東京の不動産市場とバブルの定義
不動産ベンチャー談義 〜仕事とお金のよもやま話 〜
改めまして、将来はノマドワーカーを夢見る アシスタントMCの阿部麻里です。
北海道地所の山崎です。
この番組は、不動産会社を創業以来、 経営者として10年以上業界に位置を置く
株式会社北海道地所代表取締役の 山崎昭信さんをメインMCとして呼びし、
そんな彼だからこそわかる、なかなか表に出づらい 不動産の仕事と
お金の実態について、リスナーの皆さんに 紹介していきます。よろしくお願いします。
よろしくお願いします。
では、今回のテーマなんですけど、 バブル特集ということで、
今の東京の不動産市場はバブルなのか、 そうじゃないのか、というところを
材料を私も何点か集めてきたんですけど、 それをいろいろ出した上で、
実際はどうなのかというところを 議論していきたいなと思います。
ではまず、バブルって何?っていうところから、 バブル定義を明らかにしてから、
議論に移りたいなと思うんですけど、 山崎さん、バブルの時って何歳でしたか?
さすがに子供っすよね。
さすがにそうですよね。
84年生まれなので、記憶はないです。
生まれたちょっと後ぐらいですかね。 生まれる前ぐらいから価格が上がって、
生まれて数年、小学校入る頃にバブルだった っていうような感じなんだと思いますね。
私もバブルバブルっていうワードは ずっと聞いてきてるんですけど、
実際に何?っていうところを調べて 分かったという感じなんですけど、
山崎さん的な定義?
すごい、調べたものを全体に質問されて、 答え合わせさせられてるみたいで怖いんだけど。
ひた先に。
バブルって要は泡ってことじゃないですか。
要は実体がないっていうことだと思うんですよね。
実体がないのに、お父さんが価格が根拠なく上がって買ってる。
今のところ。
みんなが上がってる上がってるっていう 人間の幻想ですよね。
高くなるから、さらに値上がりするから お父さんを買って売るっていうふうなことをやり続けて、
それがいつまでも来ることがなくて、
本当は100が相場だったのに対して、
100で買っても150で売れると。
その次の人は150で買っても200までで売れると。
毎週のように値段が上がっていって、
ただ実体はないんで、どっかでそれが終わって、
100の値段にドーンと100でしかみんな買わなくなって、
バブルが崩壊したっていうのがバブルだと思ってます。
中国の不動産市場の崩壊
ありがとうございます。
正解ですか。
正解です。
よかった。
私が調べたのと同じ感じで、
期待値だけでどんどん値段が上がっていく状態っていうところと、
あとはプラスチックを銀行もお金を貸してくれるので、
どんどん買う人も増えて、
さらにお金価格がどんどん上がっていくっていうところですね。
これって崩壊した後って、もともとの本来の価値に戻るんですかね。
それとも一旦やっぱりさらに下がった感じなんですかね。
ちょっとそこまで正確にわかんないですけど、
100で売れたものが150、200とか300とか400とかになったものが、
その反動で80とか70になったところももしかしたらあるのかもしれないですね。
当面、物件を買い替えようみたいなところで、
100で本来買える人たちが買わずに。
時給のバランスなので、買う人たちが減ればですね、
その相互が一時的に下がるみたいなこともあったかもしれないっていう。
なんとなくの一般論で喋ってます。
もしかしたらどうなんですか。答え知ってるんじゃないですか。
これはちょっとわかんないです。
今聞いてて自分に思ったことを聞いてみたっていう。
間違わないように、どっちでもどっちとも取れる答え方しちゃったけど。
そうなんじゃないかな。
そうですね。たぶんこんな感じだと思います。
はい、ありがとうございます。
これがバブリー。
結果、結果よりもどんどん高くなってしまうっていう状態で、
それを下がると疑われてない。
上がり続けるって思われている状態がバブルだったみたいです。
具体例で、日本が経験したバブルっていうのが、
まさに今バブルって何っていうところでお話しした通りのことが、
