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はい、フォーニッツやマレーリオ、大山です。 いつもですね、東方のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑を行う予定の、2人の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回の内容なんですけどね、公開収録で行いますけど、銀行とかに提出する資料とかね、ちょっとね、整理したいなと思ってですね。
小手市さんのですね、いわゆる母家の一覧表というのをね、ざっくりしたものはちょっと作ってたんですけど、ちょっとカチッとしたものを作りたいなと思ってて、いろいろ考えてたんですけどね。
私、賃貸経営は個人と法人2社で賃貸経営をやってるんですけど、法人の方はですね、第一法人、第二法人って決算期が違うんですね。
あと個人と。個人で言えば、12月が締めですよね。
第一法人が9月末、第二法人が3月末なんで、時期がずれるんですよね。
それで、小手さんのね、母家を整理したいなと思ってたんですね。
私ですと、個人法人含めてね、今13物件かな。99室っていう感じなんですけど、原価消却をね、やっぱりちょっとしっかり把握しなきゃまずいなと思ってね。
クラウドコードを使ってね、一覧表を作ったんですよね。
これ見てるとね、やっぱりいろいろ気づくことがあって。
個人で持ってる物件なんかってね、2013年に取得した物件なんかっていうのは、重鉄のマンションの物件とかって、税率さん任せにしててね。
私ノーチェックでやってたら、中古で買ってるのに消却34年とかで取っちゃってるんですよね。
これもちょっとミスってるなって思いますよね。
こういうのを一覧にしてね、今回作ったのが、2026年の12月31日、例えば27年の12月31日、28年、29年という形で、
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今後20年分のね、各物件から、各物件の原価消却いくら取れるっていうのを一覧にして、トータルいくら年間消却が取れると。
そういうものを整理したんですけどね。
これ、ぜひね、不動産やってる方、作った方がいいですね。
頭でね、私分かったんですけど、なかなかその時期がずれるっていうんでね。
なかなかちょっと整理しづらくて、ちょっとね、なかなか手つけてなかったんですけど。
何年分ね、例えば2028年の12月31日時点で、
まあ、貯物価格いくらでね、結局いくら消却が取れるのかっていうのは、やっぱり把握する必要ってあります。
そういうことをね、やっぱりね、やったほうがいいですね。
で、これ優秀な経営者の方ってね、これね、やっぱりやってるんですよね。
コテスさんの一覧表ですよね。
これの原価消却年間いくら取れるとか、じゃあ何年に僕はいくらになってるとかね。
そういうことを管理してる方もね、稼いでる経営者の方ほどこういうことってやっぱり意識してると思うんですね。
私なんかお世話になってるね、JLTの杉田さんなんかはね、こういうのやってますからね。
もっと言えば、キャッシュローシミュレーションなんかのね、未来予想図みたいな形でね、
どんだけね、何年間でキャッシュローどんだけ手元に残るからとかってね。
で、例えばオペレーションリースとか、そういうもの妨害に飛ばしてるやつなんかがいつ戻ってくるとかね。
そういうのすごいこと細かくね、整理されてるんですよね。
ここまで管理してればね、ほとんど社外流通せずに、どんどんスピードを速く、賃貸源もね、成長したり大きくなったり、
そういうことになるんだなというのはね、やっぱり近くで見ててすごい思うわけですね。
でね、私もね、小手さんのですね、母家の一覧ですよね。
ザンゾンの焼却は何本あるっていうのを20年間分を作りましたけどね。
やっぱり買い方って本当に大事だなと思いますね。
さっき言いましたようにね、ゼリスさん任せでゼリスさんがやることだからって言って、
焼却中古の地区20年くらいのマンションを買った当時ですよ。
対応年数34年ということでね。
34年の焼却期間とってですね、これ全然焼却進まないっすもんね。
これ全然ダメダメだなと思ってね。
改めてね、やっぱりいろいろややかしてるなと思いますよね。
やっぱり一番良くないのはね、やっぱりゼリスさん任せっていうのは良くないですね。
ちゃんと自分でチェックして、これがね、
我々不動産の賃貸業をやっている方からすると、やっぱりキャッシュローを得たいと。
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そういう目的で始められる方が非常に多いと思うんで、
やっぱり原価消却を管理するっていうのは非常に大事ですよね。
あとこうやってね、原価消却の一覧表とかを作ると、
じゃあ私なんか法人ね、2社あるんですけども、
今期は第一法人でね、消却の早い不動産を買うとかね。
来期はじゃあ第二法人だとかね。
いろいろ見えてくるところってやっぱりあると思うんですね。
