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はい、今回のですね、放送のテーマですけど、結構ね、大谷さんとしては悩ましい話かなと思うんですけど、大規模修繕とかね、大きなリフォームコスト、これの資産計上して減価償却なのか、修繕しておきて計上するの
か、こちらについてですね、お話したいと思います。
はい、フォーニツアーマレディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、最近ではね、YouTubeのポッドキャスト、こちらはですね、アップロードをしております。
で、今回の内容を聞いてですね、是非、良かったなと思われましたら、YouTubeの方のね、チャンネル登録お願いできましたらね、大変嬉しいですね。
はい、ということで、今回のね、本題に移ります。
スタンドEFMの方にコメントをね、ちょっといただいてまして、2644回のですね、相差を絞ると融資が通りやすくなる理由という、そういうお話をした放送会がありましてね、そこのコメントをね、ちょっと読み上げ
させていただきますけど、
コメントをいただいた方もね、再生系の不動産、賃貸業でね、やられているということで、決算書とか、まとめる段階でね、ちょっと質問したいということで、物件自体再生系のものを取り組んでいるということで、利読み
表がね、大きくなる金額になる場合には、経費としての形状ですけど、
資産形状からの複数年にかけての減価消虐なのか、これが1ですよね。
で、2がですね、特別本数で一括で費用計上するのか、この2パターンがあるかと思いますけど、私だったらね、パターン2で、いわゆるね、特別本数とかで一括で計上してと、そういう処理をされるのかなと推察します
けど、
毎年毎年再生系の物件をですね、買い続けて、そのようなね、パターンで処理していくとね、毎年利益が赤字になって、BS上のですね、準資産が大きくマイナスになる可能性が高いのではないかと思いますと、このコメ
ントをいただいた方はね、いただいてますね。
で、もちろんね、いつもお話してますように、妨害資産、これを含めて銀行も評価されるとは思いますが、法人のBSがですね、常務上債務長官になると、それはそれでね、次の融資に影響があるような気がしますと。
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で、毎年連続でね、再生系不動産を購入するような場合ね、そのパターン1と2、どういう感じでね、やっていくのがいいのかなということで、ご意見をね、聞きたいと、そういうお話をね、いただきました。
今回はね、こちらについて、私の考えるところをね、お話したいと思います。
まあ、私もですね、結構再生系の方をね、やってまして、えっと、まあそもそもの話でいくと、修繕費って、例えば外壁や塗装のものを塗装でね、修繕してとか、クロス貼り替えてとか、まあそういうものは修繕費でね、
計上できますけど、
例えば外壁塗装のところをタイル貼りにしたりとかね、例えば内装で言えば床のですね、CFのところをフローリング貼りにしたりとか、まあそういうちょっとグレードを上げる場合には、そもそも資産計上ということにな
りますので、まあそういうのは前提はありますけど、
ちょっと大きいところで考えると、まあその、資産計上するのか、費用計上するのか、この2つってね、あの、一つ一つ中身をセンサしていくとね、あのこっちは資産計上、こっちが費用計上とかってね、形で見積もりの中
でも分けれる項目ってたくさんあるんですけどね、そういうのもやっていけばいいと思いますけど、今回はちょっと大どころをお話しすると、
えーとまずね、あのー、私の場合には第一法人、第二法人ってありまして、これ私の場合の例を話しますけどね、で私の第一法人については、あのー、購買とかで取得した再生物件とかね、あの圧倒的に安く取得してる
んですよ、でもうそれは修繕する、あのー、想定でね、あのー、やってますんで、ここの部分についてはですね、もう利益が出ちゃうんですよ、どうやっても。
圧倒的にあの儲かるんで、であればやっぱりね、あえて繰越損金を作っていくような、あのー、大きな修繕を意図的にこうどんどんどんどんやっていってる、今期なら3等ね、大規模修繕やってるのはそういうことなんです
よ、あえて繰越損金、特に繰越損金法人ですと10年間繰り述べがね、できますんで、そのマイナスのブームを解消するまでは税金払わなくて済みますから、
特に第一法人なんかはそういう収益性の高い物件をたくさんありますんで、そういう意図であえて、まあ修繕費という形で繰越損金を作るように意図的にやってるんですよね。
で、第二法人の方はですね、あのー、私もJLTなんかで勉強しだして、あえてやっぱり原価消却のスピード上げていくという意図で物件を取得したり、修繕やったりしてますんで、ここの部分についてはあえて原価消却ガ
ンガン取れてるので、大きな修繕という形では取らずに、毎年毎年ね、原価消却、資産計上して原価消却取れる形を取ってます。
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ですから、まあケースバイケースなのかなと思うんですよね。私もこれだから修繕費で全部そういうふうに特別損失とかで計上して一括で落とすと、もうそれ一辺倒だとかそういうわけじゃないんですよね。
その、私の持っている法人2社、そもそもやっぱり行歴の長いところと最近始めてるやつとね、2社ありますんで、今実際のその法人の中身によりますよね。それでちょっと変えていってるというのがありますね。
これはまた私の例でお話した部分になりますけど、これ両方ともあれだと思うんですね。この放送会の中で話したのは、私何をお伝えしたかったかというと、オーナーチェンジとかで購入する場合にはですね、そもそも価
格高いところで買ってますんで、
例えば固定産税の評価額とかで半分で計上したとするじゃないですか、取得価格。であれば、その放送の中で2つ目で紹介したね、もう割安に、圧倒的に割安に取得して修繕を3000万とか5000万とかかけてやったほ
うが、
