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フォーニッツ 大山 レイディオ 大山です。いつも東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回は、賃貸経営の肝ということで、経費率についてお話したいと思います。
今回の内容は、経費率です。
数日前に、Twitterで、私が持ってきた物件の経費率についてつぶやきました。
構造別に、地区売りの木造、地区売りのベス造、地区10年くらいのRCと、今やっている再生物件の経費率についてツイートをしました。
非常にたくさんの方から、いいねとか反響をいただきまして、今回はそちらについてお話しさせていただきたいと思います。
まずは、経費率って何かという話なんですけど、こちらについては、その物件のいただける家賃に対する経費が何パーセントかかっているのかという部分を表したパーセンテージで表したものになります。
私、不動産は今2008年から始めてまして、かれかれ14年くらい経ちますけど、最近ここ1,2年はあまり真面目にはやっていませんけど、それまでは毎年家賃とそれにかかった経費を計算して書く物件ですね。
それに対して経費率が家賃に対して何本なのかということをデータをとっているんですね。
そのデータを、前回Twitterの中で公開したというような感じなんですけど、詳しくは今回のラジオのサムネにあげてつけておきたいと思いますので、そちらをご覧いただければと思うんですけど。
例えば築古の木造の収益のアパート、こちらですと大体私の場合は16%前後なんですよね。
あと最近再生してます築古の築35年とかのRCの物件ですと、大体33%前後ということになっております。
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ただね、こちらの方は大前提として取れる家賃、これによって大きく経費率って変わってくるんですよね。
ですから例えばその都内の物件とかだと家賃が高く取れたりとかということで、意外と経費率って低いかもしれませんね。
かたや私が言っているような地方の田舎の方で、家賃もそれなりで貸しているような物件ですと、特に築古のRCになりますと、再生物件、私やっておりますので、建物自体が大きかったりとか、固定資産税が大きかったりとか、そういうことで経費数字が大きくなるという傾向にあるわけですね。
もちろん収益不動産を考えた場合に構造によってこと税とかも大きく変わってきます。
例えば私がやっている再生物件ですよね、RCの再生物件につきましては、こと税が年間の家賃の1月から1.5ヶ月ぐらいはかかっている感じです。
かたや木造の築古のアパートですと半月ぐらいのこと税ということになりますよね。
そんな感じで全然変わってくるということが一つ言えるかと思うんですけど、それはあくまで取れる家賃に対しての経費の率ですよという大前提がありますので、経費率を考えるときにはそれも理解された方がよろしいかと思いますよね。
あと私は札幌のほうにもRCの物件とかって持っていたりするんですけど、特に北国、雪国のほうですと、そういった冬の除雪費用ですとか、例えば労働ヒーティングがあるような物件ですと燃料費とかそういうのもかかったりとかいうことでコストが、経費がかかる傾向にありますよね。
あともう一つ言いますと、その地方エリアによって、例えば台居の発生したときにリフォーム費用も当然経費としてかかるわけですけども、それに伴って客付けをするときのかかるADですよね。
例えば札幌ですと2ヶ月とか2.5ヶ月とか、ひどい場合なかなか決まりづらい物件につきましては3ヶ月とかそういったものもかかってくるわけですから、やっぱり地域によってそういうADなんかも変わってきます。
2ヶ月なんか取らなくても全然入居付けできるようなエリアもありますので、そういう部分も変わってくるかと思います。
単純に不動産の考え方として、収益物件を買うわけですから収益が上がらなきゃいけないわけですけども、単純に利回りだけの計算だと、そういった経費をどこまで見るかという部分もありますので、
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実際には実質の利回りというのは低かったり、表面利回り高いんだけど実質利回り低いよと、そういうこともあり得るわけですよね。
ですから不動産を取得する際にはそういう部分も加味しなきゃいけないということも一つ言えるかと思いますよね。
また不動産を個人で長期保有していたりする場合でも、毎年データを取っていますと、その年によって退去が多かったりとか、退去が多ければ当然その利回りに関する客付けのADだとか現状回復の費用もかかります。
また突発的に機器類とかそういうものが故障したりとかそういうのがあれば、そういう機器類を交換したりとか大きな費用がかかる部分もあって、
必ずしも毎年毎年同じように例えば経費率が15%ですよというふうになるかというとそうではないということですよね。
私がそのツイッターで上げた経費率というのはトータル保有期間6年7年8年9年と思っている中で平均するとだいたいこれぐらいになっているということを数字でデータとして上げさせていただいたという感じですね。
ちなみになんですけれども、私が不動産を取得するときに経費率をどういうふうに計算してやっているかといいますと、
当然こと税とか火災保険とかいろいろそういうのも見込んでということになりますけど、
年間例えば8個1の1棟のアパートだとしたら、年間ファミリーだとしたら4年に1遍とか5年に1遍には大凶がサイクルとして発生するということで、年間2個は大凶が発生するだろうと。
それに対するADですとか修繕ですね現状回復その2部屋かける例えば30万とかそういうのを見込んで経費として見込んで、
収支として回るのかどうなのか欲しいだけのキャッシュローが得られるのかとかそういう部分を見て私は公認を検討しているということですね。
あとだいぶ私も長くなってきましたので、だいたいこれぐらいのスペックの物件であれば経費率はこれぐらいだなというのが過去のデータをいろいろとっているので、
そういう部分でそのデータを見ながらだいたいこの辺ぐらい経費率見とければ間違いないだろうということで公認の判断をしているというふうになりますね。
はい今回ですね不動産のですね賃貸業の肝ということで今回は経費率こちらについてですねお話をさせていただきました。
いつもですね東方のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
