規模よりBSと手元資金を重視する賃貸経営
はい、今回の放送は、賃貸業におけるキャッシュロケー、私の戦略ということで話したいと思います。
はい、フォーニッツヤマラディオ、小山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、最近ではね、YouTubeのポッドキャストをアップロードしております。今回の内容を聞いてですね、いいなと思われましたら、ぜひチャンネル登録いただけますと大変嬉しいです。
はい、ということでね、今回の放送ですね、私のキャッシュロケー戦略ということで、今回お話したいと思います。
不動産の世界ってね、だいたい皆さん家賃収入が何億円とかね、規模とか売り上げとか、そういうお話が非常にね、多いですよね。
今回はその中で私がですね、経営の本数とかそういうところで考えるとね、やっぱりPLではなくて、売り上げ規模とかそういうところではなくて、やっぱり大事なのってBSじゃないかなと思うわけですね。
いかに手元にお金を残すかとか、そういう経営についてお話したいと思います。
特にね、今回は金利が上昇してきてということで、昨今は非常に賃貸業を取り巻く環境って厳しくなってきてますよね。
その中でどういう部分を意識するかということでお話したいと思います。
資産を絞りROAと資金効率を高める
まず1点目ですけどね、BSをやっぱり重視するということですかね、BSを磨くということですね。
このBSを磨くというのは、私が言っているのはですね、売り上げとか規模を追う話ではなくて、
ソースさんを極力絞って、それでROAですよね。ROAというのは経常利益悪いソースさんですね。
ここの部分を意識するということですね。
わかりやすく言うと、少ないソースさんでいかに多く稼ぐか。
資金効率もそうです。よりコンパクトなソースさんで多くを稼ぐと効率の話をしているわけですね。
ここの部分が非常に大事だと思います。
利回りが引っかかったりとか、ROA下げているような、そういう稼がない物件があれば、
そういうものはオフバランスとかね、そういうものをして稼がないものは手放してソースさんをコンパクトにするか、
ここの部分をやっぱり意識していきたいですよね。
そうすることで自己消費率とか経営収容が良くなってきますので、BSも磨かれていきますからね。
そういうところは意識していきたいですね。
決算書と銀行格付けを経営者自身が磨く
それと財務書表、決算書、ここの部分については経営者である社長である自分が作り込むということは意識したいですよね。
特に銀行の融資に関しては格付けが一番重要ということになってきますので、
売上高を追うのではなくてですね、利益よりもまたキャッシュロー、ここの部分はやっぱり意識していきたいですね。
決算書がね、経営者が主体になって作り込むからこそ、銀行に対して経営について説明もできますし、
金利交渉のネタとしてもね、できるわけですね。
社長自身がですね、磨いていくということを意識していきたいですよね。
その中ではですね、銀行の格付けの中でやっぱり営業利益って非常に大事なんですよね。
例えば災害とかね、突発的なかかった修繕とか異常なコストとかね、
そういうものの特別損失とかに振り分けて、営業利益をね、数字を良くする。
そうやって銀行の格付けを意識していくことを考えていきますね。
あとは原価証却取りながら、原価証却のスピードを上げながら、
いかにね、キャッシュ、社外利率を抑えてキャッシュを手元に置くか。
ここの部分についてね、今後もね、そういう部分は意識していきたいと思いますね。
無駄な借り入れを避け財務基盤を築く
あともう一つですね、3つ目が無駄な借り入れ。
これの部分ですね、これ資金繰りに絡んでいきますけどね。
よくお話してますように、無駄な借り入れ、例えば短期借入金とかを借りて、
その場しのぎのことをやっていると、またその短期借入金の利息とかね、
当然発生しますよね。借りたお金については必ず利息をつけてね、
毎月期日に返済するということになってきますので、
ここで一番良くないのが、その借入れの返済するのにまた別の借入れを起こしたりね、
そうなってくると自転車操業みたいになってきてね、資金繰りがさらに悪化しますので、
ですから、何でも借り入れればいいよという話じゃなくて、
やっぱり資金繰りの基本というのは、借り入れに依存するのではなくて、
経営をやっていくということなんですね。私が言っているキャッシュロケーをやることで、
会社の資金繰りも良くなっていきますので、
社外リストを抑えながらやっていくということが非常に大事だと思いますよね。
こういう部分を意識していきたいと思いますね。
ということで、今回のテーマ、私が考える今後も意識していきたいキャッシュロケーということで、
要点はBSを磨くということですね。
あと、金利上昇とかそういう環境の変化にもついていけるような、
そこであたふたすることないように揺るがない財務基盤を築くと、
ここについて意識をしていきたいですよね。
そうすれば逆に金利交渉なんかもできると思うんですよ。
破綻しないというのもそうですし、銀行さんに対しても交渉力が生きていくと思いますので、
やっぱり行き着くところは財務を磨くということなんですよ。
この部分をお伝えしたくて、今回は私が意識するキャッシュロケーへの肝ということで、
今後の戦略ということでお話しさせていただきました。
いつも東雲のレイリーを聞いていただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねを頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらのほうで失礼いたします。ありがとうございました。
