都会のマンション価格の高騰
こんにちは。今回なんですけれども、都会のマンションの価格が高騰している原因は何かというテーマでお話しさせていただこうと思うのですが、
皆さんご存知の通り、今東京23区とか、東京都心周辺とか京都とかマンションの価格が高騰しているんですよね。
まずこの原因は何なのか。よく言われている外国人、中国人などが投機目的でたくさん買い占めているから、これで価格が上がっているのではないかとか、
あとは、これはバブルなのか。バブルだとすると、これいつか崩壊するのか。だっていつまで価格は上がり続けるのか、いつどのように崩壊するのかとか、
こういうことに関して僕の意見をお話しさせていただこうと思うのですが、まず東京23区の新築マンション70平米、これが1億4800万円、平均販売価格ですね。
中古だと1億1485万円、平均でオクションという状況、新築も中古も上がっているわけですね。
これが東京23区以外の地方都市でも結構1億円越えのマンションが多くて、東京周辺ですよね。宇都宮とか、あとは京都とかも上がっているわけであって、年収の10倍越えという状況なんですよ。
東京に関しては年収の17倍、京都は13.89倍、神奈川が14倍、栃木が12倍という状況なので、ローンを組むにしても結構大変ですよ。
なので、富裕層しか手が出ないという状況で、富裕層向けに今オクションをたくさん建設しているというのも一因にあると思います。
結論がありますと、外国人が冬季目的で大量に買っているから、これだけ価格が上がっているのかというと、その要因もありますけれど、それ以外の国内の要因の方が大きいと思います。
ただ、今後はこれだけ日本のマンションの価格が上がるとなると、世界の投資家がさらに冬季目的で日本の都会のマンションを買ってさらに上がっていく、冬季目的で上がるというのはあると思います。
なので、僕は外国人が冬季目的、外国人に限らず日本人も含めて冬季目的で今後価格が上がっていく都会のマンションを買うということを規制すべきだと思います。
これも併せて後でお話ししようと思うのですが、なぜこれだけ都会のマンションの価格が上がっているかというと、
これもう純粋に需要と供給のバランスで需要が上がっているから、デマンドプル型で価格が上がっているというのと、あとコストプッシュ型で上がっているというのもありますよね。
インフレの影響、戦争の影響などもありまして、建築コストが上がっていますよと、材料費も上がっているし、
人手不足で人件費も上がっているということ、あとは需要は日本国内でもそれなりにあるんですよね。
どういう人が買うかというと、やっぱり富裕層の方とか、あとは夫婦共働きのパワーカップルですよね。
年収1500万円、夫婦合わせてね、あるいは2000万円超えとかになると、都会のオークションをローン組んで何とか買うことができるわけですよね。
あとは、作る側、ディベロッパー側に関しても、低所得者向けの安いマンションを作って売るよりも、富裕層向けの高いマンションを建てて売る方が儲かるから、やっぱりそっちの方に流れているというのがありますね。
結局マンションを建てて安いマンションであっても、それなりにメンテナンス費というのはかかるわけなので、やっぱり高いものを売った方がそれだけ利益が上がる。
なのでそっちの方に流れるというのもあるのと、あとは今の若い人たち、若いカップル、夫婦は一戸建てよりも都会のマンションを望むという傾向があるわけですよね。
これはやっぱり資産価値として、そっちの方が有利なんですよ、一戸建てよりも。流動性が高いですよね。
一戸建てっていうのは、土地買ってそこに自分のデザインした家を建てるわけであって、
なので一戸建ては一戸建てで素晴らしいと思うんですけど、その人が住みたい家を作ればいいと思うんですけど、
じゃあそれを売りたい時に高く売れるかって言うと、そんなに高く売れないっていうことはありますよね。
土地の値段が上がってたとしても建物の値段は下がってたりとか、そもそも買ってくれる人がいないかもわからない。
その需要がね、この家に対してこういうスタイルの家はいらないっていう人もいるかもわかんないんだけど、
マンションってなるとですね、一律それなりの整ったお部屋が作られていて、流動性が高いんですよね。
マンションだから買いたい。マンションだからまた売りたい時に高い価格で売れるから、
資産価値として一戸建てよりもマンションを望む若い人たちが増えているわけであって、
若い世代の嗜好
これが一昔前だと、高度経済成長期とかで、一家の主人として男は家庭を持ったら一戸建てを買うべきだと、ローンを組んで買うべきだって。
それがかっこいい。就寝雇用制度っていうのもあったから、お金を貸し出ししやすいっていうのもあったでしょうね、銀行的にもね。
