不動産ベンチャーの現状と選び方
不動産ベンチャー談義 〜仕事とお金のよもやま話〜。
改めまして、将来は生田ワーカーを夢見る アシスタントMCの安倍真理です。
北海道地所の山崎です。
この番組は、不動産会社を創業以来、 経営者として10年以上業界に身を置く
株式会社北海道地所代表取締役の 山崎晃信さんをメインMCとしてお呼びし、
そんな彼らからこそ分かる、なかなか表に出づらい 不動産の仕事とお金の実態について
リスナーの皆さんに紹介していきます。 よろしくお願いします。
よろしくお願いします。
今回は、私、ネットで調べてみたんです。
不動産ベンチャー、検索してみたときに、
不動産ベンチャー、やばい。
不動産ベンチャー、やめとけ、みたいな。
もう、ちらほら、検索で出てきて。
安倍真理がついに不動産に興味を持ち始めた。
ノマドじゃないんだと。
不動産なんだと。
リペーターに貼り付くんだと。
ありがとうございます。
これは、どうしたらいいんだ。
どうやって調べたらいいんだ。
ヤバそうな業界ですよね。
確かに。
検索すると、そういうの出てくるんでしょうね。
なんですかね。
男性社会っていうか、結構おっさんたち多いみたいな。
私世代よりもっと上の人たちがたくさんいるし、
ゴリゴリの子なんですかね。
足で稼ぐみたいな要素も強いんで、
そういうの苦手だなというふうに思う人は、
別の業界に行った方がいいなというふうに思うというところなんですけど。
まず、不動産ベンチャーって言っても広いんですけど、
私も不動産ベンチャーの中で、
働きたいなと思う会社もあれば、
ここには絶対行きたくないなという会社もあるんですけど、
それは人によるって感じなんですよね。
人によっては、私が働きたいなと思わない環境でも
ベストだという人がいると思うので。
一つ目の答えというか、メッセージとしては、
そもそもあなたはどうしたいんでしょうかというところで、
何を目的に不動産ベンチャーで働きますかによっても、
不動産ベンチャーに行くのが正しくないのがあるし、
不動産ベンチャーの中でも、
こういう会社で働いた方がいいというのが定まってくると思うので、
まず何求めるんですかというのが大事ですよね。
まずは私がどうなりたいのというところからということでしょうね。
成長環境としての不動産業
やばいやばいって言ってるけど、
あまりどうなのみたいな。
自分どうしたいのみたいな。
こっちのターンに来ましたね。
リクルート的に。
今後、
そうですね。
すごいざっくりにはなってしまうんですけど、
まずは自分にスキルだったり成長意欲があります。
力あります。
何でもやります。
何でもやります。
多いのはこの業界でもとにかく稼ぎたいという人たちがいるじゃないですか。
それ全然めっちゃいいと思うんですよね。
それはモチベーションになると思うので、
そういう人たちは営業職に行くのがいいんじゃないかなというふうに思っていて、
不動産ベンチャーですごく稼ぎしている人たちが多いというのが、
不動産ベンチャーの中でも、
ワンルーム賃貸マンションを販売するという会社なんですよね。
そこはもう本当に商品量が正直ないです。
買う側からしたら、
収益物件としてキャッシュフローというんですけど、
毎月ストックのお金の収入が入ってくるというものじゃなくて、
買った本にも毎月ちょっとずつ手出しをしなければいけないという商品なので、
不動産収益物件としてはかなりイマイチな商品なんですよ。
それでもそれを売りにいくみたいなところはあるので、
営業料がめちゃくちゃつくし、
当然それってものすごく高く売っているということなので、
高いものを売るというような力もつくんじゃないかなというふうには思うということですね。
例えば稼ぎたいみたいな人たちはそういうのがいいと思うし、
僕らみたいな不動産ベンチャーは企画屋というポジションで、
どんな商品を作るかというようなところですね。
ホテル作ったりとか、シェアオフィス作ったりとか、
賃貸マンションもそうですし、テナントだったりとか、
そこにどんなものが置いてあったら、
賃取って意味があるのか、収益性も高いのかみたいなことを
ぜひ考えて作っていくというような、
デベロッパーというポジション、企画屋デベロッパーというポジションなんですけど、
そういう裁量権を持って働ける、企画能力を高めたいというふうな人にとっては、
うちみたいな会社がいいかなというふうに思いますね。
何を求めているんですかというのが、一番目の問いです。