そういうことを考えながらね、やっていった方がいいですよね。
少し前の公開収録の中でも話したんですけど、
結構ね、最初からある程度考えながらやっていかないと、
例えば経営について学ぶとか、財務に強くなるとかそういう話もそうなんですけど、
初めて買っていって、そのうちやればいいんだっていう話ではなくて、
やっぱり最初からどういう方向性で進めるっていうのはね、
やっぱり意識していった方がいいと私は思うんですよね。
そういうのはね、すごい感じますね。
やっぱり数字を管理しないことにはね、やっぱりよろしくないですよね。
今度ね、私来週かな、JLTの福井合宿ってありまして、
その時にセミナーをね、私が一コマちょっといただいてやるという流れになりましたんで、
私のやってきていることとかね、数字すべてを開示するんですよね。
ある程度はね、ざっくりしたところはこのラジオでもお話はしてますけどね。
なんでこんな自分の中身をね、数字とかを公開するのかというと、
普段ね、こちらのラジオで言ってますけど、
総資産の大きさが全てでもないですし、売上だけが全てではないんですよね。
そういうのをちょっと知ってもらうために、あえて私はね、
そういう話を、自分の中身を話したりしてるんですけど、
そうは言ってもね、個人情報というかそういう中身ですけど、
半年、1年、2年経てばね、中身なんて全然変わってきますからね。
だからまあ、いいかなと思ってね、あえて公開してるんですね。
ラジオの中ではね、おどころの部分しか話してはいませんけど、
というところですよね。
それでですね、そうだ、
こないだ、私の仲良く知っている方からね、ご質問ちょっといただいたんですよね。
私もいろいろね、銀行に出してる資料ね、
3枚4枚ぐらいに数字で各物件のキャッシュローとか、
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銀行の時価評価とかね、担保評価額とか、
担保評価額に対して実際に傍価がいくらあるのかとかね。
銀行の単価というのは、銀行がですね、いわゆるフル保全っていうんですかね。
銀行がフルローンで出せる、そういうストレスをかけた数字なんですけど、
それに対してじゃあうちがね、持っている不動産がどういう価値があるのかと。
プラスであるのかマイナスであるのかとかね、そういう資料をまとめたりしてるんですけど。
そういうのとかですね。
もちろんね、私個人と法人2社でやってるんでね、いわゆる帳簿価格ってありますよね。
個人の確定申告書の傍価、あと法人1社、2社の傍価。
例えばその創始者さんに対して自己承認というのは、
准出産プラス、役員管理歴。
これを合計したものがね、傍価上のいわゆる自己承認比率であったり、そういうことになるわけですけど。
それに対して私、帳簿に載っけてないやつがあるんですね。費用計上してますけどね。
何かっていうと、例えば倒産防止協裁とかね。
それを妨害にやるっていうことなんですよね。
傍価ベースの数字をね。
例えばうちの自己承認率が10%だとか15%ですとかね。
そういう資料を出してるんですよね。
その妨害資産って何かっていうと、
さっき言ったように、倒産防止協裁とかね。
小規模企業協裁とか、もしかしたら兄さんとかね。
あとは今どうですかね、株なんかで爆上げしてる人で、
あのこっそり、貪水預金じゃないですけど。
そういうのを持っている方はね、そういうのを妨害資産になるんじゃないですかね。
そういうのも含めてね、実際に傍価で見たときに、
こうですよと、そういう資料をまとめてるんですね。
それプラス、今度はね、銀行さんの、各銀行における不動産の評価方法って違うんですよね。
例えば土地に関して言えば、A銀行さんは路線価×面積×1.25倍。
それが銀行の自家評価ですよという銀行さんもあれば、
単純に路線価×面積、これが銀行の自家評価ですよと。
そういうね、銀行さんもありますし。
これ単価の場合にはね、それに0.7×ものとかね、0.65とかね、0.6のところもありますし。
いろいろなんですよ、銀行さんによってね。
で、建物の再調達の単価なんかもね、やっぱり銀行によって全然違いますんでね。
それをやっぱりヒアリングした中で、この銀行さんがどういうふうに見るのかとかね。
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例えばそのRCの物件であれば、建物は地区30年までは建物を見ますけど、31年以降は建物ゼロですよとか。
そういうところもあれば、法定対応年数の47年。
これ47年までは建物として定立そうかな。
それで評価すると格付けのシステム上は定立というところが多いんで、そういうふうに見られる金融会さんもありますしね。
で、金融会さんによって格付けのシステムって、某N社とかね、H社とか、
もしくは銀行独自にシステムを組んでいるところもありますので、それは各金融会さんによって評価方法って変わってきますんでね。
それはやっぱりヒアリングするしかないですし。