日本でも80年代に起きたよっていうところですね。
次に、今中国でも現在進行形で不動産バブルの崩壊が起きているっていう話だったので、
ちょっとこちらを深掘っていきたいと思います。
中国で3点問題があって、大手デベロッパーの経営機器。
かつて最大手だったエヴァ・グランデというところが、
不採用。
お金が買いすぎんから、お金を返せなくなってねっていうことですよね。
もう一つが未完成物件の問題ということで、
途中まで物件を作っているにもかかわらず、
開発業者の資金不足で工事が止まっていて、
中途半端な状態で進んでいないっていうような状態が起きていて、
購入者が発注したのに物件が立たないっていう状態が発生しているっていうところが2点目で、
3点目が不動産価格と販売の下落っていうところですね。
マンションは資産として危ないという認識が広まっていて、
新築中古の価格が下落傾向にある。
買い控えが起きていてデベロッパーが苦しくなっているっていうことが、
今、中国で絶対に起きているみたいです。
不動産業界の自転車操業
だそうです。
私も知っている知識としては、そのレベルではあるんですけど、
バブルっていうよりも、バブルと言えればバブルなかもしれないですけど、
受給のバランスみたいなところで売れる、この金額で、
例えば100で売れると思ってどんどん作っていったものが本当は100で売れなくて、
50とか30だったってなると損になるじゃないですか。
デベロッパーって本当に物を売って現金買いを一種をして、
そのお金をまたさらに再投資していくみたいなビジネスモデルになっているんだけど、
それが尽きると。
100で売れると思っているものが50でしか売れなかったんで、
50分ショートするじゃないですか。
そうすると、50回収したものでもうすでに新たなプロジェクト着工し始めたりするんですけど、
100ないとたったのないのに50しか払えてない。
そうなると建設会社とかも動かせなくなり、
それで自転車創業的なことをずっとやっていたんだけども、
それが価格の下落とともに止まってしまったと。
中国ってマンションとかバイバイって、
日本だと多くが手付金といって契約をするとき5%か10%程度が多いんですよ。
なので、たとえば1億の物件買いましょうといったら
手付金500万円とか1000万円とかで契約をして、
完成して引き渡しを受けるタイミングで残りの残金を払うっていう感じなんだけど、
結構30%らしいですよね、初めの契約のタイミングで。
結構でかいじゃないですか。
1億の物件でだったとしたら3000万円先に手出しする。
それが止まるっていうことが結構大きな問題らしくて、
みんな3000万円払ったけどマンションが完成しないっていう状態が各地で起こってきている。
3000万円払っちゃったらほとんど貯金ないとか、
人によっては借り入れをして払っているみたいな人たちが、
その会社が、農産会社が潰れるとともに、
多くの一般消費者、マンションを購入、契約をしていた消費者が
挟んだったりとか、生活が立ち行かなくなっているみたいなことが
中国で起こっていることということですね。
先に30%払っていって、残りの70%は他の建物の利益で叶えるはずだったのに、
他の場所で売り上げが立たない。
そうです。売り上げショートしたっていう想定よりも売れなかった。
東京の金額で売れなかったのでっていうようなところで。
中国では自転車操業、不動産業界そのものがそういう
自転車操業というものは当たり前にというか。
日本でもめちゃくちゃ一般的で、
日本の不動産会社なんかはバルブルンの時もそうだし、
リーマンショックの時なんかでもそれを経験をしているので、
ちょっとずつ自転車操業的なものを、
投資家から求められるので、
よりもストック収入的なビルとかマンション、
賃貸マンションとか持って、
毎月家賃が入ってくる部分も持ちながら、
分所マンションの開発みたいな自転車操業的なものと
ストック収入的なもの。
狩猟的なものが自転車操業だとしたら濃厚的な、
毎年安定的に取れるよねみたいなところも、
この組み合わせをし始めているところが多いですね。
