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第490回財布すっきりレディオ。今回のテーマは、ボロ戸建て不動産投資の最新情報、ということでお話ししていきます。
この財布すっきりレディオではですね、家計を見直して、未来とか、投資にお金を使ってですね、あとは自分で稼いで人生を豊かに自由にしていきましょう。
ということで、私がですね、思う節約法だとか断捨離法、それから健康法、資産運用法とかですね、あとは事業投資ということで自分で稼いでます。
ということで、日替わりでテーマを変えてお話ししておりますが、金曜日ですね、今日はちょっと土曜日になってしまいましたが、稼ぐ力。
ということで、ポッドキャストだったりですね、ブログだったり、SNSだったりですね、ライターとかですね、ブログとかライターはお金になるんですけども、SNSとかですね、ポッドキャストっていうのも、それを取り巻く広告の媒体であったりしますので、即にお金がもらえるというわけじゃないんですけども、
これのチーム戦ということで、これをコツコツやっていこうかなと思っておりますが、ポッドキャストは収益出ておりませんし、ブログもですね、1年半やっておりますが広告収入が1500円ですね。
アフィリエイト案件はですね、セルフバックで自分でやっているのもあるので、それを入れると7、8万ぐらいあるんですけども、とはいえ広告だけで収入だけでいけば1500円ですね。
ライター案件としてはですね、クラウドワークスでやったのが7000円ぐらいですかね。そんな感じになっております。
今回のテーマである不動産投資ということで、不動産投資と聞くとですね、なんかちょっと怪しいんじゃないのとか騙されるんじゃないのとか、借金するんじゃないのっていうふうに思っておりますし、
騙されるかもっていうのは私は今でも思っておりますので、そのへん気をつけてですね、やっておるつもりでありますが、知識をですね、しっかりつけて、あとは経験ですね、これ積み重ねていきたいなと思います。
で、きっかけはですね、2020年にですね、本を読み漁って、お金の本だったり不動産投資の本だったりですね、不動産投資の本でいけば、まずアパート1棟を買いなさいからですね、いろんな投資本を読んでいくと、
大体ですね、地方では地方の戦い方がある。もちろんですね、都市部であれば都市部の戦い方があるというふうになってきますが、シェアハウスとかですね、ワンルームマンションみたいな、電話で勧誘があるようなところはほぼ詐欺ですね。
なので、私の戦い方というと、田舎に住んでおります、地方に住んでおりますので、その中でですね、空き家の状態のものを買ってきて、直して賃貸に出すという、そういうフォーマットができておりますので、それをですね、自分の目で見て買い進めていくと。
不動産というのは、1物5貨、1つのものに対して5つ値段がついているというぐらいですね、裸選価だったり市場価格だったりというのはいろいろあったりしますので、それをですね、いかに安く買って、高く売るというかですね、貸し出しがメインになっております。
貸し出した収益で物件の価格をペイして、そこから収入を得ていくというような方式になっておりますので、よくある質問としてはですね、家なんて買っても大丈夫なの?ということなんですけども、借りてくれる場所だったらですね、お金が入ってきます。
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それでですね、全部返せなかったとしても、最悪売ってですね、200万円で買ったけど、20万円しか家賃入らなかったけど、最後売っちゃったよ、150万とか200万とかで売れたよってなればですね、大損とか、それで人生が破綻するようなことはないですので、まあ、これはいいんじゃないかなと。
とはいえ、とはいえ、それでも最終的にはプラスになってほしい、なるべき商品、物件を探すというのが肝になってくるんじゃないかなと思います。入り口のところがですね、一番大事ですので、いかに安く買うか。家賃は絶対入るけれども、もう2000万で買った家をですね、5万円ずつの家賃では絶対ペイできませんので、マイホームはですね、投資と考えればマイナスの物件、負債になってしまいますので、マイホーム。
購入というのは、資産価値としては非常に厳しい。3000万で買った家もですね、鍵をガチャって開けると3割減るので、2100万円の価値しかないということですね。
もちろんそのマイホームがいいよとか、夢のマイホームとか、住んでて楽しいとか、この場所が好きだとかっていうことがあればですね、それはまあ全然浪費の部分でも問題ないかなと思いますけれども、投資の物件としてはですね、マイホームは非常に。買ってですね、それより高く売るなんていうのは日本では難しいんじゃないかなと。
新築市場主義になっておりますので、アメリカとかですね、イギリスとかであれば100年住んだ家っていうのがそれ以上の、それ以上というかまあ住んでいる、住み続けることによって価値が上がりますけれども、まあそういった感じで物件のメキキですね。日本の家はだいたい22年で木造住宅は価値がゼロになってしまいますので、あとは土地の値段とかですね、になってきます。
