不動産デベロッパーの規模感
不動産ベンチャー談義 〜仕事とお金のよもやま話〜。
この番組は、不動産会社を創業以来、経営者として10年以上業界に身を置く株式会社北海道地所代表取締役の山崎晃さんをメインMCとしてお呼びし、
そんな彼らからこそわかる、なかなか表に出づらい不動産の仕事とお金の実態について、リスナーの皆さんに紹介していきます。よろしくお願いします。
よろしくお願いします。
では、まず今回のテーマなんですけど、
売上、粗利ベースで見た不動産デベロッパーの規模感と、そこで得られる経験値についてを、
超大手から中小まで、それぞれ解説していただく会になります。
わかりました。
今までいろいろ山崎さんからお話聞いてきたんですけど、
この業界の中で実際にどれぐらいのお金が動いているのかというのが、いまいちまだイメージがわいていなくて、
なので、規模感を紐解いていきながら、どの規模だとどんな経験が積めるかというところについても解説していただきたいなと思います。
わかりました。
あとは、不動産会社で来るとかなり範囲が広いので、今回デベロッパーというところに検定して話していきます。
よろしくお願いします。
よろしくお願いします。
その前になんですけど、最近どうですか?
最近ね、今日が11月13日で、11月15日、あさってですね、
あさって不動産証券かわったという試験をみんなで受けるんですよ、会社みんなで。
7人で受ける。
7人で大阪、試験会場は東京か大阪を選べて、
大阪はちょっと見たい物件もあったので、大阪に受けに行くっていうので、
今週はみんな勉強してます。
最後の追い込み。
最後の追い込みで、今から追い込んで大丈夫かなっていう風な、
間に合わなそうだなっていう人が半分くらいいるんですけど。
そっか、あれですね、
てっきり札幌で受けるとイメージだったんですけど、大阪に行って。
そうですね、そんなにメジャーな試験でもないので、
試験を受ける人たちっていうのもそんなに多くないですから、
大阪、東京しかなくて。
札幌がないんですね。
ないんですよ。
まあまあ難しくて、どうなんだろう。
時間があればね、ちゃんと勉強すれば解けるでしょうけど、
パクッと取れる試験かなと思ったら、そんなもんではなかったですね。
最初受けようと思った時は、いけるだろうみたいな。
受ければ合格できるみたいな、
車の運転免許ぐらいのプラスアルファぐらいかなと思うんですけど、
割とちょっと難しかったですね。
意外と重いと思う。
あと2日はちゃんとやんなきゃと思ったんですけど。
もう今追い込みの真っ最中ってことですね。
そうですね、という感じの直近ですかね。
9月に会社の決算が終わって、今ちょうど決算って、
終わってから、この期が終わってから、
いろいろ税理士さんと一緒に決算の数字を作り込む、
作り込むっていうか整理するっていう時間になるんですけど、
それが2ヶ月以内にやらなきゃいけないんですよ。
11月末までに納税しなきゃいけない。
それをまさに持っているっていうのも最近の話ですかね。
なるほど、2ヶ月でガッといろいろ準備して、
税付なり、いろいろ。
今、経理の方々が忙しい。
ピリピリしてる。
一旦もう終わりそうだから落ち着いてますけど、
終わるまでは結構ピリピリしてて、
山は越えてるんですね。
普段お願いできるようなことをお願いしたらすごいピリつくみたいな。
これの支払いお願いしますとか。
今週中ですか。
それ今じゃないとダメですね。
来週じゃダメなんですか。
急ぎなんですか。
そういう直近でしたね。
数週間。
ありがとうございます。
では、今日の本題に入っていきたいと思います。
まずはじめに用語の説明というか、
確認しておきたいと思うんですけど、
売上とあらり、あとは営業利益、それぞれ何でしたっけってところですね。
売上は分かりやすいと思うんですよ。
物を売った値段とか、不動産だったら住宅売ったりだったりとか、
1棟収益マンションとか1棟収益ビルを売ったらそれが売上じゃないですか。
あらりっていうのはそこから減価っていうのを引いたものがある。
例えばビルを5億円で買いました。
リフォームとかリノベーションとか、
リーシングって入居者に入ってもらうための営業活動とかに5億円買いました。
トータル10億円。
これが減価。
それを仮に20億円で売れたとしたら売上が20億円。
そこから減価を引いたら10億円があらり。
営業利益はそこにかかる。
社員とか、営業活動費とかあるじゃないですか。
携帯が高熱費、事務所の高熱費、家賃が高熱費だっていうのとかを
ほろもろを引いた半管費なんですけど、
販売費及び一般管理費ですね。
販売管理費っていうのは先ほど言った人権費だったりとか、
広告宣伝費だったりとか、
それをオフィスの家賃だったりとか、
車だったりとかっていうようなものに
デカソリンとかいろいろかかるじゃないですか。
そういったものをもろもろ引いたものが営業利益。
ありがとうございます。
この中で今、用語の説明をしていただいたところで、
一般的に会社の規模かデベロッパーの規模が大手になればなるほど
あらり率が下がるらしいっていうのがあるみたいなんですけど、
そうなんですか?