中国のそういう巨大な会社とかも、
どういう構造になったかわかんないですけど、
その多くが自転車操業的なもので賄ってたんだと思うんですよ。
ある程度そうなっているのも、
国もわかっていたし、
中国経済と日本人の視点
ちょうど巨大企業だから国が見捨てないよね、
みたいな状態で突き進んでいて、
国がはしごを外しているっていうのが、
あれだと思うんですよね。
やっぱり安心感があったというか、
基本的には急に先行きが危うくなるっていうのがないだろう、
っていう徹底で進んでた。
そう、購入者たちも、
まさかこの大企業がと、
万が一のことだったら中国政府がサポートするでしょうと、
金融機関がバックアップするでしょう、だから大丈夫だ、
あったけど、あれ?バックアップしてくれないんだ。
で、金返ってこない人がたくさんいて、
物ができない、みたいな状態が各地であると言われてますけど、
実体それがどこまでのボリュームなのか、
みたいなのが気になるんですよね。
ちょっと話ずれるんですけど、
日本人で中国がうまくいってないことって、
嬉しいって思う人が多いから、
こういうニュースがよりビッグアップされがちっていうか、
中国って全体で見ればすごくうまくいっているんでしょうけど、
こういうのを日本人が好む情報が、
やや誤調されて伝わってる部分もあるんじゃないかなって僕思ってるから、
そうそう、中国ここうまくいってないぞっていうニュースって、
めっちゃ跳ねるらしいですよね。
日本って圧倒的に中国に負けちゃってるけど、
でも中国ってもしかしたら危ないんじゃないみたいなのを、
みんな期待してるがゆえにこういうニュースが、
日本では大きく報道されてるけど、
中国でどこまでこれが大きな社会問題になっているのか、
結構わかんないから、大した問題になってないのかもしれないですけどね。
起きているのは全然いいんだけれども、
どれぐらいそれの影響力があるかっていうのが、
意外とちっちゃい問題かもしれないですね。
東京の不動産市場の現状
もったいでも日本人がめっちゃ知ってて、
中国人全然知らない可能性あるですよね。
一部で言われてるだけかもしれないですけど、
そのバブルの崩壊っていうのも、今のお話聞いてて、
確かに可能性を信じて買い続けていたところ、
まさか大手がみたいなところを信じ続けていたみたいなところは、
バブルで偶然にかけているっていうのが、
ちょっと理解できたなって思いました。
ありがとうございます。
ではここから、ついに今日の本題。
東京の現状はバブルなのかどうか。
まずは山崎さん的にはどちらだと思ってますか。
結論を言うとバブルではないっていうふうに思ってはいるんですけれど、
高すぎるなとは思いますね。
バブルって、バブルじゃないかって結構難しいっていうか、
買いたい人が居続ければ高くなってくるんだよ、ものは。
そういう意味でいくと、物事が高くなったとしてもバブルじゃないっていう方も見えるし、
当時の1990年代のこのバブルっていうのは、
短期で本当に土地を転売する人たちが一般の個人とかも多くて、
買って売れば儲かるみたいな感じの短期の取引もかなりあったと。
それがすごくウェイトを占めていて、
バブルになったときに相場が100のものに対して、
200で買って300で売ろうとしてた人がいるじゃないですか。
で、金融機関が相場100のものに対して200とか貸してたんですよ。
売れるはずだろうからっていう感じで。
なんだけどバブルが弾けちゃって、
300になると思ったものが100になっちゃったと。
そうすると金融機関は担保割れしてるから、
相場100のものに対して200貸しちゃってるから、
差額分100返してくださいとか、
あるいは1年間貸してたけど期日は返してくださいっていうことがあったと。
そうすると返せないわけじゃないですか。
100でしか売れないから。
っていうふうなかなり短期の貸し付けも多くて、
相場に戻ったので実体購入した価格とのギャップが出て、
返済できなくてたくさんの人が破産したりだったりとか、
法人が返せなくて。
金融機関に不利は債権がすごく積み上がったことがあると思うんですよ。
