00:08
フォーニッツオヤマラディオ、フォーヤマです。
いつも東方のラディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
今回は、リフォーム費用について、お話をさせていただきたいと思います。
現状回復とか、リフォーム費用について、これ以前も何回かお話したことがあるんですけど、ちょっと久々に、こちらをテーマにお話したいと思います。
アパートマンション経営の方をやってますと、必ず現状回復とか、もしくは取得時にリフォームをかけたりとか、そういうことが多々ありますよね。
不動産には、リフォームとか現状回復というのは付きものになるんですけど、こちらのリフォーム費用ってどういう構成になっているのかということで、お話したいと思います。
詳しくは、以前にもちょっとお話してますので、そちらも合わせて聞いていただければと思うんですけど、
基本的に工事の見積り書の金額というのは、例えばクロスが600円ですよとか700円ですよとか900円ですよとか1000円ですよとかってありますけど、
この単価というのは、基本的には材料費プラス、いわゆる妊婦っていうのは、作業員の手間代ですよね。
人件費というか、そういうことになっています。見積りの項目の中ではですね。
最近は非常にローム費とかも高くなってますし、石油の値上がりとかで材料費の方も高騰しております。コロナの関係もあって高騰しておりますけれども、
基本的にそういう構成というのには変わりはないですよね。
私は、ゼネコンの方で見積りとか新築の工事、改修工事とか以前とかやってましたので、その中で見積りとかもたくさん触れる機会も多かったですし、
自分でも見積り書を作ってましたので、その観点から今回はお話しするんですけど、
例えば現状回復、退去があって、現状回復の見積りを業者さん、もしくは管理会社さんからいただいたとして、
その金額が適正かどうかという部分って、非常に皆さん、特に始められたばかりの方っていうのは悩まれると思うんですね。相場感がわからなくてですね。
例えば、材料費についてはネットでGoogleでもホームセンターでも行けば、クロスが平米単価いくらっていうのが材料費って出せますよね。
あと、それに付属する材料っていうのはあるんですけど、それプラス、クロスを施工するのに平米単価って言いますけど、
03:05
NINCね、一日クロス屋さんが何平米、クロスを貼れるかとか、そういう部分、部係って言うんですけど、建築ではね。
そういうのを調べていくと、一日でクロス屋さんが何平米貼れるっていうのを知っていると、
だいたい概ね、じゃあこのクロスの単価が材料費がこれこれ、あとNINCが何万円でということで換算しますと、
だいたいね、計算すると施工費というのが出てきますね。それが原価と言われる部分ですよね。
それでね、一応項目としては見れるわけですね。
例えば、外壁塗装があって、それも同じように何層塗りかとか下地があってとか、そういうので何NINCかかる。
あと材料費がこれこれでっていうのでね、塗装についても同じような形です。
すべてね、建築の単価というのは材料費プラス施工の手間ということになるんですよね。
で、今回はね、何をお話ししようかなと思ってちょっと考えてたんですけど、
私がですね、業者さんから見積もりをいただいた時に、一応ね、ざっくりね、査定はするんですよね。
この塀で、この部屋の広さで、この間取りで、クロスをね、これだけ張り替えて、
南塀塀替えてとか床のC4南塀塀替えてということでね、そういった形で査定をするんですね。
単価としてはこれぐらいだろうということで、そういうのを踏まえて私はね、査定しています。
ただし、業者さんを叩くとかそういうつもりはなくて、適正なね、単価で工事費で見積もっていただきたいというのが一つあるんですね。
当然、私がね、発注する側になりますので、当然業者さんもね、当然利益がなければ会社として立ち行かなくなってしまいますので、
そういう観点でもですね、適正な施工単価と、プラス私の場合にはね、必ずその会社さんが取られる処刑費と利益、
これも査定の額にきちっと別項目で入れて、だからこれだけですよね、こういう金額になりますよねということで、査定をお返しするようにしております。
そうしないとですね、何でもかんでも叩けばとかいうと、そのうち業者さんから見向きもされなくて、
どうせ叩かれるからということでね、施工単価も高い金額、もしくは数量付加してね、見積もり書を出してきたりすることも中にはね、そういう業者さんもいるかと思います。
で、例えばね、これ見積もりとか作成する側の裏のね、立場でちょっとお話ししますと、私がね、ゼネコン時代に見積もりをやってる時なんですけど、
例えば競合のね、他社が、私がね、純大手のゼネコンにいましたけど、大手のね、ゼネコンで競合がね、あると分かってたら、
06:05
あえてね、私たちの会社が利益を確保するために、ここまでの金額でということで見積もりの中でね、決まってるんですよね。
上司からここまではいいよということでね、それで見積もりを作るんですけど、それ以上はね、あえて安い金額では出さないというふうに決めてたりするものなんですよね。
ということは、やっぱり会社も利益を取らないと、やっぱりやっていけないという部分があるんですね。
ですから何でもかんでもね、叩けばいいという話ではないということをね、今回は一つね、お伝えしたくてお話をね、させていただきました。
それとですね、補足にはなりますけれども、見積もりのね、項目、こちらの中身もね、よく精査していただく方が、まあよろしいんじゃないかなと思います。
あの、まあ、業者さんはね、良かれと思って見積もりのね、項目をたくさんね、拾ってきて、まあそれに対して見積もりをね、金額を入れてということで見積もり書をね、作成していただいたりとか、まあそういうこともね、多々あるかと思います。
本当に必要なものなのか、まあその判断もね、項目一つずつ見ながら、まあ業者さんとの確認を取りながら、金額をね、大体大どころを把握するというのも一つはね、大事なことかなと思います。
先ほども言いましたように、闇雲にね、金額を叩くというのは業者さんも当然嫌がりますし、まあそんだけやるんだったら他言ってくださいとか、そういう話にもね、なりかねませんので、まずはね、本当に工事としてこの項目が必要なのかどうなのか、まあその判断もね、まあ不動産のね、賃貸経営者としての判断も、やっぱり下すべきじゃないかなというふうにも私はね、思っております。
よく発注者側がね、上の立場で、協力業者さんの方が真下の立場みたいなね、上から目線のものの言い方とか接し方とか、まあそういうのはもってのほかであって、やっぱり立場としてはね、対等な立場にありますので、ましてやね、協力業者さんですから、協力ですからね、やっぱり私たちのパートナーということで、
その辺もね、うまくやっていかなきゃ。当然ね、一人社長とかでアウトソーシングでやっていけるというのは、そういう業者さんのね、協力あってという部分がありますので、その辺も理解しながらね、やっていく必要がね、あるんじゃないかなとは思いますね。
今回はね、リフォームのお話をさせていただいたんですけど、私はね、単価のほうを叩いてとかそういうことはせずに、大どころの金額をつかんで、だいたい今回の工事ってこれぐらいの費用ですよねということをね、業者さんにお話しして、あとじゃあ項目どこがね、必要なのかどうなのかというのの精査ですね。
09:11
それをね、やっているという感じですかね。
ちょっとね、これを言うともともともないかもしれませんけど、あんまり私はね、工事費を無理くりね、安くしようとかっていうふうにはしていないですね、正直言いますと。
そこにね、そこは業者さんにある程度儲けさせるところもね、必要だというふうな認識でありますので、私の場合にはどちらかと言いますと、不動産を取得する時点でいかに安く取得するか、そういう部分にちょっと私のほうはね、注力して不動産賃貸業を行っているという感じですかね、スタンスとしては。
今回ね、少し脱線しましたけれども、リフォーム費用、業者さんからの工事見積もり、こちらについてね、お話のほうをさせていただきました。
いつもですね、東宝のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。
ありがとうございました。