それは調べてくれたんですけど、
あんまり感覚値としては正しくないような気はするんですけれど、
大手になればなるほど、
ちょっとそれを明快な答えは持ってないです。
私の理解でいくと大きくなればなるほど
利益率は一般的には高くなるじゃないですか。
何かっていうと、いろんなものの効率が良くなって
利益が高まると思うんですけれども、
不動産の業界にデベロッパーっていう人たちって、
自分で不動産を作るというデベロッパーって呼んでるんですけど、
大手になればなるほど資金的な有力がすごく大きくなるので、
デベロッパー兼公家になるんですよ。
住友不動産とか三菱自所とか東急不動産、東急か東急とかって、
例えば三菱だったら大手町、丸の内大手町っていうのが、
東急駅周辺の事主って言われてるようになって、
東急だったら渋谷駅周辺のエリアの事主って言われてるぐらい、
すっごい不動産たくさん持ってるんですね。
取得収入が入ってくるっていうのが、
結構事業のウェイトとしても大きくなってくるんですよね。
基本的にはそういったものって利益利率が高いイメージあるんですけど、
もしかしたら原価消却費って言って、
不動産で数千億っていうアセットになるんで、
そういったものを何年かに分けて消却していきましょうっていう、
原価消却費っていうのがあるんですけど、
実際にお金がなくなってないんですけど、
経費として計上できるっていうような企業があるんですけど、
その分がもしかして一定大きくて、
その原利率を単純な物件の売買とかよりも
低くなることがあるのかもしれないですね。
一般的には持ちビルだったりが多ければ多いほど、
利益率は高いはず?
高いはずだし安定するはずなんですけど、
景気が高く良くなっているときって、
超大手の特徴
買ってリフォームしたもの、売ったものが、
とんでもない利益率で売れるタイミングとかがあるわけなんですよ。
それこそ利益率50%。
さっきの例でいくと、原価が10億円で売り値が20億って、
そうそうない利益率なんですけど、利益率50%なんですよね。
分母が20で、分子が10なんで、50%じゃないですか。
っていうふうなことってなかなかないんですけど、
景気が上向いているタイミングなんかこういったことは稀に起きて、
そうするとデベロッパー業のほうが、
人体収益挙動産業よりも利益率が上回るっていうことはあるんでしょうか。
そうなると荒利率が下がる、どう関係してるんですか。
平時っていうか景気が安定してるというかの時とかは、
基本的には収益、公家業のほうが利益率が高くなると思います。
景気が急激に上向いてるみたいなところが、
買ってリノベーションして売るみたいな時とか、
新築立てて売るみたいな時とかって、
タイムラグが2,3年あたりするんですよ。
買ってから売るまで。
2,3年の間に景気が30%とか40%上向きになっていくんですよね。
そうすると利益率が驚異的な利益率になったりするんですよ。
っていうような局面においては、
デベロッパー業のほうが荒利率が高くなるということが起き売るのかなっていう感じですかね。
なるほど。ありがとうございます。
次になんですけど、
無動産デベロッパーは一般的にどういった要素や指数で語られるものなのかっていうところっていかがですか。
どういった指数で語られるのかな。
すみません。
それ以降、超大手だと年間の売り上げこれくらいでっていうようなところ。
ですかね。
超大手って言われるような無動産屋は超単位の売り上げをやってるって感じですね。
億じゃなくて超ってことですね。
そうなんですよ。
数千億の一桁上っていう感じの2,3兆、1兆とか超える規模感の会社が超大手ですね。
グループ全体ですけどね。
不動産デベロッパーの規模感
会ってる人たちは三井不動産とか三菱支持所だと住友不動産、大和ハウス、敷水ハウスみたいな人たちは超大手という感じですね。
その次の大手と言われる人たちなんかは数千億の規模感という感じで、野村とか野村不動産、東急不動産、
この辺はもうほぼ行くか行かないかぐらい。
我々からしたら中堅と言われる人たちも大手ではあるんですけども、
中堅と言われる規模のクラスの人たちは数千億の前半とか1千億と2千億とか、