不動産を大きく分けると実住っていうふうな住む、
実際に住む、住宅ローンを組んで住むっていうパターンと、
あとは収益物件ですね、マンションだったりホテルだったりとかを、
投資用として買ってる人たちがいるんですけど、
実住のほうもめちゃくちゃ今上がっているんですよ、東京って。
なんですけど、まず海外の人たちがキャッシュで買ったりとかがあるっていうのと、
あとは日本人が高いけどパワーカップルなんかが
住宅ローンを2人で組んで買ってるっていうところがあって、
住宅ローンって基本長期でお金を借りてるんですよ、
35年とか今だって40年とかっていう商品があるんですけど、
じゃあ1億で買ったものが、それがバブルだったとしましょうと。
実体の価格が本当は5千万円だったとして、
5千万円になっちゃったとするじゃないですか。
でも40年とか住宅ローンを組んでるんで、
その人たちが給与が今と同じ水準であり続ければ払えるんですよ。
なんでそれが返済ができなくなるだったりとか、
いうことは起こりにくいんだと思っていて、
バブルが弾けるっていう可能性が少ないんじゃないかな
っていうふうに思っているという感じですね。
バブル崩壊のリスク
じゃあ相場から中の表紙で不動産価格が下落トレンドになったとして、
それが大きな問題になるっていうのは、
当時のバブルに比べてかなり少ないんじゃないかなっていうので、
私は思ってはいますね。
ちなみに私も調べた上で、どっちかを考えてみたんですけど、
私もバブル、今はバブルじゃないんじゃないかっていうことを考えていて、
当時のバブルだと本当に借金を、
当たり前な借金をして買ってるっていう人が、
結果的に返せなくなるみたいなのがあるって聞いたんですけど、
今はそれこそ当時の方が買っていたり、
ちゃんと出口を見据えて、
売るタイミングとかも見据えて買ってるんじゃないかと思うので、
やみくもに買ってないところがバブルじゃないんじゃないかと思って。
借り入れが短期か長期かってのも結構大事だと思ってて、
短期だと返さなきゃいけないっていうのは一括返済を求められる。
長期で借りてれば借りるんですけど、
1億円を40年で借りたとするじゃないですか。
年間の返済って250万円。
月々20万円ちょっと。
それに金利がプラスされるんで30万円とか35万円とかなると思うんですけど、
月々35万円だったら、本気出せば返せそうじゃないですか。
めっちゃ本気出せば。
アベマリでも。
確かに本気を出せば。
塊で来られるよりかは。
35万円アベマリでも。
年収良さそうなとこ見つけて結婚すれば払えるし、
仕事で業務委託費、毎月50万円もらえるような仕事を取れれば返せるっていう感じだから。
スタンプで借りてると1億返してくださいってなると、
どう上がっても無理じゃないですか。
一般の人だと。
そういう資金の調達の仕方も全然違う種類のもので、
そういう意味でいくと相場が崩れたときに大きく影響になるとすれば、
金利がめっちゃ上がるとかかもしれないですよね。
金利が上がって、もともとの想定していた返済原資が、
収益物件って買った物件の賃料の中から買っていくっていう感じなんで、
基本的には自分たちの貯金が減らないっていうか、
財布から減っていかない想定であるものの、
金利がバコッと上がりました。
金利が上がった結果、賃料収入が100万円しかないのに、
返済と金利足すと120万円になります。
みたいな状況が起こったとして、
じゃあそれが持ち続けられないから売りますってなったけど、
買ったときの値段よりも下がってるから売るに売れないみたいなことで、
もしかしたらそういった案件、金利が上がることによって、
デフォルトするような企業とか案件が多少はあるかもしれないなっていう感じですかね。
そんなに大きなインパクトはどうかな、なさそうな気がしますけどね。
前回のバブルはかなり日本中みんなが影響を受けてたっていう感じかなと思うんですけど、
今回もし仮に今バブルだったとして、
バブルで弾けたとしても影響を受ける人が少なそうだなって。
ごく一部なイメージがあるんですけど、それはどうなの?
