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第535回財布すっきりレディオ。今回のテーマは、物件購入250万円を170万円で差し値したら玉砕した話、ということでお話ししていきます。
このポッドキャストでは、財布がレシートでパンパンだった私が、財布の中身をすっきりしてお金を貯めたり、新しく投資をしたりですね。
そんな日々で学んだことを発信していくポッドキャストで、お金についてだったり、精神的なことだったり、ビジネスのお話だったり、そういったことを発信していっております。
ということで、毎週金曜日ですね。毎週というと、日々テーマが変わってるんかい?って思うかもしれないんですけども、金曜日はですね、ビジネス回ということで、5と0のつく回はですね、ビジネスのお話ということで、金曜日は不動産投資のお話をしております。
先週もですね、物件購入のお話しました。前回買いました2棟で190万円というのが、片方は入居済みのまんま、もう片方はですね、リフォームがほぼ済んで、賃貸の貸し出しの情報サイトに載せていただいたというところまで来ておりますので、
あとは自動掃除と、あとは物件ですね。ちょっと暇があったら行って掃除しようかなというぐらいの感じになっております。
あと電球つけたりですね、本当にガラスを拭いたり、掃除のちょっと穴空いた、襖のちょっと空いたところを直していこうかなという感じですけれども、
次の5棟目をですね、密かに狙っておりまして、先週ですね、日曜日に物件を見に行きまして、結局250万円で売り出しにされておりまして、
駅から、わりとじゃないな、駅徒歩30分というですね、結構遠いんですけど、昭和40、50年代の住宅、団地ですね。
なので、昔、親の実家ぐらいですね、私の親世代、60代、70代ぐらいの親世代の団地の一角ということで、
地区45年ぐらいで、4LDKというですね、一般的な。
で、リフォームを1回ぐらいやっておりますので、状態は非常に良く、団地の中にあるんですけど、ちょっと駐車場がですね、軽自動車が1台しか入らないという、
ちょっと無理くり入れるような感じの佇まいになっているということで、裏庭がちょっとあったりとか、2階があって、
2階からの景色がですね、駅が見えたり、海まで見えたりみたいな、結構良い眺望のところだったんですよね。
で、リフォーム修繕の箇所も色々見てたんですけども、これだったらですね、購入してもいいかなと思って。
で、毎回ですね、だいたい利回りが20%を計算しております。20%を目安にしております。
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20%ってどういう目安かというと、5年でペイできるような感じですね。
1件目、2件目なんかもだいたいこんな感じなんですけど、140万、150万ぐらいで買って、
リフォームが30万から50万かかって、取得税とかですね、税金関係とか、色んな手数料をですね、
私業、税理士さんとか、司法書士さんに、いや、税理士じゃないです。司法書士の人とか、不動産屋さんとかですね、
そういった方に仲介手数料払っていくと、だいたい150万円の物件でも250万円ぐらいになるので、
それでですね、家賃4万円で、240万円のほうがいいか、
48万円が年間収入で、5年で元が取れますよというビジネスモデルになっております。
今回もですね、そういった感じでやっていこうかなと思ったんですけど、今回の場合はちょっとリッチがいいので、
最後ですね、売り抜けて終わる時にも売却益が出るんじゃないかなということで、
170万円ですね。250万円でもかなり安いんですけど、そうですね、車、新車、日本車の新車よりも安いですね。
国産車の新車よりも安いと。で、それを170万円に値切ってですね、結果、ダメだったんですけども、
その170万円にした時のですね、差し値っていうんですね、値切る交渉ですね、差し値をした時のお話をしていきたいなと思います。
はい。で、ちょっと長くなりましたけれども、結論としてはですね、買い付け証明書を出してねぎったら即答で断られた。
1日後ですけどもね、無理だったよということで、5等目、今目指しております。
4等まで持っておりますが、5等目からですね、青色新国特別控除ということで、事業規模になるので、
税金がまたさらに安くなりますよというフェーズに入ってくるので、そこに大手をかけております。
まあ急いでほしいなっていうところもあるし、でもちょっと焦って失敗したくないなというところですね。
4件目、もうまだ入居もついてないので、今4等のうち3等まで客付けできてるので、安定はしてるはしてるんですけどね。