500億以上数千億みたいなところが中堅デベロッパーっていうふうに言われるような人たちですかね。
そのさらに地方に行けば、地方の各地域にデベロッパー、我々もそうですけどもデベロッパーっていう人たちがいて、
もうピンピンなんですけど、どこからデベロッパーで呼ぶかみたいな定義にもよるかもしれないですけど、
数億円のところから数百億っていうところですね。
札幌だと5億円を超えている企業って本当に形に収まるんじゃないかなっていうふうな感じですね。
地方を持ってから中小、零細、デベロッパーまでの規模感のイメージです。
札幌でも中堅に届くぐらいの企業はある?
いや、ない。中堅だと中堅の定義もあるけど、
全国的に言われる中堅企業みたいなところでいくと、500億から2、3000億みたいなところ。
2、3000億ってすごい多いって感じありますけどね。
1000億ぐらいまでの、500億以上1000億を中堅としたときに、
地方のデベロッパーでそこまでいってる企業とかほぼないかなっていう気がしますね。
ちょっと桁1個間違えました。
デベロッパーと呼ぶかは、スモール企業で個人ってなるとデベロッパーとは呼ばない。
デベロッパーの言葉の英語の定義でいくと開発する人っていう感じなんで、
それも一つでも家作ったらデベロッパーというふうに。
言葉の定義上は何かあるんですけど、響き的な業界的なデベロッパーっていうと、
地場のデベロッパー、地方のデベロッパーっていうふうな意味でいくと数十億はやってるっていう感じなんで、
住宅作ってるよねみたいな感じであればハウスメーカーとか、
企画屋とかって言われることが多いですかね。
自宅マンションを作って販売してる会社ってデベロッパーって言われるよりも企画屋。
それが何十棟とか何十億もやってるってなると、
地場のデベロッパーって言ってもいいのかなっていう気がしますね。
やっぱり規模感が大きくなんないとデベロッパーっていうカテゴリーに入れない。
入ると恥ずかしい。
そういう意味でデベロッパーですって言ってると、ちょっとデカく見せてる感じはあるんで。
デベロッパーってやっぱり大きくなればなるほど、
親業の良さも大きくなってくれて、
三菱自社とか三井不動産っていうふうなところになると、
デベロッパー兼オペレーションっていうか管理とか親みたいな仕事もたくさんありますよねみたいな話で。
今日の話がどういう文脈で話したらいいのかなみたいな話を
ちょっとアメモニターの関係で話してて。
自分がお父さんデベロッパーなんか興味あるけど、
どの規模の会社に行くとどんなことができるのかみたいな話とかが
伝えられたらいいのかもねみたいな話をしてて。
いわゆる大手になればなるほど売上も利益も大きいんですけど、
その分幅が広いというか、
本当に開発をやる人たちもいれば、
エリアマネージメントみたいなものできたものをどうやって
より収益を上げていくかみたいなことを考える人たちもいれば
っていうふうなところでちょっとカテゴリが広くて。
小さくなればなるほど、
うちだったらエリアに特化してるし、
ホテルだけに特化した中小とかいう人たちもいるしみたいな感じで。
デベロッパーと一口に言ってもいろんなカテゴリのものがあるんで、
そのカテゴリ、自分が経験したいカテゴリのところに
上位するのがいいんじゃないかなっていうふうに思いました。
超大手と言われる場所だと、大手中堅あたりまでだと
部署がちゃんと決まっててっていうイメージですね。
募集管理と開発みたいな感じで決まってて、
部署の移動をすればいろいろ経験はできる。
ちょっと時間はかかるのかなっていうイメージがあるんですけど、
時間をかければ大きい規模のものを自分の手で経験できるっていうところ。
中小企業だと経験は多分できますよね。
管理だったり開発だったり。
そうですね。中小とか小さい企業、うちなんかでも行くと
経験できることとしては規模感は圧倒的に小さいです。
超大手に比べて、一軒あたりの事業の規模って
100分の1、ないしは1000分の1ぐらいの数億円の規模だったりするんですけど、
ただそれがもう全部自分で担当できる。
土地の仕入れから設計をして、成功会社を決めて建物を建てて、
