リフォームをそこそこにキッチンだけ入れ替えて、あとはそのままですね、掃除したんですけども、非常に雰囲気のいいところでですね、ここが問い合わせが結構あります。
ほとんどですね、女性の方なんですね。エリア的に移住する小民家っていうのはすごいよく合うんですけども、女性の方のライターさんが入りたいだとか、あとは単身の方とかですね、やっぱり女性の問い合わせが多いんですよね。
でもそもそもここ買うときにですね、女性向けで購入してないなというのは思っております。3人ぐらいの家族かなという感じで購入しましたので、2人とかですね、夫婦2人とか、あんまり男1人の単身ぐらいかなと考えてたんです。女性1人でというのは全然考えてなかったんですね。
ちょっと厳しいかなと思いながら、まあそれでも好き、そういうのが好きよとかですね、DIYとかしたいっていう問い合わせもあるので、女性でもですね、ゴリゴリそういう家を改造したりしたい人が今いるのかな、そういう人に向けては非常にいいかなと思います。もうバンバンですね、DIYやってもらってもいいよというふうに言っております。
もちろん一応何をするか教えてほしいと言いました。なんか急に小民家なのにドクロマークの格とかついても嫌だなと思ってですね、そういうのは何をするかは教えてほしいと。ただ全然住む分には改造してもらっても構わないというふうに言っておりますので、これから客付けの募集を続けて決まればいいなというふうに。
まあ決まるのが一番ですけどね、やっぱり長く住んでもらえるっていう人が一番いいかなと思います。そういう意味では2件目のですね、犬3匹っていう方はですね、最初入居の時結構問い合わせがいろいろあったんですけども、今は落ち着いておりますし犬3匹飼われてるんであればですね、なかなか家移り移住もしにくいのじゃないかなと思いますので、なんかありがたいなというふうに思っております。
1件目はですね、外国人労働者の方が3人ぐらいかな。4,5人になってるという噂をちらほら聞きますけども、外国人の方。2件目はペット3匹ですね。3件目はおじいちゃんですね。4件目は女性が今から住むかどうか、住めるかどうかですね。ここは今募集中で、5件目が今回買ったですね、外国人労働者向けということで、もうなんか家によってですね、ターゲットが決まってるように。
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なってきたなというふうに思いますが、子建ての1件屋はですね、非常に間口が広いので、どんな人にも合うよというのは一番。家庭散演したい人もそうだし、前にも言いました、音楽をしたい人がちょっと音を出したいなという人にもいい。トランペットとかですね。さすがトランペットちょっとうるさいかもしれないんですけど、そういった感じになってくるんじゃないかなというふうに思います。
家賃収入今、最大240万か。今150万ぐらいで推移しておりますので、最大240万円で仮入れが700万円。ここだけいくと利回り大体25%ぐらいですかね。利回りが高い分、資産価値が低いので、インカムゲイン、家賃収入をメインで回していきます。今後は資産価値の高いですね、1件屋とかアパートにちょっと買い進めていきたいなというふうに思っております。
ということで、今回は以上になります。報告会みたいな感じですね、なっております。何はともあれ誤答受出クリアということで、めでたしめでたしということで、引き続きまたポッドキャストでお話ししていきたいなと思います。
今回も最後までお聞きいただきましてありがとうございます。40代サラリーマンでも誤答受出クリアできるんじゃないかという、そんな報告をできるポッドキャストに育ちまして、今回で585回となっております。
しゃべるのがうまくなったような、まだ始動のモドロンになったり、何を言ってるかわからないという箇所も多々あるかと思いますけれども、引き続きお付き合いいただければと思います。
ということでまた次回お会いしましょう。