結局修繕費とか原価消費額の場合には最後ね、経費として計上できるので、5回1円という形で土地を安く持てる可能性があると、この放送会の中で話したんですよね。そういう部分もありますよね。ご質問いただいてる
ね、クリコストン金とかであえて赤字を出すとね、銀行の融資に影響が出るんじゃないかということでコメントをいただいてるんですけど、
これまぁ私の場合ですけどね、たぶんジェルトンスキタさんなんかもそうだと思うんですけど、ちゃんと説明すればわかりますからね。で、銀行さんは原価消費額をですね、プラスに見てくれますんで、その説明をね、きち
っとやっぱりやるっていうことが大事なんですね。
で、いつも話してますように、決算書、いわゆるね、帳簿の数字、これだけで銀行は評価しませんので、必ず洗い替えするんですよね。で、いつも話してますように、私、A銀行さん、B銀行さん、C銀行さんとあれば、各
々にその金融官さんの評価に基づいた、いわゆる実体ベースという数字を出しているわけですよ。
で、そこで大きく試算調査であれば、その決算書の財務書表の数字が赤字だろうと全然出ますからね。そういう説明をするっていうのはまずやっぱり大事なんですよ。だから、こういう部分はきちっとね、銀行の人にわかる
ように説明したほうがいいと思いますし、私がやっているのはですね、その銀行さんが倫理で挙げるような書類のお手伝いをするような形で資料をね、
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そうやって作っているんですよ。で、銀行目線のわかっている人間がそうやって出した資料を見てですね、じゃあ銀行さんが意図的に赤字を作っているそういう顧客に対して、そこで融資が出ませんって言うでしょうか
ということなんですよね。
銀行さんの趣向を理解して、銀行さんで求められている数字を出して資料を作成している人間が得つされますかということなんですよね。そういうことをね、思いますね。だから、小手先のテクニックだけではなくて、や
っぱり本質的なところを理解したほうがいいですよと、この放送の中でいつもお話しているんですけど、こういうことなんですよね。
社外リフトを抑えて、キャッシュリッチな会社にすること。これのほうが大事であって、いつも言ってますけどね、売り上げとか規模とかそういうところばかり追うのではなくて、そうすればですね、売り上げ利益を追求
していって、結局税金ばっかり外に出して社外リフトしているのでは、やっぱりお金も残りませんのでね、そこをやっぱり経営者として考えていくのがキャッシュロー経営だと思いますね。
やっぱりそういう部分を話していけば、金融官さんって必ず理解していただけますし、金融官さんの目線のものを出してますんで、そもそも。有始非結になるわけがないと、私は思っているわけですね。きちっとわかる
ように説明してますんで。
で、仮に担当者さんにそういう説明をして、例えばその担当者さんから上のほうにね、上の課長さんであったり、支店長さんであったり、そこで話が通じないようであれば、一緒に同席してもらって、その内容を理解して
もらうようにしてもらったほうがいいですよね。銀行内も伝言ゲームみたいなところありますんでね。
で、審査部のほうに挙げていただくのがね、銀行の支店長さんからその有始に関する倫理を挙げていただくという話になるかと思いますんで、きちっと支店長さんまでしっかりそういう説明をするというのが何よりも大
事だと思いますね。
そういった形で、私は意図してコントロールしてますし、そういう説明をしてるんですよね。だから、どこの銀行が有始が出るとかそういう話ではなくて、やっぱり本質的なところを理解して説明する。そこがやっぱり大事
だと思いますね。
必ず銀行さんというのは担当者さんがね、決算書を出した時は格付け数字を入れるだけなので、スコアリングのシステムに入れるだけなので、あまり私なんか良くないと思うんですよ。
ただ有始に相談する時には、必ず担当者さん、もしくはその上の方がね、そういった形で洗い替えをして、必ず倫理を挙げていただきます。その資料も私が付けて出しているので、そういう形で有始は問題なくつくか
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と思いますので、そういう意識で金融機関さんと金融機関さんのお手伝いをするような形でやっていけばよろしいのかなと。
あとですね、各金融機関さんには毎月の月次報告を必ずしてるんですよね。ですから、その有始を相談する時の資料もそうなんですけど、そもそも毎月そういう報告をしてますので、金融機関さんは私の状況を把握している
ということにもなりますよね。
JLTの杉田さんなんかよく言うんですけど、金融機関さんと仲良くなると。そういう話もしてますんでね。やっぱり金融機関さんの求めているものをお出したりとか、金融機関さんが何を求めているのかというのを理解
する必要もあると思いますし、金融機関さんも有始したいわけですよね。そこはやっぱり理解してやっていった方がいいのかなというのは思ったりしてますね。
こんな回答でよろしかったでしょうか。こういうところは私自身ちょっと意識してやってますね。
先ほど冒頭で言ったように法人においても第一法人と第二法人と状況がちょっと違ったりするので、そこはいろいろケースバイケースで私は変えていますよね。
こういう意図的に大規模集団にして赤字を作る、社会利益しないようにするというのは既種に銀行さんに説明をしてるんですよね。だからそうなるよっていうのは分かった上で説明してますので、何ら問題ないかと私自身は
思ってます。
はい、ということで今回はご質問への回答ということで放送させていただきました。いつも東野レディを聞いていただきましてありがとうございます。またコメントや意見も頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたらぜひグッドボタンいただけますと大変嬉しいですね。それと今回の放送の内容がいいなと思われましたらぜひYouTube.comこちらのチャンネル登録ですね。ぜひよろしく
お願いいたします。
それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。