まあそれでも買ってもいいかなと思うんですけど、致命的な物件だとちょっと嫌だなと思ったので、その辺はまあ回避していこうかなと思います。
で、よく不動産投資以外もそうなんですね。レスの返信のですね、タイムラグ。
要は聞かれたことに関してはもうすぐ答えるようにしております。メールとかLINEでですね、問い合わせとか来るんですけども、
基本的にはですね、そういったものはすぐ答えるようにするのがビジネスマナーじゃないかなと思います。
1回寝かして考えたいっていうのもあるんですけど、寝かしたところでですね、
なんかあんまりいい答えも出ないし、あとあとだとちょっとめんどくさくなったり、まあ忘れちゃったりするので、寝かすんだったら即答で答えるようにしようかなという風にしております。
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なんかこうアポイントが来たりですね、どうしますかって、物件買いますか買いませんかっていう時も買いません。
で買いませんっていうのはですね、基本的にあまりしたくないなと思うんで、いくらだったら買いますよと。
200万円の物件も50万円だったら買いますよって言って、それは無理だろうってなるかもしれないんですけど、まあそんな感じですね。
いくらだったら買えるのかっていうのが、不動産投資家としてはちょっとマナーなんじゃないかなという風に思っております。
であとまあ返信は、電話なんかもそうですけどね、メールなんかのやり取りも即ですを基本としております。
ファーストチェス理論という風に言われておりまして、大体のことはですね、5秒10秒で考えた即答した答えが8割9割、2,30分かけて熟考してもですね、2,30分かけても結局最初の意見とあんまり変わらない。
まあもちろんですね、そこで気づかない落とし穴もあるんですけど、まあそういう重大なことじゃない限りは即答でも問題ないのかなというふうに思います。
で今回のポイント3つですね、鬼の差し音という風に言われております。加藤博之先生のですね、投資家、不動産物件、ボロこだて物件のですね、加藤博之先生の言ってる鬼の差し音ですね。
これはまあ、消費を登録がついてるかついてないかわかんないんですけども、鬼の差し音ということで、加藤博之さんの場合は300万円のものでも50万とか30万とか、そんなレベルの鬼の差し音をしてたんですけども、今回は私もですね、初めてじゃないんですけども、買付証明書を出す、今までもねぎったことはあるんですけどね、最初の物件も190万で出てたものを140万に交渉しましたし、
2等目もですね、最初は190万か、で出てたけど140万、最後120万までねぎりましたけど押し戻されて140万ですね。
で3等4等の物件も最初は400万で出て、その後300万に値下がりしたので200万で交渉し、最後10万円、20万円くらい差ししたのかな。
なんかちょこちょこちょこちょこねぎって購入したっていう経緯があるんですけども、今回はですね、もう一発勝負ということで買付証明書でですね、
提出しましたよということで、買付証明書もですね、ただ下げてよっていうのだとは大谷さん、私も売る立場としても嫌ですね、メルカリなんかでもそうだと思うんですけどね、
1万円のものがなんかここちょっと不具合があるので2000円下げてくださいねっていうのだったらわかるんですけど、買いますけど5000円にしてもらえませんかって言われたら、
えっなんでって思うので、まあそういう理由をつけて下げるっていうのが基本なのかな、ねぎる時の交渉術なのかなと思いますし、まあ理由がですね、
その的を得てなかったとしてもつらつらと書くっていうのが大事なのかなというふうに思います。で今回の250万円のこだてもですね、希望購入価格170万円ということで提出したんですけども、
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まあ想定家賃を3万5千円と制定してですね、でそれに対して外行ですね、玄関のドアにちょっと錆があったのでこれが2万円ですよと、でペンキがちょっと剥がれてたのでこれで8万円ですよと、
裏手にですね樹木が結構生えてたのでその伐採の撤去で、あと柵もなかったのでその辺つけたら外行なんでちょっと高いかなと思って20万円、室内はキッチンの入れ替えで10万円、
和室2部屋の襖で5万円、土壁の修繕で20万円、あと畳の表替えが5万円、壁修繕で5万円、その他修繕の予備費って言ってまあ実際やったらいろいろ不具合出るんじゃないのっていうことでプラス5万円っていうことでですね、