貸し倒れする確率が低いから。
なんだけど、今の人たちはネットとかいろんな情報で、資産価値として将来売ることができるかっていうこともしっかり頭に入れるので、
1戸建て買いたい人は買えばいいと思うんですよ。自分の好きな家をアレンジして作って、そこにずっと住むのも本当に素晴らしいと思いますけれど、
将来売りたくなるとか、そういうことも考えるんだったらマンションの方がいいだろうと。インターネットとかでそういうのをいろいろ調べて、
就寝雇用制っていうのもなくなってきたし、
いつ会社辞めるかもわかんないし、引っ越すかもわかんないしとかね、いろんなこともあるでしょう。就寝雇用制でも出張とかあるから一概には言えないんですけど、
そういうのもあって流動性の高い。なおかつ売る時に1戸建てよりも高く売れる可能性が高いマンションを選ぶっていう傾向もあるんじゃないかなって思います。
という感じで需要が増えていまして、銀行側も預金が結構余っているので、お金を貸し出したいっていうのもありますよね。
あとは、耐久年数がマンションもすごく上がっているんですよね。耐震技術も上がってきて、50年とか100年も進めるんじゃないかっていうマンションがあるわけなので、
よりマンションに流れてきているっていうのもありますよね。
あとは住宅ローン減税っていうものもありますので、今はまだ比較的低金利でローンを組むことができますので、今後は金利が上がっていくんですけど、
まだ日本の政策金利0.75%なので世界的にも安いし、住宅ローン減税っていうものもあるわけであって、
なので、この1億円のマンションで住宅ローンを組む人って、ある程度富裕層じゃないと組めないわけなので、
それ考えると住宅ローン減税って富裕層に恩恵がある減税なんですよね。
低所得者の方は住宅ローンを組めないというか、1戸建てとかマンションを買うよりかは、結果的に割高になる賃貸のマンションとかアパートを借りるっていう形になりますので、
これ実は皮肉なものなんですけど、住宅ローン減税を受け受けている人は富裕層で、
逆に低所得者の方は恩恵を受けることができなくて、割高な賃貸に住んでいるっていう構図なんですよね。
あとは今の若い人たち、田舎に住みたくなくて、みんな都会に集まってくるんで、なのでやっぱり都会のマンションの価格は上がりますよと。
逆に田舎の方に行くと空き家があったりとか、1戸建ての価格もそんなに上がらないっていう状況という感じで、都会のマンション価格が上がってますよと。
あとは外国人が登記目的で買う。これも要因の一つですよね。
まず今円安ですんで、外国人が日本の不動産を買うという点では割安で買えるわけですし、
今日本インフレで物価上昇してて不動産の価格も上がっているわけなんですけど、それでもまだ海外から見ると安いわけですよね。
そもそも日本、デフレの時代が長かったわけですし、海外はコロナ禍の時にお金をジャブジャブ国民に流して、その後景気が再開して景気が良くなって物価が上がって、
金利を上げていって、そして下げていって、だけど日本の金利はまだまだ世界に比べると安いし、あとは物価も安いわけですよね。
とにかくデフレの時代が長すぎたというのがありますんで、その中で今日本のマンション価格が上昇中なんですけど、それでも海外から見るとまだまだ安いんですよね。
これから上がるとなるとやっぱり投金目的で買う外国人が多いっていうのは資本主義の考えからすると当然の経済行動でありまして、
今日本のインフレ率大体3%ぐらいなんですけど、ただ銀行の借り入れの金利もまだまだ安いわけでありまして、それプラスマンションの価格も上昇していくっていうことを考えますと、
インフレ率借り入れ金利だけ考えても実質の金利は極めて低いんですよね。なので海外の投資家が投金目的で買うっていう流れはあるのはしょうがないわけですよね。
なので外国を見てますと、やっぱり外国人によって投金目的でマンションとか子建てを買われてしまって、それによって価格が上がって自国民が家を買えない、マンションを買えないとかそういう状況が出てますんで、そういう反対運動とかも起きてますんで、
結構外国人が不動産の購入に対して規制をかけるっていう流れになっているわけですよね。
例えば韓国なんかは外国人が取得する場合に政府の事前許可が必要で、購入したら2年間済まないといけないっていうルールがあったりとか、
マンション価格の高騰
あとはオーストラリアだと中古住宅を購入禁止2年間続けるとか、そういう外国人の取得規制っていうものが世界的には進んでいるわけなので、日本もこういう規制を強化していかないといけないと僕は思います。