まずは自分に問いかけるということですね。
不動産ベンチャーやばいと言われているんですけど、大丈夫ですかというようなことに対しては、
あなたがどうしたいかじゃないですかという質問に質問が返ってきます。
返ってきました、今、自分に。
なるほど、まずは成長したいという意思があるのであれば、
その環境があるよというところで、
微妙な商品でも売りにいくというメンタルと数をこなして、
営業力を身につけるというところと、
あとは北海道でしょみたいに企画から、
自分の手で建物を作れるというところが、
イコール成長というところですかね。
不動産ベンチャーってかなり広めの定義なんで、
不動産業界の中で成長意欲があって、
毎年10%が成長で人もどんどん増えている環境みたいな、
そんなざっくりとした定義だとしたら、
その中にもいろいろあるじゃないですか。
売買の仲介もあれば、人材の仲介もあれば、
地みたいな企画もあれば、
ファンルームマンションのデベロッパーもあればというふうに思うんで、
その中でまず何がしたいんですかというふうなところと、
どういう能力を身につけたいんですかみたいなところと、
それを大企業じゃなくて不動産ベンチャーでやるってなれば、
当然ハードな部分もあるし、
ヤバい部分もあるし、
辛い部分もあるし、
でもそれでも自分がゆっくりと成長したいんじゃなくて、
急成長したいんだというふうになれば、
その人にとってはいい環境じゃないですか、不動産ベンチャー。
財務基盤の見極め方
そういう感じです。
自分がどういう成長をしたいのかみたいなところと、
どんな能力を獲得したいのかみたいなところで、
不動産ベンチャーを選ぶのがいいんじゃないかなというふうに思います。
はい。ありがとうございます。
動画を撮っているということで、
ニブリもつけてみました。
ありがとうございます。
確かにヤバいって捉え方ですよね。
そうだと思います。
それこそヤバいくらい忙しい環境じゃないと
得られないものもあるなと思いました。
まさに言ってもらった通りで、
事実は一つだけど解釈は無限にあるというふうなこともあって、
ヤバい環境というものをネガティブに捉えれば、
もう本当にブラックで、
労働、老期どうなっているんだというふうな見方もできるし、
逆にポジティブに捉えれば、
すごい成長環境があるとか、
たくさん働けるとか、
たくさん学べるというふうに捉えることができると思うんですよね。
どちらかというと法律は本当にそういうのを許さないというか、
たくさん働かせることを許さないというふうな方向にどんどんなっていっているので、
そういう環境が少なくなっているという意味で、
その環境で働きたい人たちにとっては、
不動産ベンチャーというのは希少で、
逆に価値が上がっているかなというふうに思います。
ありがとうございます。
次に不動産ベンチャーで財務基盤が全然ダメでという場所も中にはあって、
そこに飛び込んでしまうと、
絶対機会が得られないんだという話をお聞きしたので、
財務基盤の見分け方を教えておきたいなと思います。
なるほど。
確かにベンチャーに行ったとしても全然お金がなくてとか、
それだと機会がないんですよね。
例えばうちみたいな不動産企画をやりたいといったとしても、
従業員に対してファイナンスの基盤が十分じゃないとなると、
プロジェクトを任せてもらえないという。
不動産って結構お金がかかるんで、
物件を買ってそこにリフォームとかリノベーションとかで
さらにお金をかけて人体募集したりとか売却をしたりとかするんですけど、
お金が先に出てくるんですよね。
なので財務基盤がないとそれができないんですよね。
入社したんだけどやることが全然ないとか、
結局仲介ばっかりやってるみたいなことがあり得てしまうので、
ちゃんとお金を調達できる会社なのかっていうのを
見極めたほうがいいとは思うんですけど、
それなかなか難くて。
難しそうだなと思います。
知識的にどうこうっていうよりも、
情報が開示されてないことがほとんどなんですよね。
上場企業とかであれば全部IR情報が開示され、
決算情報が開示されているので、
大丈夫かどうか、内部情報部じゃないかっていう判断できるんですけど、
今回不動産ベンチャーって基本的に非上場の会社を
イメージしてるんだと思うんですけど、
情報開示されてないんですよ。
決算情報開示されてないっていうことなので、
財務状況を確かめる術っていうのはもう一つはですよ。
ありますか?