1つ目が家なんて買っても大丈夫ってことで、2つ目ですね、何かあったらどうするのっていうことなんですけども、災害なんかはですね、火災保険、地震保険がありますので、何かあったらと言ってもですね、逆に言うと何もない、入居者がつかないっていうのは最悪の事態かなというふうに思います。
まあもちろんですね、シロアリが後から出てきたとかですね、地盤沈下だなんだっていろいろあるかもしれませんが、まあ例えば地区40年であれば40年そこに立ち続けているっていうのがわかればですね、まあ過去の災害、台風なんかは経て今の状態になっているので、まあそれだけ実績がある、40年の実績があるというふうに考えれば、新築の家よりもまあちょっと頼もしい部分もあるんじゃないかなと思います。
で、最後3つ目ですけども、素人でできるのっていうことなんですけども、勉強なんかしなくてもサラリーマンでもできるのっていうことなんですけども、不動産投資はですね、全部を外部委託できます。全部を丸投げするとですね、はめ込まれるんですけども、一つ一つですね、専門業者さんにお願いすれば、買うのは不動産業者、で、投機は司法書士さん、リフォームは公務店さん、入居者は入居の客付業者さんとかですね、管理会社もいますし、家賃の保障会社もいますし、
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これを全部見て2%利益出しますよとかって言うと、その手数料は全部向こうに持っていかれるっていうので、不動産投資の詐欺ですね、そういうぼったくられ案件がはびこっているということなので、この辺のリスクをですね、自分でもちろん手間はかかるんですけども、やっていくっていうのがいいんじゃないかなということです。
で、ちょっと前置きが非常に長くなりました。今回の私が2020年から始めてます不動産投資のですね、最新情報ということで、2020年の7月にですね、1等目を買いました。で、1等目買ってですね、1ヶ月程度でリフォームしてですね、物件自体は140万円で買って、リフォームだ、いろいろ入れてですね、230万ぐらいですね。
で、家賃が4万2千円、ま、ざっくり言うと4万円なんで48万円ですね、年間48万円で200万円なんでですね、ま、利回り、物件価格割るですね、物件価格、家賃割る物件価格で割るとですね、20%実利回りですね、表面利回りと実利回りがあってですね、表面利回りは家賃を物件価格で割るんですけども、物件価格はですね、そこからリフォーム代とか、投機の費用だとかですね、
なんかこう税金だとか火災保険とかいろいろ入れていくと結構かかります。車の、買うときと同じですね、車もですね、あ、100万円だと思っても買ってもですね、乗るまでには30万ぐらい車券だなんだ、なんだ、重量税だなんだっていろいろ足されていくので、そんな感じですね。
で、1等目ですね、これはですね、12月に任居者がついたので、ま、それが今1年半ぐらいですね、家賃が入ってきております。
で、2021年にですね、去年ですね、2等目を買いまして、これをですね、また同じぐらいの値段で買って、同じぐらいのリフォームをしてですね、家賃4万円程度で募集しております。
これがですね、ま、半年ぐらいで付くかなと思ったんですが、意外に付かなくてですね、ま、これが今年に入って、2月と3月にですね、契約手前まで、ま、契約ギリギリまで行ったんですけど、ドタキャンが2件続いてですね、ま、嫌だなーと思ってたんですけども、
先週ですね、えー、から連絡があって、今2件ですね、同時に申し込みがありまして、ま、早い方にお譲り、お譲りというかお貸しするということでですね、えー、1等目はですね、外国人の方だったので、ま、造船業者、造船所が近くにあったので、外国人の方来られて、外国人の方だと、ま、近所のトラブルが結構あるので、アパートとか騒音とかですね、えー、問題があるので、1戸建ての方がいいということで住まわれた。
ま、これが戸建てのメリットかなと思います。で、今回もですね、問い合わせがいろいろあったんですけども、やっぱり犬を飼いたい、猫を飼いたいという、ペットの、えー、飼いたいというペット需要がやっぱりありますので、ま、この辺ですね、ま、ペットだともしかしたら部屋が汚れちゃうんじゃないのとか、猫とかガリガリしちゃったり、あとま、にゅ、にょうか、えー、糞とかにょうとか、ま、そういった匂いがつくんじゃないのっていうこともあるんですけども、ま、戸建てだとですね、結構2,3年ぐらいは最低でも住んでくれたりしますので。
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ま、それを考えればですね、ま、若干家賃を、こう、上乗せでですね、えー、やらせてもらえれば修繕費用もそこから年出できるんじゃないかなというふうに、えー、思っておりますので、ま、今回が決まればですね、2棟目、えー、も入居者がついてですね、えー、ま、ざっくり言うと借り入れが、ま、400万ぐらいで、えー、物件、あ、借り入れが400万か、で、物件、いろいろ諸々足してですね、2棟で480万円ぐらいかかって、
