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フォーニッツ大山レイディオ、大山です。いつも東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
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今回のテーマですけれども、収益不動産を見たときに立場によって見方は違いますよというお話をしたいと思います。
今回の内容ですけれども、私たち不動産賃貸業を行っている方からしますと、収益不動産を買う理由というのは、
基本的にはインカムゲインを得るということで、まずは収益が上がる収支がプラスになるものを購入するということになりますよね。
それにはいろんな指標がありまして、表面利回りとかからいろんなものがありますけど、そういう収益の上がるものを買うということになりますよね、購入目線としては。
かたや私たち不動産賃貸業が収益不動産を買うには、銀行融資というのを受ける場合が非常に多いですけど、銀行さんの目線というと、まずは銀行さんの目線は貸したお金が必ず返ってくるということが大前提ですよね。
もし返済の方が滞った場合に貸したお金が返ってくるという意味で、不動産の価値ですよね。
いわゆる返済の滞った不動産を売却したときに、いくら銀行が資金を回収できるかということになりますよね。
ということで、銀行さんの場合には不動産の価値、担保という部分を見ますよね。
分かりやすく言いますと、積算評価とか銀行の自家評価と言われる部分になりますよね。
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ということで、若干見る目線が変わってきますよね。
特に金融機関さんというのは、不動産を評価するときに収益還元法とか積算評価とか、あとは都市取引事例とか、そういうものを評価されるところとか、いろいろあると思うんですけど、
基本的には保守的な部分が多くて、大体が積算評価とか自家評価を中心にまずは考えられるとは思うんですよね。
ということで、目線は明らかにちょっと違うということですよね。
私たち不動産賃貸業が有収を受けるためには、やっぱり金融機関さんの目線を考えると、積算とか担保の部分というのも見ながら不動産の有収を打診したりするわけですけども、
ただどれだけ積算とか自家評価が出たとしても、結局収支の回らない、キャッシュローの出ない物件というのは買いませんよね。
わかりやすく言いますと入り回りが低かったりとか、そういうものとかになってしまいますけど。
ということで、収益不動産を評価する銀行さんは積算とかそういう部分、私たち不動産賃貸業は収益制ですよね。
キャッシュローの面、出てくる物件ということに目線が全然違うということを一つ理解する必要がありますよね。
もちろん不動産賃貸業の中でも大規模にやられている方ですとか資本家の方ですと、
どちらかというとキャッシュローというよりも資産性を都内の立地のいいところに求めたりとかそういう場合もあるかと思いますけど、
個人の私たちがやっているような不動産賃貸業の中ではまずは収益制ということになりますよね。
ということで、立場立場で見る目線というのは違いますよということを今回はお話しさせていただきました。
いつも東方のレイリオンをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