あります。
聞くっていう。
面接の時に中の人に聞いちゃうっていう感じで、
なんか穴がち多分、それをがネックで、
いやいやそんなのうちの会社は開示しないから教えないよっていう会社もあると思うんですよね。
そういう方針もあると思うんですけど、
でも聞いたら、うちは全部教えてますね。
うちはこういう感じじゃよっていうような感じで、
僕らもね、無限にお金を調達できるような会社ではないんで、
一人当たりこれぐらいのことはできると思うよみたいな話はします。
ある種一定の自信はあるんで、
聞いてもらってもちゃんと恥ずかしくなく答えれると。
帰ってこないっていうことは、もしかしたら怪しいのかもしれないし、
場合によってはものすごく、
情報開示にコントロールされてて、
不動産評価の基本
セキュリティーが高くガバナンスがしっかりあるっていう、
ポジティブな環境もあるかもしれないですけど、
どうだろうな、聞いてみるっていうのが一番いいんじゃないかな。
もう一つは、これまた難しいんですけど、
定刻データとかっていう、
定刻データ。
企業を第三者視点で評価してくれる会社さんっていうのが、
いくつかあるんですよ。
もう2、3しかないんですけど、
そこには偏差値みたいな感じで、
北海道市場は偏差値何点ですみたいな、
スコアリングしてくれる会社があるんですよ。
その会社は全国にあるんですけど、
全国組織で全国にある企業をヒアリングしに行って、
決算してみせてくださいって言って、
スコアつけてるっていうのが、
データベースで作ってる親戚業があるんですよね。
そこの情報を有料なんですけど、
ちょっと買って見てみるっていうのは一つの方法です。
見たことありますか?山崎さんは。
私はいろんな会社見ますよ。
スコアってあふれて北海道でしょ?
もう載ってる?
載ってます、載ってます。
内企業とかと付き合いするときに、
内企業側から調査を入れられることあるんですよね。
定刻データ側から、
うちの会社について調べてくださいみたいな感じで、
それ拒んじゃうと、
その会社と取引できない、
話が進まないみたいなこともあるんで、
開示して仕事をするっていうことはあります。
最近はどっちかというと直接渡しちゃってるというか、
第三者機関通さずに、
だいたいわかるんで、
このタイミングで調査入るってことは、
調査入れましたよねって呼ぶうちに、
直接これ開示するんで見てくださいみたいな感じで。
気にくるんですか、その調査。
定刻データなんかから電話かかってくるんですよ。
山崎さんの会社に調査が入りました。
リサーチさせてくださいとか、
決算状況をヒアリングしてとか、
内企どんな感じですかとか、
どんなところに強みがあるんですかみたいな、
ヒアリングされて、
ここですって言ったら、
50点だねとかっていう。
結果の口ですね。
結構ね、100点満点なんですよ。
100点満点で、
もう厳しいです。
90点台を取って日本で唯一、
トヨタとかいうような感じで、
51点取ってたら、
トップ上位25%ぐらいに入ってる感じです。
ほとんどの会社が過剰というか、
多くの会社が45点から50点とか、
40点から45点とかにいて、
50点超えると、
だいぶ上位に入ってくるって感じですね。
ちなみに北海道事象は何点とか。
北海道事象は、
気になる方がいれば、
気になる人いたら、
決算書を見せてあげますから。
別に言ってくれれば。
フルフルオープンにしてるってわけでもないですけど、
うちの会社に興味持ってくれてるとか、