まだ日本のマンション価格が上がっている要因で、外国人の投機目的っていう要因は比率としては少ないんですけど、必ず今後これは加速していって、さらにマンション価格が上がっていって、
日本人で普通にマンションを買って住みたいっていう人たちが買えなくなってしまうし、空室も増えてしまって、そこに対する社会サービスっていうのも行われにくくなりますので、これは必ずいずれ問題になりますので、
そもそも家っていうものは人が住むためにあるものなんですよ。投機目的でマンション買う、一個建て買うっていう流れは必ず自国民にとって不都合なことが起こりますので、中国の不動産バブル見ても明らかなんですよ。
あとは日本のバブル崩壊の時も土地バブルが崩壊したわけであって、その時は土地神話っていうものがあったわけですよね。日本は人口はどんどん増えますよと。
だけど土地の面積は変わらないわけなので、なので土地の価格が下がるっていうことはあり得ないってみんな思ってたんですけれど、思ってたからみんな借金して土地買ってバブルでどんどん膨らんで価格が上がって崩壊して価格は結局下がったっていう流れなわけですよね。
なのでその時は土地神話だったんですけど、今はプチバブルですね。プチバブルの都会のマンション神話みたいなものが起きている状態なので、これはいつプチバブル崩壊して価格が下がるか分かりませんのでね。
新築マンションの取得、外国人の比率を見ると、新築を見るとかなり上昇していて、2024年だと外国人のマンション取得は新築1.7%だったのが、2025年の上半期だと14.6%まで上がっているんですよね。
こういう動きが今後どんどん加速しますので、外国人のマンションの購入規制はしたほうがいいと思います。
じゃあ、いつこの都会のマンション、プチバブル崩壊するのかっていうと、いろんな要因があるんですけど、例えば会ってほしくないんですけど、首都直下地震が起これば必ず経済的ダメージもありまして、マンション自体が破壊されてしまうかもわからない。
富士山が噴火するとか、こういう自然災害が起きたら、暴落してバブル崩壊に至るわけですよね。
長期スパンで見ると、日本の人口って減少していくわけなので、20年、30年、40年、50年経てば人口も激減していって、そうすると価格が下がっていくっていうこともあり得ます。
これがバブルの時の土地神話の時は人口はどんどん増えていくわけなんですけど、これからの日本必ず減っていきますんで、よっぽど大量に外国人を受け入れなければ減っていきますんで、それに従って価格が下がっていくっていうことも予想できるっていうのと、
あとは金利が今後上がってきますんで、政策金利も0.75%まで上げて、今後1%、1.25%で上げていく方針だと思います。
バブル崩壊の懸念
それによって円高の方向に傾くという可能性もあるわけですし、そもそも円高にしたいから金利を上げていくという考えが大きいと思うわけですよね。
そうすると住宅ローンの金利も上がって買う人が減りますよと。
あとは先ほど僕が話した外国人の購入規制、これを強化すると外国人も買わなくなりますよと。
今マンション売る側の人、不動産屋なんかは今後どんどん上がりますから買った方がいいですよと。
住宅ローンもまだまだお得ですし、これからは外国人の方が投機目的でどんどん日本のマンションを買うようになりますから、
まだまだどんどんマンションの価格が上がりますんで、今のうちに買った方がいいですよって、それをセールストークにして売ってるわけなんですけど、
これはやっぱり続かないと思いますね。
という感じで、僕投機目的でマンション買ったりとかそういうの好きじゃなくて、
投資するんだったら、今は僕は日本の株、日本の企業を応援するために株買ってるっていうのがあります。
そもそもマンションとか不動産買って、もしお金が必要になった時、株とか債券とか金みたいに切り売りできないわけだし、
流動性が債券とか株に比べると低くて、売りたい時に売れないっていうのもあるし、引っ越すのとか大変だし、
投機目的でマンション買うっていうこと自体僕はやるべきではないと思ってるんで、
マンション買ったりとか僕はしないんですけれど、今回こういう意見をさせていただきました。
家は住むためにある。これは習近平国家主席ですらこれを発言しているんですよ。
それは今の中国の不動産バブルを見ればわかるわけです。
投機目的で買う人がいればやっぱりバブル崩壊するわけでありまして、不健全でありますよと。
本当に住みたい人が住めなくなってしまいます。
これはもう国家としてあるまじきことなんで、習近平の言っていることは正しいと思いますということです。
習近平が好きじゃないんですけど、これは正しいと思いますというのが僕の意見です。
ご視聴ありがとうございました。