トータル80万円握ってよっていう迷彩をつらつらと書いて出しました。その結果ですね、購入には至らなかったんですけど買い付け証明書っていうのも初めて提出できたっていうのと、
あとダメよですね、10回繰り返して1回成功すれば自分の思った基準の価格のものが10回のうち1回買えるんであれば5等買うんであれば50件トライすればいいかなというふうに思っております。
5枚のカードを引くのによく例えられるんですけどね、じっくり考えて、過去の私も昔の私もこうですけどね、じっくりじっくり考えてやっぱり買おうかな、買わないかなとかって言って、
危機回避のマインドを働かせていくと成功まではちょっと遠い。失敗はもちろんしないんですけど成功まで遠くなるんじゃないかなと思います。
5枚のカードがあって逆にですね、当たりのカードが出るまで引き続けると。いずれ当たりを引くことができるということで成功マインド。
もちろん1回1回のカードがですね、破産をしたり、生活が立ち行かなかったりということはあってはならないんですけど、そういったリスクだけを回避するのであれば、例えば今回みたいな冊子でもですね、正直まあ私のこう、あいつはなんだって思われる可能性も無きにしもあらずなんですけど、まあこういうのをですね、5件10件どんどん5等10等やっていくとそのうち引っかかるものも出てくるだろうし、交渉術っていうのも磨かれてくるだろうし、物件を見る、
目聞きの力も上がってくるんじゃないかなというふうに思います。ということで今回はですね、
まあ物件購入5等目ということにチャレンジしております。まあその後ですね、もう1件あの海の近く、
で今回見たその250万の物件は駅の近くの、まあ私が住んでいるところは田舎なんですけどもその中でも都市部ですね。
で1件目はどいなかなんですけど、造船の需要がある外国人の需要がある、外国人の入居者の需要があるところ。
で2件目はこちらは新幹線の駅から近いけど、新幹線の駅ってなんでっていう感じなんで、まあそこそこ、そこそこライフラインのコンビニだとかそういうもの、スーパー的なものがあったりするっていう便利なところではあるんですけど、
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まあ交通の便はまあやっぱり車がいるかなというところ。であとは3等4等目は駅から、まあこれ近いんですね。山手なのでちょっとこう駐車場がなかったり、まあもともと住んでいる方がいらっしゃるのでね、車がなくても生活できるようなとこだったり、
まあ雰囲気、本当にコミンカっていう言葉がよく合う物件なので、まあ今まではチクフル不動産投資っていう風に言ってたんですけど、ここ最近はコミンカ投資っていうような感じになるぐらいの良い物件だったなということで、まあ5件目もですね、まあちょっと場所を変えながら購入に向けてやっていこうかなと思います。
まあ5等まで行けばですね、一つレベルが上がるんじゃないかなということで、まあ2020年から投資始めておりますけれども、1等目買うまで、買うところから今4等まで来ておりますので、あともう一歩でですね、ワンランク上がるんじゃないかなということで、まあ今535階ですけどね、まあこれ1000階、2000階と続けていくうちに物件が増えていくのか、それからまたアパートとかマンションにスケールアップしていくのか、
あとはもうちょっと別のビジネス始めてですね、実はUber Eatsのドライバーになりましたよっていう風になるのかですね、まあそういったものも含めて実験的な人生の挑戦をしていきたいなと思いますので、引き続きお付き合いいただければと思います。
はい今日もですね、最後までお聞きいただきましてありがとうございます。40代の私はサラリーマンなんですけれども、まあ節約をしてですね、断捨離をして物を捨ててすっきりして資産運用ですね、たまったお金で資産運用株式を買って、あとはブログを書いたりですね、まあこのポッドキャストもそうですけれども、自分の発信をしたり、あとはコミンカーを買って貸し出ししたりということで、少しずつですね、まあお金と時間の自由が得ることが、お金を得るためにこうやっておりますので、それにまあ自由に近づくよっていう、
ことで、まあ皆さんのですね、生活の気づきになったり、なんかこうちょっと勇気、ちょっと俺もやってみよう、私もやってみようかなっていうことになったりしてくれればいいかなと思っておりますし、まあ発信する私自身もですね、これで成長できるんじゃないかなというふうに思います。まあブログとツイッターもですね、ぼちぼちやっておりますので、チェックしてみてくださいということで、また次回、来週お会いしましょう。