うちの会社取引したいみたいな人たちに関しては、
こういう感じですよっていうのは、
全然見せれますよという感じです。
入社の時にすいませんって言って、
でもこういう言い方はいいかもしれないです。
僕はやっぱり大きく成長したいんでと。
いろんなことチャレンジしたいんで、
いろんなこと任せてもらいたいんですけど、
どんだけ物件が強いられるか、
不動産が変えるかって結構大事だと思うんですよ。
それにおいては、
御社の財務状況がどうなっているのか、
決算書を見せてくれとは言わないけれども、
どんな状況なのか教えてほしい。
質問されてまいでは、
何がどういう状態であれば財務状況が良いっていう、
判断できる能力がないとダメじゃないですか。
はいどうぞって言われても、
これ何ですかって言ってたらあんまり意味がないわけで、
その時価指紋比率なのか、
競合分析の重要性
現預金のキャッシュがどれぐらいあるといいなのか、
BSのバランスですよね、流動比率とか固定比率みたいなところが、
業種業態によって良いバランスっていうのが変わってくるんですけど、
良いバランスであるのかどうかみたいなのを、
自分の中で評価軸を持ってて、
それをクリアしているかどうかみたいなところを見に行くっていうのは大事かなと思います。
その会社の規模感とっていうので、
指数は変動するってこと?
そうですね。規模感もそうだし、
業種業態によって違うっていうか、
我々みたいな工藤さんの開発をしていく会社だと、
どうしても借り入れが大きくなってくるんですけど、
それと比較して仲介ばっかりやる会社って、
そんなに借り入れが多くないんで、
その会社と我々みたいな会社だと、
借り入れの額、自己資本比率、借り入れに対しての、
純粋な資産、純資産がどれだけあるのか、
そのバランスが低くなるんですよね。
借り入れが多くなる分、
純資産のバランスは低くなるんですけど、
仲介会社に比べて。
その工藤さん企画会社の中では、
健全なのかどうかみたいなのをチェックするのがいいんだと思います。
難しいですね。
北海道事象の例で言うと、
自己資本比率は低いので、客観的に見たら、
お金がないみたいに捉えられるじゃないですか。
ただ、より、
責任の多くを投資しているというので低いっていうのを、
どう捉えるか。
そうです。
でもその辺はJATGPTとかに聞くと、
この業界では、
どれくらい純資産の比率があると健全ですかっていうふうに言うと、
こうだよって教えてくれるんで、
それと照らし合わせて、
いいかどうかみたいなのを聞くのがいいと思いますね。
JATGPTに聞けばいいんですね。
そう。
結局そう。
今の時代。
確かにそうだった。
どういう質問すればいいか全部教えてくれます。
それに従って質問して、
そのニュース数字をバババって打ち込んで、
これ健全かどうか教えてバコーンってやれば、
これはいい会社だよって教えてくれますか。
すごい具体的に良い案が出ました。
確かに。
面接にパソコン持ってて、
話聞きながらバチバチバチバーンって入社しますっていう。
今聞いてる途中までは、
自分で評価軸を持つっていうのは、
すごい難しいなって思ったんですけど、
なのでGPTと相談してやれば、
それがあれば組み分けられそうだなって思いましたね。
そうですね。
最低限の財務諸表をジャッジできるようになるっていうのは、
結構大事なスキルかなっていうふうには思うので、
一ビジネスマンとして理解しておくといいと思います。
入社前にそのスキルがあったら、
相当リードしてません?