逆にこちらからですね、大体ざっくり再建築の単価とか聞いて、まとめた票とかを出せばね、
この評価方法であってますかということを聞けば、銀行さんも答えてくれると思うんですよね。
何にもないところで聞いてもね、なかなかこと細かく説明するのも銀行さんとしては手間だと思うんで、あまり言いたくもないかもしれませんけどね。
こっちからこういう計算をして評価されてますよねということで出せば、違うところがあればね、そこの部分については教えていただけるものではないかなと思いますよね。
そんな感じでね、銀行さんの評価ベースの実体BSですよね。
今度は調合価格での数字ではなくて、実体BSですね。評価ベースと、あとは単価ベースですね。
これも私、神奈川県なんで、某神奈川県のある銀行の評価基準で出してみたりとかね、してますね。
そういう数字を把握することで、その経営者の資質というか、数字をしっかり抑えている経営者だと、そういうことに認識されていると思ってるんですよね。
実際にこの間のある金融関さんと初めて取引ね、有志、ちょっと業務費用からお付き合いさせていただいて、有志いただいてますけど、
実際にその銀行さんの自家ベースの評価をヒアリングして、私の方で出した資料とかってね、ほとんど全部トータルを合わせても100万も違わないと。
それはそうですよね。ヒアリングしてやってるから違うわけがないんですけど、非常に正確でしたと。
本当にそのいただいた資料を倫理につけてそのままあげましたとか、そういうお話をいただいたりしてるんで、こういうことってね、やっぱりしっかりやったほうがいいですよね。
有志は私は使わないんだっていうね、圧倒的に潤沢な自己支援とかね、そういう方でしたら、キャッシュで全部決済するよっていうんだったらまだいいですけど、
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私もね、お父さんを始めた時から1回のサラリーマニしか過ぎませんでしたんで、やっぱりまずは帳簿を良くしていくっていうことですよね。
いつも最近の放送の中でもよく話してるんですけど、書籍の影響ですかね、総資産ばかり大きく、資産何十億とかって言ってますけど、あれ私に言わせると逆行してますからね、銀行の格付けを考えると。
よくアパートローンとかね、そういうところでは借り入れの少ない状態、1棟目ですよ、1棟目だけですよとかね、5000万までですよとかなんかあるじゃないですか。
アパートローン扱ってる金融機関さんって、これってやっぱり借り入れが多くなってくると、総資産が大きくなって自己消費率とかね、そういうのがどうしても低くなったりとか、銀行さんってわかってますよ、必ずね。
私、最近2個金融機関回った時に、やっぱり聞いてみたんですけどね、銀行の方に。苦笑いしながらね、いやそうなんですよみたいな感じでね、銀行さん確信犯ですからね、気をつけてくださいね。
アパートローン否定してるわけでもなんでもないんですけど、やっぱり数字を把握するっていうことは大事ですよね。借り方、買い方ね、こういうのはちょっとやっぱり意識した方がいいですよね。
今、私お付き合いの金融機関さんの中に聞くとね、やっぱり結構兼業のサラリーマンおやさんに融資が出しづらいって、正直そうやっておっしゃるんですよね。
でもね、私思うのは、それは一括りでサラリーマンおやさんとかってくくられてるだけであって、ちゃんと数字のことを説明できればね。
ちゃんとしっかりした経営者だと認めてもらえれば、全然プロパー融資なんかもね、大丈夫なんじゃないかなと思いますけどね。
逆に、そういう部分で少し前話したと思うんですけど、神奈川県のある市議員さんでね、ちょっと世間話してましたら、金利いくらでもいいですと。
で、貸してくださいみたいな感じでね、言ってくる兼業屋さんがいるって苦笑いしてましたけど、婚姻の方がね。
そんな状況だとやっぱりちょっと厳しいですよね。だからサラリーマンおやさんって言われるんだよって、自分なんか思っちゃうんですけど、やっぱり認識を改めるというのは必要かもしれませんね。
全てが全てそういうね、方ばかりだとは思いませんけど、やっぱり賃貸経営をやるということは、銀行さんからご融資いただくということはですね、事業に対してご融資いただくわけですね。
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サラリーマン向けのパッケージローンの話を今回しているわけではなくて、あくまでプロパー融資のお話をしてますので、あくまで事業制の融資ということで考えると、そういうことかなと思いますよね。
金利いくらさんの話聞いてもね。やっぱり会社の経営方針とかね、漠然とした話が多いって言ってましたよね。
数字を抑えてない方が多くて、やっぱりどこまでこの人わかっているのかなというのがね、金融機関さんの講員の方なんかはね、そういうことをおっしゃってました。
そういうことをね、最近ちょっと思いますし、実務として今回お話しているような資料とかも、決算書だけじゃないんですよね、銀行さんってね。