運用して売却するみたいなのが、
川上から川下まで一人で担当できます。
スケール小さいけど全体を見れるみたいなメリットはあるという感じです。
デベロッパーの経験と役割
その管理だったりとかっていうのは本当に会社によってやってたりやってなかったり。
大手だとグループ会社でトータルでやってるっていうことがほとんどですけど、
中小企業とかになるとそこはうちの会社はやってないんだよね、
外注してるんだよねっていうふうなことはあるので、
そこの幅もちょっと違うんでしょうね。
安倍森がさっき言った時間軸も結構違うと思って、
やっぱり10年ぐらい超大手だといると、
2部署とか3部署ぐらいを経験できて、
やっとトータルなんとなく見えたかなっていうような感じになるんですけど、
中小になれば中小になるほど全部見ないといけないので、
例えばプロジェクトが1年とかのものだったら、
1年で一通りの業務は経験はできると思っているので、
スピード感とか幅は狭いけど、
早めに全体を見れるみたいなことはあります。
この前、社員のインタビュー会があったんですけど、
もう3年目にして今開発、
1人でというか、森くんがマネジメントをしてるって話も聞いたので、
スピード感っていうところは、
中小企業の方が早いなっていうのは聞いてても思いますか?
そうですね。早いと思いますし、
でも会社によるかもしれないですね。
そこまで任せてくれる会社は、
うちはかなり任せるタイプなんで、
森が本当に好きなようにやってるっていうか、
一応たまに僕も建築の会議とか、
気に使ってくれるから参加するんですけど、
基本は森に任せてるんで、
すごい黄色のクロス貼るんだなみたいな、この間思いました。
ゴールドのクロスってあるんだと思って。
ゴールドのクロス貼ろうと思ってるんですよね。
縁良さそう。
あれだったらなかなか貼れないなと思ったから、
まあいいなみたいなのはあったんですけど。
だいたいそこまで任せてくれないかもしれないですね。
ほとんど決まったパッケージのものを作っていくっていうところで、
新コーペレーションみたいなのを作らせてもらうんですけど、
ゼロから本当にスクラッチで、
壁のクロスの色とか床材、
この間それこそ名古屋に行って、
名古屋の家具屋さんで家具選んできましたって。
名古屋まで実際に足運ばれて。
そうそうそうそう。
確かに何か言われてた気がしたんですけど、
自由にやってるなって思って。
そういう感じの家具屋も自分で選べるしみたいな。
ここまで自由だと高いところは少ないかもしれないですね。
やっぱり小さい企業の方が3時間でいろいろ学べて、
小回りが効くっていうのはもちろんあるんですけど、
その中でもどれくらい自分が、
担当者の裁量権があるかっていうのは感謝することですよね。
各社ホームページ見るとどんなことができるのか、
みたいなのをある程度そこで掴めるじゃないか。
自分はこういうことやってみたいみたいなところが見えると思っていて、
そこの中での役割みたいにどこまで分かせてもらえるのかみたいなところは、
実際話聞いてみないと分からない部分なので、
これについてはもう聞きに行って、
本社働きたいんですけど、どこまでやれるんですか、
どこまでやってみたいんですけど、みたいな話をしていくと、
秘密がないかなっていうか、間違いがなく就職できるかなっていう気がしますね。
なので大手には大手の良さ、中小には中小の良さ、
中小の中でもいろいろ役割が、いろんな会社がある。
大手に行くと、僕らもここまではできないなと思う。
大手の強さって、東京だったら渋谷のエリアをいろんな面で開発していってるような感じなんですよね。
僕らってまだワイヤードだったらこのビルみたいなことで、
一生懸命周辺のエリアをまとめようとかしてやってますけど、
やっぱり点でやってる部分は結構大きくて、
大手に行くすごいメリットとしては、森ビルだったら港区、
村の門とか、本木とかっていうところをいろんなビルを複合的に、
こっちはオフィスビルだし、こっちはホテルだし、こっちは商業店舗だし、
みたいなところで、そこに住む人たちをイメージして空間として開発できる。
あるいは入居してもらえるテナントを選定する、みたいなことをやってるので、