そうですね。
スキルとか能力として。
基礎スキルのような気もするんですけど、
多くの人があんまり分かってないっていう感じがあるんで、
それを理解してると、
物事がよく見えるというか、
この会社うまくいってる?うまくいってない?
じゃあこの会社がうまくいってる要因を見に行ってみようっていう。
SNSでドーンと情報を発信してかっこよく見える会社とか、
でも内情を見ると全然うまくいってないみたいな。
大々にしてあって。
それを真似してもあんまり意味ないじゃないですか。
うまくいってないスカスカのビジネスを真似してもよくないけれども、
ちゃんと決算書が読めるようになって、
定刻データとかの情報を分析したときに、
この会社なんかやたら儲かってんだみたいな。
すごいうまくいってるなって言ったら、
突っ込んで調べるじゃないですか。
それができるようになるんで、
財務書評を読めるようになる。
指揮法とかで見て、
この会社、同じ業界のこのA社とB社、
見比べるとB社めっちゃいいなみたいな。
なんでいいんだろうっていうのを語れるようになるといいんで、
勉強しましょう。
その数字から何かが見えてくるってことですよね。
平たく言うといいか悪いかが分かるんですね。
この会社はいい会社だ。
財務体質的にいい会社。
ということは儲かってるわけですよね。
儲かってるっていうことは、
財務書評だけだったら儲かってる理由までは分かる。
でもそれもある程度分かるときありますけどね。
儲かって利益が出てる。
なぜならば他の会社よりも広告費を全然かけてないとか、
あるいは原価が全然かかってないとかっていうようなことが見えたりするんで、
そうするとなんでそれができるのかみたいなことを調べに行ったりすることもできるんで、
結構情報ありますよ。
それだけだとどうしても分かんないものなんかは、
実際にホームページ見たりとかやってるマーケティングの書を見たりとか、
実際のお店に行ってみたりだったりとかっていうので、
自分なりに分析していくと、
自らのビジネスに活かせることが見つかるかもしれない。
多くのビジネスって大体パクリじゃないですか。
うちもいろんなことやってるようで、ほとんどパクリですよ。
上手くいってるところの。
パクリまくってるって感じなんで、
上手くいってるかどうかの評価ができる方がパクリがいがあるじゃないですか。
裁量権と社員の満足度
パクリかパクられないか、
もう第一歩目が財務書評を読めるってことが大事だと思います。
だいぶ達成しましたね。
達成しましたけど、能力的にそれがあるといいですよね。
あともう一つ、不動産ベンチャーを評価する上で、
裁量権がどんだけあるかみたいなのも結構大事かなと思っていて、
うちに来るメンバーは全職不動産ベンチャーだっていう人たちも結構いるんですけど、
彼らが全職で満足できずにうちの会社に来て楽しくやってくれてる要因の一つは、
裁量権が結構あるってことですよね。
不動産ベンチャーの意思決定
面白そうなことをやってる会社だったとしても、
面白そうなことを意思決定してるのはほとんど幹部だみたいなパターン結構多いんですよね。
すごい多いなと思ってて、
それがあるが家にブランディングとか統一できるみたいになってますけど、
シェアオフィスとかホテルとか、面白いブランディングとか、
面白い内装とかかっこいい内装とかを作り込んでくる会社ってあって、
それぞれの担当者が自由に意思決定できることって実は少ないような気がしてて、
ほとんど幹部の人たちが意思決定してる。
そこで働いたとしても、基本的にはもう決まりきったものを、
どんだけ法律よくオペレーションするのかっていうような、
いち兵隊みたいな扱いされることもあるんで、
うまくいってる財務体質がすごくいいよね、成長してるよね。
だけど本当に裁量権あるんだろうかみたいな視点も結構大事かなっていうふうに思いますね。
ローソン・ベンチャーで成長したい、いろんなこと任せて意思決定したい、
意思決定して責任持って働いて、失敗も成功も含めて体験したいっていうふうな人にとっては、
その裁量権のチェックっていうのももう一つ大事なポイントかなっていうふうに思いますね。
それって外から見たら面白そうな会社っていうのがまず見えたとして、
ただそれだけで実際中に入った時に自分ができる、どれくらい関われるかっていうところってことですね。
それって入る前に見て読められますか?