各金融機関さんは各金融機関さんの独自の評価基準で管理会計で評価をしますので、決算書は大事ではあるんですけど、決算書だけを鵜呑みにはしないってことですね。
銀行員の方は、そういう計算書って必ず洗い替えするんですよね。なんかやってるんじゃないかなみたいな感じでね。
そういう疑いの目で見てるってね、この間お会いした金融機関の講員の方が言ってましたんで、そういうことなんですよ。
決算書財務消費はすごい大事なんですけど、そもそもやっぱり帳庫を良くしないと、なかなかプロパー融資は難しいんじゃないかなっていうのが、やっぱ肌感でありますよね。
そんなことをちょっとね、思ったりしますね。
TTさんおはようございます。
ジョランさんおはようございます。
そんな感じでね、20分くらいちょっと喋ってきたので、今回はこちらで終了とさせていただきたいと思いますけど、
ぜひお勧めしたいのが、やっぱり不動産やってる方はね、原価消費額の一覧、これ10年でも20年でもいいと思うんですけど、年間いくら消費額取れるとかね。
母貨が2026年、2027年、2028年、母貨がいくらになってるとか、そういう把握する一覧をね、管理する意味でも作った方がいいなって思ったことと、
やっぱりこういう一覧にしてみないと見えてこないところってね、あるんですよね。
ちょっとミスったなということに気づかなかったりとか、そういうことあるんで、そういうことはやっていった方がいいなと感じた部分と、
あとは、金融官さんにどういう説明をするのか、資料なんかもね、先ほど言いましたように確定申告決算書だけでは金融官さんは判断しませんからね。
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それプラスどういう資料を出すか、金融官さんが欲しい数字を出すっていうのも一つ大事なところかなと思いましたので、お話しさせていただきました。
えーとね、あ、小枝バラさん、私も原価消却をしっかり把握します。はい、ぜひお勧めしたいと思います。
何で原価消却の話をこんだけしている、私のラジオでするかというと、原価消却のスピードを上げることで、ソースさんをある程度コンパクトに抑えられるんですよね。
これ何も考えていないと、不動産って病院とかホテルなんかと一緒で、ソースさんがどんどんどんどん大きくなる、そういう傾向になりますからね、業態としてね。
だから、やっぱり普段のラジオの中で話してますけどね、そういうところを意識してやっていった方が、結果ね、健全な財務体質にもなりますし、銀行さんから評価される財務になりますからね。
銀行さんから評価されるということは、銀行さんというのは返済能力を見てますので、結局倒産するリスクが非常に減るということですね。健全な財務体質になりますのでね。
そういうところを考えながらやっていくのがいいのかなと思ってね、私自身はやってますね。
いろんな考え方があるんで、私の言っていることが全てだというつもりはないですけど、
プロパで有刺引けてるとかね、設定、今お話したような内容の、こういう方からお話をいただけるということは、評価していただけてるというものだと思うので、そんなに外れてはいないと思うので、少しご紹介させていただきました。
はい、ということでね、今回長くなってきたので、この辺で終了とさせていただきたいと思います。
いつも最後までお聞きいただきましてありがとうございます。お休みの貴重なお時間の中、お聞きいただきまして誠にありがとうございます。
それではまた次回の放送でお付き合いいただきましたら大変嬉しいですね。
あ、あとねTTさん、YouTube登録してください。
YouTube登録者数ね、今12人ですよ。全然ね、箸にも棒にもかかんないですね。
YouTuberの方ってほんとすごいですよね。
あのー、ね、あのー、まあちょっと趣味でやってますけど、スタンレイフェイムのデータをね、ちょっとYouTubeのポッドキャストにね、最近ね、アップロードしてまして。
結構ね、YouTube聞いてみたんですけど、これスタンレイフェイムよりもYouTubeの方が音声いいですね、音質。
多分聞きやすいと思うんですよね。
そんなこんな言いながらチャンネル登録をお願いしようというね、混沌なんですけど。
はい、ぜひよろしくお願いします。
はい、あのー、まあモチベーションになるかなと思ってね、やってます。
基本的にはね、音声の記録を保存するというね、趣旨で。
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まあこれスタンドイフェイムね、吉本の資本入ってるみたいですけど、なくなるとね、これだけ放送してきて、このデータがないのはちょっとね、残念な感じなんで。
今YouTubeのポッドキャストとかSpotifyとかね、Audibleとか、なんかそんなところにちょっとね、RSSでしたっけ?連携してね、アップロードするようにしてます。
ということでね、最後までお付き合いいただきましてありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。