不動産デベロッパーの規模感
それはもう住所にも屋根できることじゃないので、
そういう全体としてのエリア開発、エリアのマネジメントを経験したいという人は、
やっぱり大手に行くのがいいと思うんですよね。
それはなかなか100年くらいかかる。
森ビルの時にもお聞きしましたけど、
大々、大生こうなったらいいなーって開発していくんですね。
初代の人が見ることがない景色を想像しながら。
こんなに見えそうだなーって言って死んでいくっていう。
時間かかりますね。
北海道実証でもやっぱり近くを攻略していくみたいなのは、
やっぱり復興してやってはいるものの、
やっぱり時間はかかるなという体感としても。
もちろんもちろん。
それこそ、100年後、死んだ後の世界を緩やかに想像しながら、
このエリアが発展していったらいいなーっていう思いで、
草の根活動をやっているので、
僕がここの最終形を見届けることはないでしょう。
死後の世界を楽しんで。
上からね。
まとめると、
まず超大手の規模感からまとめると、
まず一番大きい三井不動産だったり、
超大手で年間の売り上げが、
超オクからオクじゃなくて超単位の売り上げの規模が
一番日本で大きいというところと、
小さいところは本当にコピー切りというか、
数千万。
超大手が超という感じで、
その次ぐらいに数千億、
その次に数百億という重点クラスがあって、
各地方にある地盤のデベロッパーみたいな人たちは、
数十億から百億前半、
二、三百億みたいなところがあるって感じですかね。
それ以上小さい会社みたいなのを、
デベロッパーと呼ぶかどうかみたいなのは、
呼ばない人が多いかもしれないので。
っていうまとめですね。
給与面の考察
まず給与の話をしておくと、
給与面というのは、
全体の他の業界とかと、
あるいは不動産業界の中でも、
他の管理業とかと比べると給与面は高いと思います。
アベレージはすごく高いというふうに思っていて。
デベロッパー界隈だと。
思ってどうでしょうね。一概に言えないですけど、
感覚的には、
ポッドは当然高いというふうな感じがあって、
ただ、新興のデベロッパーは、
それよりも高く出ているところもあると思います。
新興のデベロッパー。
中堅とかの、創業10年ぐらいで、
どんどん成長しているような会社って、
やっぱり無名だったりするので、
給与を出さないと人を採用できない部分もあると思うので、
ポッドよりも高く、
手当てしているところはあると思います。
それがまた、地方に行けば、
東京の新興デベロッパーほどじゃないけど、
アベレージとして他の業界よりも、
高くなっているところは多いかなというふうに。
デベロッパーで働きたい人は。
自分がどういうことを経験したいかみたいなこととか、
どんなペースで成長したいか、経験したいかというようなことだったり、
求める年収というようなことを考えながら、
大手がいいのか、超大手がいいのか、中小がいいのか、
エリア特化型のものがいいのか、
カテゴリー特化型のホテルアセットばっかりありますとか、
オフィスアセットばっかりありますとか、
そういうところでセグメントされているので、
そういったところを選んでチャレンジしていくのがいいんじゃないかなという話でした。
ありがとうございます。
気になる方は会社に飛び込むという話を聞いてみる。
ホームページを見ていてもわからない部分があるので、
どこまでできますかというのを聞いてみる。
いつでも聞いてください。
連絡お待ちしています。
ありがとうございました。
不動産ベンチャー談議、ここまでお聞きいただきましてありがとうございます。
番組への感想や質問は、
ハッシュタグ不動産ベンチャー談議でツイートいただければ嬉しいです。
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この番組を聞いた質問、感想なども大歓迎です。
番組の概要欄に記載がありますので、
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この番組は毎週水曜日に配信されます。
それでは次回もどうぞよろしくお願いします。