家賃収入が年間で96万円か、えー、ですので、やっぱり、ま、20%ぐらいですかね、実利周り、っていう今状況になっておりまして、ま、このですね、入居者ぜひ決まっていただきたいなというふうに思います。
音楽をやりたい方、あ、ですね、単身の方で、えー、家が、近所に家がないほうがいいということで、周りがですね、ま、今回の2棟目の物件っていうのは、ちょっとこう窪んだところに家がありますので、若干周りとは、えー、アパート、マンションのですね、隣の壁を隔てたっていう感じではないので、ま、そういう点ではですね、非常に、えー、子立てのメリットを生かせているし、ま、ペットのようにですね、えー、物件が痛まないというのは、親にも優しい、えー、入居者さんかなと。
いうふうに思います。で、えー、ま、ペットの方はですね、えー、ま、もし決まればですけれども、家賃は上乗せでいただくということですけれども、ま、ペット4匹ですね、えー、希望なので、ま、なかなかですね、状況が見えないということですので、ま、できたらちょっと、そうですね、えー、痛まない物件、物件の痛まない、えー、入居者さんの方がいいのかなというふうに思っております。
ま、こんな感じでですね、音楽をやりたいとか、外国の方とかですね、ペットを飼いたいとかっていう需要がですね、あと、ま、栽培とか畑ですね、家庭栽培ができますよっていうのを一つ売り文句にしておりますが、畑があったり、ま、あとは駐車場が、ま、一応ありますけれども、ま、そういったのがメリットになるかなと、あと、ま、自然の中で暮らしたいとかですね、ま、あとは雰囲気とか環境とか、ま、自分で家をいろいろやりたいなっていう方には子立ていいんじゃないかなと。
壁なんかもうぶち抜いてもらっても全然構いませんので、もう、あの、本体がですね、歪む程度ほどにやられるとちょっと困るんですけど、壁に穴空いたりですね、なんか、なんかこう、ボックスを取り付けたりとかっていうのだったら全然OKですので、えー、この入居には、えー、かなり期待しております。
ということで、ま、1軒目、2軒目、これで今回決まるかなと思いますので、で、次ですね、同時進行しておりますが、3軒目、4軒目ですね、えー、今、2軒、バルクでですね、えー、セットで3棟目、4棟目を検討して、ま、契約今手前まで来ております。
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えー、仮入れの目処も立っておりますので、えー、3棟目、4棟目ですね、えー、片方が入居済みでですね、えー、ご老人が住まう、ご老夫婦が住まわれているという物件と、ま、1個は空き家、あー、ですので、ま、この入居がない場合、ないときに計算したのがですね、4棟もって2、2棟だけ入居がついているっていう、ま、入居率50%だったんですけども、今回の、えー、2棟目が決まればですね、えー、75%の入居率ということで、えー、非常にこう、安心しております。
安定した、えー、ま、1個抜けてもですね、まだ5割というところで安心感が非常に強いんじゃないかなと思いますし、ま、4棟目、えー、3棟目、4棟目の3棟目が、ま、入居ついておりますので、4棟目の空き家の方をですね、入居して、あ、ま、その前にリフォームですね。ま、今回も、どうですかね、2、30万ぐらいのリフォームになるんじゃないかなと思いますけれども、ま、この辺ですね、えー、ま、メンテナンスのする前と後とですね、また写真なんかで、えー、し、こう、
ブログに、えー、アップしていきたいなと思いますし、ま、前回のですね、ペンキを塗った動画は、ま、YouTubeに上げてみたんですけども、ま、そういったですね、えー、リフォームの手順っていうのも、えー、ネットで公開していきたいなというふうに思います。ま、この辺ですね、また決まれば、またさらに、えー、最新情報ということでお話ししていければなというふうに思います。ちょっと今回は長くなってもないか。
えー、ちょっと振り返りも含めると、ちょっとこう、だらだらお話ししてしまいましたが、今回の最新情報としてはですね、1棟、2棟を持ってて、2棟目の空き家のところに入居者が決まりそうですということで、ま、どたき家になったらですね、また最新情報が上書きされますし、3棟目、4棟目ですね、えー、今、契約、今からしていきますが、これもですね、決まったり、またリフォームの状況とかですね、えー、最終、えー、収益報告ができれば、このPodcastでも配信していきたいなと思いますので、お楽しみに。
お楽しみにしておいてください。ということで、えー、今回は以上となります。えー、最後までお聞きいただきましてありがとうございます。えー、引き続きですね、えー、お金について、えー、お話ししたり、稼ぐ力についてお話ししてきたり、行ったりしたいと思いますので、お付き合いいただければと思います。ということで、また次回お会いしましょう。