そう思いますね。札幌のね、ダーマーション一部は値段が上がってますけど、
インフルエンザ物価とか上がってるけど、
バブル的な上がり方?土台が3倍になる、5倍になるみたいなことはなくて、
東京市場の不動産バブル
建物代が20%上がりました、30%上がりましたと。
で、買えるものが3000万円だったものが4000万円になってますっていう、
高いけど、負荷がそのレベルじゃないですか。
全国的には東京ほどの値上がり感はないっていうか、
まず全体でいくと関東圏の人たちが、関西も一番あるかもしれないですけど、
影響を受けるとしたらその人たち、かつ不動産を取得している人たちになるし、
なると全体のボリュームの中ではそんなに多くない。
当時のバブルって全国どこでも値上がりしてたっていう状況でしたから、
それよりは影響が小さそうですよね。
やっぱり局所的にそういう価格が高騰してる場合は、
バブルって呼べないのかなと私も思うんですけど、
やっぱりバブルって全国的にイメージはありますよね。
さっきのバブルって実態がなく値段が上がること、
プラスそれが下がったことによって、元の実態の価格に下がったことによって、
返済できない人とか潰れちゃう会社がどれだけあるかだと思ってるんですよ。
仮にそれがバブルであったとしても、総合から乖離してたとしても、
それが総合に戻ったときに、住宅クローンで破壊していけばいいやとかっていうようなところで、
大きく破産する人とかデフォルトする会社が多くなければ、
社会問題化はしないはずなんですよね。
なので仮に今の総合がバブルだったとて、
大丈夫でしょうと思っております。
バブルであるかどうかも大変ですけど、
仮にバブルだったとしての出口がどうかっていうところがポイントですね。
バブルではない。
ない。
海外の投資家の人たちは、円安だから買ってるみたいなのもあるっていうか、
宿泊施設とかもどんどん値段上がってるんですよ、札幌とかでも。
本当にホテルとかが1万円で泊まれたのが、
2万円とか3万円以降になっているので、
海外の人からしたら、
昔100ドルで泊まってたものが今も100ドルで、
それが円安になった結果1万5千円とかもらえてるだけだったりするじゃないですか。
そういうようなノリで、
今は不動産が円安でだいぶ安くなっていると、
3割減だ4割減だって彼らが思ってるから買いに来ているっていうようなところで、
2本円ベースで上がっているように感じる部分はあると思うんですよ。
でもそれって別に、彼らからしたら、
バブルでもなんでもなくて、実需として買っている部分はあると思うので、
バブルじゃなくて円安ですね。
為替の問題も結構大きいかなと僕は思ってますね。
海外投資家の影響
ということで結論が出ましたね。
バブルではないです。
あとは余談なんですけど、
中国の未完成の実験ってどうなるんですかね。
未完成になった場合はどうするんですかね。
あまり日本で聞いたことないんですけれど、
すごい影響が大きければ国がサポートするんでしょうね。
出来上がっているところまで作って引き渡すとか、
別のデベロッパーが買い取って引き継ぐとか、
反省させるような気はしますけどね。
どっちの方が影響が大きいかで壊すほうが。
本当に何か、分かんないですよ。
仮に50階建てのマンションで3階まででしたみたいな。
そうか確かに。
壊してお金返しあげるかみたいな話なんですし、
47階まで建てたとしたら、建てて引き渡したほうが影響少ないだろう、
みたいなのを判断するんじゃないですかね。
どれくらい出来てるかにもよりますね。
そんなことあるのかなって気になるんですけどね。
どういう困り具合なんですかね。
日本でマンションが途中でやって、
大体着工前に破綻することが多そうですけどね。
なるほど。
作る前に破綻。
作る途中というより作る前に。
今回はこんな感じで終わりたいと思います。
ありがとうございました。
不動産ベンチャー談議、ここまでお聞きいただきましてありがとうございます。
番組への感想や質問は、
ハッシュタグ不動産ベンチャー談議でツイートいただければ嬉しいです。
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この番組を聞いた質問、感想なども大歓迎です。
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この番組は毎週水曜日に配信されます。
それでは次回もどうぞよろしくお願いします。