これまたいい方法があるんですけど、
あるんですね。
聞くっていう。
またなんですけど、これまた聞くっていう。
聞くしかない。
聞くしかないですね。
会社内の人に聞くしかない。
大切で、例えばこのプロジェクトはどういうプロジェクトチームで動いてるんですかとか、
このプランニングとか間取りとかっていうのは誰がどういうふうな形で決めるんですかみたいな話になった時に、
それが設計のこの担当がチームがあって決めるんだよっていうようなことなのか、
プロジェクト担当が好きに決めてきたんだよみたいな話とかが出てくると思うし、
あるいは実際にこのプロジェクト担当者一緒に会わせてくださいみたいな感じで会わせてもらって、
そのプロジェクト担当にどんなことをやったのかみたいなのを聞いてみると、
裁量権っていうのは見えてくるのかなっていうふうに思いますね。
確かに。
だから良くも悪くもする。
それはでもブランドの統一感みたいなことを考えると、
社長と幹部が一律で決めていくみたいなのがいいんだと思うんですよね。
逆に我々は各プロジェクト担当が成長してほしいっていう意味でどんどん任せるんで、
ある意味でバラバラなものができるっていうふうな各プロジェクトの個性がそれぞれあるから、
統一ブランドなのかっていうと、層が見えなかったりとか、
そこの弱さが逆にあるかなっていうふうに思います。
ということで不動産ベンチャーはそもそもあなたがどうしたいのかを決める。
個性を決める。
その環境があるかどうかをジャッジするのに財務状況を確認するということと裁量権を確認する。
成長のための姿勢
この2点でバッチリです。
これは面接の前にやっぱりまず会いに行って、
担当の面接の担当の方々にとにかくやっぱり気になったところに行って話を聞くっていうのが一番大事なのかなって思いました。
そうですね。不動産ベンチャーで働く人はそういうスピリッツが必要なのかなっていうふうに思いますし、
決めたがれるぐらいいろんな人に会いたいっていうふうになったら、
逆にいいねみたいな、君の食いつきいいねってなると思うので、
いろんな人に会わせてくださいとか、そういうふうにグイグイ行くのがいいと思いますけどね。
そこでも成長の意欲を出すというか、そこでもアピールじゃないですけど、
本当にやる気があって成長したいんだったら、飛び込めみたいな。
そうそう、グイグイ行けって聞かせてくださいっていうような感じで行ったほうが、
それが逆に財務にとってプラスに働くことになると思うので、
グイグイ行ったほうがいいなと思いますね。
で、飛び込んだ中で確認するべきことがさっきの2つということですね。
他にもいろいろあるのかもしれないですけど、私も最低限その2つは確認した方がいいかなっていうふうに思います。
じゃあこれで飛び込めますね。
飛び込める。
飛び込めます。
おめまりも飛び込める。
飛び込んでいろいろ聞きましょう、結局は。
見て聞かない、見聞きしないと始まらないということですね。
そうですね。聞いちゃいましょう。
わかりました。
ありがとうございます。
さあ、行ってきます。
いいね、その締めいいね。
ということで、本日もありがとうございました。
ありがとうございました。
不動産ベンチャー団員、ここまでお聞きいただきましてありがとうございます。
番組への感想や質問は、
SpotifyやAppleで番組のフォローもよろしくお願いします。
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この番組を聞いた質問、感想なども大歓迎です。
番組の概要欄に記載がありますので、こちらをコピーしてお使いください。
この番組は毎週水曜日に配信されます。
それでは次回もどうぞよろしくお願いします。
